2018.11.21. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
'강남 아파트 6~7억 내린 매물에도 매수 실종'
'금리 인상, 중국 경제 멸망으로 강남 아파트 1/5로 폭락' 등등의 다주택자 저주, 서울 부동산 버블 붕괴 기원과 미리 축하한다는 본 글, 댓글들의 주장들..
십수 년간 한결같은 폭락 타령들이 지겹지 않습니까?
문재인 정권 들어 1~2 년간 두 차례에 걸쳐진 서울, 경기 일부, 대구, 광주 부동산 시장의 비이성적 과열은 누구도 부인하지 못할 팩트입니다.
그럼에도 불구하고 돈과 권력이 집중된 데다 전국 지방 부유층들의 수요까지 가세하여 수요층이 더욱 두터워진 서울지방 등의 부동산 시장은 폭락기의 바람대로 폭락하기는 어려울 것입니다.
경제 영역에 있어서 스스로 초무지, 무능력을 넘어 유해까지 스스로 증명했던 문재인 정부여당이기에..
어쩌면 문재인 정권에서 국민경제, 기타 주가지수 등의 폭락은 경험할 수 있겠네요.
그리고, 분노, 열폭하고 있는 폭락기 들은 지역 불균형 발전 및 지역과 자산 양극화까지 각종 양극화를 심화, 극대화 한 역대 정부와 관료, 특히, 상기한 것처럼 강남 등의 부동산을 각각 두 차 레나 단기에 비정상적으로 폭등시킨 노무현, 문재인 정권을 탓 해야 마땅합니다.
애먼 유주택자 국민들이 아닌..
먼저 앞으로 국민경제, 서울 등 부동산시장의 폭락할 수밖에 없다는 작년, 2017년 8.2대책 이후의 폭락 타령과 관련하여..
설령 서울 부동산시장이 실현 불가능한 폭락 등 폭락이들 주장처럼 폭락이 아니라 장기간 횡보 혹은 소폭 하락만 해도 서울 강남 등 고가주택 소유자들은 매년 늘어나게 되는 보유세 등 재산세 하나만 해도 해마다 늘어나게 된 투자 손실의 고통을 겪을 수밖에 없을 것입니다.
다주택자들은 더더욱 큰 투자 손실을 입게 되겠지요?
더하여 가중된 양도세, 임대 소득세, 의료보험료 등등의 각종 조세, 준조세에다 묶인 돈과 기회비용까지 감안하면?
따라서 배가 많이 아픈 폭락이들은 위안을 삼으세요.
부울경, 충정 남북도, 경상북도 등에서는 지금도 유주택자, 특히 다주택자들이 중기, 중장기 간에 걸친 부동산 시장의 침체로 더러는 역전세난, 깡통전세까지 나날이 가중되는 고통을 겪었고 또 지금도 겪고 있듯..
그 지방들 보다 고통은 덜하겠지만, 문정권 들어 비정상적으로 급등했던 서울 등 일부 지방의 부동산 시장은 앞으로 중장기인 횡보, 혹은 하락을 경험할 가능성이 더 높습니다.
다시 한 번 더 강조합니다.
문가 정권만이 아니라 차기, 차차기 정권에서도 취득세, 양도세 등 거래세, 양도소득세는 줄어들 수 있어도 보유세, 재산세는 줄어들 수 없기에..
매사 과유불급이고 물극필반이고, 달이 차면 기울듯 단기, 두 차례에 걸쳐 지나치게 집값이 폭등한 소수의 서울, 경기 일부의 부동산 시장은 쉬었다 갈 가능성이 더 높기에..
집값이 많이 오르지 않은 도봉, 강북, 금천구 등의 자치구와 단독, 다가구, 다세대 등을 제외한,
서울 등 집값이 단기, 지나치게 급등한 지역의 유주택자들은 부동산 시장이 쉬어가는 시기에 주택 보유세, 재산세 등 고통을 겪게 될 것이란 말입니다.
그 급등 지역의 다주택자들은 더더욱 큰 고통을 맛보게 되겠지요?
서울 강남 등 일부 지방만이 아니라 전국 대다수 지역의 집값 실거래가는 수천만 대원에서 3억 대 이하인데..
그런 역 버블 상태에 놓여있는 전국 다수의 부동산 시장은 장기 보합이거나 침체 중인데도 폭락 타령을 계속하고 있는 폭락기 들은 서울 등 소수 고가 주택 투기에만 관심 가진듯합니다.
서울지방 등의 부동산 시장 장기 추이를 재강조를 위해 작년, 2017 년 8 월에 썼던 글을 덧붙입니다. 07:38
2017.08.24. 다음 아고라 경제 토론방.
해야해야
본 글의 제목과 내용인 '강남구 은마 아파트는 초고층으로 지을 수 없어 큰일 났구나'에는 다양한 댓글들처럼, 다양한 의견이 분분할 수도 있을 것입니다.
본 글의 내용에는 없지만, 은마만 아니라 반포, 압구정 등 강남 4구의 재건축, 한 남 재개발 등도 8.2 부동산 정책을 종합 선물세트식으로 한꺼번에 두들겨 맞았으니 단기적으로는 급등이 계속될 수 없을 것이고, 어쩌면 소폭 하락할 수도 있을 것입니다.
그러나 서울 부동산 시장은 2006년 2차 버블기 이후 거의 10여 년간 쉬어 버블 해소 과정을 거쳤으니..
더군다나 서울과 경기 일부 지방의 집값 대비 전세가율은 장기간 지속적으로 상승하여 왔고 공급물량조차 과소 상태가 올해는 물론이고 2018년에도 지속될 것으로 보이니..
잠시 쉬었다가 중장기적으로 제 갈 길을 갈 가능성이 오히려 더 높습니다.
단기, 비이성적, 비정상적인 과열 상태가 발생할 정도로 급등하면 장기간 쉬어 가겠지만..
만약 서울과 경기 일부 지방의 부동산시장은 집값이 이번의 단기 비이성적 급등이 거듭되고, 또 집값 대비 전세가율마저 중장기적으로 하락하게 된다면 쉬어갈 수밖에 없겠지요?
폭락이들 주장처럼, 우리나라 경제가 디플레이션 갭 상황에서도 지속적으로 금리가 상승하고 종부세 등 재산세까지 급증하게 된다면 서울 등의 부동산 시장은 폭락은 아니더라도 더 오래 쉬어갈 가능성은 더욱 높아질 수 있을 것입니다.
그러나 서울과 경기 일부 지역을 제외하고, 또 중기적인 입주물량 등 광주, 대구 등 공급물량 부담에서 상대적으로 자유로운 지방도 제외하고..
경기 남부 등을 포함한 전국의 부동산시장은 폭라기 주장처럼, 공급물량이 급감하기 전까지 앞으로도 계속 힘들어질 수 있을 것입니다.
다년간 역대 최대급의 공급, 입주물량도 팩트이니..
적어도 단기적으로는..
따라서 '장기적으로도 강남 등 고가의 주택들은 거래가 제한되고 주택 취득 시, 주택 처분 시는 물론이고 매년 부담하게 될 재산세, 보유세, 임대 소득세, 국민건강보험료 등 주택 보유 시의 각종 조세, 준조세의 부담까지 늘어나게 된다'라는 본 글의 내용은 팩트이고 공감 가는 내용입니다.
그러나 본 글의 '폭락' 주장에는 공감하기 어렵습니다.
서울 부동산 시장도 소폭 하락하여 힘들어질 수도 있겠지만, 폭락은 상기한 이유로 가능성은 극히 적다고 봅니다.
폭락이들의 성에는 차지 않을 중폭의 하락도 가능성은 희박지만, 어쩌면.. 17:46
해야해야
다음은 1~5년 후 낙후된 지방 부동산 시장의 순차 회복, 대세 상승과 단기, 비정상적 급등으로 인해 중장기적으로 쉬어갈 수밖에 없는 서울 등 부동산 시장에 관한 글입니다.
이하, 서울 등 비이성적 과열 근거로 최근 4년간 시세 변동과 관련된 서울, 경기 일부 지역의 몇몇 사례를 제시함다.
비정상, 비이성적 급등은 반드시 후유증을 수반하게 되어있다.
경상남북도, 충청남북도 등 2019,2020년부터 순차적으로 입주물량 급감, 공백기를 맞이하게 될 낙후된 전국 지방 대다수 지방의 부동산 시장은 지역 경제 기반이나 수요 여력 등이 극히 취약하기에, 이하에 제시될 사례들은 단순 참고 자료일 뿐이다.
또한, 낙후된 전국 지방 집값 대세 상승의 기간이나 폭 판단에 있어서 각자 거래량만 아니라 비교적 실수요를 비교적 잘 반영하는 각지방, 각 지역의 전월세 장기 추이도 세세히, 잘 살펴야 할 것이다.
예를 들어, 낙후된 전국 부동산 시장의 회복을 선도할 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동 일대처럼..
집값 아닌, 전용면적 25평의 전세가가 작년만 해도 4억 중후반대였던 대연 힐스테이트, 대연 롯데, 남천 코오롱, 광안 쌍용, 용호자이 등등의 전세가격이 얼마나 빨리 전 고점을 회복하는가?
다른 낙후된 지방과 마찬가 가지로, 극소수에 해당하겠지만..
작년만 해도 서울지방의 평균 전월세가 뒤지지 않았던 상기 예시한 아파트의 전세가가 전 고점을 뚫고 계속 많이 상승할 때 부산의 집값 상승력 또한 커지게 될 것이다.
이하의 사례는 전용면적 25평 집값을 기준으로 한다.
2018 년 11 월 현재 실거래 최고가가 8억 대인 해운대 트럼프월드 센텀이나 2016년경 전후에 7억 대 중후반대의 최고 실거래가를 기록했던 대우, 경남 마리나, 삼익비치, 광안 쌍용 등등부터 과거 혹은 최근 6억 대 중후반대의 실거래가의 사직 롯데, 장전 래미안이나 대연혁신 힐스테이트푸르지오, 중동 힐스테이트 위브, 남천 코오롱 하늘채, 센텀파크 등등까지 최근 1~2 년 전 두 차례 급등 전 부산 집값과 유사했던 사례들들만 골랐다.
현재는 최고 실거래가가 5~6억 대에 불과하여 서울과 경기 사례들 중에서 중간에 해당하지만, 최근에 입주한 새 아파트기에 앞으로 상기한 아파트들의 가격을 능가할 수도 있는 명륜 자이, 대연 SK 힐스, 대 연 롯데 레전드 등등도 상기한 부산의 사례에 포함될 수 있을 것이다.
마포구 아현 래미안 푸르지오는 2014년경 실거래가가 6~7억 대였었는데 지금은 최고 실거래가격이 15.6억으로 올랐다.
최근에 입주한 아현 아이파크, 공덕자이 등등도 래미안 푸르지오를 따라잡으려 하고 있더라.
현석동 강변 힐스테이트는 2014년 4~5억 대에서 최근 최고의 실거래 가격은 9.9억이고,
현석 래미안 웰스트림은 2014년 7~8억 대에서 지금의 실거래가는 13.5억이더라.
성동구 옥수동 옥수 하이츠나 옥수 리버젠은 2014년 실거래가가 6~8억였는데 지금의 실거래 최고가는 각각 15.9억, 14억이더라.
옥수 어울림도 2014년 6~7억 대에서 지금의 실거래 최고가는 15억이고..
경기도 광명시 철산동의 광명 푸르지오, 철산 푸르지오 하늘채, 철산 래미안 자이의 2014년 실거래가격이 각각각 3억 대, 4~5억 대, 5~6억 대에서 지금의 실거래 최고가는 각각각 6.7억, 8.93억, 9억이다.
단기에 비정상적으로 급등했던 서울, 경기 등의 집값이 2016년 전후의 부산 집값이 1~2억, 오름폭의 50%가량 빠졌던 것처럼 다시 중장기적으로 오름폭의 절반가량 빠질지, 버틸지는 모르겠지만 다시 급등하기는 어려울 것이다.
2014년 집값을 기준으로 한다면, 상기한 경기 광명의 실거래 3~4억 대에서 2년 만에 9억대로 올랐던 사례를 기준으로 한다면 부산의 주택들은 0.1%.1%만이 아니라 10% 대인 십만 가구가 넘을 수도 있겠다.
해야해야
다음은, 마찬가지로 부수, 반사적 효과에 불과하지만, 낙후된 전국 지방 산업 발전과 부동산시장의 대세상승장에서 집값이 얼마만큼 올라갈 수 있는가와 관련하여, 최근 단기에 급등하였던 서울 지방의 집값, 분양권, 입주권 값 급등에 대한 사례도 몇 더 들어본다.
이 또한 다시 한 번 더 강조한다.
서울, 경기, 대구, 광주 등등의 일부 아파트를 제외한 낙후된 전국 아파트들들도 대세 상승기에 진입하면 상기 예시한 부산 아파트들만이 아니라 아래에 예시할 사례들처럼 2~3 배 상승할 수 있단 말이다.
비록, 서울, 경기 일부 지역의 집값과 마찬가지로, 펀더멘텔에 부합할 때까지, 버블, 오버 페이스로 장기간 쉬어갈지라도.
서울지방에서도 비교적 낙후지역에 속했던 은평구와 성북구부터 살펴본다.
2018년 10월 현재, 성북 래미안 길음 센터피스는 전용 59㎡는 현재 호가 매물이 9억~10억 원으로, 분양가 4억 2000만~4억 3000만 원 대비 웃돈이 6억 원가량이다
DMC 역 수색. 증산 뉴타운 일대의 은평구도 마찬가지다.
착공, 관리처분 이상의 단계는 물론,
예를 들어, 증산 2구역과 수색 9구역은 물론 수색 6구역, 증산 5구역 등 사업시행 인가 단계에 불과한 재개발 구역조차 조합원 입주권에만 4억 원 넘는 웃돈이 붙어 있다.
최근 10년간 서울에서 가장 강세였던, 둔촌지구, 고덕 지구, 명일 지구 등 거대 단지 주거지역과 인근 하남 위례 신도시를 포함한 광역 강동구 부동산시장은 장기적으로도 성장잠재력이 높은 편이지만, 중장기적인 입주물량 부담으로 최근까지는 마포구, 동작구 등 다른 자치구들에 비해 상대적으로 잠잠한 편이다.
‘고덕 래미안 힐스테이트’와 ‘고덕 아이파크’ 전용 84㎡의 호가는 11억 원대고, 천호동 ‘래미안 강동 팰리스’는 11억 5000만 원을 호가할 뿐이다.
광진구도 광장 극동, 구의 래미안 파크스위트, 구의 현대프라임 자양 우성 자양 스타시티 등등의 최근 흐름이 나쁘지 않지만, 마찬가지로 다른 자치구들에 비해 탄력성이 상대적으로 적다.
여의도 고밀도 재건축 단지, 신길, 당산지구 등의 영등포구도 마찬가지고..
그러나 문래 자이, 문래 힐스테이트, 당산 롯데 등등의 가격 흐름은 인근 마포구, 동작구에 비해 크게 뒤지지 않는다.
서대문구 홍제원 아이파크(906가구)는 2016년 일반분양 당시 전용 59㎡의 분양가가 3억 6400만 원에 불과했는데 지금은 호가가 8억 3000만~8억 5000만 원까지 웃돈이 4억 6000만 원 이상 붙었다.
내년 1월 입주하는 동대문구 답십리 파크자이(802가구)는 가장 작은 전용 49㎡는 매물이 없고, 전용 59㎡는 분양가 4억 1000만~4억 2000만 원에 지금의 호가 매물은 8억~9억 원가량, 웃돈만 4억~5억 원선이다.
양천구 목동 파크자이(356가구), 마포구 래미안 푸르지오나 신촌 그랑 자이 등등의 웃돈도 높긴 마찬가지다.
마포, 성동구 등과 함께 상승 폭이 높은 동적 구는 동작구 시세를 이끄는 흑석동 ‘아크로리버 하임’ 전용면적 59㎡ 입주권은 10월에 11억 원에, 전용 84㎡는 이미 연초에 13억 원을 찍었고 9호선 흑석역과 가깝고 한강이 보이는 같은 면적 매물은 16억 원을 호가한다.
올해 30년 차로 재건축 연한을 맞은 한강변 흑석 명수 현대’ 전용 84㎡의 매매가격도 9억 9500만 원까지 올랐다.
동작구의 분양권 시세도 마찬가지다.
입주를 시작한 사당동 ‘래미안 로이 파커’ 전용 84㎡는 분양가의 두 배 수준인 12억~15억 원에 매물이 나온다. 입주 예정 단지들의 분양권엔 3억~4억 원 정도의 프리미엄이 생겼다.
2018년 12월 입주가 시작되는 동작구 e 편한 세상 상도 노빌리티(893가구)는 전용 84㎡ 기준 7억~7억 2000만 원에 분양했었는데 지금은 가장 저렴한 매물의 호가가 12억 원에 달한다.
흑석동 ‘흑석 뉴타운 롯데캐슬 에듀 포레’의 같은 면적은 연초 9억 5000만 원에 실거래된 뒤 최근 11억 원을 호가한다.
내년 1월로 분양이 미뤄진 송파구 송파 헬리오 시티(9510) 대단지도 소형 면적을 위주로 웃돈이 많이 붙었다.
가장 소형인 전용 39㎡의 전세가격은 4억 중반 정도인데 집값 호가는 11억 원 안팎 수준이다.
분양가격은 4억 5000만~4억 9000만 원에 불과하기에 웃돈만 6억 원 이상이다.
전용 84㎡ 분양가는 8억 4000만 원인데 호가는 16억 내외로 웃돈은 7~8억쯤 되고,
서초구 잠원 신반포자이 전용 59㎡, 전용 84㎡의 분양가는 각각 10~11억 대, 12~15억대로 고분양가였음에도 불구하고 마찬가지로 웃돈은 6~8억이 량 된다.
요즘 서울 집값, 특히 강남 3구의 단기 급등한 집값만 보면, 낙후된 지방에서 두어 채 내지 대여섯 채에 해당하는 수억, 십억이 우습게 보인다.
강남의 중형 평행 대도 마찬가지다.
여러 차례 예시했던 압구정 현대나 반포 아크로, 반포 래미안, 자이 등등과 용산민족공원, 한남 뉴타운 일대의 이촌동 한강맨션, 한 남 더 힐, 한남 나인원, 등등의 단기 급등 사례는 물론이고 강남의 분양가 웃돈 형성도 어마 무시하긴 마찬가지다.
내년 2월 입주하는 강남구 래미안 블레스티지(1957가구)는 전용 49㎡는 호가가 13억 4000만 ~13억 5000만 원으로 분양가 8억 2000만 원에 웃돈만 5억 원 이상이고, 13억대로 분양한 전용 84㎡ 실거리 가격이 21억으로 8억 대 외의 웃돈이 형성되어있다.
비슷한 분양가의 개포 루체하임은 전용 84㎡ 전용 121㎡의 현재 실거래가가 각각 19억, 27억으로 웃돈만 7억~10억대다.
부동산 시장도 다른 시장과 마찬가지로 건강하게, 안정적으로 활성화되어야 부작용이 적은데 말이야.
아무리 돼지 살찌워 잡아먹기라도, 부작용을 최소화하기 위해서는 돼지떼들이 급격한 비만이 아닌, 건강하게 잘 자라고 살쪄야 되는데 말이야.
낙후된 전국 지방의 부동산 시장은 대세상승장에서 상기한 서울 지방과 달리 비이성적 급등은 없어야 할 텐데..
다음은 내년 후 내년부터 차레차레 다가올, 낙후된 전국 지방의 공급 절벽으로 인한 어게인 전월세난 서민 주거고통을 수반한 낙후된 지방의 부동산시장 대세 상승에 관한 과제다.
그리고 문재인 정권의 지역 경제, 지역 부동산 실정 등의 반사적 이익만으로 부울경 지방에서 사대 수구 개독 정권의 부활 가능성 경고 겸용으로, 정치 및 지방 부동산 정책과 관련된 정책제안이다.
아무리 단편적이고 저급한 경제, 부동산 관련 과제 글일지라도, 개인적으로 조만간 침묵에의 동참과 함께 그 과제 수행은 영구 종료될 것이기에 마지막 폭풍 글들이 계속 이어진다.
그리고 처음으로 너그들에게 반말해서 미안타.