입주물량으로 본 2009년 아파트 전망

[해피♡랜드]

2008년은 이제 달력이 채 한 장도 남지 않았다. 부동산 시장은 점점 침체돼 가고 강남지역 아파트값은 뚝뚝 떨어진다는데, 2009년 부동산시장은 과연 어떻게 될 것인지 궁금할 시기다.

이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트는 2009년 아파트시장을 필두로 분양권시장, 분양시장을 3주에 걸쳐 전망해 보고자 한다.

오늘은 그 첫 번째로 아파트 시장이다.

2009년은 지난 2003년 이후 최저 입주물량을 기록할 것으로 조사돼 매매가 및 전세가  변동에 적잖은 움직임이 예상된다.

□ 2008년은 어땠나?

2008년 입주물량은 가장 물량이 적었던 2003년 23만6천7백91가구보다 35%나 늘어난 32만2백73가구.

특히 수도권의 경우 전체 15만6천2백38가구 중 20%에 달하는 3만1천3백85가구가 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)에 몰리면서 강남권 집값 하락에 큰 영향을 끼쳤다.

지역별로는 서울 송파구가 2만2천3백48가구로 입주물량이 가장 많았으며 신도시 동탄(1만5천4백58가구), 경기도 화성시(1만1천5백18가구), 인천 남동구(8천5백31가구) 순으로 물량이 많았다.

□ 2009년 입주물량은 어떤가?

 

2009년 입주물량은 2003년 23만6천7백91가구 이후 최저치다. 전국적으로 2008년(32만2백73가구)보다 19%가 줄어든 25만8천6백57가구가 입주할 예정이다. 수도권도 2008년(15만6천2백38가구)보다 13% 줄어든 13만4천3백67가구다.

특히 서울은 2만1천5백62가구로 2008년(5만1천8백87가구)보다 무려 58%나 감소했다.

반면 신도시는 2만6천72가구로 2008년(2만1백89가구)보다 29%, 경기도는 7만4천3백70가구로 2008년(6만8천9백4가구)보다 7% 증가했다.

한편 지방 5대광역시도 2008년 8만1천1백44가구에 비해 44%가 줄어든 4만4천7백10가구가 입주하며, 지방 중소도시는 8만2천8백94가구에서 3%가 줄어든 7만9천5백80가구가 입주하게 된다.

□ 2009년 매매시장은?

입주물량이 2009년에는 크게 줄어드는 만큼 입주물량 과다로 인해 아파트값이 하락세를 보이진 않을 것으로 예상된다.

특히 서울의 경우 입주물량이 2008년도에 비해 60% 수준으로 줄어들고 물량도 1천가구 이하인 곳이 많기 때문에 가격 하락 가능성이 낮다.

 

<2009년 서울 아파트 입주물량>

                                                                                                                                단위:가구

구분	물량	구분	물량	구분	물량	구분	물량
강남구	106	구로구	2471	서대문구	1518	영등포구	0
강동구	3265	노원구	45	서초구	3705	용산구	0
강북구	292	도봉구	92	성동구	992	은평구	2142
강서구	362	동대문구	433	성북구	2429	종로구	112
관악구	108	동작구	305	송파구	145	중구	506
광진구	362	마포구	954	양천구	813	중랑구	405

오히려 입주물량 부족으로 전세 물건이 귀해지는 곳은 소형 및 저가 아파트 위주로 가격이 오를 수 있다.

다만 1천가구 이상 입주가 예정된 곳은 일시적으로 입주물량이 많아지면서 매매가가 다소 하락할 것으로 예상된다.

서울에서 1천가구 이상 대단지가 입주하는 곳은 1월 입주 예정인 은평뉴타운2지구 A공구 1블록(1천2백12가구)와 6월 입주 예정인 강동구 고덕동 주공1단지(아이파크)(1천1백42가구), 7월 입주 예정인 서초구 반포동 주공2단지(래미안퍼스티지)(2천4백44가구)가 대표적이다.

특히 강남권은 입주가 몰리는 2009년 6~7월을 전후로 매매가가 소폭 하락할 수도 있다.

신도시의 경우 판교에 1만5천2백74가구가 대거 입주하기 때문에 주변 분당, 용인, 성남 등 지역 아파트 값 하락에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

대표 입주 단지로는 판교동 풍성신미주(1천1백47가구), 한림아파트(1천45가구) 등을 꼽을 수 있다.

지방(5대광역시 및 중소도시)의 경우 경기침체와 많은 입주물량으로 아파트값 약세가 지속됐다. 그러나 2009년에는 2008년도에 비해 24%나 줄어든 12만4천2백90가구만 입주하게 돼 매매시장은 다소 안정될 것으로 전망된다.

다만 아파트 매매시장은 변수가 많은 만큼 입주물량뿐 아니라 전반적인 경제상황 및 금리, 부동산 정책 등도 감안해야한다.

 

<2009년 전국 1천가구 이상 입주단지>

시	구	동	아파트명	총가구수	면적(㎡)(전매금지기간)	입주시기
경기	의왕시	내손동	포일자이	2,540	83A ,83B ,112A ,112B , 112C ,142 ,149A ,149B , 172 ,205	11월
	광명시	철산동	주공3단지(래미안자이)	2,072	82 ,85 ,111 ,111A , 111B ,142A ,142B ,165 ,198	11월
	용인시	공세동	대주피오레B단지	1,290	149A ,149B ,179A ,179B ,215 ,258 ,261	5월
	광명시	하안동	하안주공저층본2단지	1,248	83A ,83B ,112 ,116 , 132A ,132B ,132C ,159A ,159B ,185A ,185B	12월
	남양주시	진접읍	동부센트레빌시티1차	1,176	115A ,114B ,115C ,133A , 132B ,134C ,159 , 191 ,230	10월
경북	경산시	사동	대동다숲	1,395	99 ,102 ,109A ,109B , 112A ,112B ,112C ,112D ,112E	4월
	구미시	공단동	대주피오레	1,280	62 ,75 ,96 ,108A ,109B , 110 ,132	3월
대구	수성구	범어동	두산위브더제니스	1,481	162A ,172B ,175B ,185C , 185C ,185C ,221D ,225D , 255E ,288 ,298 ,321 ,324	12월
부산	기장군	정관면	효성백년가약	1,152	86 ,112A ,112B ,112C	10월
	강서구	명지동	명지퀸덤1차(A4)	1,112	110A ,109B ,131A ,130C 132D ,154A ,154C ,182	2월
서울	서초구	반포동	주공2단지(래미안퍼스티지)	2,444	87A ,87B ,87C ,113A , 114B ,114C ,113D ,114E ,145 ,173A ,173B ,205 , 238A ,239B ,269A ,268B	7월
	은평구	진관동	은평뉴타운2지구A공구1블록	1,212	80 ,111 ,111A (5년),111B (5년), 111C (5년),133AA (3년),134AB (3년), 134BA (3년),134BB (3년),175 (3년)	1월
	성북구	종암동	래미안2차	1,161	53 ,83A ,83B ,83C , 83D ,109A ,109B ,109C ,142	10월
	강동구	고덕동	주공1단지(아이파크)	1,142	85 ,114 ,113A ,114B , 148 ,148A ,180A ,182B ,216	6월
신도시	판교	판교동	풍성신미주	1,147	109A (7년),109B (7년),109C (7년), 109D (7년)	3월
울산광역시	울주군	범서읍	현진에버빌	1,093	122 ,132A ,132B ,149A , 149B ,159A ,159B ,192 ,238	10월
인천	서구	신현동	신현주공(e-편한하늘채)	3,331	83 ,110 ,134 ,144 ,186 ,206	9월
	연수구	송도동	송도더샵퍼스트월드1차	1,596	354 ,393 ,397 ,410 , 112 ,116 ,126 ,139 , 145A ,145B ,152 ,155 , 159 ,175A ,175B ,179 , 185A ,185B ,215 ,225 ,228 , 304 ,311 ,321	10월
	남동구	고잔동	한화꿈에그린월드에코메트로(A12블록)	1,298	109A ,109B ,109C ,129 , 142 ,152 ,162 ,192	7월
	중구	운남동	영종자이	1,022	115 ,129A ,129B ,142 , 149A ,149B ,162 ,195 ,321	10월
충남	천안시	백석동	백석아이파크	1,040	115A ,115B ,117 ,162 , 198 ,225 ,287A ,287B	4월

□ 2009년 전세시장은?

서울은 2008년과 비교했을 때 총 25개구 중 13개구가 올해보다 입주물량이 감소하는 것으로 조사됐다.

 

<2008년 대비 2009년 입주물량 감소 주요 서울지역>

                                                                                                                               단위:가구

구분	2008년	2009년	차이	구분	2008년	2009년	차이
송파구	22343	145	▽22,198	용산구	1017	0	▽1,017
은평구	4217	2142	▽2,075	동대문구	1292	433	▽859
강남구	2176	106	▽2,070	마포구	1777	954	▽823
강서구	2147	362	▽1,785	동작구	642	305	▽337
영등포구	1475	0	▽1,475	노원구	219	45	▽174
종로구	1568	112	▽1,456	강동구	3272	3265	▽7
중구	1870	506	▽1,364

따라서 입주물량이 없는 용산구나 영등포구, 2008년 보다 입주물량이 크게 줄어드는 동대문구, 노원구 등은 전세를 구하기가 어려워질 것으로 예상된다.

반면 강남권은 2008년 한해 과다한 입주물량으로 역전세난을 겪고 있는 만큼 입주물량이 크게 줄어드는 2009년은 전반적으로 전세가는 안정될 것으로 보인다.

한편 서울은 재개발구역의 관리처분이 변수다. 올해까지 사업시행인가를 받은 재개발구역 가운데 내년 중 관리처분인가를 받고 이주하는 구역들이 증가하면 이들 구역의 주변지역은  전세수요 증가로 전세가가 오르기 때문이다.

12월 현재까지 사업시행인가를 받은 구역은 양천구 신월동 신월.신정1-4지구, 성동구 금호13구역, 하왕십리동 하왕1-5구역, 성북구 보문4구역, 마포구 신공덕6구역 등이 있다.

반면 신도시와 경기는 입주물량이 풍부해 전세를 구하기 쉬워질 것으로 예상된다.

 

2009년 경기 및 신도시, 인천에서 입주물량이 많은 순서대로 꼽은 결과 판교신도시가 1만5천2백74가구로 물량이 가장 많았다.

그 뒤로 △용인시 9천7백99가구 △남양주시 9천6백60가구 △광명시 7천1백29가구 △수원시 5천8백64가구 순이었다.

경기 과천시를 비롯해 포천시 등과 인천 남구, 부평구 등은 입주물량이 전혀 없어 전세가가 다소 오를 것으로 예상된다.

지방의 경우 경남이 2만9백33가구로 입주물량이 가장 많고, 뒤를 이어 충남이 1만6천6백51가구가 입주한다.

경남의 경우 2008년(2만8백75가구)와 비슷한 수치고 충남은 작년(1만2천9백32가구)보다 오히려 28%나 늘어난 수다.

지방의 경우 경기침체와 더불어 아직 2008년 입주물량이 소화되지 않은데다 내년 입주물량이 증가하는 곳들이 있어 전세시장은 고전을 면치 못할 것으로 전망된다.

[코알라1]

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[카코]

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