1+1 분양기조 변화와 재개발

[사랑방지기]

1. 들어가면서

a. 북아현2구역 조합 1+1주택공급 전면 취소방안 의결 추진

1+1 공급취소의 건

서울 서대문구 북아현2구역 재개발 조합이 추가 1주택(1+1) 공급 취소를 추진한다. 2023년 12월 15일 정비업계에 따르면 북아현 2구역 조합은 오는 21일 대의원회를 열어 '추가 1주택(1+1) 공급 취소의 건'등 안건을 상정한다. 북아현2구역은 2022년 5월 17일부터 7월 15일까지 약 두 달 간 분양신청을 받았고, 2023년 4월 정기총회를 통해 '조합원 분양기준 승인의 건'을 의결하였는데, 이는 '2주택 공급 중 1주택은 일반분양가격의 90%로 조합원들에게 공급한다'는 내용이 포함되었다.

하지만 인가권자인 서대문구청이 2023년 10월 공정간담회에서 도시정비법상 2주택(1+1) 공급여부는 조합의 재량이라는 의견을 제시하였고, 한편으로는 추가 1주택 공급시 '조합원 분양가 적용이 합당하다'는 의견을 회신했다. 이와 관련해 조합측은 구청의 의견대로 추가 1주택을 조합원 분양가로 공급할 경우, 사업성이 악화될 것이 우려되어 1+1 주택공급 전면 취소의결을 추진하게 되었다.

​ b. 기존 1+1 분양신청자는 어떻게 되는가 ?

조합원 평형변경 기회 부여의 건

1+1주택공급 취소의 건이 가결되는 경우 2022년 분양신청의 효력도 사라지게 된다는게 조합측의 설명이다. 해당 안건이 가결되면 자연스레 1+1분양신청을 한 사람들의 경우 기존 분양신청대로 주택을 받을 수 없기에 이에 따라 평형변경의 기회를 부여할 예정이다. 1+1주택공급 취소와 조합원 평형변경 기회 부여의 건 모두 이사회를 통과하여, 2023년 12월 21일 대의원회에서 의결이 이루어질 예정이다. 이 안건의 경우 많은 조합원들에게 영향을 끼치는 만큼 대의원회 의결이 이루어진 이후 이어지게 될 2024년 정기총회에서 조합원들의 의결을 통해 효력이 확정되지 않을까 예상된다.

2. 인사이트

a. 북아현2구역이 1+1주택공급을 취소하려는 이유는 ?

북아현2구역이 1+1주택공급을 취소하려는 이유는 아래와 같다.

1) 사업성 악화에 대한 우려

북아현2구역 조감도

북아현2구역이 기존 분양신청을 진행하였음에도 1+1분양신청을 취소하려는 이유는 사업성 악화에 대한 우려 때문이다. 북아현2구역은 2,320세대(임대주택 401세대 포함)의 아파트가 지어질 예정으로, 임대주택을 제외한 분양세대는 1,919세대이다. 북아현2구역의 토지 등 소유자의 숫자는 약 1,260명 정도이고, 이외 무허가건축물소유자 등의 분양신청까지 감안하면, 조합원분양신청세대는 약 1,300세대 내외가 될 것으로 예상된다. 기존 1+1 분양신청세대는 약 100세대 정도였다고 하는데 이에 따라 일반분양세대는 500세대 내외로 추정되며, 이들은 25평 및 25평 미만 소형평형들로 채워질 것이다.

이러한 상황에서 1+1 분양가를 일반분양가의 90%수준(일반분양가 평당 4,500만원 기준 90%는 10.1억원이다.)에서 조합원분양가(조합원분양신청시 25평의 조합원분양가는 5.5억원이었지만, 추후 공사비 상승 등에 의한 조합원분양가 상승 등을 감안하면, 7억원 정도로 예상된다.)를 제한 비용은 약 3.1억원이다. 여기에 100세대를 곱하게 되면, 약 310억원의 추가비용이 발생하게 된다. 이러한 추가비용은 결국 조합원 당 0.25억원의 추가분담금을 가져오게 되기에, 1+1분양신청 자체를 하지 못하도록 만든 것으로 보인다.(하지만 이 금액은 재개발의 지연리스크 발생에 따른 우려에 비하면 그리 큰 비용은 아니다. 그래서 이외 추가적인 이유가 있지 않을까 추정된다.)

2) 행정관청의 역할부재

서대문구 관리처분계획 수립 관련 안내

조합원분양신청까지 지난 상태에서 기존 분양신청의 결과를 바꾸면서까지 추가 1주택 공급을 취소하려 하는 이유는 행정관청(서대문구청)의 역할도 있는 것으로 보인다. 서대문구청에서 조합에 보낸 관리처분계획 수립 관련 안내 공문을 보면, 한 쪽 공문에서는 1+1의 공급취소가 가능하다고 이야기하고 다른 한 쪽 공문에서는 추가 1주택 공급시에는 조합원분양가를 적용하는 것이 합당하다고 공문을 보냈기 때문이다.

하지만 1+1주택공급의 경우 조합원들의 판단에 의해 진행할 수 있는 부분이고, 이에 대한 분양가 산정 역시 그 동안 여러 지역에서 상황에 따라 조합원분양가, 일반분양가 등으로 결정한 가운데 이를 조합원분양가로 적용하는 것에 대한 공문을 보낸 것은 추정컨데 다수 이해관계자들의 민원 등이 당도하였기 때문으로 보인다. 최근 일반분양가의 상승으로 인해 1+1을 신청한 조합원들의 경우 추가부담비용이 예상보다 높아진 가운데 북아현2구역의 기존 종전자산평가금액은 낮은 편(단독주택 기준 평당 1,450만원 내외)이기 때문에, 자연히 추가부담금을 줄이기 위한 시도를 할 것이기 때문이다. 이를 보면, 관에서 이러한 다수 이해관계자 민원인의 요청에 대해 양 쪽 주장을 수용하는 모호한 태도를 보이면서, 북아현2구역 정비사업의 진행이 되려 어려워지게 만드는 결과를 초래한 것이 아닐까 생각된다. 관의 요청을 받아들여 1+1의 분양가격을 의결내용과 다르게 바꿀 경우 1+1분양신청자격이 되었음에도 이를 신청하지 못한 사람들의 이의제기와 이에 따른 평형변경신청요청이 빗발쳐 추가적인 사업성악화가 우려되기 때문이다. 재개발, 재건축에서 가장 큰 비대위는 관(서울시, 각 구청)이라는 우스갯소리가 새삼스레 떠오른다.​

3) 조합반대세력과 갈등

북아현2구역 해임총회(출처 : https://blog.naver.com/exit0802/223209538763)

북아현2구역의 경우 '23년 9월 임원전원에 대한 해임총회가 추진되었던 적이 있었다. 이는 결국 연기가 되고, 진행이 이루어지지 않았지만 해임총회를 추진한다는 이슈는 조합을 반대하는 세력이 있음을 의미한다. 조합을 반대하는 세력과의 갈등 역시 북아현2구역 조합이 1+1의 공급취소를 추진하게 된 원인이 아닐까 추정된다.

어찌 되었건 이러한 이유로 북아현2구역은 이미 분양신청까지 완료한 상태에서 1+1의 공급취소를 추진하게 되었고, 이는 결국 일부 소유자들 간 갈등을 키우는 기폭제가 되지 않을까 걱정된다. 하지만 이미 안건상정 및 대의원회 공지가 내려온 만큼 이에 대한 주사위는 던저졌고, 결국 시간이 이를 해결하지 않을까 예상된다.

b. 타 재개발의 1+1 추진사례

1+1은 2013년 4.1. 부동산대책에서 나온 내용으로, 정비사업 활성화를 위해 개정된 법안이다. 이는 주택면적이 큰 소유자들이 재개발에 반대하는 모습이 많았기 때문에, 기존 공급가액 이외에 면적기준을 추가해 1+1주택공급을 결정한 내용이다. 2013년 이후 재개발 등을 추진하는 지역들은 1+1의 적용에 대해 서로 다른 기준을 제시하고 있다.

1) 조합원분양가 - 노량진1구역

노량진1구역

1+1을 모두 조합원분양가로 공급하는 것은 가장 일반적인 재개발의 추진방법이다. 이는 사업성이 우수하거나 공사비 등의 상승하기 이전 정비사업을 추진한 현장에서 활용할 수 있었던 방법으로, 2023년 현재 1+1을 모두 조합원분양가로 공급하는 것을 추진하는 대표적인 재개발구역은 노량진1구역이다.

노량진1구역의 경우 다가구주택 소유자들이 전체 소유자들의 65%정도를 차지해 재개발 추진이 어려웠던 지역이었다. 하지만 2013년 1+1 분양신청에 대한 법안이 개정된 후 추진주체가 다시 활성화되어 동의률을 끌어올린 후 재개발을 추진하게 되었고, 다수 소유자들의 의견에 따라 조합정관에 1+1를 모두 조합원분양가로 제공한다고 명시한 곳이다. 대부분의 재개발구역들은 1+1 분양신청에 대해 쉬쉬하는 모습을 보이다 분양신청 이후 추가1주택의 분양가격을 정하거나 1+1분양신청을 추천하지 않다 추후 추가1주택의 분양가격을 조합원분양가로 산정하는 모습과 사뭇 다른 모습을 보인다. 이는 다수의 소유자들이 1+1의 신청대상이 되었고, 설계변경을 통해 세대수를 크게 증가시켜 1+1 분양신청을 상당 수 받아들이더라도 일반분양가세대가 많이 남기 때문이 아닐까 생각된다.

2) 일반분양가 95% - 흑석11구역

흑석11구역

노량진뉴타운과 더불어 동작구에서 가장 인지도가 높은 재개발진행지역은 흑석뉴타운이다. 흑석뉴타운의 경우 전체적으로 노량진뉴타운에 비해 사뭇 다른 1+1분양신청자격을 주었는데, 2022년 입주한 흑석3구역(현 흑석리버파크자이)의 경우 관리처분인가총회시 추정일반분양가의 90%로 산정하였고, 흑석9구역의 경우 북아현2구역과 동일한 수준인 일반분양가의 90%로 분양가를 산정하였다. 그리고 흑석11구역은 +1주택에 대한 분양가를 일반분양가의 95%수준으로 산정하였다.

흑석11구역의 경우 관리처분인가를 받아 이주가 거의 진행된 상태로, 다른 흑석뉴타운 내 구역들도 추가 1주택에 대해 조합원분양가가 아닌 일반분양가로 추진하였기 때문에, 일반분양가의 95% 수준으로 분양가를 산정한 것으로 보인다. 하지만 최근 일반분양가의 전체적인 상승기조에 따라 추가1주택을 신청한 조합원들을 중심으로 이에 반발하는 모습이 보이기도 한다.

3) 1+1 불허용 - 용답동재개발

청계리버뷰자이(용답동재개발)

1+1 분양신청자체를 아예 허용하지 않은 재개발의 사례로는 용답동재개발(청계리버뷰자이)가 있다. 용답동재개발의 경우 이화파크맨션과 같이 대지지분은 크지만, 주거전용면적이 작아 1+1 분양신청자격을 갖추지 못한 주택들도 적지 않았으며, 무엇보다 2009년 사업시행인가를 받아 과거에 분양신청이 이루어져 1+1에 대한 분양신청 자체가 이루어지지 않은 것으로 보인다.

북아현2구역의 경우 용답동재개발과 같은 해인 2009년 사업시행인가를 받았지만 기존 분양신청을 받은 후 사업이 상당기간 지연되었고 이 기간동안 설계변경 및 재분양신청이 이루어졌기에 다시 분양신청을 받으면서 1+1에 대한 분양신청이 이슈가 되었던 것과 사뭇 다른 모습이다.

3. 결론

결론은 아래와 같다.

a. 1+1이 무조건 가능하다고 단정하기 어려워질 것이다.

도시 및 주거환경 정비법
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9.>
~ 중략 ~
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

1+1분양신청에 관한 내용은 도시 및 주거환경정비법 76조 1항 7호 라항에 보면 언급되어 있다. 하지만 법적인 내용을 보면, '~공급할 수 있고' 라고 되어있기 때문에 반드시 의무적으로 공급해야 되는 것은 아니다. 그리고 재개발의 경우도 점점 실제 시세에 준하게 감정평가금액이 상승하는 가운데, 조합원분양가의 경우 감정평가액을 상승시킨 만큼 마냥 높이기는 어렵기 때문에(이에 대한 대표적인 사례가 이문4구역이다.) 조합원분양가를 억제시켜 놓은 채 조합원분양신청을 받게 되고, 이후 추가1주택을 신청한 조합원에 대한 분양가 결과를 발표하는 모습을 보인다. 그리고 일반분양가 역시 시세에 준하게 상승하고 있어 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 커지는 만큼, 추후 사업성이 좋지 않은 재개발구역들을 중심으로, 추가1주택의 분양가를 일반분양가로 하거나 아예 1+1 분양신청을 하지 못하게 만들지 않을까 생각된다.

공사비 상승과 일반분양가 상승, 그리고 1+1 분양신청에 대한 정보전파는 1+1에 따라 조합원들이 가지게 되는 손해를 증대시키게 되어 향후에는 북아현2구역처럼 1+1을 아예 진행하지 못하는 곳들이 생겨날 수 있다.

b. 조합원분양가로 확정된 1+1 재개발은 귀해질 것이다.

이문아이파크자이 분양가

이러한 와중에 1+1의 분양가가 모두 조합원분양가로 확정된 재개발구역들의 가치는 더욱 귀해질 것이다. 일반분양가가 크게 상승해 조합원분양가와 일반분양가 사이에 차액은 점점 커지게 될 것이고, 이는 추가1주택을 조합원분양가로 받았을 때, 확정이익을 증가시키게 될 것이기 때문이다.

이와같이 1+1을 조합원분양가로 공급하여 관리처분인가계획이 확정되고 분양계약금까지 입금완료된 지역 혹은 사업성 등을 보았을 때, 1+1 모두 조합원분양가로 공급할 수 있는 지역의 희소성이 상승하지 않을까 생각된다.

c. 무난하게 진행하는 것이 좋다.

개싸움의 결과는 공멸이다

위의 사진처럼 개싸움(이전투구)은 사소한 갈등에서 시작되듯, 재개발을 진행할 때 조합에서도 사소한 갈등 등으로 인해 개싸움 비슷한 모습이 이어지는 경우가 많다. 예시로 조합원분양신청 이후 추가1주택의 분양가를 결정해 분양신청시 분양신청을 제대로 못한 사람들을 양산해 추후 재분양신청 등이 이루어지게 만드는 계기를 제공하거나 조합원분양시 순위 -> 권리가액 순으로 평형배정을 하는 보편적인 사례 외 다른 방법으로 조합원분양신청을 하는 등 재개발에서는 스스로 갈등을 만드는 행동을 보이는 사례도 보인다. 대개 재개발의 경우 각종 이해관계가 얽혀있는 경우가 많아 이를 원할히 조정하기 위해서는 가장 무난한 방법(주변에서 가장 흔히 사용하는 방법)을 사용하는 것이 좋다.

무언가 새로은 것을 하는 것이 '새로운 도전'이라고 생각할 수 있지만, 도전은 나 혼자만 하는 것으로 충분하다. 재개발에서 무리수는 대개 사업지연 등 부정적 결과를 낳게되고, 이에 대한 피해는 모든 조합원들이 공히 나누어 가지게 된다.

[출처] 1+1 분양기조 변화와 재개발 (부동산 스터디') | 작성자 까 르