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수도권 9. 인천 연수구
< 대단위 아파트 많아 수요 든든 >
연수구에 따르면 연수구 전체 인구는 27만여명, 가구수는 9만여가구에 이른다. 특히 신도시로 개발된 터라 대단위 아파트가 많아 연수구 상권의 안정적인 배후수요 기반을 이루고 있다. 인근 부동산에 따르면 아파트 시세는24~25평의 경우 약 1억5,000만원, 30평의 경우 2억원 선에 형성되고 있다. 평당 가격으로 따지면 650~700만원 정도다.
이에 반해 송도신도시 내 아파트는 40평이 7억원 안팎에 가격이 형성돼 평당 1,700만~2,000만원에 이른다. 연수구 일대도 주택재개발이 추진돼 상권배후의 수요 확충에 도움이 될 전망이다. 동춘2구역은 연수구 동춘동 210 일대 7만3,000여평의 부지에 1,611가구의 주택이 들어선다. 동춘1구역은 연수구 동춘동 752의4 일대 12만3,000여평 부지에 2,509가구의 주택이 들어설 예정이다.
송도신도시 개발과 맞물려 교통체계도 정비된다. 현재 동막역까지만 운행되는 인천지하철이 2009년까지 송도신도시 내부로 연장되고, 수인선(수원~인천 간 복선전철)이 2010년까지 개통된다. 송도2교 진입도로와 청량산 터널도 2009년 완공을 목표로 공사 중이며, 이 도로가 뚫리면 송도신도시와 제2 경인고속도로가 바로 연결된다.
< 상권 배후 '남동공단'은 >
사실 연수구가 1995년 남구로부터 분리돼 신도시로 개발된 것도 남동공단의 배후 수요를 뒷받침하기 위해서였다. 현재 남동공단에는 290만여평 부지에 모두 4,220개(2006년 7월 말 현재) 기업이입주해 있다. 이들 기업이 창출하는 고용인원은 총 6만여명에 달한다. 인천광역시의 총 제조업체 수가 1만여개, 제조업 고용인구가 21만여명인 것을 감안하면 남동공단이 인천경제에서 얼마나 큰 비중을 차지하고 있는지 알 수 있다. 중소기업 전문 공단답게 4,000여개 입주 업체 중 종업원 50명 이상 중규모 회사는 300여개에 불과하다. 또 대기업에 직접 납품하는 1차 벤더(납품업체)보다 2,3차 벤더의 비중이 더 크다.
7월 공장 가동률은 76.3%로 전월 대비 5.6%포인트, 전년 동월 대비로는 7.2%포인트 감소했다. 7월 생산액과 수출액은 각각 8872억원,1,470만달러로 생산액의 경우 전년 동월대비 7.7% 증가했으나 전월 대비로는 5.6% 줄어들었다. 수출액도 전년 동월 대비 14.3% 증가했으나, 전월 대비로는 7.5% 감소했다.
이런 현상은 남동공단의 주력산업이 자동차 관련 부품소재인 것과 무관치 않다. 한국산업단지공단 경인지역본부 관계자는 "공단 입주업체 3분의 2 이상이 자동차와 직간접적으로 연관돼 있다"면서 "최근 해외자동차 경기가 점차 하강국면으로 접어들고 있고 특히 7월에는 현대차 파업으로 인한 타격 때문에 전달에 비해 생산이 감소했다"고 말했다.
인천상공회의소의 민태훈 경제정책팀장은 "GM대우차 부평공장이 인천지역에 있다 보니 이곳은 현대차보다도 GM대우차의 입김이 강한 편"이라며 "그로 인해 현대차 파업에도 불구하고 전년보다 생산이 늘어나는 등 다른 곳보다 상대적으로 피해가 적었다"고 설명했다.
공단 전체의 생산액은 작년 9조4,000억원에서 올해 9조6,000억원으로 예상되는 등 매년 증가 추세를 보이지만, 고유가를 비롯한 원자재 비용 상승이나 인건비 부담 증가 등으로 인해 수익성은 오히려 악화되고 있는 상황이다.
또 공단 내부 제조업체 간 양극화도 심화되고 있다. 민 팀장은 "건실한 중견기업의 경우 최근 비용절감 및 시장창출 등을 위해 중국으로 이전하는 경우가 많은 반면 이전비용조차 감당할 수 없는 영세기업은 그대로 남아 공단 입주업체들의 소규모화가 급속도로 진행되고 있다"고 밝혔다.
한편 연수동 상권은 외식유흥 업종의 경우 남동공단이 가깝고 입주업체들의 이용이 잦아 공단의 경기상황에 민감한 편이다. 비철 메탈파우더를 생산하는 창성의 박승한 부장은 "회식이나 접대 등을 위해1주일에 한 번 정도 연수동 상권을 이용한다"면서 "한 번 가면 1인당 7만~10만원 정도를 소비하는 것 같다"고 말했다.
< 남동공단 경기따라 울고 웃는 상권 >
연수동 상권은 학생들이 찾는 패스트푸드점에서부터 직장인들이 가는 고깃집에 이르기까지 다양한 업종이 포진해 있는 곳이다. 연수고등학교에서 롯데마트까지, 연수구청에서 늘봄공원 안쪽 거리까지가 메인상권이다. 늘봄길을 중심으로 고깃집과 각종 술집들이 들어서 있고, 롯데마트 뒤편에는 모텔과 술집들이 집중적으로 모여있다.
남동공단에서 일하는 직장인과 주변 대규모 아파트단지에 사는 사람들로 소비자 층이 나눠져 있다 보니 업종별로 장사가 잘 되는 곳과 안 되는 곳의 차이가 크다. 먼우금길에서 영화관 씨너스에 이르는 대로변 건물과 연수구청 앞 도로에서 연수동 상권 한 블록 안쪽까지는 권리금이 1층 30평 기준 1억5,000만원에서 2억원, 보증금과 월 임대료가 각각 1억원, 400만원 정도다.
롯데마트와 늘봄공원 뒤편은 1층 30평 기준 보증금 5,000만원, 월 임대료 250만원에 시세가 형성돼 있다. 권리금은 1억원 정도.
○ 남동공단 불경기에 음식점주점 타격
남동공단의 70%는 자동차 제조업체의 2차 내지 3차 납품업체들이 차지하고 있다. 작년까지 수출과 내수가 모두 좋아 불경기 속에서도 실적이 좋았다. 하지만 올 들어 자동차 내수 시장이 안 좋아지면서 남동공단 내 경기도 나빠졌다. 이런 영향은 연수동 상권의 매출에 직접적인 타격을 입히고 있다. 청솔부동산의 민호식 사장은 "요즘 들어 이곳 가게들의 30% 정도가 점포를 내놨다고 보면 된다"며 "그 중 대부분이 호프집이나 단란주점"이라고 전했다.
유흥업종이 불경기를 타면서 주변 편의점과 화장품 가게 매출에도 영향을 미치고 있다. 유흥업소에서 일하는 사람들이 저녁에 출근하면서 담배나 화장품을 많이 샀지만 요즘은 그마저 줄어들었기 때문이다.
저녁 시간 직장인들이 퇴근길에 자주 찾던 감자탕집이나 고깃집 같은 식당들도 어려운 것은 마찬가지. 남동공단과는 차로 5분 거리에 있기 때문에 점심시간에 매출을 올리는 보통 오피스 상권과 달리 낮에는 거리에서 손님들을 거의 찾아볼 수가 없다. 따라서 이곳 식당들은 저녁 여섯시께부터 새벽 3~4시까지가 매출이 가장 높은 시간대다. 객단가(1인당 소비지출액)는 8,000원에서 1만5,000원 정도다.
남동공단 영향으로 음식점 경기는 예전만 못하다. 이곳에서 3년간 장사를 했다는 한 고깃집 점주는 "작년 여름에 비하면 매출이70% 수준밖에 안된다"며 "가게를 내놓고 싶어도 선뜻 들어오려는 사람이 없어 마음대로 처분하지도 못한다"고 전했다.
○ 인근 주민들이 찾는 곳은 수익 꾸준
고깃집과 술집들이 고전을 면치 못하는 가운데서도 패스트푸드점이나 의류점처럼 주변 아파트단지 주민들이 찾는 가게는 꾸준한 수익을 올리고 있다. 패스트푸드점은 연수동 상권에서 롯데마트 쪽에 몰려있다. 스파게티집에서 패밀리레스토랑까지 다양하게 구색이 갖춰져 있다. 롯데마트에 장보러 온 주부들이나 멀티플렉스 영화관인 'IMC-9', '씨너스' 등에 영화를 보러온 학생들이 주 고객층을 이루고 있다. 평일에 이곳을 찾은 대학생 유하나씨는 "예전에는 영화를 보러 계산동이나 구월동까지 갔지만 영화관이 두 개나 생기면서 이곳으로 발걸음을 옮기게 됐다"고밝혔다. 씨너스의 성혜민 과장은 "이곳 영화관들이 레스토랑과 연계해 쿠폰을 발행하는 마케팅을 실시하는 등 인근 주민들을 끌어오려는 노력을 하고 있다"고 말했다.
늘봄공원을 지나 원인재역 쪽으로 가면 의류점이 모여 있는 거리가 나온다. 학생들이 찾는 스포츠 의류부터 캐주얼 여성복, 남성정장 등 중저가 브랜드들로 구성돼 있다. 여성 의류점에서는 30~40대 주부들이 매출의 대부분을 차지한다. 주부들이 많이 찾다 보니 주말보다는 주중에 더 매출이 나온다는 게 점주들의얘기.
주말에는 주부들이 남편과 아이들 옷을 사기 위해 나오기 때문에 아동 의류나 남성복이 잘 나간다. 이 거리 가게들은 매출에 큰 변화가 없다. 전경숙 골프웨어 잔디로 사장은 "이곳은 음식점이 주종을 이루기 때문에 의류점매출이 아주 좋다고 말할 수는 없지만 경기를 거의 타지 않아 꾸준히 장사할만한 곳"이라고 전했다.
< 한식점 특화 한 가지 음식으로 승부 >
인천 연수구 상권 중 대표격은 연수2동 먼우금사거리와 연수구청사거리 가운데 형성된 먹자골목이라고 할 수 있다. 이 먹자골목은 연수구는 물론이고 인천시 전체를 통틀어 최대 먹자골목으로 꼽힐 수 있다. 더욱이 인천 경제에 젖줄 역할을 하는 남동공단과 현재 조성 중인 송도신도시와는 자동차로 5분 거리여서 공단 경기가 되살아나고 송도신도시 조성계획이 착착 진행되면 상권이 활성화될 가능성이 큰 것으로 전문가들은 예상한다. 다만 배후수요기반이 되는 남동공단 경기가 침체하고 주변 아파트단지 주민들의 소비수준에 비해 점포수가 지나치게 많은 것은 단점으로 지적된다.
연수2동 먹자골목은 판매업종이 들어갈 만한 곳이 아니다. 대로변 상가에 이동통신대리점과 패스트푸드점이 일부 있을 뿐 전반적으로 음식점과 유흥주점 등 외식상권 성격이 강한 곳이다. 서준 상가뉴스레이다 상권분석팀장은 "먼우금사거리를 중심으로 대로변의 근린판매업종과 이면도로의 외식업종이 공존하는 곳"이라며 "먹자골목은 인근 주민들과 연수구청 근무자 및 민원인, 남동공단 근로자 등을 타깃으로 한 저녁 장사에 승부를 걸어야 한다"고 말했다. 그는 연수동이 인천 구월동처럼 인천 전역에서 몰려오는 유입 상권이 아니라 연수구에 국한된 지역상권인 만큼 경쟁이 심한 업종보다는 희소한 업종을 골라 창업하는 게 바람직하다고 조언했다.
점포시세를 보면 먼우금사거리 대로변 1층 10평 매장기준 권리금 3,000만~1억원, 보증금 3,000만~8,000만원, 월세 150만~250만원 수준이다. 먹자골목의 경우 1층 20평 기준 권리금 3,000만~1억원, 보증금 2,000만~8,000만원, 월세 100만~300만원 수준. 따라서 하루 100만원 이상 매출을 올리지 않고서는 수지를 맞추기가 쉽지 않다.
서 팀장은 먼우금사거리 대로변에는 학생과 젊은 층, 주부층을 동시에 겨냥할 수 있는 김밥전문점이 유망하다고 조언했다. 신발 잡화 의류 등 패션상품은 할인매장 형태로 운영해야 경쟁력이 있다고 덧붙인다. 먹자골목의 경우 설렁탕이나 보리밥뷔페 등 한 가지 음식에 대한 전문성이 뛰어난 전문 한식점이 경쟁력이 있다는 주문이다.
연수2동과 좀 떨어진 곳이지만 송도유원지 인근 옥련동도 연수구에서 빼놓을 수없는 특이한 상권이다. 옥련 골목시장을 기준으로 반경 500m 안에 연수구 전체 8만4,610 가구 중 14.8%인 1만2,556가구, 전체 인구 25만5,998명 중 15.3%인 3만9,164명이 거주하고 있는 황금상권이기 때문이다. 택지지구로 새로 개발돼 대단위 아파트단지가 상권 주변을 둘러싸고 있는 까닭에 배후 수요에 비해 점포 수는 미미한 곳이다.
옥련동은 배후에 8,000여 가구의 아파트단지가 빽빽이 밀집돼 있다. 옥련동은 북쪽으로 야산이 버티고 남쪽으로는 바다가 인접해 소비 인구가 다른 지역으로 빠져나가기 힘든 전형적인 '항아리상권'이다. 이상헌 창업경영연구소장은 "옥련동은 최근 3년간 불경기의 직격탄을 맞은 인천지역에서 '진흙속의 진주'로 비유되는 상권"이라며 "만성적인 수요초과 상태여서 상가 개발로 점포수가 다소 늘더라도 장사가 짭짤하게 되는 곳"이라고 평가했다. 이 때문에 동네상권 치고는 권리금과 임대료가 높게 형성돼 있다. 대로변 1층 10평 기준 권리금이 1억7,000만~2억5,000만원, 보증금 4,000만~1억원, 월세 200만~300만원 선이다.
이 지역에서 창업할 경우 업종 선택 범위는 비교적 넓은 편이다. 겹치는 업종이 많지 않기 때문이다. 유망 업종으로는 대로변에 주부 고객을 타깃으로 하는 여성복, 아동복, 속옷 등 중저가 의류 브랜드를 꼽는 전문가들이 많다.
코앞에 초등학교 2개가 있어 팬시문구점도 장사가 될 만한 곳이다. 경쟁업소가 없는 우동, 죽 전문점도 희소성 측면에서 짭짤하게 장사할 수 있다. 근린 업종으로 꼽히는 아이스크림점이나 분식점도 충분히 수지를 맞출 수 있다는 게 전문가들의 견해다. 2,3층에 점포를 낼 경우 노래방이나 PC방, 중식당이 적당하다. 이상헌 소장은 "아파트와 인접한 이면골목에는 배달이 가능한 치킨호프점이나 피자전문점이 유망한 것으로 보인다"고 말했다.
< "송도에 피부관리숍도 열어요“ >
소고기 전문점 '노촌집'의 사장 정영숙씨(39)는 연수동에서 장사한 지 8년째인 터줏대감이다. 노촌집은 40평 규모에 보증금 1억원, 월세 350만원이다. 2000년 이 자리에서 처음 장사를 시작할 때 보증금 5,000만원에 월세 120만원이었던 것을 생각하면 두배 이상 자릿세가 늘어난 셈이다. 권리금도 당시 3,500만원이었지만 지금은 1억5,000만원에서 2억원 사이에 형성돼있다.
정 사장이 처음 사업을 시작한 곳은 늘봄공원 안쪽에 있는 18평짜리 작은 점포였다. 가게를 열고 처음 몇 달 동안 하루에 잠자는 시간이 세시간 안팎이었다. 하지만 피나는 노력으로 1년 만에 40평짜리 점포로 사업을 확장했다. 정 사장은 여름에 손님이 없을 때도 종업원들을 위해 에어컨을 틀어둔다고 한다. "일하는 사람이 덥고 짜증나는데 손님에 대한 서비스가 제대로 나올 리가 없죠." 그래서인지 그의 가게에서 일하는 점원들은 최소한 6년 이상 정 사장과 동고동락한 사람들이다.
'노촌집'은 만수동과 용현동에도 체인점이 있다. 정 사장이 직접 개발한 고기 소스와 파무침 소스는 특허까지 낸 상품들이다. 그는 송도신도시에서 오는 10월에 피부관리 뷰티숍을 열 계획을 가지고 있다. 식당을 하면서도 부지런히 미용학원에 다녀 결국 자격증을 따낸 것은 이러한 꿈을 이루기 위해서였다. "결국 처음부터 일관된 서비스를 하는 가게가 성공하는 것 같아요. 피부관리숍도 그런 점에서 다를 게 없죠.
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