건축신고와 건축허가

[여정]

우선 건축법을 떠나서 우리나라의 법체계중 용어의 정의에 대하여 먼저 살펴보면, 대부분의 우리나라의 법규중에서 허가권자의 "허가사항"이 있는 반면에 일반민원인들이 조금 덜 부담스러워 하는 "신고사항" 이라는 말 또는 " 본조항의 신고로서 갈음할 수 있다"라는 용어를 자주 보셨거나 체험하셨으리라고 생각듭니다.

우리나라의 법규용어는 정말 난해한 말의 집합체이며, 일반인들에게는 친숙한 용어는 아닌 듯 합니다. 위의 말에서 보시는 "갈음 할 수 있다" 라는 말을 여러분들은 대학까지 다니면서 각종 교과서나 참고서에서 볼 수 있었던 말인가요?

뭐 그래도 흔한 건축용어인 "건폐율" 이니, "용적율" 이니 "연면적" 이니 하는 말들이 모두 일본의 법규용어를 그대로 또는 살짝 옮겨놓은 것이라서 일반인들이 쉽게 알 수 없는 점도 있습니다만......... 본론으로 들어가면,

위의 용에서 표기하는 허가사항이란 관할 허가권자 ( 대부분 건축의 경우 시장 또는 구청장임 ) 가 이렇게 建築士 ( 여기서는 디자이너 建築家의 개념이 아닌 법에 의한 면허 취득자 ) 가 책임도장을 찍어서 만든 서류가 관련 제법규에 의거하여 문제가 없다고 여겨져서 "집을 지어도 좋으니 지으시오" 라는 답변을 공문서 형식등을 빌어 전달 받은 후 다음 단계(건축착공신고 및 실제 공사)로 넘어가는 행위를 말한답니다.

반면에 건축신고라 함은 똑같은 절차에 의하여 작성된 서류가 똑 같은 절차를 거쳐 인허가권자에게 제출하게 됩니다. 여기까지는 허가사항과 별 차이가 없지요.

• 다만 서류접수 일주일이내(민원처리기한)에 인허가권자로부터 "건축다음 행위를 해도 좋다"라는 공문이 오지 않으면, 민원인 마음대로 단 제출된 인허가 도면에 의하여 다음 행위를 해도 좋다는 것이 건축신고의 법적효력이자 정의랍니다.
  
  즉, 허가사항과 신고사항은 똑같은 절차와 똑같은 서류를 꾸며서 제출을 하게 되는데
  
  그 민원처리기한내(현재7일)에 처리 통보를 받지 않으면, 자동적으로 허가처리가 되는 것이 신고사항(신고로서 갈음)인데 반하여
  
  반드시 OK 답변을 받은 후 일을 진행해야 하는 것이 허가사항 대상인 경우랍니다.
  
  그러면, 어려분들이 건축설계를 의뢰할 때 허가사항이나 신고사항이냐에 따라서 별 차이가 없다는 것을 아셨으리라 봅니다.
  
  어! 그런데 좀 이상하지요? 여러분들이 보통 들어왔던 신고사항은 되게 절차가 간편하고 비용도 적게 드는 것으로 들어 보셨잖아요.
  
  우리나라 건축법에서 정의하는 건축신고를 세분화 하면
  
• 용도지역이 도시지역, 또는 준도시지역의 경우 연면적이 30평 이상인 경우 건축사가 설계를 하여야 하며, 이 경우 (330M2)100평 미만인 경우까지가 신고사항으로 되어 있답니다.
  그리고 그 절차는 사실상 허가와 차이가 없이 위에서 이야기 한 순서로 진행이 된답니다.
  
  즉, 30평이하는 여러분들이 직접 설계해서 집을 지을 수 있다는 이야기지요.
  
  그리고 위의 지역이 아닌 경우(흔히들 준농림지 또는 시골정도로 생각하시 바람)에는 똑같은 신고사항이지만, 60평(200m2)미만인 경우에는 건축사가 설계를 하지 않아도 되며, 또 이경우는 건축허가에 해당하는 건축신고 및 건축착공신고를 하지 않아도 된답니다.
  
• 건축물이 완공이 된 후 인허가 관청에 가셔서 건축물관리대장에 기재신청만 하면 준공허가 또는 신고도 필요가 없지요? 이런 경우를 보통 일괄신고대상 건물이라고도 하지요.
  
  그런데 우리나라 법규중 이 부분에 약간의 논란이 있답니다.
• 도시지역에서는 건축물의 안전과 생명보호라는 명목으로 건축사가 30평 이상이면 설계하도록 되어있는데 반하여 도시지역이 아닌 경우는 60평까지는 아무나 설계해도 안전에 문제가 없다는 것입니다.
  
  이제 건축법상 주택의 경우 허가와 신고의 차이에 대하여 설명을 드렸답니다.
  
  다시 정리하면 허가와 신고는 차이가 없으며, 신고로서 허가를 갈음할 수 있다는 말은,
  신고를 하면 허가행위와 같이 인정을 한다는 이야기 입니다.
  다만, 건축물관리대장 기재로 모든 것이 끝나는 일괄신고의 경우는 정말로 그 취지대로 민원절차를 줄여준 케이스랍니다.
  
  설계의뢰를 하실 때는 이정도는 아시고 하세요. 비용도 허가나 신고나 기본적으로 차이가 없다는 말씀 잘 아시겠지요?

1. 건축허가와 신고

현행 건축법상으로 아래에서 명기하는 신고대상건축물을 제외한 대부분의 건축행위는 건축허가를 받아야 한다.

* 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물
1) 연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물
2) 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
3) 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축, 개축, 재축
4) 기타

- 건축설계와 허가에 필요한 서류
토지이용계획확인원, 토지대장, 토지등기부등본이 필요하고 경우에 따라 대지사용승락서가 필요한 경우가 있다.

* 대지사용승락서가 필요한 경우
1) 대지의 소유주가 2인 이상인 경우 상대소유자의 승락서
2) 대지소유자가 다른 경우
3) 지상권이 설정된 경우

- 건축허가 대상 건축행위
신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말한다.

- 건축허가의 유효기간
최장 1년 3개월이다. 즉, 건축허가 일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않거나 공사의 완료가 불가능하다고 인정될 때, (정당한 사유가 있을 때는 3월의 범위 안에서 1회에 한하여 연장가능)는 허가가 취소될 수있다.


2. 건축진행절차

가. 준비단계

1) 기본계획수립
· 기본구상 --- 건축의 기본테두리 설정 (규모, 사용용도)
· 예산설정 --- 예상 건축비, 공사비 조달방법 ,제도금융 이용방안 등
· 수익성검토 --- 건축행위의 타당성 여부 검토, 수지분석

2) 대지구입
· 서류검토-등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 국토이용계획확인원(토지이용계획확인원), 지적도
· 현장확인--- 주변여건, 도로여건, 대지상황, 기존건물상태, 민원소지 등을 파악
· 관청확인--- 건축허가 관련사항, 산림훼손 가능 여부, 농지전용 가능 여부, 군협의 관계, 전기, 상수도, 정화조, 폐수처리시설 등 부대시설 조건

3) 계획설계
· 건축주 기본구상을 근간으로 건축규모를 설정
· 평면구성 , 외관 등의 디테일을 도면화
· 내 . 외부 마감재 제시

나. 본 실시단계

1) 본설계
· 건축도면, 토목도면, 설비도면, 전기도면 등의 설계도서 작성
· 특기시방서, 내역서, 허가관련서류 작성

2) 사전심의, 허가
· 사전심의 --- 미관지구, 일정규모이상의 건축물,특수건축물 등 사전심의 대상에 속하는 건축물은 심의를 거쳐야 건축허가절차를 밟을 수 있다.
· 군협의. 부대조건 - 군사작전지역안에 속하는 토지는 군협의를 거치고, 농지전용허가나, 산림훼손 허가 등의 사전 부대조건을 득해야 하는 사항

3) 건축허가, 건축신고
· 설계도서와 관련서류를 첨부해 관할 시, 군 , 구청에 허가를 신청 · 신고로 가능한 건축행위 --- 연면적 100㎡(30평) 미만 주택신축, 200㎡(60평)미만의 축사, 창고(도시계획지역 안과 밖에 따라 다름), 50㎡(15평) 이내의 증축, 개축, 재축, 대수선 등의 예외규정
· 건축허가는 1년이며 1회에한하여 1년간 연장이 가능

4) 건축물시공
· 사전준비 --- 기존 건축물멸실신고(철거예정일 7일전), 경계측량 실시
· 착공준비 --- 착공신고서 제출, 폐기물처리신고, 지장물이전신고, 지하매설물 확인
· 공사개시 --- 건축허가 설계도면에 따라 공사를 진행하고 변경사항이 발생하면 설계변경절차를 진행

다. 완료단계

1) 건축완료
· 완료점검 --- 공사 완료 상태를 점검하고 미비점을 보완
· 건축물 사용승인 신청 --- 공사완료 후 관련서류를 허가권자에게 제출
· 사용승인 --- 건축물 사용 가능

2) 입주 및 사후관리
· 건축물의 등기 보존 --- 관할 법원 등기소
· 관련 세금 납부 --- 취득세, 등록세 등
· 입주점검 --- 각종 시설의 가동 사항 점검, 입주 후에 나타나는 문제점 점검
· 사후관리 --- 건축물의 내구성을 연장하고 각종 시설의 원할한 가동을 위해 지속적인 유지관리가 필요