신축 아파트(?)

[victor]

갑자기 실바에 이런 분석글 올려 죄송해요 ^^;;;;

부천 힐스테이트 와 푸르지오

문득 지난번에 가이아님이 공유 해주신 부천 아파트가 떠올라서 이제 막 입주한 푸르지오와 힐스테이트를 분석해보려고 합니다.

<가이아님의 실시간 공유글이 궁금하신 분은 요기로~>

https://cafe.daum.net/dgbudongsantech/IaBP/15413?svc=cafeapi

https://cafe.daum.net/dgbudongsantech/IaBP/16142?svc=cafeapi

우선 위치 부터 보시죠~

1기 신도시였던 만큼 반듯반듯 합니다.

사진 중간쯤에 보시면 부천 시청 옆에 '센트럴파크 푸르지오' 가 있습니다. 푸르지오 위에는 힐스테이트 부지입니다.

가이아님의 강의를 들었던 분이라면 알겠죠?

정말 있을꺼 없을꺼 다 있습니다.

그래서 빠져나가지 못하도록 했죠.

살짝 오버랩해서 보시면 아시겠지만 부천시청역 1번 출구쪽으로 나오면 부천시청 그 옆에가 푸르지오와 힐스테이트 부지입니다.

여기서 궁금해야 할 것 한가지!

지적도를 보셨던 분들이라면 다 아는 그것!

분홍색입니다. 상업지이죠.

상업지에서 하면 안되는 건축 행위가 있습니다.

중심상업지역 (영 제71조 제1항 제7호 [별표 8]

건축할 수 없는 건축물

1. 단독주택(다른 용도와 복합된 것은 제외)

2. 공동주택 [공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함)로서

공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90% (도시.군계획조례로 90% 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율)미만인 것은 제외]

3. 숙박시설 중 일반숙박시설 및 생활숙박시설. 다만, 다음의 일반숙박시설 또는 생활숙박시설은 제외한다.

⑴ 공원.녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 도시.군계획조례로 정하는 거리 밖에

있는 대지에 건축하는 일반 숙박시설

⑵ 공원.녹지 또는 지형지물에 따라 준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역과 차단되거나

준주거지역 내 주택 밀집지역, 전용주거지역 또는 일반주거지역으로부터 도시.군계획조례로 정하는 거리 밖에 잇는

대지에 건축하는 생활숙박시설

4. 위락시설 (공원.녹지 또는 지형지물에 따라 주거지역과 차단되거나 주거지역으로부터 도시.군계획조례로 정하는 거리밖 에 있는 대지에 건축하는 것은 제외)

5. 공장 (지역 여건등을 고려하여 도시.군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물 6번에 해당하는 것은 제외)

6. 위험물저장 및 처리시설 중 시내버스차고지 외의 지역에 설치하는 액화석유가스 충전소 및 고압가스충전소. 저장소 (환경친화적 자동차으 개발 및 보급 촉진에 관한 법률의 수소연료공급시설은 제외)

7. 자동차 관련 시설 중 폐차장

8. 동물 및 식물 관련 시설

9. 자원순환 관련시설

10. 묘지관련시설

지역 여건 등을 고려하여 도시.군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물

1. 단독주택 중 다른 용도와 복합된 것

2. 공동주택 (건축할 수 없는 건축물 2.번에 해당하는 것은 제외)

3. 의료시설 중 격리병원

4. 교육연구시설 중 학교

5. 수련시설

6. 공장 중 출판업.인쇄업. 금은세공업 및 기록매체복제업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 않는 것

⑴ [대기환경보전법] 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질이 동법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준

이상으로 배출하는 것

⑵ [대기환경보전법] 제2조 제11호에 따른 대기오염물질배출시설에 해당하는 시설로서 동법 시행령 [별표 1]에

따른 제1종 사업장 내지 제4종 사업장에 해당하는 것

⑶ [물환경보전법] 제2조 제8호에 다른 특정수질유해물질이 동법 시행령 제31조 제1항 제1호에 다른 기준이상으로

배출되는 것 (다만, 동법 제34조에 따라 폐수무방류배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우는 제외)

⑷ [물환경보전법]제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 동법 시행령 [별표 13]에 다른 제1종

사업장부터 제4종 사업장까지에 해당하는 것

⑸ [폐기물관리법] 제2조 제4호에 따른 지정폐기물을 배출하는 것

⑹ [소음.진동관리법] 제7조에 따른 배출허용기준의 2배 이상인 것

7. 창고시설

8. 위험물저장 및 처리시설 (건축할 수 없는 건축물 6.번에 해당하는 것은 제외)

9. 자동차 관련시설 중 세차장, 검사장, 매매장, 정비공장, 운전학원 및 정비학원 (운전 및 정비관련 직업훈련시설을 포함), [여객자동차 운수사업법], [화물자동차 운수사업법] 및 [건설기계관리법]에 따른 차고 및 주기장 (駐機場)

10. 교정 및 군사시설 (국방.군사시설은 제외)

11. 관광휴게시설

12. 장례시설

13. 야영장 시설

저도 어렴풋이 알고 있었지만 이렇게 방대한줄은 몰랐습니다.

아무래도 푸르지오와 힐스테이트는 주상복합 형태를 띄고 있어 2번의 예외 상황이 적용 된거겠죠??

그렇다면 가격은 얼마나 할까요?

먼저 푸르지오 분양가 입니다. 분양은 2016년에 시작 했습니다.

현재 실거래가와 호가 입니다.

현재 호가는 15억... 실거래가를 찍은게 20년 초반? 에 한 7~8억 선이 찍혀 있네요.

다음은 힐스테이트 중동 분양가입니다. 분양시기는 2018년 7월입니다.

푸르지오보다 분양가를 높게 잡았습니다.

이 당시 기억으로는 푸르지오 분양권 피가 2억~3억이 붙어 있는 상태였습니다. 그럼 힐스테이트 분양가와 거의 비슷한 가격이죠

그럼 현재 가격을 보시죠

힐스테이트는 아직 입주 전이기에 분양권으로 매매 하는 상황입니다.

전매제한이 없어 피가 붙은 상태로 팔리고 있는 상태죠.

실거래 가는 6개월 전에 8억 지금 호가는 12억~ 13억 이죠.

자 그럼 여기서 문제!

부동산의 제일 중요한건 무엇일까요??

첫째도 위치!

둘째도 위치!

셋째도 위치!

위치가 부천입니다. 13억이구요. 13억의 대체 할 수 있는 대체품은 많죠.

그렇다면 왜 올랐을까요??

저의 생각은 우선 1기 신도시의 노후화로 인한 수요층이 몰렸을 것 같습니다.

그리고 7호선과 인프라로 인한 상승을 불러 일으켰겠죠?

그리고 풍선 효과일지는 몰라도 주변 아파트의 가격이 2~3억씩 올랐습니다. 20~30년이 된 아파트가 말이죠...

그리고 조금 멀기는 해도 GTX호재의 영향을 조금은 받지 않았나 싶습니다.

하지만!

가이아님의 수업에서 나온 법칙!

계란노른자 법칙!!

분명 외곽부터 빠르게 식어 가겠죠.

건물의 외관을 보지 말고 땅의 가치를 판단 하는 눈을 가져야 할 것 같습니다!!

[여의주]

맞습니다
땅의 가치가 제일 중요하다고 배웠지요
그냥 저 아파트만 보면 좋겠죠
신축에 살기도 좋을테니까요
내가 살기 좋다며 살고 있는 곳이
함정이 될 수 있다는 것을
부투스 와서 알게되었죠ㅎ
저희는 항상 깨어있는 눈으로
가치를 보는 눈을 키워가요~~~^^

[아틀란티스]

빅터님 너무나 반가운 글입니다. 이 글 쓰시려면 얼마나 많은 시간 쏟으셨을까. 그런 생각합니다. 자료도 잘 찾아야 하고 한글자 한글자 신중하고요. 부천은 예전 11월 디에이치님의 부천소식글부터 얼마전 손스타님글에, 그리고 가이아님의 판타지아부천까지... 쭉 따라오며 궁금하던 곳인데요....저는 가이아님께서 부천중학교에서 해주신 특강 들으러 가면서 중동 리첸시아 인근 봤었다고 왠지 멀면서도 가까운 마음이었는데요... 이렇게 멋진 분석글 덕분에 많이많이 배워갑니다. 감사드려요!!!

[부동산위너]

빅터님 부천에 대하 지직도부터
실거래 최근 호가까지 하나하나 친절하게
알려주셔서 정말 감사드립니다.
역주변이 중심상업시설이라 건축물 제한으로 주상복합이 된다는걸 차근차근 알려주셔서
덕분에 잘 이해핬습니다.^^

[가이아(Gaia)]

저기 시골시에가도 고가 아파트 선점하고 좋아하시더라구요
지방도 물론이구요
그 지역을 평가하는게 아니라

명품짝퉁의 로고가 영어철자틀려도 모르고 다니는분들
계시잖아요

그분에게 일일이 알려드릴수도 없고

가치기준이 어디냐

동남아 10번 간사람들이 해외여행 하고 산다고
자랑 더 많이하듯

이 글을 쓴 의도를 넘 잘알기에 박수를 드립니다

미국변방도 미국입니다
전 영어를하기위해 선 변방을 가지만
한글배우려고 굳이

[해와별]

이거 쓸려면 진짜 많이 찾고 해야 하는데, 너무 감사합니다.
부천은 한번 꼭 가봐야 겠습니다.^^

[할수있다!!아자~]

분석글 감사합니다 부천은 잘모르는 곳이 었는데 빅터님 덕분에 정보 얻고 갑니다 요즘 부천관련 글들이 있어어 그런지 부천도 익숙하네요~천천히 다시 한번 정독할께요^^

[달려라꿈장이]

아파트분석글 쓰시려면 정말 시간 오래 걸리실텐데 ... 정성가득한 글 올려주셔서 감사드립니다
게다가 기존 가이아님 글까지 링크로 걸어주시는 센스!!!
신축의 함청에 빠지면 안된다는 것, 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 것!
부천에 대해 많이 배워갑니다 감사드립니다^^

[엘도라도5]

저기 사는 사람들은 저것만 보이니 가격이 저렇게 오른 거겠죠.? 역주변 아파트는 주상복합이 된다는 것도 배웁니다. 분석글 감사해요!

[전지현]

이 아파트를 대체할품은 많다! 완전 찐 공감
분석글 잘 보고갑니다
감사합니다

[진리는나의빛]

네 위치위치위치!!!
부천 아파트가 호가가 13억... 진짜 억소리 나네요.ㅎㅎ
저돈이면 서울의 어디를 갈지
생각해보게 되는 시간입니다.ㅎㅎ
외곽 변두리.. 어찌될지요

그래서 서울, 그리고 강남인 이유가 있는 것 같습니다.^^

[겸이엄마]

중요한것은 첫째도위치 둘째도 위치 셋째도 위치~~~!!뉴스열공하다보면 외곽부터 가격빠진다고하던데 외관말고 땅의가치를 봐야함을 다시금 새기고갑니다
세세한 분석글 감사합니다^^

[태백21]

부천에 대한 자세한 분석글 넘 감사합니다 빅터님~
위치가 참 중요하다는걸 다시 새기고 갑니다~

[마이아(Maia)]

저 두 아파트 말고도 맞은 편과 주변으로 자리가 엄청 많네요
희소성이 떨어진다는 생각과 함께
항상 중요하다고 하는 위치에 대한 각인까지 함께하는 시간이었습니다.
자료 감사드려요!!!

[2프로]

부천에서 오래 살아서 그런지 저곳이 아직도 눈에 선합니다. 부천이 13억 가서 기분 좋아할게 아니라 다른 곳도 그만큼 같이 올랐고 돈의 가치는 급격하게 떨어지고 있는 것 같습니다. 오늘 하루종일 분석글 작성하시는 정성스러움 덕분에 오랜만에 부천 떠올리면서 공부도 하고 갑니다. 감사합니다.

[야매마미]

현대백화점 근처는 늘 버글버글했던것같아요.
먹자골목
백화점
각종 편의시설..
정리하느라 힘드셨겠어요.
감사합니다.

[세상을 날자]

한때 부천에 관심이 매우 많았던 적이 있어요. 부천이 1기 신도시임에도 분당에 비해 가격이 저렴해서
투자하면 괜찮겠다는 판단이 들었섰지요.
투자를 안하는것보다 하는것이 낫지만 중요한것은 첫째도, 둘째도, 셋째도 위치라는거죠
우리는 서울에, 서울에 내집을 내건물을 갖기로 해요!

[웃음의황제]

네 부동산은 위치위치위치!!
부천 분석글 너무 감사합니다

[로데오]

제가 어제다녀온 신사동 소규모 아파트들이 저렴하게 느껴지는 가격입니다 ..

[리치.]

역시 위치가 진리입니다!
빅터님 술술 읽히게끔 잘 적어주신 분석글 정말 감사드립니다.
아파트가격은 내려갈 수 있다.
지금 비싼 곳이 나중에도 비싸다.
감사합니다~ ^^

[손스타]

빅터님의 분석글 잘 봤습니다.
부천의 인구 감소가 심상치가 않은거 같습니다.
2011년 인구 87만3천명을 기점으로 21년 10월 현재 기준으로 80만8천명으로
10년 사이에 인구가 6만5천명이 줄어들었네요. 특히 올해는 1년 사이에 1만명 가량 줄어들었고 계속 줄어들고 있네요
90년 초반까지만 해도 특별시,광역시를 제외한 도시 중에서 인구가 제일 높았는데 인구가 계속 줄어들고 있네요
서울 다음으로 인구밀도가 높다는게 유일한 장점이었는데 그 장점 마저도 사라지는거 같네요
인구가 계속 줄어드는 이유가 무엇일까요??