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<p>지난 9회수업 말미에..</p><p>온교수님께서 추천물건이 아닌 공부할 물건들 불러주셨죠..</p><p>그중에 하나였던 <<대지권 미등기 아파트>></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">뜬금 교수님이 저한테 손가락질을 하며 "분석 잘하자나~ 대지권 미등기 이거 분석해봐~"</span><br></p><p><br></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">저..속으로.."아놔~ 이거 숙제인건가?? 아닌건가?? 나보고 정말 해보라는건가?? 아닌건가??" -_-;;</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">여튼 공부해봐서 나쁠것은 없을것 같아서....시간나는 틈틈히 조사하고 공부해보았습니다.</span></p><p><br></p><p>혹시나 우리 양산동기분들중에 입찰하려는 분이 계시면 입찰일전에 미리미리 참고하시라고 올려드립니다</p><p>(그외 분들이 어떤물건인지 알면 좀 그럴것 같아서...아파트명은 모자이크처리했어요~우린 다 아니까 괜찮죠~^^)</p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">첫번째...공부</span></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/222D9C3D563D436F3C" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="766" width="766" exif="{}" data-filename="1.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_222D9C3D563D436F3CBB96"/></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">대지권 미등기 아파트???</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">이런게 있을수 있나?</span></p><p><span style="color: rgb(64, 64, 64); font-family: gulim, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 22.100000381469727px;">아파트같은 집합건물의 대지는 공유지분으로 되어있어서 건물소유주 마음대로 대지지분만 따로 매매할수도 없을텐데?? </span></p><p><span style="color: rgb(64, 64, 64); font-family: gulim, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 22.100000381469727px;">이 물건은 이름없는 빌라도 아니고...국내메이져 건설회사의 아파트인데???</span></p><p><span style="color: rgb(64, 64, 64); font-family: gulim, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 22.100000381469727px;">요상하고 요상하고 요상토다.....라는 의구심을 가지며 공부를 해보았습니다.</span></p><p><span style="color: rgb(64, 64, 64); font-family: gulim, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 22.100000381469727px;"><br></span></p><p>집합건물에서 대지권 미발생 사유는 세가지로 나뉩니다</p><p>1. 대지권이 처음부터 없는 경우</p><p>2. 대지사용권이 있으나 절차상 등기부에 기재되지 않은 경우</p><p>3. 수분양자가 분양대금을 완납하지 않은경우</p><p><br></p><p>2번의 경우 </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/21396140563D42EF35" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="747" width="747" exif="{}" data-filename="7.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_21396140563D42EF352BC1"/></p><p>이렇게 감정시에 대지권에 대한 감정가가 포함되어 산정이 됩니다.</p><p>이런경우 낙찰후 명의변경시에 자연스럽게 대지권도 등기가 되는것이구요..<br></p><p>아무 문제가 없습니다..^^</p><p><br style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(64, 64, 64); font-family: gulim, sans-serif; font-size: 13px; line-height: 22.100000381469727px;"></p><p>3번의 경우는 </p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">최초분양받은 사람인 수분양자가 분양대금을 미납해서 토지권이 미등기된것으로</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">미납된 분양대금을 완납하지 않으면 대지권을 등기할수 없고</span></p><p>대지권을 등기하려면 분양대금 미납액이 있으면 낙찰자가 미납액까지 인수(금융이자 포함)해야 합니다.</p><p><br></p><p>어찌되었든...2번과 3번처럼</p><p>감정평가서에 "대지권 미등기이나 감정가격에 포함하여 평가함"이라고 기재되어있으면 대지권을 취득할수 있다고 보면 됩니다.</p><p><br></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">1번과 같이...처음부터 대지권이 없는 경우가 문제가 될듯합니다.</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">우리가 공부한 그 물건의 감정평가서를 보면</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2125ED45563D45D503" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="660" width="660" exif="{}" data-filename="2.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_2125ED45563D45D503F18E"/></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">애초부터 대지권이 존재하지 않은 아파트처럼...대지권을 싹 빼버리고 감정평가 했네요...</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">(정말 대지권이 없는 아파트인가봐요)</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;"><br></span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">두번째...공부</span></p><p>이 아파트의 시세 및 임대가격 및 이지역의 미래가치 등을 고려해보았습니다.</p><p>KB 시세를 보니...</p><p>2009년부터 2011년까지의 부산의 부동산 대세상승기의 전형적인 흐름인..아파트값 두배오름의 그레프롤 보여주네요..ㅎ</p><p>2011년 이후 지금까지 큰 가격변동없는 상태를 유지중에 있습니다.</p><p>해당평형의 매매가는 평균 1억8천정도 되고...전세가격은 1억4천정도 되네요</p><p>물론 이 매매가는 대지권이 있는 정상적인 아파트의 매매가격일때 1억8천이 평균인것이죠...</p><p>우리가 공부하는 이 물건은...대지권이 없으니..대지권만큼의 비용이 딱 빠진 1억4천3백이 감정가인것이구요</p><p>대지권이 없다해도...전세금액에는 그다지 영향을 미칠것이 없으니</p><p>현재 해당평형의 전세매물이 없는것을 고려한다하면 1억4천에 전세는 충분히 맞춰질것 같습니다.</p><p>위치또한 지하철2호선 역세권인데다 학교가 지근거리로 거주여건이 좋습니다.</p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2323844D563D465B35" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="749" width="749" exif="{}" data-filename="5.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_2323844D563D465B354F03"/></p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2142784D563D465C08" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="738" width="738" exif="{}" data-filename="3.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_2142784D563D465C08AE55"/></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2330394D563D465C09" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="728" width="728" exif="{}" data-filename="4.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_2330394D563D465C090143"/></p><p><br></p><p>현재 구포지역의 아파트값은</p><p>해운대구, 금정구, 연제구 등 학군수요가 받쳐주는곳의 가격이 폭등 수준으로 뛴것에 대비하여 너무나 고요한 흐름을 보여주는데요..</p><p>앞으로 발전될 구포지역의 미래가치는 커 보입니다.</p><p>구포역세권 개발 계획이 진행중에 있고, 서부산의 대표의료단지를 키우려고 하고, 또 수상레저타운 조성 가능성도 보이고요..</p><p><br></p><p>지은지 20년이 훌쩍넘은...1994년에 준공된 이아파트는 차후 리모델링이나 재건축 논의가 될 가능성도 높아보이네요..</p><p>구포역세권이 개발된다면 이아파트의 가치또한 재건축 논의와 함께 한단계 업그레이드 될 가능성이 높겠네요...</p><p><br></p><p>그.런.데...!!! 문.제.는...!!! 이 해당물건은 대지지분이 없다는 것이지요...</p><p>아파트단지가 무너질때까지 사는데는 문제가 없겠지만...재건축이 되어 무너진다면 내 권리를 주장하기가 쉽지 않아보입니다.</p><p>이아파트의 연식을 생각하면...아...ㅜ.ㅜ</p><p>집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제7조에 따르면...</p><p>대지지분의 소유자가 건물의 철거를 요구할 권리를 가지고 있으며, </p><p>구분소유권(건물)소유자에게 대지지분의 소유자가 건물을 시가로 매도하도록 대지권소유자 승소판결한 대법원 판례도 있구요..</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">쉽고 간단하게... 오래된..재건축이 논의되는 아파트의 대지권의 가치를 생각해보자면..</p><p style="text-align: left;">서울 대치동의 은마아파트 가격은...건물의 값이 클까요? 땅의 값이 클까요?</p><p style="text-align: left;">가까이는...</p><p style="text-align: left;">요 일년사이 일억이상 올라갔던 부산의 두개 아파트 생각해볼까요?</p><p style="text-align: left;">해운대 우동 대우마리나 아파트의 값은...건물값이 올라서일까요? 땅값이 올라서일까요?</p><p style="text-align: left;">남천동 삼익아파트의 값은 ...건물값이 올라서일까요? 땅값이 올라서일까요?</p><p style="text-align: left;">한번 생각해보시길 바랍니다</p><p style="text-align: center;"><br></p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">세번째...공부<br></p><p style="text-align: left;">왜 이 물건의 소유자겸 채무자 성**씨는 대지권을 소유하지 못했을까요?</p><p style="text-align: left;">지금이라도 낙찰후 대지권을 살수 있는 방법은 없을까요?</p><p style="text-align: left;">건물의 등기부를 보니...이분은 최초의 소유자로 수분양자였네요...</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">이 해당아파트단지가 들어서기전 옛날 그 지역에는...</p><p style="text-align: left;">대지권이 없는 상태에서 무허가로 지어진 주택이 많이 있었고요...</p><p style="text-align: left;">그 지역을 재개발해서 지어진게 이 아파트단지인데...</p><p style="text-align: left;">1981년 12월 31일 이전건축된 무허가주택들은 대지권이 없어도 입주권이 주어졌답니다.</p><p style="text-align: left;">이 물건도 그렇게 취득하게된 아파트였던것 같아요...소유자겸 채무자인 성**씨가 최초 계약자였던걸로 보면...</p><p style="text-align: left;">대지지분에 대한 비용은 향후에 지불했어야했지만..성**씨는 그러지 못했던것같구요..</p><p style="text-align: left;">혼자 상상의 나래를 펼쳐보면....이분 사는게 녹록치 않아..대지지분 비용을 지불할 형편이 안되신것 같습니다.</p><p style="text-align: left;">등기부를 보면...아파트 입주이후...20여년동안 이 물건에 대한 압류, 해제, 가압류, 해제가 끊임없이 이어집니다...</p><p style="text-align: left;">20결국은 이렇게 강제매각되는 지경이 되었지만...건물이라도 지키려고 부단히 힘쓰신듯한데....ㅜ_ㅜ</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">대지권을 지금이라도 사려면 어찌해야할까 알아보니..그것역시 쉽지는 않아보입니다.</p><p style="text-align: left;">대지에 대한 등기부를 떼어보니...</p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2573A837563D48351B" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" actualwidth="404" width="404" exif="{}" data-filename="6.jpg" style="text-align: center; clear: none; float: none;" id="A_2573A837563D48351B7055"/><br></p><p style="text-align: left;">지역주택조합 두군데와 해당아파트단지와 일반개인들이 다 공유하고 있네요...</p><p style="text-align: left;">심지어 일반개인은 개인간 지분매매 매매거래까지 이뤄지고 있어서....</p><p style="text-align: left;">이 물건의 대지지분을 매입하려면 소송을해서 받아야할듯 하고....</p><p style="text-align: left;">대지지분없는 상태로 둔다면...</p><p style="text-align: left;">이다음에 이아파트단지가 재건축이 된다할경우 내 권리를 주장못하고 건물값만 받고 나와야할 경우도 생기겠지요..</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">마지막....</p><p style="text-align: left;">이건을 입찰하려고 생각하시는 동기분 계신다면....</p><p style="text-align: left;">이물건의 경우 대지권이 없으므로...</p><p style="text-align: left;">은행에서 경락자금대출이 원활하지 않을 가능성도 있으니...</p><p style="text-align: left;">대출가능여부 부터 알아보시고 입찰하시기 바랍니다...^^</p><p><br></p><p><br></p><p>첨언...</p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">제가 만약 입찰을 한다면....</span></p><p><span style="font-size: 9pt; line-height: 1.6; background-color: transparent;">현재 이 물건은 대지권이 없고...차후에 대지권을 사야할것까지 생각한다면..현재 감정시작가는 그다지 메리트가 없어보입니다.</span><br></p><p>한 두번 정도 유찰되서...가격이 조금 다운된다면...고려해볼 생각입니다</p><p>내가 산 금액보다 높은 가격으로 임대는 가능하니...(1억2천에 사서 1억4천에 임대하면 나쁘진 않으니까요..^^)</p><p><br></p><p>모두들 행복한 주말 보내시길 바랍니다.....♥</p>
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양산 캠퍼스
숙제인듯 숙제아닌 숙제같았던...9회수업후 나머지공부??
다복만복
추천 0
조회 355
15.11.07 10:11
댓글 22
다음검색
첫댓글 잘은 모르지만... 자세한 분석과..추리..
감동 입니다....♡
글로 구구절절 적어서 그렇지..
세밀하지는 못해요~^^;
와우~~!! 와우~~!! 짝짝짝~~!!!
역쉬 분석!! 조사의 여왕답습니다~^^
아~~!! 이런 분석능력도 부럽다ㅋ
워낙 기초가 없다 보니~~^^;;
정말 수고 많으셨습니다..
조사한다고 힘들고 아까울텐데 이렇게 공유도 해 주시고 감동~♡
감사해요~~~^^**
혼자가면 빨리 갈지언정..
함께가면 멀리 갈수 있다잖아요
우리 함께가요~
캬 역시 다복만복님ㅋ
기대를 저버리지 않아요^^
분석력 짱이십니다!^^
고생하셨어요~ㅎㅎ
조사보다 글쓰는게 더 어렵네요 .
말로 풀면 ..사실 별 내용 없어요..
글빨이에요..^^;
굿.!!
브레인 브레인..^^*
딸이 최고야 ㅎㅎ
아빠는 노브레인 ...^^;
이번 대지권없는 문제는...
사실...
백원오빠한테 자문 많이 받았어
오빠가 귀찮아할정도로..ㅋㅋ
@다복만복 음...^^
한번 찾아가야 겠어여 ㅎㅎ
아빠보다 딸의 분석력이 좋은데 ㅎ 너무 꼼꼼하게 조사했네 대단해 ~
글빨이야 글빨..
난 꼼꼼한 성격이 아녀~
대단합니다~!^^ 덕분에 양산1기분들에게 큰도움이 되겠네요~ 고맙습니다 양산1기~~
콩물콩자~ 양산1기 화이팅!!
언니 역시 짱~~♡
정희는 더 짱~~♡
소중한 자료 공유 감사합니다...덕분에 미등기 관련하여 공부^^
저도 온교수님 덕분에 공부한거에요..^^
멎져요
잘 배웠어요
양산1기 화이팅!^^♡
대지지분의 중요성을 알수있는 좋은기사가..오늘 신문에 났길래 올려드립니다
우와!
역시 기대를 저버리지 않는군요.
짱입니다.
뒤늦게 이글을 읽어보네요 날카로운 추리력과 분석력 글로 써주셔서 잘 읽어보았습니다.