주택관리업자 및 사업자선정지침(국토부 고시)의 법적 효력
1. 사실관계
① 주택관리업자 및 사업자선정지침에 따르면, 입찰자 2인 이상이 동일 가격인 경우, 추첨으로 결정해야 하나,
② 별도 평가기준에 따라 B사를 낙찰자로 선정
③ 이에 동대표A씨는 입주자대표회의를 상대로 B사와의 위탁관리계약 효력 정지 가처분 신청하였습니다.
2. 기존 법원의 판단(중앙지법, 수원지법 등)
① A씨는 입주자대표회의와 B사 사이에 체결된 계약에 대해 다툴 자격 없다.
② 입주자대표회의에 대해 무효 확인을 받더라도 B사에 효력을 미치지 않는다.
⇒ 이에 따라 낙찰 절차상 하자를 이유로 계약의 효력을 다투기 위해서는, 입주자대표회의와 낙찰자를 상대로 공 동 피고로 하여 다퉈야 함
③ 국토부 고시는 법규성이 없는 행정규칙일 뿐,중대한 하자가 존재해야
⇒ 기존에는 주택법령에 명시적인 위임규정이 없다는 이유로, 강제력을 부인하였고, 이에 따라 합리적 이유가 있으면 주택관리업자 및 사업자선정지침을 위반하여도 그 효력을 인정하여 왔음.
④ B사를 낙찰자로 선정한 결의를 당연 무효로 볼 수 없다.
3. 2014. 6. 25.시행된 기존 주택법령 및 2016. 8. 12.부터 시행된 공동주택관리법령에 위임 규정 마련
"제1조(목적) 이 지침은공동주택관리법지침은공동주택관리법 시행령 제5조 제2항 제1호에 따른주택관리업자 선정과제25조에 따른 사업자 선정 및제5조 제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다."라고 규정하고, 공동주택관리법상 법률의 위임을 명백히 하였습니다.
위와 같은 공동주택관리법은 2016. 8. 12. 시행되었고, 기존 주택법은 2014. 6. 25.부터 시행된 이래 규정에 따라 주택관리업자 및 사업자선정지침을 대외적 구속력을 가질 수 있습니다. 이에 따라 국토교통부 고시 형태의 "주택관리업자 및 사업자선정지침"은 2014. 6. 25.경부터대외적 구속력 있는 행정규칙으로서, 강제력을 가지는 법규성을가진다고 봄이 타당합니다.
주택법 제43조(관리주체 등, 2014. 6. 25. 시행)
⑦ 입주자대표회의는 제3항에 따라 공동주택의 관리를 위탁할 주택관리업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.
<신설 2013.12.24.>
1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
주택법 제45조(관리비등의 납부 및 공개 등, 2014. 6. 25. 시행)
⑤ 관리주체 또는 입주자대표회의는 제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 "관리비등"이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다. <신설 2013.12.24.>
1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
첫댓글 감사