주간통계 시장상가동향(9월9일~9월15일)

[혜련]

진퇴양난 춘천 레고랜드 어찌되나?

강원도 춘천시를 글로벌 관광도시로 바꿀 것으로 기대됐던 레고랜드 사업이 첫 삽을 뜬지 6년이 지났지만 제대로 진행되지 못하고 표류하고

예정대로라면 내년 개장돼야 하지만 섬으로 향하는 진입도로와 교량만 마무리 단계일 뿐 정작 해당 용지는 '허허벌판'인 상태로 선사시대 매장 문화재 발굴로 지연된 데다 가장 필수적인 본 공사에 필요한 자금을 확보하지 못했기 때문이다.

엎친데 덮친격으로 최근에는 외국 투자자인 멀린사가 본공사 직접 투자를 포기해 점점 더 수렁에 빠져들면서 시장에서는 회생 불가능한 '애물단지'가 되는것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

레고랜드 사업은 춘천시 의암호 한가운데 있는 섬인 중도 106만㎡에 모두 5천11억원을 들여 테마파크와 호텔워터파크, 상가 등을 조성하는 대형 프로젝트로 2011년 강원도가 영국 멀린사 등과 투자합의 각서를 체결하며 시작되었으며 개장만 하면 연간 200만명 이상이 찾아 지역경제 활성화를 기대했지만 기대와는 다른 얽히고 설킨 모습으로 표류중이다.

섬전체가 문화유적지가 발굴될 만큼 선사유적이 풍부하다보니 보전과 개발에 따른 의견이 대립하다 1천 기가 넘는 선사시대 유구(遺構) 발굴에 문화재를 보존해야 한다는 목소리가 컸지만 격렬한 논쟁 끝에 당시 문화재위원회는 유적 이전 보존을 조건부로 승인, 사업 추진이 성사되면서 이후 속도감 있게 진행될 것으로 예상했지만, 이번에는 1천500억원의 사업비를 미리 확보하지 않고 추후 주변 부지를 매각해 공사비를 충당하는 사업 방식이 또 다른 걸림돌로 작용했다.

빚을 내 땅을 팔아 공사비를 조달하겠다는 안일한 계획이 타당성평가에서 계속 도마 위에 올랐고 문화재 발굴 비용 증가로 공사비는 눈덩이처럼 불어나고, 대출금에 대한 이자 압박이 거세지고 있다.

설상가상 문화재 보존지역이 추가되면서 일부 부지는 매각 대상에서 제외돼 적자 폭은 더 늘어날 전망으로 심하면 매각 가능한 부지를 모두 팔아도 비용마련이 쉽지 않을 것이라는 우려가 나오고 있다.

원주에 5백만원으로 로또뽑는 광풍 불었다는데...?

지난 9월 13일은 (주)원주기업도시에서 조성하는 원주기업도시 사업지구 내 점포 겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약이 시작되는 날로 오전 10시에 시작된 청약은 5시간도 채 지나지 않은 오후 2시 50분 현재 평균 경쟁률이 236.9대1을 넘어섰다.

'로또 청약'으로 불렸던 강남권 재건축이 무색할 정도다. 원주기업도시 사례에서 보듯 최근 단독주택 용지 분양이 부동산 투자자들 사이에서 '숨은 로또'로 여겨지고 있다.

지난해 6월 분양한 영종하늘도시 점포 겸용 단독주택용지는 평균 9204대1의 경쟁률을 기록했고 올해 3월 분양한 한국토지주택공사(LH) 김해율하2지구는 점포 겸용이 아닌 일반 단독주택 용지였지만 거주자 제한이 없어 평균 297대1의 경쟁률을 기록했다.

단독주택용지가 '숨은 로또'가 된 이유는 우선 초기 투자비가 적은 데다 당첨만 되면 적잖은 웃돈을 기대할 수 있기 때문으로 원주기업도시는 1인당 1필지만 신청 가능한데, 청약 신청금이 500만원에 불과한데다 미당첨자는 5일 이내에 청약금을 반환받을 수 있고 필지별 총 매입금액도 2억원대 중반에서 3억원대 중반 사이이기 때문에 전문 투자자는 물론 여력 있는 중산층도 수월하게 접근이 가능하다.

원주기업도시에서 기존에 분양됐던 단독주택용지들은 웃돈이 7000만~8000만원에서 많게는 2억~3억원대에 달했던 점을 고려하면 금번 공급 필지들은 특히 근린생활시설 바로 옆 대로변에 위치하기 때문에 상권이 우수하기 때문에 당첨되면 초기부터 5000만원 이상의 웃돈이 붙을 것으로 전망하고 있다.

이런 상황이 벌어진 이유중 하나는 관리부재 적인 측면도 있는데 청약자격에 거주지 제한이 없었기 때문이다.

최근 단독주택용지 시장이 과열되자 국내에서 가장 많은 택지를 공급하는 LH는 지난해 청약 자격을 해당 시·군·구 및 연접지역 거주자로 한정하는 지침을 마련하기는 했지만 토지 입지나 성격에 따라 이를 유연하게 적용하고 있기 때문에 간간이 거주지에 관계없이 청약할 수 있는 토지가 출현하고 이런 경우 거의 예외 없이 높은 경쟁률을 기록하게된다.

특히 점포 겸용 단독주택 용지는 수익형 부동산으로 개발할 수 있기 때문에 거주지역 규제가 있어도 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 올해 3월 분양한 양산물금2지구와 4월 분양한 파주운정지구는 모두 100대1 이상의 경쟁률을 기록했다. 아파트에 비해 분양권 전매에 대한 단속도 느슨하다. 단독주택용지의 분양권 전매는 원칙적으로 금지돼 있다.

법적으로 소유권 이전등기 전에 웃돈을 받고 전매할 경우 3년 이하 징역이나 1억원 이하 벌금에 처하도록 규정돼 있다.

하지만 주택에 비해 단속이 덜한 데다 시장 참여자도 비교적 소수이기 때문에 암암리에 전매가 성행하고 있다.

알파수익  찾는 뭉칫돈들 많다는데...

지난 9월 13일 서울 강남에 있는 한국투자증권 압구정PB센터는 특판 RP(환매조건부채권·키워드)에 가입하겠다는 고객 문의가 온종일 쏟아졌다. 특판 RP는 한투증권이 지난 5일 5000억원 한도로 출시한 상품인데, 고객이 다른 은행이나 증권사에서 자금을 옮겨와 가입하면 3개월에 연리 3%를 준다.

8·2 대책 이후 부동산 투자가 관망세로 돌아서면서 안전한 투자처를 찾는 수요가 늘었기 때문으로 연말까지 특판 RP 판매 기간은 예상했다가 1주일 만에 3500억원 넘게 팔려나가는 등 시장의 반응 속도가 빠르단 후문이다.

이런 현상처럼 시장 평균보다 높은 수익률을 추구하는 알파수익사냥이 치열해지고 있다. '알파수익 사냥'이란, 저금리 시대에 투자자들이 시장 평균이라고 할 수 있는 은행 예금 이자보다 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처를 찾는 상황을 묘사한 말로 은행 상품보다 금리를 많이 주는 특판 상품이 나오면 시중 자금이 한꺼번에 몰려들면서 뜨거운 경쟁이 벌어지는 현상을 말한다.

시중에 갈 곳 없이 떠도는 자금은 1000조원이 넘는데, 정부 규제로 부동산 전망은 불확실해지고 주식시장은 북핵 위협으로 불안해지면서 이런 흐름은 더욱 강해지고 있다.

토지·상가도 몸값 높아져

정부가 주택 투자 규제를 강화하자 법원 경매시장에서 토지와 상가의 인기가 높아지고 있다. 이달 들어 전국 토지와 업무상업시설의 낙찰가율·평균 응찰자 수가 올해 최고치를 기록 중이다. 길을 끼고 있지 않은 맹지가 감정가의 9배가 넘는 가격에 팔리는 등 이례적인 기록도 나오고 있다.

12일 서울중앙지방법원에서 열린 경매에서 서울 강남구 개포동 산147의 3 맹지 35.8㎡가 낙찰가율 252%를 기록했다. 감정가 4546만6000원에 나와 1억1455만원에 팔렸다. 이 토지는 구룡마을 도시개발사업에 편입돼 있다. 내년 3월 이후로 예정된 토지 보상을 기대한 응찰자가 몰려 낙찰가가 올라갔다.

지난 7일 경북 성주의 1203㎡ 규모 땅은 응찰자 37명의 경합을 거쳐 낙찰가율 937%에 팔렸다. 신설이 예정된 무주~대구 간 고속도로 근처라 토지 보상 가능성을 염두에 둔 투자자가 여럿 응찰했다.

인근에 특별한 개발사업이 예정되지 않은 토지도 높은 가격에 팔리고 있다. 5일 강원 평창군 용평면 노동리 산138의 5, 1322㎡ 규모 토지는 감정가 925만4000원에 나왔다가 6000만원에 새 주인을 찾았다. 낙찰가율이 648.4%에 이른다. 수목을 포함한 물건이라 일반 토지보다 가치가 높은 데다 입찰 시 농지취득자격증명이 필요하지 않아 33명이 경쟁했다.

상가 경매도 비슷한 분위기다. 7일 경기 고양시 일산서구에 있는 16㎡ 규모 상업시설은 감정가(1900만원)의 142.2%인 2702만원에 팔렸다. 11일 서울 광진구 중곡동 140의 29, 2340㎡ 규모 근린생활시설은 낙찰가율 123.8%에 매각됐다.

부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 이달(11일 기준) 토지와 업무상업시설 낙찰가율은 각각 82.8%와 74.0%를 기록했다.

용산공원 조성·서울역일대 개발 속도 붙을까?

서울시와 국토교통부가 용산공원 조성, 광화문광장 개편, 수도권 광역급행철도(GTX) 신설 등 주요 현안 사업 추진을 위해 합동 태스크포스(TF)를 꾸렸다. 박근혜 정부 시절 박원순 시장과의 불편한 관계로 지지부진했던 서울시 핵심 사업들에 속도가 붙을지 주목된다.

양 기관은 12일 서울 정동 국토발전전시관에서 ‘국토부-서울시 핵심 정책협의 TF’를 발족하고 첫 회의를 열었다.

TF는 도시, 주택건축, 인프라 유지관리, 교통 등 4개의 실무TF로 구성됐다. 실무TF를 중심으로 매주 회의를 거쳐 2개월마다 전체회의를 열어 그간의 합의사항을 발표할 계획이다.

논의 주제는 용산공원 조성, 광화문광장 개편 프로젝트, 서울역 통합재생 및 도시철도망 개선, 영동대로 일대 복합개발 등 시민생활과 밀접한 과제다. 이 밖에 주거 안전망 구축, 스마트시티 기반 구축, 도시재생 뉴딜, 노후기반시설 재투자, 도시정책 개선, 도시권 교통문제 해결 방안 등도 논의된다.

연내 평택으로 이전을 완료할 용산미군기지 국가공원화 사업은 그동안 국토부가 사실상 서울시의 참여를 제한해왔다. 서울 한복판에 246만㎡(약 80만 평)에 달하는 공원을 만드는 사업이지만 박 시장은 지난 2월에야 처음으로 현장을 답사했다. TF에서는 공원 조성과 관련한 범정부 논의체계 구축, 미군기지 내 환경오염 조사, 역사문화자산 보존 방안 등이 논의될 예정이다.

서울과 경기지역을 아우르는 수도권광역교통청 설립 문제도 논의될 전망이다. 수도권광역교통청은 수도권 교통 문제를 지방자치단체에 맡겨두지 않고 중앙정부 차원에서 컨트롤하겠다는 취지의 문재인 대통령 공약 사항이지만, 그동안 서울시에서는 서울 시내 교통 혼잡을 이유로 난색을 보였다.

광화문광장 개편과 관련해선 대통령 집무실 이전에 앞서 중앙정부-서울시 협의체 구성, 국비 지원 방안 등을 논의하기로 했다. 지난 3월 착공한 삼성∼동탄 GTX의 2021년 개통과 영동대로 복합환승센터 개발 계획도 주요 논의 대상이다.

분양가 상한제 때문에 후분양한다구?

서울 서초구 반포동 ‘신반포 15차’의 재건축 시공사로 대우건설이 선정되었는데 총회에서 총 180표 중 103표를 얻어 롯데건설을 따돌렸다.

조합원의 관심을 끌어낸 데는 ‘후분양 제안’ 영향이 컸다는 분석이다.

현재의 시장 상황을 고려해 조합이 원하는 시점으로 분양 시기를 늦출 수 있다고 제안한 점이 조합원에게 어필했다는 평가로 조합은 나중에 총회 등을 통해 후분양 실시 여부를 정할 방침이며 재건축 최대어로 꼽히는 인근 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 입찰에서도 GS건설과 현대건설이 나란히 ‘후분양이 가능하다’는 파격 제안을 내놓았는데 도대체 왜 후분양에 조합원들이 반응하는 것일까?

그동안 건설사들은 후분양 방식을 꺼려 왔지만, 정부 규제로 인한 시장 압력 때문에 스스로 후분양 카드를 꺼내 드는 모양새로 아파트를 착공 시점에 분양하는 선분양제와 달리 건설사가 일정 수준 이상 지은 후 분양하는 방식으로 선분양보다 분양 시점이 2~3년가량 늦는데 왜 이런 변화가 생긴걸까?

후분양제는 2003년 노무현 정부 당시 재건축 단지에 의무적으로 도입됐다. 재건축 조합의 수익성을 떨어뜨려 투기 수요를 줄이려는 목적에서다. 그러나 분양 시점이 늦어지면서 금융비용 등이 반영돼 분양가를 높이는 부작용이 나타나 2008년 폐지되어 지금은 선분양이나 후분양을 자율적으로 선택할 수 있다.

그러나 후분양을 할 경우 건설사 입장에선 분양가의 70% 정도인 계약금·중도금 없이 아파트 공사 대금을 자체 조달해야 하고, 소비자도 짧게는 몇 개월 안에 집값을 내야 하는 부담이 있기 때문에 대부분 선분양을 하게된다.

이처럼 리스크(위험)가 큰 후분양 방식이 재건축 시장에 갑작스럽게 등장한 이유는 역설적으로 정부의 분양가 규제 때문이다.

분양보증 권한을 쥔 주택도시보증공사(HUG)는 강남 4구 등을 고분양가 관리지역으로 지정해 사실상 분양가를 제한하고 있는 데다 10월 말엔 분양가 상한제가 도입된다.

이에 재건축 조합이 원하는 수준의 분양가를 받지 못할 가능성이 커지자 분양 시점을 미루려 하는 것이다.

최근 분양한 서초구 ‘신반포 센트럴자이’(신반포6차 재건축)와 분양을 앞둔 강남구 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영 재건축)는 3.3㎡당 평균 분양가가 시장 예상보다 400만원가량 낮게 책정돼 “당첨되면 로또”라는 말까지 나왔다. 분양가를 낮추면 일반분양 당첨자는 그만큼 시세차익을 기대할 수 있지만 조합원 입장에선 분양 수입이 줄어 추가부담금(입주 때 추가로 내는 돈)이 늘어난다.

후분양도 분양가 상한제 적용 대상이지만, 착공부터 분양 시점까지 오른 땅값 상승분과 공사비 등을 반영하면 분양가를 조금이라도 높일 수 있다. 반포주공1단지에 후분양제를 도입하게 되면 (선분양 때보다) 3.3㎡당 200만원 정도 분양가가 상승할 것이라는 의견이 있는 점을 감안하면 상당한 수익이 있는 셈이다.

전문가들은 강남권에서 후분양을 검토 또는 도입하는 재건축 단지가 늘어날 것으로 본다. 다음달 말 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 시행되면 강남권 아파트 일반분양가가 10% 이상 낮아져 조합원 부담이 커질 것으로 예상되기 때문이다.

그러나 후분양이 강북 재개발이나 지방으로 확산될 가능성은 크지 않아 보인다.

서울의 1.2배 면적 2020년 개발 제한 풀린다

3년 뒤인 2020년에 서울 면적의 1.2배에 이르는 땅이 개발 제한에서 풀릴 것으로 예상된다. 도로와 공원 부지 등으로 묶여 있지만 사실상 방치돼 온 땅이다.

당초 계획대로 부지를 조성하려면 심각한 재정 압박을 받을 수 있고, 부지를 풀어 주자니 난개발이 우려돼 이러지도 저러지도 못하는 실정이다.

국토교통부는 장기미집행 도시계획시설이 2020년 지정 효력을 상실할 것에 대비해 전국 지방자치단체와 정책협의회를 개최한다고 11일 밝혔다.

지자체가 공원과 도로 등 도시에 필요한 52종의 기반시설을 만들기 위해 도시계획시설 부지로 지정했지만 10년 이상 개발되지 않고 방치된 땅은 전국적으로 833.2㎢에 이른다.

이 중 703.3㎢는 2020년 7월이면 ‘20년 실효제’에 따라 지정 효력이 사라져 개발 제한이 풀린다. 20년 실효제는 1999년 헌법재판소가 도시계획시설 부지에서 형질 변경이나 건축 등의 행위를 제한한 도시계획법 4조가 사유재산권을 과도하게 침해한다며 헌법불합치 결정을 내리면서 만들어졌다.

장기미집행 면적은 경기가 105.5㎢로 가장 넓고 경북 98.2㎢, 경남 87.1㎢ 등이 뒤를 이었다.

2020년 7월 실효 대상은 경북 86.7㎢, 경남 75.7㎢, 경기 66.1㎢ 등의 순이다. 지자체가 계획대로 시행하려면 거액의 토지 보상비와 공사비 등이 들어간다.

국토부는 여기에 모두 145조원(보상비 63조원, 공사비 82조원)이 필요할 것으로 추정하고 있다. 재정 여건이 녹록지 않은 지자체가 사업 시행을 미루는 사이 토지 소유자들은 장기간 재산권 행사에 제한을 받고 있다. 반대로 미집행시설의 지정 효력이 일시에 상실되면 난개발 등 혼란이 불가피하다.

이에 따라 국토부는 12일부터 권역별 정책협의회를 갖고 조성이 필요한 부지를 선별해 우선 집행하고, 나머지 지역 중 난개발 우려가 없는 부지는 지정을 해제하는 방안을 논의할 계획이다.

인천 대형 프로젝트 줄줄이 무산되나?

인천에서 추진되는 대규모 부동산 개발 프로젝트가 잇따라 차질을 빚고 있다.

우선 송도국제도시에서는 6·8공구 중심부 개발사업인 '블루코어시티' 프로젝트가 무산됐다.

인천경제자유구역청은 올해 5월 1일 대상산업·포스코건설·GS건설 등이 참여한 블루코어컨소시엄을 우선협상 대상자로 선정했지만, 협상 과정에서 이견을 좁히지 못해 협상 기한인 7일까지도 본계약을 체결하지 못했다. 인천경제청과 블루코어는 6·8공구 중심부 128만㎡에 명품도시를 건설한다는 목표에는 뜻을 같이했지만, 토지 가격 산정과 납부 방식, 개발 이익 환원 방식 등을 놓고 갈등을 빚다가 결국 협상 테이블을 떠났다.

협상 결렬에 따라 송도 6·8공구 개발사업은 다시 한 번 상당 기간 표류하게 될 처지에 놓였다.

송도 6·8공구에서는 한국을 대표하는 랜드마크로 기대를 모았던 151층 인천타워 건립사업이 무산되는 등 10년째 개발사업이 별다른 진척을 내지 못하고 있다.

영종도에서는 미단시티가 10년간 토지 매각에 별다른 성과를 거두지 못하다가 외국합작법인과의 토지공급계약까지 해지됐다.

인천도시공사는 미단시티개발이 토지 매입을 위해 끌어다 쓴 대출금 3천372억원을 상환 기일인 8일까지 납부하지 못해 토지공급계약이 자동 해지됐다고 밝혔다.

도시공사는 중국계 화상(華商)그룹 리포와 2007년 3월 합작법인인 리포인천개발(미단시티개발의 전신)을 설립하고, 같은 해 6월 104만㎡의 땅을 6천694억원에 공급하는 계약을 체결했다.

그러나 10년이 지나도록 미단시티 토지 매각 실적은 전체의 31%에 불과할 정도로 매우 저조한 실정이다.

공사는 미단시티개발이 직접 개발 없이 토지만 재매각하는 단순 업무만 수행하고, 정상적으로 자금을 조달하지 못한 탓에 사업이 부진했다고 주장했다.

공사는 채권단에 미단시티개발의 채무를 대신 상환하고 공급 토지를 회수, 공사 주도로 토지 매각을 추진할 계획이다.

인천시는 앞서 2013년에는 용유·무의도에서 단군 이래 최대 개발사업이라며 317조원 규모의 '에잇시티(8city)' 프로젝트를 추진하다가 자본금 유치 실패로 사업을 접었다.

3조7천억원을 들여 영종하늘도시에 이탈리아 밀라노를 본뜬 복합단지를 만들겠다는 '밀라노디자인시티' 사업도, 5조원 규모의 검단 스마트시티 사업도 추진 과정에서 모두 좌초됐다.

[레몬초코]

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