수원시 장안구 영화동 상가를 다녀와서 2

[경매 Good!]

소재지: 경기 수원시 장안구 영화동 308-1 동성영화타운 제3층 제320호

물건관리번호: 2007-01100-004

재산종류: 압류 재산

물건용도: 판매및영업시설

물건세부용도: 점포상가

면적: 대지 10.954㎡, 건물 50.6㎡

감정평가금액: 72,000,000원

최저입찰금액: 18,000,000원

오전 10시 2분에 집을 나와 다시 수원시 영화동 상가를 향했다. 수원으로 향하는 전철 내에서 다시 감정평가서와 등기부 등본을 확인하고 금일 어떤 부분을 중점적으로 확인할지 메모했다. 11시 15분에 수원역, 11시 44분에 장안문에 도착했다.

[금일미션]

㈜티니콜라겐은 어떤 회사인가? – 관리실에 문의

임대차정보 – 관리실에 문의

소유자인 건설회사에 전화

234호도 공매에 나왔는데 들러야겠다.

대항력 유무를 확인 – 관리실

매매, 전세, 월세 여부 체크 – 공인중개사

해당상가의 입지 체크

유치권 성립 여부

점심식사를 간단히 하고 바로 관리실로 갈까 아니면 공인중개사사무소로 갈까 고민하다 공인중개사 사무소를 들리는 것이 좋겠다 싶어 동성영화타운 1층에 있는 동성부동산(247-8989)에 들렀다. 다행히 토요일이라 문이 활짝 열려 있었다.

나: 실례합니다.

사장: 어서 오세요.

나: 이 빌딩 3층 320호가 공매로 나와 입찰하려고 하는데 제가 상가 시세를 잘 몰라서요. (감정평가서를 보여준다. )

사장: 투자 메리트가 없는 것 같은데요.

나: 왜죠?

사장: 3층 상가들은 임대가 잘 안됩니다. 물론 매매도 잘 안되구요.

나: 만일 임대를 놓게 된다면 어느 정도 선이 좋을까요?

사장: 뭐 500에 40정도 됩니다. 차라리 빌라 쪽으로 눈을 돌리시는 것이 어떤지요? 상가는 관리비가 만만치 않습니다. 2~3층 상가라도 25~30평 정도는 되어야 합니다.

나: 알겠습니다. 감사합니다.

[상가 관리실에서 확인해야 할 사항]

㈜티니콜라겐은 어떤 회사인가?

소유자는 언제 누구에게 임대를 놓았는가?

임대가 잘 이루어지는가?

월 관리비는 어느 정도인가?

교회에는 어느 정도에 임대를 주었는가?

3층 관리실로 갔더니 명함 한장(011-9941-1310)만 붙여있고 불은 환하게 켜진채 문이 잠겨 있었다. 전화를 걸었더니 식사 중이고 곧 돌아온다고 했다. 잠시 주위를 배회하다 도착했다는 전화를 받고 다시 3층 관리실로 올라갔다. 30대 중반의 직원이 있었다.

나: 아까 전화드렸던 사람입니다.

직원: 아, 예.

나: 320호가 공매로 나왔는데 몇가지 궁금한 부분이 있어 들렀습니다.

직원: 제가 바쁘니 짧게 얘기해주시요.

나: 좋습니다. ㈜티니콜라겐은 어떤 회사죠?

직원: 지금은 교회가 이용하고 있습니다.

나: 소유자는 언제 어느 회사에게 임대를 주었죠?

직원: 등기부 등본에 근저당 설정된 날짜라고 보시면 됩니다.

나: M증권사에서 여러 회사로 임대가 이루어졌던데요.

직원: 301호가 전세권 설정되었기 때문에 가능하죠.

나: 3층은 임대가 잘 이루어지는 편입니까?

직원: 그렇지는 않습니다. 지금 입주한 회사도 월세를 제때 못받고 있는 실정입니다.

나: 한달 관리비가 어느 정도이죠?

직원: 전기, 수도세를 포함하여 월 30만원 정도 됩니다.

나: 감사합니다.

우수공인중개사에서는 중립의 의견을 표명했고 가격이 싸다면 괜찮지 않겠느냐고 했다. 우리공인중개사에서는 우수공인중개사와 마찬가지로 임대는 잘 되지 않지만 가격이 싸다면 본인이 판단해서 결정해야 한다고 했다. 대박부동산 사무소에 들렀다.

나: 실례합니다.

사모: 안녕하세요.

나: 동성영화타운 아시죠? 3층 작은 상가가 공매로 나와서 이렇게 들렀습니다.

사모: 임대도 잘 안되고 매매도 잘 안될텐데요? 워낙 경기가 안좋아서.

사장: (한심스럽고 짜증나는 표정과 말투로) 경매로 지금까지 몇건이나 받으셨어요?

나: 아직 못받아봤습니다.

사장: 상가를 받아서 뭐하실려구요?

나: 임대를 놓던지, 아니면 싸게 받아 급매로 처분해야죠.

사장: 실평수는 몇평이죠?

나: 전용은 16평인데 실평수는 등기부에 나와 있지 않아 잘모르겠습니다.

사장: 그런 것도 모르고 투자한다고 그럽니까?

나: (그냥 참을까 하다가 약이 올라) 당신 말을 그딴 식으로 밖에 못합니까?

사장: 뭐요?

나: 서비스업에 종사하시는 분이 손님한테 말을 그렇게 불친절하게 해서야 되겠습니까?

사장: 잘 모르시는 것 같아 알려주려고 했습니다.

나: 알려주시려면 친절하고 자세히 알려주셔야지, 왜 처음부터 기분나쁘게 그런 말투로 얘기하십니까?

사장: 나는 좋은 뜻으로 한 것인데 그렇게 받아들였다면 할말 없습니다.

나: 오늘은 옆에 사모님 계신 것 같아 그냥 가는데 앞으로 그런 식으로 손님 대하지 마시요.

태양공인중개사 245-8545

화성부동산 243-7735

오후에 서울에서 일이 있어 1시 50분에 임장을 마무리했다. 이제 지난 주와 이번 주에 임장한 내용을 가지고 입찰여부를 결정을 해야 할 것이다. 어떤 물건에 대해 2번 이상 임장한 일은 금년 7월 천안 성거읍의 요방아파트와 이번이 처음이다.

[장점]

많이 유찰되어 가격이 싸다.

수도권이며 입지요건이 괜찮아 향후 가격상승 여지가 있다.

[단점]

매매, 임대가 잘 이루어지지 않는다.

평수가 작다.

창문과 연결되지 않아 301호와 함께 사용하지 않으면 메리트가 없다.

교회가 사용하고 있다.

임장 전 나는 이 물건이 어쩌면 내게 좋은 수익을 올려줄 수 있는 보석이 아닌가 생각되었다. 그러나 두번의 임장을 통해 단점도 알 수 있었다. 상가는 뭐니뭐니해도 임대가 잘 이루어져야 한다고 생각한다. 어쨌든 결론은 이 물건에 입찰을 하지 않기로 했다.

관심물건으로 올려놓은 물건이 낙찰될 경우 기분이 묘하다. 특히 내가 임장을 다녀왔지만 메리트가 없다고 여겨 입찰을 하지 않았는데 낙찰될 경우 더욱 그렇다. 얼마 전에 안산 상록수역 부근 상가도 그러했다. 그 투자자는 어떤 생각으로 낙찰을 받았을까?

그러나 후회는 하지 않는다. 세상은 넓고 물건은 수도 없이 많기 때문이다. 물건에 대한 권리분석도 중요하지만 부동산의 가치를 판단하는 안목을 길러야겠다는 생각이 든다. 올해 안에 한 건 정도는 낙찰 받는 것이 목표인데 아직 이루지 못했다. 서둘러야겠다. -끝-

[앤소니]

관심물건으로 올려놓은 물건이 낙찰될 경우 기분이 묘하다 - 내가 차버린(?) 여자가 시집가면 기분이 묘하겠죠. 그러나 세상은 넓고 물건은 많습니다. 실탄을 아껴야 더 좋은 것을 차지할 수 있지요. 멀지않아 이거야! 라고 눈에 번쩍 뜨이는 물건이 나타날 겁니다. 계속 많은 경험을 하시기 바랍니다.

[대흥맨]

경매good님 수고 하셨습니다 님의 답사기를 보면 내가 같다온것같은 착각을할정도입니다 잘읽었고 앞으로도 않이 올려주셨음 합니다 감사함니다.

[경매 Good!]

감사합니다.

[건들지마]

수고마니하셧어요 이런글 올려도 될지모르지만 저 마니 웃엇어요 ^^;;;;;

[clinton]

중개사무소에 그렇게 얘기 하는 거구나,,,, 감사합니다.

[산은산물은물]

임장활동 보고서 감사합니다.

[모나이]

아직 제대로 된 임장은 한번도 다녀온적이 없는데 .. 임장은 이렇게 하는거구나 많은 공부가 됩니다. 감사^^