행크 회원 여러 분늦었지만 새해 복많이 받으시고 어떠한 상황속에서도 행복한 재테크를 이루는 소중한 한해가 되시길 바라겠습니다. 몇번 쓰려고 자리에 앉았는데 제가 관리하고 있는 회사들의 법인세 신고가 얼마남지 않아 세금을 줄이기 위한 작업들로 좀 정신이 없었습니다. ^^;
일할때의 모습입니다....-.,-
그와중에 혹시나 다음 칼럼을 기다리시는 행크회원들이 있다는 생각에 늘 부채감을 안고 있다가 오늘에서야 이렇게 글을 올립니다. 기다리신 분들께는 늦어서 죄송하다는 사과의 말씀을 드리면서 왕초보를 위한 양도세 안내 두번째로 2단계 과세표준계산을 알아보도록 하겠습니다.
1단계 양도차익을 구하는 방법에 대해서는 최대한 자세하게 설명을 드렸기때문에 어느정도 이해를 하셨으리라 봅니다. 자본적지출과 필요경비를 이해해서 양도차익을 줄이는것이 양도세를 줄이는 가장 핵심이 될수 있구요. 2단계와 3단계는 양도소득세를 줄인다기보다는 양도소득세를 계산하기 위해서 반드시 알아야하는 과정입니다.
<2단계 과세표준 구하기>
- 장기보유특별공제
- 기본공제
1. 장기보유특별공제
장기보유특별공제는 이미 계산된 양도차익에서 양도세를 구하기 전에 3년이상 보유한 부동산의 경우 보유기간에 따라 양도차익을 추가적으로 줄여주는것입니다. 아주단순합니다. 해석이 필요없이 세법에서 나온 요율표대로 적용해서 양도차익에서 빼면됩니다.
(1) 장기보유특별공제 기본 요율표
일단, 양도한 모든 부동산에 다음과 같은 요율로 장기보유특별공제를 적용합니다.
만약 3년을 보유한 경우 발생한 양도차익에서 위표에 나와 있는 10%를 추가적으로 공제해준다고 생각하시면 됩니다.
간단하게 예를 들어볼까요?
2012년 4월 1일 : 3억원 취득
자본적지출 : 3천만원
2015년 12월 31일 4억2천만원 양도
보유기간 : 3년 9개월
여기서 퀴즈입니다. 과연 장기보유특별공제를 적용하면 양도소득은 얼마일까요????
화면을 내리기전에 한번 계산해보세요 ^^
만약 여러분이 세금으로 돈을 벌고 싶다면 반드시 계산을 해봐야합니다. ^^
간단한 사례지만 그림으로 다시 정리해서 보면 다음과 같습니다.
3년 9개월을 보유했으니까 장기보유공제율표를 보면 10% 적용입니다. 그렇다면 양도차익에서 10%를 추가적으로 공제해주면 됩니다.
양도가액 : 4억 2천만원
취득가액 : 3억원
자본적지출 : 3천만원
양도차익 = 4억2천만원 - 3억원 - 3천만원 = 9천만원
장기보유특별공제 = 9천만원*10%
양도소득 = 9천만원 - 9천만원*10% = 8천1백만원
어렵지 않죠? 장기보유특별공제의 경우 간단해서 이 칼럼을 읽으시면서 이해하고 계산하고 익숙해지시길 바라는 마음에 간단하게 예를 들어봤습니다. 만약 여러분이 제가 웅지세무대학에서 강의하던 시절 학생이었다면 정답 풀때까지 화장실도 가지 못했을수도 있습니다. ㅎㅎㅎㅎㅎ-.,-++
(2) 1세대 1주택에만 적용하는 장기보유특별공제율
첫번째 장기보유특별공제만 이해하시면 되는데 예외적으로 1세대 1주택의 경우는 더욱 많은 공제를 해주기위해서 공제율이 다른표를 적용합니다. 물론, 1세대 1주택은 양도차익이 많이 나더라도 비과세이기 때문에 양도소득세를 내지 않습니다. 그런데 왜 1세대 1주택만을 위한 장기보유특별공제율표가 필요한걸까요..?
^^ 그 이유는 1세대 1주택이라 하더라도 9억을 초과하는 주택의 경우 양도소득세를 부과하기 때문입니다. 1세대 1주택 특집에서 따로 말씀을 드리겠지만 9억을 초과하는 주택이 있을 경우 모두 양도세를 과세하는것이 아니라 9억초과분에 해당하는 양도차익을 따로 구해서 양도세를 계산하는데 거기다가 장기보유특별공제액을 적용할때 더욱 많은 공제를 추가적으로 또 해주기 위해서 1세대 1주택용 장기보유특별공제율표가 존재하는것입니다.
1세대 1주택의 경우 9억이 넘는 고가주택이라 하더라도 장기보유특별공제율이 높아서 거~~의 세금을 내지 않겠죠...? ^^
(3) 주의할점과 기억해야할 한가지
주의할점은 미등기자산은 장기보유특별공제를 적용하지 않는다는것입니다. 예전에는 미등기자산외에도 적용하지 않는것들이 많이 있었지만, 이젠 모두 없어지고 미등기자산만 공제를 해주지 않습니다. 입주권도 장기보유특별공제 대상이 된다는것을 기억해두시면 좋을것 같네요.
기억해야할 한가지는 2016년부터 비사업용토지에 대한 세율이 바뀌면서 비사업용토지도 역시 장기보유특별공제를 적용해주기로 법이 바뀌었습니다. 하지만!! 비사업용토지의 장기보유특별공제는 언제취득했든지 상관없이 2016년 1월 1일부터 카운팅을 하겠다고 규정이 되어있기 때문에 3년이상이되는 시점부터 장기보유특별공제가 10%가능하므로 사실상 2019년이후에 양도하는 것부터 적용이 가능하게됩니다.
참으로... 억울하고 원통하고 분한일이죠.. 적용하기로 했으면 그동안 보유했던 기간을 적용해야지 무조건 2016년 1월 1일부터 시작하겠다니.. ㅠㅠ
이상으로 장기보유특별공제의 모든것! 에브리씽!! 을 살펴봤습니다.
2. 기본공제
기본공제는 간단합니다. 개인에게 1년에 2,500,000원을 공제해주는것입니다. 장기보유특별공제까지 적용해서 계산된 양도소득에서 무조건 2,500,000원을 뺀다고 생각하시면 됩니다.
단, 주의하실점은 만약 내가 1년에 두개의 부동산을 양도했다면 한번만 됩니다. 더 정확하게 말씀드리면 2,500,000원이 총액으로 빼주는 것일뿐 양도를 할때마다 빼주는것이 아니라는 것입니다.
휴.. 2단계 과세표준을 구하기위한 과정 모두 이해되셨나요...?
여러분 힘드네요.. 읽으시면 금방 지나가겠지만 글을 요리조리 생각해서 쓰고 다시 지우고..표도 만들고 만든표를 다시 캡쳐하고.. 역시 세금과 관련된 칼럼은 시간이 많이 소요되네요. 이러면 생업에 지장이 생기는데..ㅠㅠ
여러분의 주옥같은 댓글로 마음에 위안을 삼도록하겠습니다.
다음 칼럼으로 양도세계산의 기본을 마무리하도록 할께요.
오늘도 주어진 소중한 하루라는 티켓.. 보람차게 사용하시고 즐거운 하루되시길 바랄께요~ ^^
이상, 국심근세무사가 전해드렸습니다.
^^