안녕하세요
콘도 분석 및 분양 전문 Condo Analylst의 할리입니다.
지난 몇년간 집값이 폭락한다, 반값난다, 모기지 못갚아 은행에서 압류하여 매각한다는 이야기, 소문은 많았으나 실제로 일어난 일을 보신적이 있으신지요? 부동산 업자인 저도, 제 주변에서도 코비드 이후 아직까지 이 경우를 실제로 경험하신 분들은 없습니다.
캐나다 금리가 이렇게 많이 올랐음에도 불구하고 왜 부동산의 붕괴, 가격폭락이 오지 않았을까요? 그 이유에 대해 설명해드리려합니다.
아직까지 집값이 폭락하지 않은 7가지 이유. 여러분들께 공유해드립니다.
7. Baby Boomers
부동산 붕괴를 다루는데 갑자기 뜬금없이 Baby Boomer이야기가 나오니 당황스러우시죠?
실제로 밀접한 연관성이 있습니다. Baby Boomer는 2030년쯤 대다수의 분들이 65세 이상으로 은퇴를 앞두고 있는 세대입니다. Baby Boomer의 대다수가 평생동안 열심히 일하고, 저축하고, 투자하신 희생의 세대, 성장의 세대였습니다. 요즘 시대의 젊은이들 Yolo 족, Dink 족 과는 확연히 다른 세대이고, 저축과 투자로 넉넉한 자금을 가지고 있는 세대가 바로 이 Baby Boomer 세대 입니다. 이 세대가 주택보유량이 가장 높고 특히 모기지가 아예 없거나 아주 적게 남아있는 상황이라, 금리의 영향을 실질적으로 받지 않는, 금리인상의 타격이 거의 없는 세대입니다. 따라서, 이 베이비부머들이 많은 부동산을 보유하고 있고, 특성상 금리 면역력을 가지고 있어 부동산 시장의 폭락이 오지 않고 있는 상황입니다.
6. 낮은 고정 모기지율
코로나 팬데믹 기간이 토론토 부동산 역사상 가장 거래량이 많고 가격이 가파르게 상승한 기간이었습니다. 그만큼 실거주자, 투자자등 너도 나도 할것 없이 새로운 집, rental properties, vacation homes, 등 구매하였습니다. 캐나다 전체 부동산 수요의 렌트 및 소유 비율을 보자면, 렌트 비율이 41.2%, 부동산 소유자 비율이 58.8% 입니다. 부동산 소유자 중 약 60%가 모기지가지고 있고, 그중 74% 가 2021년 금리가 가장 낮았던 시기에 고정 금리로 모기지를 받았습니다.
2021년도 최저 금리는 이율은 약 1.44% 였습니다. 지금 현재 2023년 7월 모기지 이자율은 6-7% 정도 입니다. 무려 다섯배가 차이나는 수치입니다.
따라서, 금리 인상 전 낮은 이지율로 모기지를 받으신 분들은 지금 부동산을 팔고 새집을 구할 경우, 높은 6%대의 이율로 모기지를 받아야하니 현 재 보유하고 있는 부동산을 매도하지 않고 유지하는 것이 현명한 선택입니다. 따라서, 부동산 공급부족 현상에 기여하며 부동산 가격의 폭락을 방지하고 있는 여러가지 이유 중 하나입니다.
5. 이미 폭등한 집값 & 하락한 주택구입능력지수
급격히 폭등한 집값 때문에 매수를 계획했던 많은 사람들이 생각을 바꾸어 렌트로 전향했습니다.
집값이 폭락할때를 기다렸다 다시 매수의 기회를 노리고 있습니다. 이것이 현명한 처세라고 판단하였으나 시간이 지날수록 집값은 폭락은 커녁 지속적으로 조금씩 상승하였고, 특히 금리가 급격히 오르면서, 매수자들의 주택구입능력지수가 하락되다보니 이제는 아예 부동산 구매를 못하는 지경에 이르렀습니다. 한 경제학자는 현재 토론토 부동산 시장은 줄다리기 현상을 경험하고 있다고 전했습니다. 주택 공급 측면에서는 부족한 인벤토리로 인해 영향을 받고 있는 반면, 주택 수요는 금리 인상으로 인한 주택구입능력의 하락으로 인해 제약받고 있습니다. 이 줄다리기 현상 때문에 토론토 부동산 시장은 높은 가격대를 유지하고 있습니다.
4. 부족한 주택 공급
캐나다 연방정부는 2030년까지 150만개의 새로운 부동산을 짓는다고 계획했으나 230만개를 더 추가하여 총 380만개의 새로운 주택을 짓는다고 발표했습니다. (지난 영상 참고).
하지만 CMHC (The Canada Mortgage and Housing Corp)에 의하면, 현재 계획보다 350만개의 부동산을 더 추가적으로 지어야지만 캐나다의 주택구입능력지수를 높일수 있다고 발표했습니다.
이렇게 많은 주택 공사 계획이 있는데, 반면에 건설 현황은 어떨까요? 2022년부터 건설업에 비어있는 일자리는 8만 1천 5백개에 달했습니다. CMHC는 캐나다의 모든 사람들이 주택 구입 능력을 회복하려면 개발사들이 생산성을 높이고 토지 보유를 최대한 활용하여 더 많은 유닛을 건설해야 한다고 말합니다.
또한 캐나다는 G7 국가 중 주민 1,000명당 주택 수가 가장 적습니다. 캐나다인 급격한 인구 증가로 인해 1,000명당 주택 수치가 2016년 이후 감소하고 있습니다. 2016년 이후 인구 대비 주택 비율을 안정적으로 유지하려면 추가로 10만 가구가 필요했으나 이 수요는 맞춰지지 않는것으로 나타났습니다. 캐나다의 주택 부족 현상은 공급이 수요를 넘어서지 않는 이상 지속될것으로 예상되며, 이 요소도 부동산 시장이 폭락하지 않는 이유 중 하나입니다.
3. 현저히 낮은 MOI
Months of Inventory (MOI)라는 지수는 간단하게 말씀드리면, 현재 시장에 나와있는 매물이 모두 팔릴때까지 걸리는 시간을 의미합니다. 간단한 예를 들어 현재 매물이 100개가 있고, 매달 20개씩 팔린다면, 100/20 = 5 총 5개월의 Months of Inventory 지수가 산정됩니다.
MOI가 6개월 이상이라면 Buyer’s Market 입니다.
반대로 6개월 미만이라면 Seller’s Market 입니다.
여기서 흥미로운점은 주택 공급이 점점 줄어들고 있다는 점 입니다.
저희 통계 분석 영상을 보신 분들은 아시겠지만, 캐나다는 2023년 MOI가 지속적으로 2개월 미만으로 유지되며 강력한 Seller’s Market을 보여주고 있습니다. 지난 해에는 부동산 거래가 한달에 3천건밖에 되지 않는 침체기가 있었음에도, 평균 인벤토리는 1달이었습니다. 이 말은 즉, 바이어는 많지만 인벤토리가 매우 부족하다는 뜻 입니다. 이런 현상으로 인해 바이어들은 매수할 매물이 없고, 부동산 가격의 폭락이 오지 않는 이유입니다.
2. 지속적인 가격 상승세
캐나다 전체를 보았을때 주별, 지역별로 가격은 천차 만별입니다. 토론토, 벤쿠버, 캘거리, 에드민턴, 퀘백, 노바스코시아 지역별로 가격이 큰 차이를 보이고 있는데요,
잘 아시다시피 벤쿠버 부동산 마켓 캐나다에서 가장 가격이 높고, 토론토가 두번째로 높아 지속적으로 도시가 성장하면서 수요증가로 인해 가격이 끊임없이 오르고 있습니다.
주마다 다른 부동산 트렌트를 가지고 있는데요, 캘거리 같은 경우는 지난 10년간 부동산 마켓에 큰 변동이 없다가 요즘 캘거리시에서 전통적인 에너지 위주의 사업에서 테크놀로지 쪽으로 전향함으로써 많은 개발계획이 있습니다. 2000년도의 토론토 평균 부동산 거래 가격은 약 24만불 이었습니다. 22년후 2022년에 평균 부동산 거래 가격은 $1.189M으로 약 495% 상승 했습니다.
앞으로 이 추세가 바뀌어 폭락으로 이어질 가능성은 매우 희박해 보입니다.
1. 엄격한 모기지 기준
1981년 인플레이션율이 12.5%로 가장 높았던 시절이 있었는데요, 그 당시에도 부동산 가격은 내려가지 않고 오히려 더 올랐습니다.
2008년 IMF때도 부동산 시장은 폭락할것이라 예상했지만, 잠시 멈칫한 후에 상승세를 이어갔습니다.
매번 경제 불황이 왔을때도 코로나 발발후 약 6개월간 조용했으나, 그 이후 부동산 가격 급격한 상승으로 캐나다의 부동산 수요가 얼마나 탄탄한지 확인하는 계기가 되었습니다.
현재 금리가 너무 올라 "2008년 부동산 폭락이 다시 재현되는것이 아닌가?" 라고 우려하는 분들도 계십니다.
하지만 2008년에는 은행이 무분별하게 수입이 없는 손님들에게도 대출을해주며 fundamental의 문제가 있었던 반면, 지금은 2018년 모기지 Stress-Test 도입 이후 이런 무분별한 대출은 불가능해졌습니다. 현재 모기지 승인을 받기가 매우 까다로워졌다는것을 모두 느끼실겁니다.
단적인 예로, 2008년 당시 평균 모기지 얻으신 분들의 Credit Score 는 600대였고, 2023년 현재 모기지를 소유하고 계신 분들의 평균 Credit Score는 760대 입니다. 그만큼 정부차원에서 모기지를 더 엄격하게 관리하여 다시 부동산 폭락으로 인한 경제가 무너지는 현상을 방지하는 정책이 잘 적용되고 있는 상황입니다. 현재 모기지를 소유하고 계신 분들은 재정적으로 안정적인 분들이고, 이는 부동산 시장을 더 건실하게 만들고 있습니다.
할리
🎓 토론토 대학 공대 졸업 Minor in Business
👨🏻💻 전직 Data Scientist & Software Developer
📞 647-982-7215
💛 카톡아이디: harleylee
📩 harley@condoanalyst.ca
키팍 Condo Analyst 팀
수상 이력: 🏆 C21 Top #8 in Canada 2023 Q1, Q2 🏆 C21 Top 1% in Canada 2022 🏆 Tridel Certificate of Excellence 2022
| 2021-2022 🏆 Empire Communities Top 25 🏆 Graywood Top Producer 🏆 Freed Top Producer 🏆 Baker Real Estate Top Producer 🏆 RDS Top Produce |