건축사는 꼭 조합·추진위서 선정해야
조합에 건축심의위원회 설치 바람직
제3전문기관에 설계도서 검토의뢰를
김 조합장은 신축건물의 설계가 제대로 되었는지, 공사비는 적정하게 투입되도록 설계가 되었는지, 혹시 설계도서가 시공사의 사주를 받고 부실하게 작성되지는 않을 것인지에 관하여 고민이 많습니다. 이를 어떻게 하면 적절하게 대비할 수 있을까요.
정비사업에 있어서 조합원들에게 가장 큰 관심의 대상이 되는 것은, 첫째로 조합원들의 분담금 액수이고, 둘째로는 신축되는 주택이 제대로 지어지는 지에 관한 문제일 것이다.
따라서 조합원들의 분담금 액수를 가장 크게 좌우하는 시공사와의 관계에 있어서는 분담금액수나 공사단가를 가지고 분쟁이 발생하게 되고, 신축되는 주택을 제대로 짓기 위하여 건축사를 선정할 때에도 신중하게 선정하는 것도 바로 이와 같은 이치에서다.
1.설계도서 검토의 중요성
1) 건축사 선정은 2회에 걸쳐서 함.
정비사업을 하면서 건축사 선정은 추진위원회 단계에서 선정할 수 있고, 조합설립인가 후에는 추진위원회에서 건축사를 선정한 것은 승계되지 않고 다시 건축사를 선정하도록 되어 있다.
정비사업을 하면서 건축사 선정은 추진위원회 단계에서 선정할 수 있고, 조합설립인가 후에는 추진위원회에서 건축사를 선정한 것은 승계되지 않고 다시 건축사를 선정하도록 되어 있다.
건교부고시 제165호 ‘정비사업조합 설립 추진위원회 운영규정’에 의하면 추진위원회가 건축사를 선정할 수 있으나, 설계자와의 용역계약 체결은 추진위원회운영기간 내로 한정되어 있으며, 도정법 제24조에 의하면 조합의 설계자(건축사) 선정은 조합총회에서 의결하도록 되어 있기 때문이다.
따라서 정비사업을 추진하면서 건축사를 2번 선정하게 되는데, 이 경우 조합총회에서 기존에 추진위원회 단계에서 선정한 건축사를 다시 선정하든, 그렇지 않고 새로운 건축사를 선정하든 조합의 자유의사일 것이다.
2) 아쉽게도 조합원들은 설계에 대한 관심이 없음.
일반적으로 신축아파트 설계를 하면서 설계도서내용에 관하여 추진위원회나 조합이 적극적으로 관여하는 경우가 있고, 조감도 정도만 결정하고 나머지는 건축사에게 맡기는 경우가 있다.
하지만 아쉽게도 건축사가 제시하는 조감도만 검토를 하고 설계도서 내용에 관하여는 검토를 하지 않고 지나가는 경우가 많이 있다.
그래서 추진위원회 단계에서는 개략적인 신축건축의 설계개요만 필요한 상태이기 때문에 건축사 선정시에 설계조감도와 설계용역대금만을 비교하여 선정하고 있는 실정이다.
단지내의 건물배치도와 평형별 내부, 그리고 조경시설 배치 등만 검토하고 비교적 설계용역 대금이 싼 쪽을 선정하고 있는 것이다.
하지만 조합설립인가후에 사업시행인가 신청을 하기 위한 설계업무에 착수하게 되면 상황이 달라진다.
하지만 조합설립인가후에 사업시행인가 신청을 하기 위한 설계업무에 착수하게 되면 상황이 달라진다.
설계도서가 어떻게 작성되느냐에 따라 내집이 얼마나 실속있는 집이 되느냐, 또 평당공사비가 300만원짜리가 되느냐, 320만원짜리가 되느냐 하는 점이 결정나기 때문이다.
즉, 설계도서가 어떻게 작성되느냐에 따라서 조합원은 자신의 집의 재산가치가 달라지게 되고, 시공사 입장에서는 엄청난 액수의 공사비 증감이 따르게 되어 있는 것이다.
그러나 아쉽게도 조합원들이나 조합집행부는 설계에 대해 관심이 없다. 자신들은 관심을 가지고 있다고 말들 하지만 그것은 설계도서의 중요성에 비추어 볼 때에 일부분의 관심일 뿐이다.
하지만 시공사의 입장에서는 설계도서가 어떻게 작성되느냐에 따라서 공사비 증감이 따르기 때문에 엄청난 관심을 쏟을 수밖에 없다.
3) 설계의 핵심은 설계도서의 내용에 있다.
한동안 건설회사에서 설계업무를 겸업할 수 있도록 하는 입법을 하려다가 대한건축사협회 등 건축사들과 크게 논쟁이 붙었다. 이 법령이 통과되면 건설회사에서는 건축사를 고용하여 자신이 직접 설계를 할 수 있게 되는 것이다.
이때 건축사들이 내세운 가장 큰 반대논리 중 하나가, 건설회사가 설계를 하게 되면 건설회사의 공사비단가 인하를 위한 방향으로 설계를 부적절하게 하는 경우도 있어 건축주에게 손해를 끼칠 수 있고, 건물의 안전성이나 내구성도 문제가 있을 수 있기 때문에 건설회사가 직접 설계를 할 수 있도록 하여서는 안된다고 반발하였다고 한다.
그리고 지금도 대형 건설회사의 경우는 자신들의 자회사 형식으로 암암리에 설계사무소를 만들어서 자신들이 설계에 관여하고 있다는 말을 들은 바가 있다.
이만큼 설계가 차지하는 비중이 큰 데도 불구하고 정비사업의 경우 조합원들은 기껏해야 조감도 정도만 검토를 하고 설계도서의 내용에는 별로 신경을 쓰지 않고 있는 실정이다.
평당 공사비를 250만원으로 시공사와 도급공사계약을 하려 애쓸 필요가 뭐 있는가? 설계도서의 내용에서 공사비를 적도록 해 버리면 되는데.
4) 설계도서와 다른 시공으로 분쟁도 발생함.
본 변호사가 수행하고 있는 소송중에는 특이한 소송이 있다. 일반적으로 건축주가 건물을 신축할 때에는 건설회사와 평당공사비 및 개략적인 공사내역만을 정한 뒤에 공사를 맡기게 된다. 이 건축주가 그동안 여러 채의 건물을 지으면서 건설업체가 자신이 생각하는 정도보다 못한 공사를 계속하니까, 이번에는 아예 자신이 먼저 건축사에게 의뢰하여 구체적으로 설계도면을 작성한 뒤에, 건설업체는 그 설계도면에 따라서 공사만을 하도록 선정을 하고 아주 자세한 공사시방서 등을 작성하였다.
어느 위치에 어떤 부품이 어떤 모양으로 들어갈 것인지에 대한 것까지도 아주 상세하게 규정을 하였다.
하지만 공사를 진행하는 도중, 그리고 끝나고 보니 설계도면대로 되어 있지 않은 부분이 너무 많아서 건설회사와 법적 분쟁이 붙게 되었다.
즉, 건축주가 아주 자세하게 설계도면을 작성하여 그대로 공사만 해 달라고 하였는데도 불구하고 공사비 인하를 목적으로 공사를 부적절하게 한 것이다.
일개 건물을 건축하는 건축주가 위와 같은 생각을 하고 있는데, 대규모 공사를 하는 우리 정비사업조합의 조합원들이나 임원들은 오히려 시공사가 어떻게 공사를 할 것인지, 설계도서는 제대로 되어 있는지에 관하여는 별로 관심이 없는 것 같다.
그래서 제대로 된 시공사, 믿고 신뢰할 수 있는 시공사를 선정하는 것이 조합원들에게 큰 도움이 될 수도 있다.
2.제대로 된 설계를 위한 안전장치
1) 건축사 선정은 반드시 조합에서.
건축사선정은 추진위원회와 조합총회에서 선정을 하도록 건교부고시와 도정법에 규정되어 있다.
하지만 시공사를 선정하면서 조합과 시공사의 업무범위에 관하여 규정할 때에 설계업무를 시공사의 업무범위에 포함되도록 되어 있거나, 시공사가 건축사를 선정하도록 규정하면, 설계사 선정 및 설계업무의 내용이 시공사의 영향력 아래에 있게 된다.
따라서 건축사선정은 반드시 시공사의 업무범위와 별개로 추진위원회나 조합에서 직접 선정하도록 하는 것이 좋다.
일부 사람들은 도정법 제24조에서 설계자 선정은 조합총회의 의결사항이기 때문에 법에 따라서 조합에서 선정하는 것으로 당연히 되어 있다고 말 할지 모른다. 그러나, 조합총회에서 설계자 선정권한을 시공사에게 주도록 하거나, 설계시공 등을 함께 하는 턴키베이스 방식(설계시공 일괄방식)에 의한 시공사 선정 의결도 가능하기 때문에 시공사가 설계업무에 영향을 미칠 가능성이 현행법상에도 충분히 있다.
2) 조합에 건축심의위원회를 반드시 두도록.
추진위원회나 조합에 건축심의위원회를 반드시 두도록 하자. 특히 조합에는 반드시 건축심의위원회를 두도록 하자. 건축심의위원회가 하는 일은 설계도면의 검토 및 시공사와의 계약서 검토, 공사비 변동에 대한 검토이다.
이때 사업구역내의 토지등소유자나 조합원중에 건축사나 시공관련 업무를 해 본 사람이 있으면 무조건 영입하여 회의참석 수당을 별도로 많이 주더라도 반드시 위원으로 포함시켜 위원회를 만들자. 그리고 가능하면 외부전문가도 참석을 시키면 더욱 좋을 것이다.
3) 정비사업전문관리업자에게도 적극적으로 검토하도록 요청하자.
정비사업전문관리업자의 업무범위 중에 한가지가 ‘설계도서의 검토’이다(도정법 제69조 1항 7호). 그리고 정비사업전문관리업자와의 용역계약서에도 거의 이 내용이 포함되어 있다.
그렇지만 정비사업전문관리업자가 자체에 보유하고 있는 직원들로서 위 설계도서를 검토할 능력이 있는 업체는 별로 없는 상황이다. 왜냐하면 실제 건축사를 직원으로 확보하고 있는 것이 아니라 기술사로서 건축 및 도시계획 관련업무에 3년 이상 종사한 자만을 확보하고 있는 업체들도 다수 있기 때문이다.
하지만 설계도서를 검토할 수 있는 능력이 조합보다는 낫기 때문에 반드시 정비사업전문관리업자에게도 설계도서의 검토를 요청하여 의견을 받도록 하자.
4) 제3의 전문기관에게 설계도서의 검토의뢰를 반드시 하자.
설계도서가 상세설계 등 아주 세부적인 것까지 나오게 되면 설계도면의 분량이 상당히 많다. 한 두 박스가 되는 경우도 많이 있다.
이렇게 설계도면이 거의 완성단계가 되면 ① 조합내부의 건축심의위원회의 검토 ② 정비사업전문관리업자의 검토 ③ 제3의 외부 전문기관에게 검토의뢰를 동시에 하여 그 검토결과를 가지고 다시 최종적으로 조합건축심의위원회에서 검토를 하도록 하는 것이 가장 바람직하다.
위 3가지 방식을 동시에 진행하여야지 그렇지 않고 건축심의위원회의 검토가 끝난 뒤 정비사업전문관리업자에게 검토요청을 하고, 그런 뒤에 다시 제3의 전문기관에게 검토의뢰를 하는 것은 시간적으로나 방식자체로나 적절하지 않은 방식이다.
따라서 반드시 3개의 방식을 동시에 진행하도록 하고, 이에 대한 비용은 아끼지 말고 지출하도록 하자.
3.결론:잊어버린 중요한 일을 찾아서
우리가 지금까지 정비사업을 수행하면서 각종 분쟁과 절차를 진행하느라고 바빠서 그동안 잊어버린 것이 바로 설계도서의 검토이다.
다른 것도 중요한 것은 많이 있다. 하지만 정작 중요한데도 우리가 잊어버린 것 중 하나가 바로 설계도면의 검토인 것이다.
조합원들에게 ‘아파트 마감재가 중요한가요?’라고 질문하면 ,모두가 다 ‘예’라고 답변할 것이다.
하지만 ‘설계도면 검토가 중요한가요?’라고 물으면, 상당수가 ‘그것은 조합이 알아서 해요’라고 답할 것이다.
아파트 마감재는 설계도면의 일부에 불과하다. 설계도면에 얼마나 많은 중요한 부분이 있는지를 확실히 알고 이제부터는 우리가 잊어버렸던 설계도면의 검토를 확실히 하고 나가자.
<건설교통부 고문변호사>
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