I. 유치권 성립요건
1. 경매부동산자체에서 발생할 것
2. 채권이 변제기에 있어야 할 것
3. 점유할 것
(1) 직접점유: 유치권자, 고용인등
열쇠,현수막,전단지(상가),공시(빌딩 Ele. ), 울타리(공장,토지)
(2) 간접점유(관념적지배): 임대차,전세권,지상권등(사실적지배)
임차인과 채무자와 계약시 유치권성립안함
임차인과 유치권자와 계약시 유치권성립(단, 채무자의 동의!)
* 누구와 계약하였는가?(주인), 집주인이 누구인가?
4. 합법적인 점유일 것
5. 유치권배제특약이 없어야 할 것(은행대출시 각서,원상복구특약)
6. 임차인자신의 편익을 위한 시설이 아닐 것
- 증.개축비용,임차보증금,권리금등은 유치권성립안됨
Tip 1. 유치권은 신고 기간의 제한은 없다
정당한 유치권자라면 법원경매계에 유치권신고를 하지 않아도 매수인에게 대항할
수 있다. 즉 유치권신고 기간에 대한 제한은 없다. 설령 매각물건명세서에 유치권
이 기재되었다고 하더라도 매각물건명세서는 실체적 권리까지 확정하는 효력이
없으므로 유치권자와 합의가 되지 않으면 매수인이 유치권자를 상대로 명도소송
등의 결과 유치권의 부존재가 판명되면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없게
된다.
Tip 2. 유치권은 매각물건명세서의 필요적 기재사항은 아니다
유치권은 매수인에게 인수되나, 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 법105조
3호에 따른 매각물건명세서의 필요적 기재사항이 아니다(원칙).
그러나 유치권자라고 주장하는 자가 점유를 하고있는 경우에는 유치권의 존부와
관계없이 법 105조 2호에서 정한 점유자로 기재한다(예외).
Tip 3. 유치권에 대한 권리분석 등의 책임은 입찰희망자에게 있다.
실무에서 법원경매계에서는 사실상 유치권의 진위 판단을 유보하고 있으므로
만일 매각기일 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 경우 진정성
여부에 따라 낙찰자는 매가불허가신청을 하여 위험을 회피할 수 있다.
II. 허위 유치권의 목적
1. 수회 유찰시켜 채무자가 시간을 벌기 위한 수단으로 이용된다.
2. 수회 유찰되므로 제3자를 내세워 저가에 낙찰을 받을 목적으로 이용 한다
3. 낙찰자에게 유치권을 명목으로 금전을 요구 한다
* 잔금대출이 어려운 약점을 파고들어 협상의 우위에 서려 한다.
건설공사대금으로 건물과 토지의 토목공사, 가압류, 대물변제등으로 유치권신고
채권의 소멸시효는 3년이나 가압류와 소송을 제개하여야 한다
대물변제로 받은 부동산은 등기이후에 점유한다면 유치권이 성립되지 않는다
유치권자가 근저당권설정시에는 유치권말소주장이 가능하다(민법)
III. 유치권해결방법
허위유치권임을 증명후 입찰참여(사실일경우->유치권부담, 입찰포기)
허위유치권은 인도명령으로 승부를 걸어라!
유치권자가 아닌 채무자나 임차인 점유시 점유자를 상대로 인도명령신청한다.
유치권해결방법:
1. 법원서류검토(경매계,법무사.변호사사무소등)
-유치권 부존재확인소 및 유치권배제신청확인:
2. 현장조사
3. 이해관계인탐문
- 채권자방문,유치권자면담및 협상, 채무자,임차인, 이웃집,주변점포상인과 접촉
- 공사여부확인, 미수금액확인, 과다신고여부확인
공사일자>공사계약일자>사업자등록일자: 유치권허위가능성
- 경매개시일 이전까지 점유하고 있어야 함.
-. 낙찰후 유치권신고시 매각불허가 사유임
법정지상권과 유치권관계:
토지위의 건축물이 법정지상권이 성립안될 경우 유치권성립가능성 없다.
유치권관련형법
(형법 제319조 1항) 주거침입죄
사람의 주거,관리하는 건조물,선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에침입한 자는
3년이하의 징역 도는 500만원 이하의 벌금에 처한다.
(형법 제366조) 재물손괴죄
타인의 재물, 문서 도는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 똔ㄴ 은닉 기타
방법으로 기 효용을 해한 자는 3년이하의 징역 도는 700만원이하의 벌금에 처한다.
(형법 제140조의 2) 부동산 강제집행 효용 침해죄
강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의
효요을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원이하의 벌금에 처한다.
[유치권사건 2008타경18002]
인천광역시 남구 주안동 109-3 부건프라자 5층 전체
(주)인텍디자인의 504,505호 실내 인테리어 주장 건.
유치권내용
1. 소유자:에스엠글로벌트레이딩(주) 대표이사 배미진 -현재 점유 사용중
2. 유치권자:(주)인텍디자인-대표이사 한석명
[전회사명 (주)에스엠인터내셔날 대표이사 배미진]
3. 유치권신고 일자 및 금액 2008.10.24 \69,090,600
4. 유치권주장내용(유선상)
인텍대자인 대표이사 한석명은 504,505호에 대한 위 금액을
인테리어 공사대금미지급의 이유로 1년전부터 점유를 하고 있다고 주장하고 있음
2008타경18002 허위유치권 증명
1. 선순위 근저당 3건으로 금액 약 13억원이며 물건시세는 12억으로 추정
=> 과다한 대출및 근저당을 설정함.
2. 소유자 에스엠글로벌과 인텍디자인의 전 회사명 에스엠인터네셔날의 대표이사가
동일인 배미진(동일한 회사로 볼 수 있음)
=> 자기 회사 소유물건에 유치권을 주장(법인 등기부등본 참조)
3. 만약, 인텍디자인이 소유자와 관계없는 회사인 임차권자로서 유익비에 따른 유치권 주장시
=> 자신의 영업을 위한 인테리어 공사대금으로 건물 부분의 객관적 가치를 증가시킨
유익비에 해당하지 않아 유치권을 주장하지 못함.
4. 점유관계에서 법인 등기부등본상 504,505호에 입주한 시점이
2008.7.1.로 경매기입등기인(압류) 08.4.10. 이후에 점유를 개시함[대법원 2002나5475].
결론
유치권의 내용은 전혀 성립 가능성이 없어 보이며, 상가의 활용.수익성을 검토
5층 전체 전용면적이 188평이고 주안역 인근의 역세권임
사용용도로는 공인중개사학원, 경매학원,고시텔, 소호사무실등
[유치권 사건 2007타경19650]
부천시 원미구 상동 415, 사랑마을아파트 1605동 5층 503호
유치권 주장 및 자산관리공사 배제신청 이유
->화재발생으로 인한 인테리어 총공사비 157,700,000원 신고에 자산관리공사는
과다한 금액이라는 유치권배제신청에 “원 수급인에게서 재하청받은 유치권 주장자
설진해씨는 유치권확인판결 확정후 자신의 유치권 내용은 마무리 공사로
36,000,000원이라고 정정신고하였음”
일반적으로 채권자와 채무자의 채권에 관하 존재유무의 판결이며,
소송당사자사이에 구속력이 있으나 낙찰자등 제3자에게는 구속력이 없음.
공사수급일은 2007.9.경으로 주장하고 있고 당 채권의 근저당일 2007.1.이며,
당 물건시세 비해(약5억원) 과다한 대출 및 근저당설정( \552,500,000)이 있는
상황에서 공사를 진행하고 유치권신고까지 한 상황에 주목[대법2002나5475]
3. 임의경매기입등기일 이후 점유: 유치권 부존재[대판2005다22688]
소유자와 통정의 허위표시 가능성
부동산의 점유관계조사서(집행관 조사) 조사일지 2007.10.8.
- 2차례 방문시 폐문 부재, 세대열람(소유자 가족만 등재), 기타점유관계미상
- 유치권자 점유 확인- 경비원에게 탐문: 약 3개월 전부터 입주했다 함
판결문에 유치권자의 공사, 점유 일자 등이 명확하지 않아 확인요함
유치권자 공사일 확인방법- 소장확인결과: 설진해는 2007.12. 하순경 공사시작
유치권확인판결[대법원 사이트, 참여광장-판결문제공시청에서 판결문신청]
<이유>
가, 원고는 2007.9.경 피고로부터 김동근이 진행하다가 중단된 별지목록 기재
부동산 (이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 내부공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를
도급받았다.
나. 그러나 원고는 이 사건 공사대금 총 36,000,000원을 지급받지 못하였고, 이사건
공사 시작 이후부터 현재까지 계속하여 이 사건 아파트를 점유하고 있다.
다. 이 사건 건물에 관하여 2007.10.5. 이 법원 2007타경19650호로 부동산임의경매
절차가 개시되었고, 다음날 위 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.
라. 원고는 위 경매절차에서 이 사건 공사를 도급받은 수급인으로서 이 사건
건물에 관하여 공사대금 채권이 있다고 주장하면서, 2008.1.11. 위 집행법원에
위 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권 신고를 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1 내지 2의 각 기재, 변론 전체의 취지.
<판단>
위 인정사실에 의하면, 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 36,000,000원의 공사대금 채권을
피담보채권으로 하는 유치권이 존재하고, 원고가 위유치권에 기하여 민법 제322조 제1항,
민사집행법 제274조에서 정하는 경매를 신청하기 위해서는 민사집행법 제274조 제1항,
제264조 제1항에 따라 유치권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여야 하는데,
그 서류로서 유치권의 존재에 관한 확인판결이 유효,적절하므로, 확인의 이익도 존재한다.
<결론>
따라서, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이
결정 한다.
[유치권 사건 2008타경5108(3)]
주소지: 부천시 원미구 역곡동 82-5, 준프라자 3층 301호외 6개호
물건내역: 건물 168.7평, 대지권 56평 감정가 1,068,000,000원, 최저가256,427,000원
소유자: 박인준: 현재 점유 사용중,
유치권자: 황기수 [㈜ 한주월드종합건설에서 양수도 받음]
유치권 신고금액: 589,061,638원 및 400,000,000원
<유치권을 주장하는 내용>
공사금 전액 미지급의 이유로 공사시 부터 점유를 하고 있다고 주장하며,
유치권판례.hwp
유치권자와 고등법원까지가서 소송으로 승소하였다 한다.
채권은행과 통화를 시도하여 확인한결과 실제채권 금액은 신고금액의 절반정도며
나머지는 이자 및 연체이자로 보인다고 하였다.
<유치권자와 협상시 고려사항>
1. 실제 건설공사 채권이 있다는 사실을 소송결과나 채권은행과의 통화를 통해 알
수 있었으나 미수채권금액은 확인하여야 할 사항이다.
2. 집행관의 현황조사내역(2008.3.25. 2008.4.7. 2008.5.14.)
- 본건 부동산 501호,502호는 ㈜한주월드종합건설이 유치권행사 공고문이
출입문에 부착되어 있고 유치권자 한주종합건설이 5층만 점유하고 있었음.
3. 현재 3층에는 7개호의 임차인이 존재하고 있는바 임차인들이 누구와 계약하여
거주 중인지 확인할 사항이다. 탐문 결과 소유자와 계약한 것으로 보이며, 만일
임차계약서를 확보할 수 있으면 점유에 대하여 결정적인 단서가 되어 유치권
불성립 주장이 가능하다.