스크랩 Re: 옹벽 공사/석축이 좋을까?옹벽이 좋을까?신축허가 전 석축,조경수 심을까?

[송이고개]

“옹벽공사”가 왜 필요한 것인지...?

1) 옹벽이란 온전한 내 땅을 계속 지키기 위한 구조물입니다.

흙을 쌓아 올리거나 깎아 낼 경우, 그 땅을 구성하고 있는 흙은 안정화된 상태가 아닙니다. 그래서 자연 상태인 산의 경사면 보다 훨씬 붕괴의 가능성이 높아집니다. 이것은 본인과 가족의 안전에 대한 위험성뿐만 아니라 나아가서는 이웃 세대와의 분쟁의 가능성도 야기합니다. 그리고 지반 자체의 붕괴보다 빈번히 일어나는 것은 토사의 유실, 유입입니다. 내 땅의 토사가 아래 세대로 유입함으로써 배수 관련 시설이 막히거나, 혹은 비교적으로 대량의 토사가 유입함으로써 아래 세대의 건축물 자체에 영향을 미칠 경우가 발생할 수도 있습니다. 또한 토사의 유실로 인한 건축물 및 가설물의 기초 부분의 침식도 충분히 위험성이 있습니다. 구례마을의 현장 답사를 통해서도 아래 필지에 대한 대량의 토사 유입이나 경계의 부분적인 붕괴를 확인할 수 있었습니다.

다시 정리하자면 “옹벽”이란 “내 토지에 대한 외부로부터의 원하지 않는 토사의 유입을 막고, 또한 외부로의 유실을 막아, 온전한 내 땅을 계속 지키기 위한 구조물”입니다.

2) 내 땅을 온전하게 다 찾기 위해 필요합니다.

일반적인 토목 공사가 완료된 상태에서 보면 그 경계선 부분은 45도의 경사도로 처리가 되어 있습니다. 그 것은 다시 말해서 그 만큼의 땅 면적을 손해 보고 있다는 이야기입니다.

예를 들어, 높이 4m의 레벨 차이가 있고 경계 길이가 30m 있는 경우, 120㎡(≒36평)의 땅 면적을 활용할 수가 없는데, 그 땅의 전체 면적이 240평이라면 15%을 그냥 옹벽 하나 때문에 허공에 날리는 샘입니다. 옹벽공사의 공법에 따라 최소한 필요한 경사도(수직, 6도, 45도 등)가 다르기는 하지만, 내 땅을 100% 온전하게 다 찾아서 활용하기 위해서도 옹벽공사는 필요합니다.

3) 적절치 못 한 토목 공사로 인한 2차 재해를 막기 위해 필요합니다.

옹벽 자체를 만들지 않고 산에서 그대로 토사나 암석이 내려 오는 경우도 그 만큼 더 무서운 것이 부실한 토목 공사로 인한 붕괴의 경우입니다. 이 경우 자연 상태로는 발생하지 않는 스트레스가 누적된 상태에서 붕괴가 일어나기 때문에 그 힘이 더 배가가 됩니다. 하천에 댐이 건설된 다음부터는 폭우가 쏟아질 경우에는 수문의 개방으로 인하여 하류에서의 피해가 커지는 이유와 같습니다. 옹벽은 빗물, 지하수 등 물은 잘 빠져야 하고, 토사는 확실하게 막아야 한다는 중요한 구조물이며 공사가 적절치 않을 경우 심지어는 지반의 액화(液化)현상을 일으켜서 건축물의 침하까지도 야기할 수가 있습니다.

다음에는 옹벽공사가 건축공사보다 선행되어야 하는 이유를 설명 드립니다.

1) 우선 옹벽공사가 선행되어야 할 이유는 모든 건축 행위는 기초가 중요하기 때문입니다.

안정적인 기초가 확보된 상태에서 건물이 올라 가야 하자의 위험성을 최소화할 수 있습니다. 대지의 상태를 가장 안정적인 상태로 만들고 나서 건축을 진행해야 하는데 그 순서가 바뀐 경우, 추후에 발생한 옹벽 공사로 인하여 기존의 건축물이 영향을 받을 수도 있으며, 또한 이런 경우는 그 책임의 소지를 가리기 위한 분쟁 발생의 위험성이 높아집니다. 결국은 제대로 된 순서대로 공사하는 것이 risk과 cost을 최소화시킬 수 있는 방법입니다.

2) 건물의 배치와도 상관이 있습니다.

대지의 전체 면적을 효율적으로 활용하기 위해서는 건물은 대지의 중앙에 배치하지 않고 어느 한 쪽의 경계선에 인접하게 배치합니다. 즉, 어느 대지 경계선에서 1.2m 떨어진 곳에 위치시킬 경우가 거의 대부분인데 이 경계선은 옹벽이 설치되어야 할 배면 경계선이어야 가장 합리적인 대지 활용이 가능합니다. 그런데 배면 경계선의 옹벽 공사를 추후에 진행할 경우(뒤쪽 땅의 소유주가 진행하거나 본인 소유 땅의 야산 쪽 경계선 공사), 기 완공되고 사용 중인 건물 및 사용자에게 피해를 주는 것은 물론, 기존의 건물이나 시설물(마당 구조물, 주차 시설, 자동차 진입로의 포장 등) 때문에 공사를 위한 완벽한 요건이 갖추어지지 않아 공사의 난이도가 높아질 가능성이 높으며, 이는 비용의 증가로 이어집니다. 또한 기존에 건물 및 시설물에 원하지 않는 파손이 생길 우려도 있으며 이것 또한 예상하지 못한 추가 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다.

3) 따라서 가장 바람직한 것은 본인 소유의 대지보다 높은 대지 레벨을 갖는 뒤쪽 필지와의 경계선의 옹벽공사가 선행되는 것입니다.

계단식으로 조성된 필지인 경우, 옹벽공사는 기본적으로 자기 땅의 앞쪽 옹벽을 책임 쳐야 합니다. 이는 반대로 나 혼자만 앞선다고 될 일이 아니라 앞뒤 세대와 협의, 협력을 통해서 최소한 하나의 블록 단위로 옹벽공사가 진행되는 것이 가장 바람직하다는 이야기가 됩니다. 이렇게 하나의 블록 전체의 옹벽공사가 선행될 경우, 추후의 건축공사의 진행이 훨씬 수월해질 수가 있습니다.

주된 옹벽의 공법과 그 장단점은 다음과 같습니다.

①개비온(망태석) 옹벽

②철근 콘크리트 옹벽(문양 거푸집)

③블럭식 보강토 옹벽

④석축 :

(공법 별 장단점 비교)

공법	개비온(망태석) 옹벽	철근 콘크리트 옹벽	블록식 보강토 옹벽	석 축
환 경 성	◎	△	△	○
경제성 (H=5.0m이상)	◎	○	◎	△
경제성 (H=3.0m이하)	◎	◎	○	○
최소 경사도	10°	0°	0°	45°
배수성	◎	○	◎	△
토사 유입 / 유실 방지	○	◎	○	△
구조적 안전성	○	◎	◎	○
시 공 성	*쇄석 등 재료의 확보가 용이하며 계절이나 기후에 따른 시공 상의 제약이 거의 없음	*재료의 구입이 비교적으로 용이하며 거푸집 설치, 타설 및 양생 등 계절이나 기후에 따른 시공 상 제약이 있음	*현장 여건에 따른 재료의 반입이 불리할 수도 있으나 계절이나 기후에 시공 상 제약은 없음	* 깬 돌의 구입이 다소 난이하며 크고 작은 석재의 적절한 배치로 시공성이 불리함
유지관리 (부분 손상)	△	◎	△	△
총합 의견	○	◎	○	△

사례

추가로 몇 가지 현장 답사를 통해서 느낀 바를 말씀 드립니다.

1) 단지 전체 조화

구례군에서 제공한 기반시설(전기, 통신, 상하수도 등)은 타 단지에 비교해서 완벽히 시공 되어 있습니다. 그러나 옹벽공사까지 되어 있지 않는 것이 아쉽습니다. 현재 조성된 마을의 경관을 해치지 않는 통일성 있는 옹벽 시공이 이루어지면 단지 전체의 미관을 유지할 수 있을 것 같습니다.

2)옹벽공사를 하지 않을 때의 문제점

모든 필지가 성토로 조성된 상태이기 때문에 장기간 존치 시 붕괴될 우려가 높으며 우천 시에는 토사의 도로 유실로 인한

단지 내 도로 우수관이 막히게 되어 추가 공사가 예상됩니다.

3) 각 필지의 경계가 모호함

모든 필지의 경계구간이 정확하지 않아 시공 이전에 경계측량이 우선적으로 시행되어야 합니다.

경계측량을 하지 않을 경우, 부득이하게 분명한 본인의 재산인데도 불구하고 타인이 점유하게 됨으로 추후 원상복귀가

어려워지고 이웃간 분쟁의 소지가 있습니다.

                                                                     출처: 즐거운 여행

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석축으로 할까? 옹벽으로 할까?-----경험담

얼마전 우리 동호회 모임에서 석축과 옹벽에 대한 장단점 논의가 있었는데 아래와 같이 질의와 답변한 글이 있어서 참고가 될까하여 퍼 왔습니다.

2M이상의 높이에 제대로의 공사 시공을 전제로 한다면 옹벽공사가 가장 싸게 먹히고 그 다음이 석축공사라고 봐야 합니다. 왜 석축공사가 비싸게 먹히냐 하면 석축용 돌은 사각형으로 규격이 일정하게 공장에서 제작되어 나옵니다. 그 돌로 메쌓기/찰쌓기등의 방식으로 시공하면서 배면의 물빠짐을 위하여 잡석, 콩자갈, 모래등을 시방서대로 채워주면서 꼼꼼하게 시공하다 보면 자재비는 물론, 굴삭기와 석공의 인건비가 상승하기 때문입니다.

그러나 요즘 대부분의 석축공사인 경우 규격도 각색인 발파석으로 시방서도 없이 끼워 맞추기식 공사로

남의집 돌담 쌓듯 하기에 공사비가 싼것이고(높이가 2M이하인 경우에는 괜찮지만)......그렇게 시공한 석축은 몇년후에는 낭패를 보기 십상입니다. 앞으로 공사하실 분들께서는 신중히 참고하시길........바랍니다.

"후회없는 전원생활을 위하여!!"

[질문]

얼마 전 분할된 임야를 구입하였습니다. 지금은 토목공사중 입니다. 214평 이고요 부동산에서 모든 토목 공사를 해주기로 했는데 도로 높이와 맞추다보니 3m 높이와 22 m가로 벽이 생기게 되었습니다.

부득이하게 옹벽공사를 해야 되는데 저희가 석축으로 해달라고 하니 자연석으로 하면 자금을 일부 부담해달라고 하네요.. 그리고 옹벽을 하지 않고 발파석으로 하면 어떠냐고 하면서 상당히 머리를 쓰고 있는것 같습니다. 계약시 도로 포장과 토목공사는 모두 부동산에서 알아서 한다는 단서 조항을 썼는데 이제와서 도로 포장 및 옹벽공사 비용이 많이 들다 보니 어떻게 하든 비용을 줄이려고 노력하는 것 같습니다

옹벽과 석축. 조경석 중 어느 것으로 하는 것이 제일 좋은 가요 조경석을 뺀 나머지는 제가 지불할 비용은 하나도 없습니다..... 도와주세요.

[답변/경험담]

▶ 뭐니뭐니해도 시멘트옹벽이 안정성, 내구성에서 최곱니다. 모양이 다소 이쁘지는 않지만 요즘은 무늬도 넣고 하니 그럭저럭 볼만 하던데요~

▶ 장단점은 있습니다. 예를들어 콘크리트 옹벽이 문제 발생시 보수 방법은 복잡한데, 돌쌓기의 보수방법은 상대적으로 간단하죠. 참고하셔서 좋은 단지조성을 하시기 바랍니다.

▶ 저희는 발파석으로 쌓았는데 모양은 아주 좋습니다.. 그러나 다시 하라면 돈이 좀 들어도 튼튼한 옹벽을 하겠습니다...비가 한 번 크게 오니..ㅜㅜ..

시멘트벽 일지라도 보기 싫지 않게 넝쿨 식물이나 나무 등으로 커버 할 수 있습니다.

▶ 임야를 구입 하셔서 토목 공사를 하시면, 이미 해당 관청에 형질변경 등의 행정상 허가서류(도면 포함)가 제출 되었을 겁니다. 일단은 그설계에 의해 해야 하며 변경시는 변경허가를 받아야 할걸로 보고, 시공자와는 그기준에 의한 변경 금액 만큼 조정 되는 것이 쌍방 합리적 일듯 합니다. 옹벽, 석축, 돌쌓기의 전면의 기울기는 옹벽과 석축(높이 1, 수평 0.03의 기울기)은 비슷하고, 돌쌓기는 지질, 지형에 따라 1:0.5~1:1 까지 쌓을 수 있죠. 님의 경우 돌쌓기시, 9평에서 18평의 평면 면적이 소요 될 겁니다. 그러나 콘크리트 문화에 대해 도시가 아닌 전원생활에서 생각해볼 이유가 있겠죠. 각박한 도시를 떠나 전원생활을 하실때의 목적이 있을 진대...참고로 자연석의 가격은 엄청나게 비싸나 발파석은 운 좋으면 운반비만 주고도 사와 시공(시공비 별도) 할 수 있음을 첨언 합니다. 좋은 전원생활 하세요

▶ 땅 이용도와 훗날 튼튼한 것을 생각하면 꼭꼭 옹벽으로 하세요. 나도 석축으로 쌓고 후회 막심합니다.

▶ 저도 조경을 하고 있지만 자연석쌓기는 자연친화를 빙자한 임시방편용입니다. 계획성 없는 시공을 할때 자연석을 많이 사용하지요. 하지만 옹벽은 대지경계나 추후 옹벽위에 마감재료를 달리하게 되면 여러방면으로 이용이 가능합니다 콘크리트 면을 석축으로 덮을수도 있고요 산석등으로 붙여도 좋구요

▶ 옹벽으로 하세요...옹벽이 아무래도 튼튼하겠죠...물론 시공을 어찌하냐에 따라 더 부실할 수도 있습니다만.. 일단 단점으로는 석축은 법면으로 대지의 많은 공간이 낭비가 됩니다. 물론 옹벽처럼 수직에 가깝게 쌓기도 하지만.매사가 자신의 목적에 부합하는 것이 가장 우선 이겠죠. 그 사연은 경제성, 미학적 측면, 안전성, 활용성 등등...본인이 선택 할 사항이죠. 소위 옹벽[여기서 석축(메쌓기, 찰쌓기), 돌쌓기, 블록쌓기(보강토 옹벽 등) 등의 기본은 배면의 배수처리가 가장 중요한 기술적 사안 입니다. 콘크리트 옹벽의 설계기준에서도 배면에 많은 잡석을 설치하고, 적당한 Weep Hole을 시설하여 배면의 물을 배수토록 하고 있습니다. 또한 노면 및 지표면의 우수 등의 물이 옹벽 등에 유입 안되게 지반계획 및 배수계획을 철저히 해야 하겠죠. 또한 임야에 설치시는 산의 경사, 지반상태, 지반의 암의 질 및 상태도 설계 고려대상이죠. 시설별로요..

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더 알아보기

석축쌓기의 종류와 비용 문의

질문::

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전원주택을 지을려고 대지(전-농지전용허가)를 구입하였는데

한쪽의 절개면에 약 100 (헤베)m3(높이 평균 2.5m * 길이 약40m)석축을 쌓아야 할것 같아서........

어떻게 하는것이 가장 경제적이고 효율적인지 잘 몰라서 질문드립니다.

쌓아야 할 부분은 도로쪽이고 비스틈이 쌓을 경우 부지의 손실이 예상됩니다.

직영하면 자재비. 인건비. 장비대여료 등이 얼마나 드는지요?

또는 시공업체에 맞길 경우 대략 얼마나 드는지요?

1>콘크리트 옹벽공사

2>보강토(옹벽블럭)축조

3>조경석(발파석, 온양석, 등등....)축조 등의 방법이 있는것 같은데

답변:: 그린 황토님의 답변

전원주택지로 선정되는 지역은 대부분 마을 외곽이나 도심지를 벗어나 산과 숲이 어울어진 임야등에 해당하여

진입로와 택지조성 작업이 항상 요구되는 경우가 많지요!

그중 집터를 돋우거나 높은곳을 절토하여 낮은곳으로 메우게되면 철근콘크리트 옹벽이나 석축 보강토 축대로 택지를 보강해야 하는경우 지반과 위치적 조건에 따라서 축대의 자재선택을 심사숙고 하셔야 합니다,

그 이유는 많은 예산을 들여서 주택등 신축건물을 조성하게되면 오랜세월동안 재산적 환원가치를 유지하며

천재지변에 재해를 당하지 않아야하고 주변경관이나 주택형태에 어울리는 축대조성이 되어야 할것입니다,

따라서 비용이 많이 소요된다고 최소한의 비용으로 축대를 조성하게 된다면 그 집의 재산적 가치는 백화점에서 물건을 구입한 상품과 재래시장이나 남대문시장에서 구입한 제품과 비교된다고 판단하시면 정답입니다,

질문하시는 1>번의 콘크리트 옹벽공사도 L=형이 있고 ⊥=형이 있으며 중력식 A=형이 있기도 합니다,

또한 철근 콘크리트 옹벽의 두께와 철근배근 구조에 따라 비용발생이 다르게 나타날 수 있습니다,

일반적으로 2m 이상의 옹벽 등 담장은 토목설계와 허가를 받아야 하는데요 그 과정에서 나타난 설계기준에 부합된 콘크리트 구조물의 규격과 철근배근도가 있어서 그 기준에 따라 비용산출과 시공을 하게되지만 개인주택 택지 보강문제로 2m 전후의 축대는 임의적으로 계획한 자재와 규격에 맞추어 시공되기도 합니다,

보통은 1>번의 경우 ⊥=형의 옹벽공사를 하는데요.

그 기초공사를 1.차로 하실때 U=자형 홈으로 지층깊이 30㎝ 이상으로 파내고 철근 # 배근을 하여 넓이 80㎝

두께30㎝로 레미콘 타설후 양생시켜서 2,5m 높이로 철근 #배근을 하며 거푸집 제작을 하게됩니다,

이때 콘크리트의 두께는 하부30㎝ 상부20㎝ 로하시면 무난할 것으로 판단됩니다,

이러한 작업은 현장 실시경험 10년 이상 되신 분들이 시공할 수 있는것으로서 질문자가 자재공급과 적기에 기능자및 보조공들을 지휘하기는 어렵습니다,

일반적으로 이러한 공사를 지휘하며 시공하는 분들은 평균 20년 이상 현장경험이 있는 분들이 참여하게 됩니다,

2>번의 보강토는 2.5m 이하 기준 전국평균 헤베당15만원선으로서 철근콘크리트 옹벽도 마찮가지나 높아질 수록

기하학적으로 단가가 올라가게됩니다,

특징은 철근콘크리트 옹벽의 경우 기초공사와 거푸집해체까지 양생기간포함 약 7일정도가 소요되나

보강토의 경우 하루 또는 이틀정도에 마감되며 총 비용면에서 철근콘크리트 보다는 절약됩니다,

그러나 보강토의 경우 GL 이하 즉/지면이하에 유공관이라는 배수관을 포설하고 보강토 두장정도는 묻혀야 합니다

또한 2.5m 기준 토압발생이 낮은경우 보강토 3.장정도마다 "그리드"라는 그물형 망을 보강토에 물려서 그 안쪽으로 축대높이에 비례하여 깔아주며 1.ton이상의 진동 로울러 중기로 다져주면서 쌓아야 합니다

이때 보강토에 나타난 구멍에는 25mm 의 자갈을 꼭 체우면서 쌓아야하며 보강토 뒷쪽으로 약/30㎝정도에도

25mm 자갈체움이 진행되어야 하고 맨위쪽 상단에는 빗물이 스미지 않토록 보강토 켑 이라는 뚜껑을 덮어고 움직이지 않토록 세멘트 몰탈을 깔고 그 사이에 메지를 넣어야하며 보강토 상단 뒤쪽에는 반드시 U-관 풀륨 소형관을 시공하여 보강토 축대를 보호해야 합니다,

이러한 과정역시 질문자께서 자재공급과 적기에 기능인력관리를 하기는 어렵습니다,

물론 모든 자재를 준비하여 기능자를 불럴서 시행할 수 는있으나 소요비용은 증가되고 재래시장 제품이 될 수 있다는 점입니다,

3>번의 조경석 발파석 온양석 등으로 시공하실 경우 팔파석 면쌓기라는 일자형 쌓기를 하지않는 이상 조경성이나 온양석은 경관이 수려하고 멋있지만 축대의 높이와 비례한 면적감소가 있습니다,

그렇다면 질문자의 소견처럼 주택부지가 축소되지 않으시려면 발파석 면쌓기라는 작업이 불가피 하다고 볼 수 있으며 보강토 축대 또는 철근콘크리트 옹벽중 택일 하셔야 하겠습니다,

위에서 전술한 보강토 축대비용은 별다른 특이사항(터돋이 터파기 기초공사)등이 없다면 약/천오백만원이 소요될것으로 추정되며 철근콘크리트 옹벽공사는 조금더 높은 비용산출이 예상됩니다,

다만 발파석 운반위치에 따라서 비용이 다르고 발파석을 쌓기위한 부자재 잡석등 장비 대여료와 인력비용에서

약/100헤베의 발파석 차당 45만원기준 12차 450만원과 잡석 수급이 있겠으며 장비대와 기능인력비용 발생과

보조공 비용발생이 위의 철근콘크리트 비용이나 보강토 축대비용 보다는 낮은 비용으로 가능할 수 도있습니다,

다만 자재의 공급처가 멀지 않아야하고 흙의 복토 절토등 추가적인 작업병행이 없어야 가능할 것으로 보입니다,

도움되시기 바랍니다!

** 15톤 한차당 석축면적은 약 10~15 헤베 시공가능

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높이 2.5m, 길이 40m 시공시

직영으로 시공하시면 인건비12-14만원...16품이면됩니다.

1>콘크리트 옹벽공사....100*15만원............1500만원

2>보강토(옹벽블럭)축조...100*13만원..........1300만원

3>조경석(발파석, 온양석, 등등....)......100*13만원.......1300만원

아름다운조경(잡목/과목)으로 보기가 좋다

*집짓는것은 구조/디자인/자재 자유선택하며

평당 220- 280만원 원하시는 종류집 다짓습니다.

(별장형/빌리지형)

*단열/방한/방풍/내진설계 책임합니다.

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 집지을 터이니 미리 석축쌓고 조경수 심어 놓으면 안될까요?

시골에 터를 구해놓고

언젠가는 집지을 돈이 모이면 내 손주들이 마음껏 뛰놀 작지만 예쁜 집을 지으리라~

다짐에 다짐을 하며 열심히 도시의 생활을 하고 계십니다.

그리고, 시간날 때마다 주말에 터에 가셔서 주말농사를 짓고 계시죠.

그런데, 터에 갈 때마다 아쉬운 점이 눈에 들어옵니다.

집지을 자리는 조경석쌓고 미리 조경수도 유실수도 심어두고 싶어집니다.

묘목을 미리 심어두면 집지을 때가 되었을 때 성목이 되어

나무그늘도 만들어주고 열매도 따먹을 수 있었으면 좋겠다는 생각을 하게 되시죠.

아주 자연스러운 생각이십니다. ^^

그러나, 우리나라 법은 순서에 맞춰 진행하지 않으면

결과물은 똑같지만

현행 법을 관리감독하고 민원인의 민원을 접수하고

민원성격에 따라 처리하는 공무원의 업무처리방식이 때에 따라서 다르게 적용될 수도 있습니다.

특히, 미리 택지조성을 해둔 농지를 농지전용허가를 받고자 하고 건축허가(신고)를 득하고자 할 때

현장실사를 나온 담당 공무원이 원상복구 처분을 요구할 수도 있습니다. -.-;;

힘들게 돈들여서 해놨는데....

원상복구하라고 하면....

원상복구 안하면 농지전용도 내주지 않고 건축신고(허가)도 접수받지 않는다고 하니

참 난감하시겠죠?

집을 지을 수 없으니까요.

왜 원상복구 처분이라는 상황이 발생할까요?

건축을 하고자하는 민원인의 입장에선

농지전용받고, 건축허가 받고, 석축쌓고 택지조성한 후 집짓고,

준공받고, 조경하고 유실수 심고 등등 행위를 하고서 몇년 지난 후의 대지와 집 모습이나...

석축쌓고 택지조성한 후 조경하고 유실수 심고, 잔여면적에 농사짓다가

농지전용하고, 건축허가받고, 집짓고, 준공받고

몇년 후의 대지와 집 모습이나 결과물은 똑같을텐데 말입니다.

법을 집행하는 공무원의 입장에서

같은 결과물이 뻔히 예측되는 경우인데도

왜 원상복구 처분을 내릴 수 밖에 없는지 이야기해 볼까요?

지성아빠는 공무원도 아니고, 인허가관련 이해당사자도 아니고...

그렇다고, 법률가도 아닙니다.

그러나, 십수년간 여러 지역의 인허가관련 공무원들과 접촉을 하다보니

계획했던 일을 자연스럽게 별 무리없이 풀어나갈 확률을 좀 더 높였을 뿐입니다.

그래서, 이 글도 저의 경험을 버무려 쓴 것이오니 오해없으시길 바랍니다.

지성아빠가 카페에 글을 쓸 때는 되도록 일부 지역에 한정된 정보가 아닌

전국적으로 적용될 확률이 높은 상식선의 정보나눔에 촛점을 맞추고 글을 씁니다.

지성아빠의 일머리라는 것이 뭘까요?

아주 간단합니다.

내가 공무원이라면? 이란 전제조건을 가지고 일머리 풀어갑니다.

제가 아는 민원관련 담당부서 공무원의 업무처리 촛점은

민원인의 민원을 접수할 때

첫째는 주변 민원발생여부

둘째도 주변 민원발생여부

그리고나서, 법규에 맞는지 확인한다고 생각합니다.

법이란 것이 뭘까요?

일단 국가가 정상적으로 돌아가야 한다는 것이 첫번째 목적입니다.

두번째는 민원의 발생을 최소로 하기 위해 만들어졌습니다.

이 기준이 지성아빠의 판단기준입니다.

지성아빠의 일처리 방식은 무슨 일을 하든지 법을 지켜야겠지만

그보다 더 우선시해야 하는 것은 법으로 정해지지 않은 상황으로 볼 수 있는

주변 민원발생여부를 먼저 생각한 후 일처리 방법을 생각하면

대개 공무원들이 거부할 수 없게 만들 수 있다고 생각하는 것입니다.

물론, 가끔은 극히 드문 경우이지만 보직이동한지 얼마되지 않아 법규해석도 제대로 못하고

꽉 막힌 소릴해서 사람 속 뒤집어 놓는 경우도 있지만 말입니다. -.-;;

농지과 담당 공무원의 임무는 무엇일까요?

국민의 세금으로 조성된 월급을 받으면서

전국민의 먹거리 생산을 담당하는 농지를 농지답게 사용되는 것을 관리하는 업무를 합니다.

농지법에 농지과 담당 공무원의 임무가 자세히 나와 있습니다.

법률에 맞춰 업무처리를 하는 것이 업무내용입니다.

민원인은 농지에 집을 짓고 싶은 것은 알지만 건축은 건축과 공무원의 일이지

농지과 공무원의 업무와는 상관없습니다.

농지과 공무원의 맡은 임무는

민원인이 필요한 대지조성에 따른 농지전용면적을 최소화하여

농지의 면적을 최대한 보전하는 업무가 본연의 업무 중의 하나입니다.

산지과 공무원은 임야를 임야답게 산지법에 맞춰 관리하는 업무를 가지고 있구요.

그렇지만, 민원인의 입장에선 본인의 계획에 따라 일처리를 하고 싶은지라....

농지를 구입했으나 집을 짓기까지는 오랜 세월이 흐른 뒤의 일인지라.....

그러나, 미래에 집터로 쓰기엔 성토를 해야 적합한 경사진 농지이거나 지대가 낮은 농지라면....

성토를 하면 3년은 지반침하를 대비하여 시간을 두어야 하고

성토한 흙이 흘러내리지 않게...대지를 조금이라도 넓게 쓰기 위해 석축도 쌓고 싶습니다.

그리고, 조경수도 심고 유실수 묘목도 심어.....

세월이 흘러 집지을 때쯤 성목이 되게 하고 싶습니다.

"지성아빠! 그래도 방법이 없을까요?" 라는 질문이 나올 시점입니다. ^^

현행 농지법에 나온 법규조항을 어기지 않고 농지에 석축을 쌓을 수 있는 방법은

우량농지개량사업이라는 법규내용을 활용하는 방법이 있습니다.

과거엔 농지의 50cm 이상 절,성토시 신고를 하고 토목공사를 하게 되어 있었습니다.

그러나, 몇년 전 성토높이 50cm 이상이란 단어가 법조문에서 사라지면서

성토높이에 제한이 없어졌습니다.

이 법이 시행된 후 한동안 수도권에선 난리가 났습니다. -.-;;

신문에도 몇번 기사화되었던 내용입니다.

도로변의 낮은 농지를 소유한 분들은 토지의 가치를 높이기 위해

몇미터 높이든 상관없이 성토해서 농지의 높이를 도로와 높이와 맞추다 보니

인접 농지 소유자의 민원이 너무 발생했거든요.

바뀐 법규에도 성토시 주위 토지 소유자로부터의 민원이 발생하지 않게 하라는 조항이 있으나

민원이 발생하지 않으면 문제없다는 말과 동일한 뜻인지라

도로변에 붙은 농지의 가치를 높이기 위해

민원이 발생하건 말건 과감하게 바뀐 법에 따라 성토를 하신 분들이 너무 많았습니다.

인접 토지소유자가 너무 높은 성토인지라 항의를 하면

법이 바뀌어 성토높이의 제한이 없어졌다는 법조항만 보여주면서 성토를 하셨지요.

인접 토지소유자도 법이 바뀌었다는 말에....보여준 법조항에 황당해하면서도

순진하거나 남에게 싫은 소리 못하시는 분들은 그냥 법이 그러하니~ 하면서 넘어가셨죠.

성토한 농지소유자는 법규가 개정됐으니 문제없다 생각하고 성토한 것이지만

인접한 농지 소유자분의 입장에선 자신의 농지 옆에 경사면으로 높은 밭이 생긴지라

자신의 땅이 푸~욱 꺼진 것같아 토지의 가치가 하락한 것 같고

석축도 쌓지 않고 성토한 경우엔 우기에 토사도 흘러내리니 미칠 노릇인지라

이런 법이 어딨냐고? 관계기관에 항의를 하면서 민원을 넣었습니다.

아무튼 이런 상황이 수도권에서 반복되는지라

한번 개정된 농지법이 근시일내에 바뀔 소지가 적기에

수도권지역 지자체들은 조례안으로 절, 성토높이 50cm 이상은 신고하고 토목공사하라고

새로 지자체 조례안을 만들었습니다.

성토관련 민원으로 농지과 담당공무원들 피곤한 상황이 되었고

농사짓기 위해 성토한 것이 아닌 택지조성을 위한 성토작업이라는 것이 뻔히 보이는상황이니

투기세력을 막자는 하는 차원에서 조례를 만든 것입니다.

그러나, 수도권지역이 아닌 대부분의 시골지역은

현재 바뀐 농지법에 준하여 성토 높이의 제한이 없습니다.

(해당 지역 지자체 조례안에 성토높이 제한에 관한 내용이 있는지 확인해보세요)

대부분의 시골지역은 농지평당 가격이 뻔한데 성토를 하는 토목공사 평당 비용이 만만치 않기에

일부러 돈들여서 우량농지개량사업할 이유가 없기 때문에 민원발생소지가 적었으니까요.

우량농지개량사업은

농업이 현대화되면서 농기계로 농사를 짓다보니

경사진 밭의 경우 농기계 전복사고가 발생하는지라 농지를 평탄화하는 경우

또는 농지에 농사짓는데 불편한 큰돌들이 많아서 농기계 사용에도 어렵기에

돌을 치우면서 그 돌로 석축을 쌓아 밭도 만들고 면적도 넓히는 경우

논농사는 농기계를 활용하여 농사짓기는 편하지만(?) 돈이 안되는지라

성토해서 밭으로 만드는 경우 등이 있습니다.

그리고, 우량농지개량사업은 토목공사가 병행됨에도 불구하고 신고대상이 아닙니다.

농민이 농기계 활용을 위해 절,성토작업을 하는 것인지라 신고없이 진행해도 되도록

정부에서 규제를 완화해준 것입니다.

일부 지자체에서는 주변 민원발생의 상황을 고려하여

조례안은 없지만 담당공무원이 우량농지개량사업 또한 신고하고 하시라는 경우도 있으나

대부분의 지역은 신고없이 진행합니다.

물론, 외지인의 경우 농지 절, 성토 우량농지개량사업을 진행하고자 할 때

주변의 민원이 걱정되신다면 신고안해도 된다는 지역이지만

우량농지개량신청을 하려고 하는데 어떻게 하나요? 하고 담당공무원에게 상담받은 후

신고하고 하세요.~ 라는 답변을 들으면

관할 군청앞에 있는 토목측량회사에 방문하시여

토목설계도면을 만들어 달라고 하면서 우량농지개량신청 인허가 대행을 의뢰합니다.

우량농지개량신청을 본인이 직접하시면 인허가비용은 당연히 절감되며

이 때 필요한 서류 중의 하나는 토목설계도이니 이 부분은 자체적으로 해결하시기 바랍니다.

만일, 담당공무원이 "우량농지개량사업은 신고하지 않아도 되는데요" 라는 답변을 하며

민원접수의지를 막았고(?)...

그래서, 그냥 농지를 절, 성토했는데

주변에서 우기에 토사유출에 따른 민원이나 배수로 확보요구 민원이 아닌

트집성(?) 민원이 발생했다면....

담당공무원에게 우량농지개량사업 이야기하고 하는 절,성토입니다.~ 라고 답하세요.

그럼, 조금은 민원소지가 줄어들 겁니다.

트집성(성) 민원을 요구한 주민이 담당공무원찾아가서 확인할 확률은 거의 없으니까요.

물론, 우기시 배수로 미확보로 인한 토사유출로 주변 농지에 피해가 발생했다면

무조건 죄송합니다~ 라고 하신 후 해당 농민의 화를 풀어주셔야 합니다. -.-;;

저는 괴산희망마을에 택지 조성을 위한 농지전용신청과 함께

잔여 농지의 경우도 절, 성토 높이가 만만치 않은지라....

참여하는 회원님들이 모두 외지인들인지라.....

우량농지개량신청을 하려고 했으나

- 지성아빠의 정보론 우량농지개량신청은 신고대상이 아니라서

그냥 진행하자고 했지만 절, 성토 높이가 장난이 아닌지라...

토목측량회사에서 조언을 해서 (절충한 인허가비가 200만원이였습니다. -.-;; ) -

담당 공무원이 "신고안셔도 됩니다." 해서 인허가비 아낀 사례도 있으니 참고하시구요.

아무튼 택지를 조성하고 싶은데

석축을 쌓고 싶은데 방법이 없냐고 질문하신 회원님들을 위한

지성아빠의 생각을 써봅니다.

일단 몇년간의 석축을 쌓고 택지를 조성한 후에 집을 짓지 않는다는 전제조건하에서 입니다.

우량농지개량사업을 통해서 절,성토를 하고 석축을 쌓은 경우

석축은 보강토옹벽이나 콘크리트 옹벽은 되도록 피하는 것이 좋습니다.

농사지어서 얼마나 떼돈을 번다고 그 비싼 공사비를 쓰겠습니까?

공무원이 보기에 딱~ 택지조성을 위한 사전공사로 보입니다. -.-;;

발파석 등을 이용하여 조경석쌓기나 면석축쌓기를 하셔야 합니다.

그리고, 최소 1년이상 농사를 정상적으로 지어야 합니다.

이 최소 1년이상 농사를 짓는다는 것이 가장 핵심 포인트입니다.

우량농지개량사업의 목적은 농사를 더 편하게 잘짓기 위함입니다.

따라서, 토목공사의 목적에 맞게 농사를 짓고나서 다음 행위로 넘어가야 한다는 뜻입니다.

농지전용허가를 득할 때 해당농지에 농사를 짓고 있거나

수확 후 비닐멀칭 등이 남아있어 경작했다는 흔적이 남아 있는 것이 좋습니다.

시골에서 우량농지개량사업으로 석축쌓으신 도시민이 가장 쉽게 저지르는 실수입니다.

농사짓기 위해 농지를 넓히기 위해 석축을 쌓았다는 분이

석축쌓이에 영산홍이며, 철쭉이며 조경수를 심습니다.

농지전용허가를 내주기 전에 현장 실사를 나온 농지과 공무원이 보면 뭐라고 할까요?

"참~ 예쁘게 잘 꾸며놓으셨네요." 라고 칭찬할까요?

그랬으면 좋겠지만 주택지 사전공사로 보고 원상복구 처분을 내립니다. -.-;;

농사짓는 농지인데...

농사짓는 분이 멋쟁이신지라....

석축에 철쭉이며 영산홍이며....멋있게 농지를 만들어놨다고 봐줬으면 좋겠지만

농사면적을 늘리기 위한 석축작업이 아닌 주택지 사전조성 공사로 보고

원상복구 명령을 내린다는 것이죠.

물론, 웃으면 넘어가는 공무원도 있겠지만

원상복구 처분 내릴 공무원이 해가 갈수록 늘어가고 있습니다.

원칙을 벗어난....법규를 벗어난 행위를 눈감아주는 융통성있는 공무원들이

해가 갈수록 줄어들고 있습니다.

우량농지개량사업의 일환으로 농지에 석축을 쌓고 농지면적 늘리고

농지를 평탄화 하셨다면 농지전용신청하시고 건축허가를 득할 때까지

석축사이엔 철쭉 등 메지목 조경수를 심지마세요.

잡풀이 자라서 우거지도록 놔두세요.

보기싫어도 농사짓는 분들처럼 하세요.

농사지어 돈만들기 바쁜 농민처럼

석축사이에 조경수 식재 할 시간도 없고 가꿀 시간도 없는 일반 농부님처럼 행동하세요.

마음이 급해도 참으셔야 합니다.

이 글이 무슨 내용인지 이해되셨으면 합니다.

그리고, 농지전용받고 건축허가를 득했을 때

석축을 쌓다보니 농지전용을 받지 않은 경사면이 남아서 더 쌓고 싶으시다구요?

참으세요.

준공검사 받고 쌓으세요.

공무원입장에서 석축을 어떻게 볼까? 생각해보세요.
내 민원을 처리해주는 공무원은 융통성 많은 분이였으면 좋겠다 생각마시고

'남이 하면 스캔들이고 내가하면 로멘스'라는 생각은 버리셨으면 합니다.

그래도, 나무는 심었으면 좋겠다구요?

그럼, 유실수는 심으세요.

대신 조경수는 택지조경하듯 식재하지는 마세요.

집짓고 한번 이식할 생각하시고 한쪽에 모아서 심으세요.

집지을 때 공사차량, 중장비 들락달락하는데 걸리적거리지 않게

한쪽 귀퉁이에 모아서 심으세요.

나무농사짓는 것처럼 말입니다.

그리고, 기초자리는 텃밭으로 쓰세요.

나중에 집지을 때 나무 옮기는 상황 발생하지 않도록 말입니다.

농지를 농지답게 쓰고 있다면 뭐라할 농지과 공무원은 없습니다.

농지전용과 건축관련 인허가처리하실 때

나를 기준으로 생각하지마시고

업무처리 잘못했을 때 감사받고 혼날 담당공무원의 입장을 생각해보세요.

그럼, 대부분의 일처리는 참~ 쉽습니다. ^^

물론, 건축허가를 득하는데 문제가 적은 터를 먼저 구해야 한다는 전제조건이 충족해야 합니다.

현재 법규에 적합한 시골살이터를 구하시는 전제조건부터 카페에서 공부하신 후

발품을 파시고 터를 구하신다면 마음고생을 줄일 수 있는 방법입니다.

서울촌놈이야기란의 시골살이 터를 구하는 방법에 관한 기초지식만 이해하시고

발품파셔도 마음고생할 확률은 현저히 떨어집니다.

쓰고보니 지성아빠는 문제발생소지가 적은 시골살이터를 구하니

이렇게 쉽게 말하는 것같다는 지청구 들어올 것 같네요. ^^

법규는 있습니다.

다만, 내가 편하자고 내 생각대로 편리하게 생각하고

일처리를 하다보니 문제가 생긴 것 뿐입니다.

나중에 이 글에 쓴 내용을 실제 상황으로 진행하실 상황되시기 전에

미리미리 이 글을 다시 한번 읽고 계획하신 일이 문제가 없는지 확인하시고 진행하셨으면 합니다.

이 글의 참고사례로 카페 회원님이신 보헤미얀님의 글을 첨부합니다.

딱~ 이 글에 맞는 사례 글입니다. ^^

여보 집좀 짓자고요? - 보헤미얀님 http://cafe.naver.com/kimyoooo/63716 글 <- 클릭

[출처] 서울 촌놈 이야기 110 - 집지을 터이니 미리 석축쌓고 조경수 심어 놓으면 안될까요? (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠

***********************카페지기 본인 두메산골도 미리 석축쌓았다가 원상복구하여 혼났습니다.