부동산과 재테크 - 어디다 투자할것인가?
안녕하십니까?
지난번에 이어 우리 동기들의 재테크에 도움이 될까하여 한마디 더할까합니다. 아래 내용은 최근의 부동산정책 흐름과 국내에서 주테크에 최고 권위있는분의 강의 내용을 참고하여 말씀드리겠습니다.
현재 우리나라의 도시개발 법률로는 재개발.재건축관련법률은 도시 및 “주거환경정비법(이하 도정법)”으로 뉴타운과 연관된 법률로는 “도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)”으로 나누어지고 있다.
“도촉법”에 관련된 뉴타운에 대한 투자는 공고일 이후에 구입한 투자자는 실제로 거주를 해야만 새로운 주택을 분양받을 수 있기 때문에 여유자금으로 투자할 사람들에게는 적합하지 않습니다. 때문에 우리가 관심을 가지는 분야는 “도정법”과 연관된 재개발 재건축에 대한 이해입니다.
투자에 대한 설명에 앞서 이해 해야할 점은 현재 우리나라의 주택 및 도시구조는 강남, 과천 5대신도시, 창원, 부산해운대신도시등을 제외한 대부분의 도시구조가 국민소득 3000불시대의 70년대 이전에 도시계획이 되었기 때문에 2만불을 지나 3만불을 내다보는 현 시점에서는 국민소득 증가에 따른 도시 및 주거구조가 이대로는 도저히 적합하지가 않다는 것입니다. 즉 도시구조도 우리나라 경제성장과 인구구조에 적합하도록 앞으로 전도시가 전반적으로 고도화하여야 하기 때문에 위와 같은 법률들이 제정되었다는 점입니다.
현재의 우리나라 대부분의 주거환경수준이 현재 만불내외의 국가들보다 열악하고 2-3만불 수준의 뉴질랜드나 영국보다는 비교가 안될정도이기 때문에 이에 대한 정책이 각 지방자치권에서 지속적으로 수립되고 있습니다.
최근 서울 및 수도권에 뉴타운과 재개발, 재건축지역이 자치구나 시에서 기본계획이 발표되거나 구역지정이 되어왔는데 이러한 지역들은 기본계획이 발표되기 이전보다 3 내지8 배로 집값이 껑충껑충 뛰어오고 있습니다. 따라서 이러한 재개발지역에 관련된 아래와 같은 투자에 대해 관심을 가져야 할 것입니다.
첫째로, 조만간에 지정가능성이 있는 현재 슬럼화된 지역의 미지정구역(골목이 많은 지역으로 일방통행이 많고 오래된빌라가 많은 지역으로 기본계획이 아직 발표가 안된지역)에 대한 투자입니다. 지난해 서울 및 수도권에 봇물처럼 재개발 및 뉴타운지역에 대한 고시로 인해 이 지역의 주택가격이 많이 올라 금년에는 추가로 지역지정이 거의 없을 것으로 보입니다마는 2008년-2010년 에는 슬럼화지역이 추가로 재개발 지역으로 지정될 것입니다. (예를들어 1번 국도변에 있는 시흥구 시흥동 이나 독산동부근의 빌라나 주택으로 현재 빌라 지분평당 1000만원-1200만원 정도임) 이런 지역은 거품이 없어 안전성과 수익성은 좋으나 환금성은 조금 떨어집니다.
둘째로, 기본계획은 되어 있으나 구역지정이 되지 않은 예정고시지역에 대한 투자입니다.
이러한 지역은 투자가 몰리는 지역으로 환금성은 매우 좋으나 수익성은 미지정지역보다는 좋지 않습니다마는 투자하기에 무난한 지역으로 생각됩니다. 고시후 초기에 투자한 경우보통 6-12개월사이에 최소 2배이상의 수익을 거둘 수 있습니다. 이러한 지역은 용인 안양등 각 시청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
셋째로, 재개발 및 재건축이 확정고시된 지역에 대한 투자입니다. 이러한 지역은 단기적으로는 위의 두지역보다 수익성이나 환금성이 떨어질 것으로 예상됩니다. 하지만 주택의 가격상승은 관리처분 후 재개발중이나 재건축후에도 얼마든지 상승해왔기 때문에 이런 지역에 대한 투자도 좋다고 볼 수 있으며 실수요자에게 특히 유리한 지역이라고 볼 수 있습니다.
마지막으로, 현재 인기지역의 인접지역에 대한 중장기적인 투자입니다. 부동산투자의 성격은 주식이나 예금같은 다른 투자 수단과는 달리 장기투자라는데 있습니다. 최소한 3년은 두고 투자를 해야할 지역으로 최고가 아파트지역과 인접된 빌라나 주택에 대한 투자입니다. 이러한 지역은 현재는 최고가아파트지역보다는 현저히 저평가 되어 있기 때문에 주식으로 본다면 저평가 주식을 사는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 예를들자면 7호선라인에 있는 논현역과 학동역사이 가구거리 주변입니다. 현재 이 지역은 평당 약 1600-1800만원 시세로 강남에서 지가가 가장 싼곳 으로 알고 있습니다. 이곳은 경사지이기 때문에 그 동안 가격면에서 평가를 받지 못했으나 장차 아파트나 고급빌라단지등으로 재개발이 가능한 것으로 판단됩니다. 인기지역주변의 슬럼화가 지역이 아니더라도 중장기적으로 투자할 가치는 충분하다고 볼 것입니다.
참고적으로 토지에 대한 투자는 더욱더 장기적인 계획으로 하여야하며, 최근 더욱더 매매규제가 심하여 자기가 사는 지역 외에는 구입하기가 점점더 어려워 지는 실정입니다.
수도권에서 단기적으로 투자 할 수 있는 곳은 현재 정부에서 조만간에 보상예정인 과천 갈현동 주변의 주택지역 및 논 밭입니다. 논과 밭은 주변20 킬로미터 내에 거주해야하며 농지원부가 있는 사람만 가능하나 주택은 그러하지 않습니다. 현재 수용대상인 논과밭은 평당 230만원에서 300만원, 주택은 평당 900만원에서 1800만원 정도입니다.
수도권에서 추천할 만한 지역으로는 중장기적으로 투자해야할 공장지역입니다. 중국과의 교역량확대로 그 비중이 나날이 커져가고있는 평택의 배후지중에서 향남지역주변을 손꼽을 만 합니다. 향남은 지리적으로 요충지역이며 도로교통이 발달하여 공장지역으로는 그 입지여건이 매우 좋은 지역입니다. 때문에 공장을 구할려는 사람들의 발길이 끊이지 않는 지역으로서 공장이 점점 더 늘어나다 보니 관련시청등에서 공장설립에 대한 규제도 점점더 강화되고 있는 실정입니다.
수도권의 최근 부동산 투자 흐름이 조금 쉬어가고 있는 느낌입니다. 가격이 오를때는 나와있는 매물들이 회수되거나 가격이 올라 구입하지 못하고 요즈음 같이 매스컴에서 가격하락을 이야기 할 때는 더 떨어 질것 같아 망설이다 보면 좀처럼 투자기회를 찾기 어려울 것입니다. 요즈음같이 부동산 가격이 가파르게 오르지 않을 때 즉 약보합으로 쉬어 갈 때가 바로 매수 타이밍이 아닌가 생각됩니다.