[집먼저사고땅사라] 뉴스로 쉽게 보는 가구 수 축소로 인한 판교전략

[박상언]

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여러분 안녕하십니까 이 별남 앵컴니다.
어린이부터 어른에 이르기 까지 모두 다 가슴이 뛰게 만드는 가정의 달인 5월도 막바지에 접어들었는데요

아직까지 내집마련에 동참하지 못한 분들과 판교만을 목 빠지게 기다리던 분들은 판교청약 경쟁률이 더욱더 올라가 좌절감에 아예 목이 빠진분들도 있다고 합니다.
내집마련에 동참하기에는 연초부터 집값이 올라 부담스런 상황인데요…
한마디로 ‘화투판에 비교하면 쓰리고에 피박 맞았다’ 라고 표현하고 싶을 정도입니다.
어찌된 영문이지 자세한 내용을 현장에 나가있는 박 뜬금 기자 연결합니다.

박 기자)

정부는 당초 2만1천가구를 분양할 예정이었지만, 계획을 바꿔 총 31블록에 16,157가구를 내년 이후 상업용지와 함께 주상복합 아파트1천2백여가구를 공급한다고 밝혔습니다.
이에 따라 판교 수용인구는 약 9천명이 줄어든 8만명선으로 조정되었는데 당초보다 가구수가 축소된 것은 환경부가 환경영향평가 협의과정에서 인구밀도를 135%로 축소하라는 의견을 적극 반영했기 때문입니다.
이와함께 택지 조성원가도 이번 실시계획 변경승인을 기준으로 평당 743만원으로 최종결정 되었는데 예상했던 705만원보다 38만원이 높아져 분양가가 다소 높아질 것으로 예상되고 있습니다.

또한 인구 및 주택의 축소등 따라 공공시설 중학교 1개소를 폐지하여 공공업무시설용지로 변경하여 ( 당초 초등학교 10개교, 중학교 6개교, 고등학교 6개교) 구청.보건소를 주민이용의 편리성을 위해 도시지원시설안에서 판교역 주변으로 위치를 변경 하기로 했습니다. 교육연구시설용지도 도시지원시설 용지안의 에듀파크와 함께 계획하도록 위치를 변경했습니다.

구 분 당 초 변 경 비 고
주택수(호) 29,700 26,804 감 2,896
수용인구(인) 89,100 80,412 감 8,688
밀 도 96인/㏊ 86.4인/㏊

※ 인구밀도(인/㏊) : 분당 198, 일산 176, 평촌 344, 파주 145

정리해보면 주택 26,804호 중 공동주택은 24,191호(90%), 단독주택은 2,613호(10%)로 당초에 비해 공동주택은 2,845호(27,036→24,191호), 단독주택은 51호(2,664→2,613호)가 각각 감소되었고 공동주택 24,191호 중 일반분양은 14,023호(58%), 임대는 10,168호(42%) 입니다.

*이별남 앵커)

‘박 뜬금 기자, 판교는 로또’라고 하는데 도대체 로또 몇등 을 얘기하는지 모르겠는데요 경쟁률은 어느 정도 추산됩니까?그리고 중형임대도 공급된다고 하는데 어느정도 물량이죠?

박 기자)

우선 , 개발계획 변경으로 전체 공급물량이 감소했으니, 평형별 예상 청약경쟁률은 25.7평 이하 분양주택의 경우 40세 이상 10년 무주택자는 성남지역 89대1,수도권 102대1, 중대형(25.7평 초과, 중형임대포함)은 성남 54대1, 수도권 186대1로 종전보다 크게 높아질 전망입니다

다만, 임대물량중 눈여겨 볼 것은 소형위주의 임대주택에서 중산층의 자가소유위주의 주택패턴 변화를 유도키 위해 동판교에 25.7평 초과의 민간 중형임대주택 297호를 공급키로 했고 중형 공공임대아파트가 새로 나오는 만큼 청약저축과 청약부금 가입자도 중형임대에 청약할 수 있도록 자격을 주는 방안이 검토되고 있기 때문에 체크하셔야 겠습니다.
특징적인 것은 임대주택 물량 중 473가구는 공무원 연금 관리공단의 요청에 따라 무주택공무원에게 우선 공급하기로 해서 공무원들의 사기가 한층 올라갈 전망인데 저도 이 생활 그만두고 공무원시험이나 다시 봐야겠습니다.

김 미녀 앵커)

이 자리에 도움말 주실 ‘판교로 먹고 사는 부동산 전문가’ 한 분 모셨는데요
판교의 3대 악재중의 하나라고 할 수 있는 납골당은 경기도와 여론수렴과정에 있다며 별도로 변경,추진하기로 했다고 하는데.. 납골당이 판교신도시나 인근의 아파트 가격에 어느 정도 영향이 끼칠 것으로 예상됩니까?

판교로 먹고 사는 부동산 전문가 k 씨)

미녀씨! 한번 상암동 일대를 떠올려 보세요
불과 몇 년전만 해도 상암하면 쓰레기장 이미지로 그 일대 아파트 값에 부정적인 영향을 미쳤지만 지금은 어떻습니까? 오히려 친환경으로 매립지를 잔디로 조경하고 9홀규모의 퍼블릭 골프장, 난지천공원,하늘공원,평화의 공원, 상암DMC조성사업은 도시 혐오 지역을 완전히 탈바꿈 시키고 상암단지 아파트 프리미엄의 기폭제가 되었죠..


판교에 납골당과 화장장이 들어선다고 해도 반대급부로 오히려 그 일대를 친환경적으로 꾸미기 때문에 주말이면 아이들과 손잡고 소풍 올 정도로 인기를 끌 것입니다 물론 아파트 가격에도 플러스 요인으로 작용하겠죠..
결정적으로 현재 판교에 대해 악재가 침소봉대 되어도 여기에 대응할 만한 여론 세력도 없고 현재 분양시장이 판교 때문에 안 좋은 측면도 있기 때문에 악재로서 더 부각될 수 밖에 없습니다.

하지만 건설사들의 택지를 불하받는 시점부터는 판교에 대한 여론도 호의적으로 작용할 것 같습니다.

김 미녀 앵커)

그렇다면 분당 아파트의 평당 가격이 평균 1200만원선으로 연초(1149만원)에 비해 50만원 이상 뛰었다고 하는데 그렇다면 가구수 축소에 의해 인근 지역인 분당이나 용인 쪽이 혜택을 볼 수 있지 않을까요? 일부에서는 풍선효과라고 하는데…

판교로 먹고 사는 부동산 전문가 K씨)

풍선효과라..아주 틀린 말은 아닙니다만 경쟁율은 더욱 더 치열할 것으로 보이나 당첨시 프리미엄은 더욱 더 놀라갈 전망입니다
가구수 축소로 강남권과 용인,분당권 중대형 아파트 특히 신규아파트들은 반사이득 받을 수 있다는 점을 주지하셔야 합니다

오프 더 레코드 조건)

그나저나 미녀씨…개인적으로 걱정거리가 있는데 올해 판교분양이 끝나면 부르는 곳이 줄어 실업자로 전락할 우려가 있는데 얘는 커가고 있고 마누라는 저보고 앞이 캄캄하다고 하고 ….. 큰 걱정리가 아닐수 없습니다. 내년에는 아예 새로운 테마를 개발하던지 아니면 . ‘다빈치 코드’ 같은 대작 한 권 써야 겠어요

내년을 대비해 요새는 상가와 토지까지 보러다닙니다.어쨌든 6월 2일 화요일 저녁 7시에 ‘3년후 두배 오르는 부동산 잡아라’ 란 주제로 쪽집게 강의 있으니 (문의-563-5517,한국 부동산 개발 연구원)사전에 미녀씨도 관심 있으면 접수하시기 바랍니다.


한 주간 고생 많으셨습니다. 아침에 일어나 일하고 싶어도 일자리가 없어 길거리에서 방황하는 수많은 사람들을 생각하며 5월의 마지막 주 감사하게 생각하며 잘 정리 하시기 바랍니다. 끝으로 가구수 축소에 따른 판교청약전략 자막으로 보내드리면서 여기서 인사 드리겠습니다.편안한 주말 밤 보내시기 바랍니다. 감사합니다.


-가구수 축소에 따른 판교 청약 전략 10가지 -


1.11월 분양전까지 성남시 무주택최우선공급대상자로, 만40세이상 10년이상 무주택 세대주요건 갖춘 사람은 총 6번의 당첨기회를 갖게 되므로 분양전 까지 주소지 옮기지 말고 적극적인 청약 전략 임해야 또한 성남시 무주택우선공급대상자로,즉 만35세이상, 5년이상 무주택세대주도 총 4번의 당첨기회를 갖게 되므로, 청약하는 것이 좋다.

2.1순위 요건(무주택 1순위자와 투기과열지구 안에서 집 1채 소유) 을 구비한 사람은 당첨 확률은 희박해도 ‘믿져야 본전’ 이라는 생각으로 청약에 임해야

3.주택공사의 공공분양/임대물량은 무주택5년, 1500만원 이상 장기불입자가 당첨가능 할 것으로 예상되므로 판교 청약에 임해야.
특히, 임대기간 30년인 국민임대주택의 경우, 전용면적 50㎡(15평) 이상인 주택은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 무주택세대주로서 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지고, 전용면적 50㎡(15평)미만규모는 청약저축 가입과는 관계없이 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50% 이하인 무주택세대주에게 신청자격이 부여된다.

4. 투기과열지구내에 대해 과거 5년내 당첨 사실이 있으면 1순위를 부여하지 않기로 했기 때문에, 세대원 중 당첨사실이 있는 자녀가 있다면, 세대분리를 시켜 청약자격을 갖추는 것이 중요

5.11월 분양전까지 10년이상 무주택세대주면서 청약예금을 전용면적 102㎡~135㎡초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 85㎡ 이하인 청약예금으로 변경하면 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 무주택우선순위 혜택을 이용하는게 유리


6.판교에 청약을 고려하고 있는 수요자중 무주택 우선순위에 해당하지 않고 장기 청약저축 가입자가 아닌 경우에는 중대형평형에 청약이 가능한 예금으로의 전환(청약저축 불입금액 한도내에서 전환 가능)을 고려해보는 것이 바람직
중대형 아파트 분양가가 평당 1500만원 수준으로 제한될 것으로 보이며 당첨되면 상당한 프리미엄도 기대되고 등기후 바로 전매가능 한 점 메리트이다.


7.분양전까지 무주택우선조건이나 1순위 조건을 갖추지 못한 기타 2순위자와 통장가입한지 얼마 되지 않는 가입자들은 판교 당첨이 불가능하니 앞으로 나올 2기 신도시 김포, 파주,수원 이의신도시등의 유망공공택지 분양물량이나 호재가 있는 지역에서 공급하는 민간아파트에 청약하는 것이 유리


8.1천 266가구 규모의 주상복합 과 연립 511, 공공임대 473호(공무원임대용), 국민임대 5,784 물량은 내년에 나올 예정이므로 올해 말까지 1순위 요건 갖추지 못한 사람과 올해 말 판교 청약에서 당첨 되지 못한 사람은 한번 더 기회가 있다는 것 숙지해야


9. 판교 분양전까지 무주택 우선공급 대상이나 1순위 요건을 갖추지 못한 사람은 당첨확률이 더욱더 희박해졌으므로 판교수혜 입을 용인이나 분당의 중대형 평형을 매입시기를 조절해 분양이나 매매를 통한 구입전략필요


10.당첨되면 수천만원이상의 시세차익이 기대되는 상암4단지(5월말 분양예정)와 판교와 버금가는 입지를 갖추고 있는 풍산지구 ,성남 도촌지구 ,용인 수지동천 분양물량, 마지막으로 강남권에서 대규모로 공급되면서 정부의 압박으로 분양가 인하효과가 기대되는 잠실시영, 잠실동 잠실1단지, 강남구 대치동 도곡주공2차, 도곡동 도곡연립2단지, 삼성동 AID차관, 해청1단지, 강동구 암사동 강동시영1단지 등도 판교 대체지로 관심을 가져야 한다

[대곡벌판]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[초보곰]

6번이 잘 이해가 안 가는데요... 중대형 평형으로 전환하면 1년 후에나 자격이 생기는 것 아닌가요? 아시는 분 답변 좀 해주세요..

[종횡무진]

초보곰님 금액에 따라 평수가 달라지겠지요...

[air-vajra]

박상언 팀장님 개발 연구원에 전화해 보니 이번에 설명회 없다고 하는데요.

[박상언]

금주 목요일 있습니다.

[JaeYoung(Jason)]

청약부금 25평이하도 당첨이 불가능한가요?

[박상언]

강의 날짜 연기되었습니다 결정되면 바로 올릴게요

[아마돈]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[박상언]

강의 일정 변경 6월 2일 화요일 저녁 7시에 ‘3년후 두배 오르는 부동산 잡아라’ (문의-563-5517 사전 신청)

[짱박사]

판교에 청약 당첨되면 프리미엄이 1-2억이라고 신문에 큰검은색 글자로 인쇄되어있는 기사를 봤습니다. 이 1-2억은 소위말하는 불로소득입니다. 이런 일이 나타나는 사회는 옳바르지 않은 사회이고, 행복하지 않은 사회입니다. 판교 아파트는 전부다 국가에서 원가에서 매입하고, 개인들에게 실제로 거주할 사람들에게 임대

[짱박사]

대나 혹은 장기거주케 하여야 합니다. 개인소유케한다면, 아파트값의 상승을 물가상승률정도에 고정시키고(년5%를 못넘게 ) 그5%를 넘는 아파트값상승률에 의한 프리미엄은 세금으로 환수하여야 합니다. 대한민국 국민여러분,제발 정신좀 차립시다.

[싼타할머니]

눈물젖은 빵을 먹어본 사람은 워떡하던지 열심히 청약할것이고, 눈물젖은 빵을 먹어 보지못한 사람은 지푸라기라도 잡고 싶은 심정을 모르실것이라 생각 듭니다. 박상언님의 말씀중 6,7,8,9,10번글이 특히 맘에 와닿아 공부하고 갑니다.감사합니다.

[지금부터시작]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[간절곶™]

현재 우리나라는 옳바른 사회가 아닙니다....어쩌나 안따라가면 더 뒤쳐질텐데......에휴........이세상에서 제일 쉬운건 나를 바꾸는 겁니다.........

[부자완성]

잘 읽고 갑니다...