유치권 함정(유치권 확인방법. 대응방법)

[박찬섭(메뚜기)]

유치권 함정(유치권 확인방법. 대응방법)"

경매로 부자가 된 사람들이 성공사례의 공통점은 자신만의 주특기 개발과 물․불을 가리지 않고 지옥 훈련을 잘 극복하는냐에 달려 있었다. 경매시합은 응찰생이 최소 1명에서 많게는 백 명 이상의 놓은 경쟁률이 뚫고 최후의 승자만 살아남는 냉혹한 머니게임이다.

경매대중화시대에 진입하면서 아줌마 부대 등 개미군단이 합세하면서 묻지마 낙찰은 ‘빛좋은 개살구다’가 되어 버렸다. 무한 경쟁시대에 경매전쟁에서 오래 살아 남으려면 어떻게 해야 하나?

 일반인의 모이는 곳이나 남들과 같은 방식대로는 더 이상 경매로 돈을 버는 시대가 지나 가고 있음을 잊지 말아야 한다.

이제 투자관이 달라져야 살아 남을 수 있다. 아직 때가 덜탄 분야를 찾아 노다지를 캐는 나만의 블루오션 경매투자법을 발굴해내야 한다. 그 하나로 유치권이 서려있는 경매투자법에 대해 살펴보고자 한다.

▣ 보이지 않는 유치권, 어떻게 확인해야 하나?

유치권이란 건물 공사나 리모델링과 관련하여 건물주(소유권자)가 공사대금을 주지 않아서 당해 건물을 유치(점유)하여 낙찰 이후에도 경락자에게 채권의 변제를 부담시킬 수 있는 물권이다.

 유치권은 법정담보물건이기 때문에 등기부에 기재되어 있지 않다. 하지만 법적으로 당연히 채무를 낙찰자가 부담하도록 하고 있는 등기부에 기재된 선순위권리와 마찬가지로 권리보호를 받고 있다.

그렇다면 등기부에 숨어 있는 권리인 유치권을 실전 경매에서 어떻게 찾아내고 리스크를 줄일 수 있을까?

보통 경매정보지를 살펴보면 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 기재되어 있다. 하지만 이 권리는 입찰하기 전에는 등기부나 매각물건명세서 등 기본서류에 사전 공시되지 않아 일반 투자자들은 대부분의 내막을 잘 알 수 없기 때문에 현실적으로 접근하기가 어렵다.

채무 부담액도 대부분 고가이고, 유치권의 성립요건도 파악하기가 어렵다. 리스크와 수익률에 대한 정확한 예측도 어렵다 보니 응찰 전 두려움이 앞서 시도도 제대로 못하고 일반인들은 포기하거나 처음부터 입찰대상에서 배제하고 있다.

그렇다면 유치권의 정체는 참인지, 거짓인지 밝혀낼 수 있는 묘안은 없을까?
유치권의 성립요건을 들여다 보자. 우선 유치권자가 건축대금을 청구를 한다면 정당한 자격이 있어야 한다.

유치권자(채권자 측)는 공사대금을 받을 때까지 해당 물건의 점유(유치)를 계속해야 하고, 법원에 공사대금을 받지 못한 영수증이나 세금계산서 등 합당한 관련 자료를 구비하여 유치권 신고도 해야 한다.

실제 공사대금등 유치권이 있다 해도 관련 서류와 청구에 필요한 구비조건을 다 갖춘다는 것은 현실적으로 어렵다. 설령 유치권의 법정요건을 다 갖춘다 해도 청구금액을 법정에서 다 인정받는다는 것도 어려울 뿐만 아니라, 낙찰을 받은 다음에도 유치권자와의 합의에 이르기까지는 모두가 부담스럽기는 마찬가지이다.

▣ 짜가 유치권이 판친다는 데 그 실상은?

멀쩡한 유치권을 가지고 부풀리거나 가짜로 둔갑시켜 유치권 행사가 자연스럽게 부동산 경매나 공매과정에서 통하는 이유는 무엇일까?

사회정의가 가장 잘 실현되어야 할 신성한 경매법정에 법을 교묘하게 이용하다 보니 사회적으로 심각하다. 유치권은 등기부에 기재되어 있지 않아도 순위나 청구액의 사실여부 등 법정요건에 관계없이 민법상 당연히 인정받는 법적 담보물권이라는 점에서 태생적 한계가 있다.

이러한 제도상의 허점을 악용하여 한탕주의에 빠지게 되면서 고가의 재산권 범죄나 유혹에서 쉽게 벗어나지 못하는 것이다. 건축주와 건물주 등 이해관계인들이 사전 공모하여 경매에서 일반인의 접근을 최대한 억제하므로서 자기네들이 아주 싸고 쉽게 낙찰을 받고자 하는 음모가 깔려 있다.

사법부의 느슷한 조치도 문제다. 예컨대 제3자가 낙찰을 받거나 이해관계인이 낙찰되어도 고소나 고발과 같은 형사적 수단을 동원하는 것이 아니라 인도나 명도소송 그리고 허위사실에 대해서도 진실을 규명하려는 적극적인 의지가 없다보니 유치권의 범죄대상에 쉽게 노출되게 된다.

결국, 실체적 진실규명의 기회가 사라지고 죄의식 없이 적당한 선에서 타협하고 종결짓는 경우를 심심찮게 엿볼 수 있다. 반대로 본권을 둘러싼 이해관계인의 유치권을 가장한 허위사실을 알아낼 수 있는 노하우를 개발하거나 허위에 대한 확증이 없어도 혐의가 짙은 유치권 행사라는 확신이 선다면 낙찰 후에도 합의나 재판과정을 통해 유리한 위치에서 높은 투자 수익률을 기대할 수 있다.

▣ 유치권 함정, 일반적인 해결방안은?

재산권과 둘러싼 이해관계인이 음모는 어제 오늘에 그친 관행이 아니다. 시대적 흐름에 편승하여 도덕적 해이도 문제다. 향후 사법부의 적법한 대응이나 보완장치도 기대된다.
가짜 유치권이 죄의식 없이 사회에 만연되다 보니 유치권을 둘러싼 비리와 잡음이 끊이지 않은 것도 사실이다. 그러다 보니 선량한 채권자와 일반 응찰자의 피해가 반복되는 선순환 구조가 재연되는 문제점을 안고 있다.

▲ 허위 유치권에 대한 일반적인 대처방안은?

사회적으로 만연되고 있는 허위 유치권의 문제는 사법부가 적극적으로 단죄하겠다는 의지만 있다면 유치권 성립요건에 대하여 보다 엄격한 규정을 적용하여 이러한 범죄 환경이 발붙이지 못하도록 조기에 불식시킬 수도 있다.

최근 광주지법의 판결에 의하면 광주시 화정동의 상가빌딩의 소유자는 임의경매 개시결정이 내려지자, 자신의 형과 공모하여 3억 5천여만 원 상당의 개보수공사를 한 것처럼 유치권 신고를 만들어 ‘허위 유치권’을 행사하였다.

 법원은 재판과정에서 동생의 경매물건이 입찰 시 헐값으로 낙찰받기 위한 가짜 유치권으로 명백하게 밝혀지면서 징역 10월 등 중형을 내렸다는 점에서 종래와 달리 우리에게 시사하는 바가 크다고 할 수 있다. (2007. 6. 13 광주고법판결)

이처럼 당초 정당한 유치권이 성립하지 않았음에도 불구하구 유치권 요건에 해당되는 것처럼 조작하여 법원에 유치권 행사를 하고, 이를 기초로 제3자의 입찰을 방해하여 동생에게 유리하게 낙찰을 받음으로써, 채무자는 부당한 손해를 받게 되는 형사상 ‘사기죄’의 성립 가능성이 크다고 할 수 있다.

그 외에도 진실을 가장한 허위 유치권은 형법상 범죄행위에 해당될 수도 있다. 경매나 입찰의 방해를 가할 목적으로 위계나 위력으로서 경매나 입찰과정을 해한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다. (형법 제315조)

▲ 문제 유치권, 법정 대처요령은?

만약 낙찰이 되어도 유치권이 소명되지 않으면 낙찰자에게 채무적 부담이 돌아가게 되므로 보상이 합의되지 않는 한 소멸되지 않는다. 우선 응찰 전에 쟁점사안에 대해 현장조사와 이해관계인을 만나 먼저 해결하고 입찰하는 것이 가장 기본적인 해결방법이다.

 다음은 허위 유치권이란 사실을 입증할 수 있다면 낙찰 후에도 사기나 경매방해죄가 추정되므로 경매물건과 연루된 이해관계자들에게 역공을 가할 수도 있다. 이 점을 이용하여 상대방에게 강온전략을 적절히 구사해 적은 비용으로 합의를 보시면 낙찰 시 큰 수익률을 기대할 수 있다.

결론적으로 유치권을 둘러싼 이해관계인 간에 가짜나 부풀리기 대부분이 불법적으로 이루어지고 있다는 데에서 유의해야 한다. 유치권의 권리구조는 복잡하고 투명성이 보장되지 않다 보니 쉽게 돈과의 결탁관계가 발생한다.

 낙찰자나 경매 종사자 입장에서는 이러한 진짜를 가장한 가짜 유치권을 발견하고 대항하기 위해서는 풍부한 경륜과 다양한 노하우가 쌓여야 한다. 부족하다면 무조건 포기하거나 두려워할 것이 아니라 경매 전문가에게 자문을 구해 역발상의 접근자세로 저비용, 고수익을 겨냥한 발상의 전환과 지혜가 요구된다.

▲ 낙찰자, 유치권자의 채권을 변제해야 하나?

민사집행법 의하면 유치권 행사요건에 맞으며 낙찰자는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있다(민사집행법 제91조 제5항). 이에 반해 판례와 학설은 낙찰자가 유치권과 관련한 채무 변제의 책임이 없다고 반대로 규정하고 있어 경매과정에서 쟁점사항이 되고 있다. 그렇다면 오해의 쟁점사항인 ‘낙찰자가 채무를 변제할 책임이 있다’는 사법부의 해석은 ‘변제책임이 있다’는 것은 부동산의 부담을 단순히 진다는 것이지 직접적인 인적 채무까지 직접 부담한다는 것은 아니란 점을 확실히 이해해야 한다.

예컨대 상가 건물의 개보수 공사대금 일부 또는 전부에 대하여 유치권을 행사할 수 있지만 낙찰자는 전 건물 소유자 공사대금의 채무를 점유(유치)란 수단을 통해 간접적으로 채무의 강제는 당할 수 있어도 채무를 직접적으로 변제할 의무는 없다는 게 문제다.

응찰전후 당해 물건에 대한 확신이 선다면 유리한 위치에서 유치권자와의 합의를 이끌어 낼 수 있다. 최근에는 경매가 돈이 된다는 과장된 소문이 퍼지면서 경매시장은 과열 경쟁과 고가 입찰로 투자 메리트가 없어지고 있다. 일반인들의 기피하거나 모르는 유치권등이 경매함정이 있는 물건을 집중적으로 골라 경쟁없이 싸게사 돈이 되는 역발상의 매수전략이 그 어느 때 보다 필요한 시기이다.

***** 경매 유치권 현장에서 많이 발생하는 죄명과 사례 *****

1.집행관이 현장 조사를 나오자 이를 하지 못하도록 막았다.

  형법 제136조(공무집행방해)

①.직무를 집행하는 공무원에 대하여 폭행 또는 협박한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

②.공무원에 대하여 그 직무상의 행위를 강요 또는 조치하거나 그 직을 사퇴하게할 목적으로 폭행 또는 협박한 자도 전항의 형과 같다.

2. 점유이전금지가처분결정을 받아 점유자에게 이를 통지하고 가처분을 고시하여 둔 종이를 찢어 버렸다.

형법 제140조(공무상비밀표시무효)

②.공무원이 그 직무에 관하여 실시한 봉인 또는 압류 기타 강제처분의 표시를 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

3.강제집행으로 명도받은 부동산에 다시 침입하여 매수인을 못 들어오게 한다.

 형법 제140조의 2(부동산 강제집행 효용침해)

강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자는 5년이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

4. 유치권 관련 민,형사 소송에서 점유개시기일과 점유승계 부분에 대하여 허위로 위증하도록 교사하고 교사받은 자가 실제로 위증하였다.

형법제152조.모해위증)

① 법률에 의하여 선서한 증인이 허위의 진술을 한때에는 5년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

② 형사사건 또는 징계사건에 관하여 피고인, 피의자 또는 징계협의를 모해할 목적으로 전항의 죄를 범한 때에는 10년 이하의 징역에 처한다.

5.유치권을 증명하는 문서로 허위로 공사 계약서를 작성하여 제출하였다.

형법 제231조 (사문서등의 위조.변조)

행사할 목적으로 권리의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조 또는 변조한 자는 5년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다

6.유치권자라고 하면서 입찰 받으려고 경매물건을 보러 오는 사람에게 다시 한번 나타나면 죽인다고 위협하였다.

형법제283조(협박,0)

①사람을 협박한 자는 3년이하의 징역, 500만원 이하의 벌금 구류 또는 과료에 처한다.

7.유치권을 핑계로 채무자의 재산에 접근하지 못하게 한다. 혹은 채무자와 통모하여 허위의 유치권을 신고한다.

 형법 제327조 (강제집행면탈)

강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴,허위양도, 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한자는 3년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

8.피담보채권도 없으면서 유치권자로 행세하여 매수인으로부터 돈을 받아 챙겼다.

형법 제347조(사기) 

 ① 사람을 기망하여 재물을 교부 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처한다

② 전항의 방법으로 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에는 전항의 형과 같다.

9. 피담보채권이 거의 없으면서 유치권을 행사하여 경매가 제값에 낙찰되지 못하게 하겠다고 채무자를 위협하였다.

형법 제350조 (공갈)

① 사람을 공갈하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취한자는 10년 이하의 징역 또는2천만원 이하의 벌금에 처한다

② 전항의 방법으로 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에는 전항의 형과 같다.

10. 유치권자라고 지징하는 자가 주택을 점유하려고 침입하면서 현관문을 부순 경우

      소유자(세입자)가 경매 건물의 천장 방문 가구등을 모두 망치로 부수고 변기와 세면대등을 부수어 못쓰게 한 경우

형법 제366조(재물 손괴등)

타인의 재물 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해하는 자는 3년이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다

형법제 369조(특수손괴)

①단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하여 제366조의 죄를 범한 때에는 5년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에처한다.

11. 경매부로컨 경매컨설팅업자가 입찰자를 대리하여 돈을 받고 낙찰을 받았다. (다만 공인중개사는 입찰대리 가능)

변호사법 제109조 (벌칙)

다음 각호으 어느 하나에 해당하는 자는 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.  이 경우 벌금과 징역은 병과 할 수 있다.

1.변호사가 아니면서 금품 향응 또는 그 밖의 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 또는 제3자에게 이를 공여하게 하거나 공여하게 할 것을 약속하고 다음 각목의 사건에 관하여 감정 대리 중개 화해 청탁 법률상담 또는 법률 관계 문서작성 그 밖의 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선한자.

가. 소송사건, 비송사건, 가사 조정 또는 심판사건

나, 행정심판 또는 심사의 청구나 이의신청 그 밖에 행정기관에 대한 불복신청 사건

다. 수사기관에서 취급 중인 사건

라 법령에 따라 설치된 조사기관에서 취급중인 사건

마 그 밖에 일반적인 법률사건

박찬섭[010-7626-8600]

                                                    : 공인중개사

                                                      경 매 사

                                                      LBA 법률중개사

                                            약 력: ** 홍익직업전문학교 재테크.경매과정 전임교수

                                                    ** 롯데백화점 부동산경매 전임강사

                                                    ** 오정구청 임대차보호법 상담관

                                                    ** 열린직업전문학교 전임강사 

                                                    ** 김진헌 법무사 사무소 사무장 역임

                                                    ** 공인중개사협회 부천지부 실무교육강사   

[복돌이(박창훈)]

유치권에 관하여 디테일한 기술이 유치권에 부담을 줄여줍니다~나도함 도전하고 싶네요~ㅎㅎ 좋은글 감사합니다~

[돌고래]

좋은정보 감사합니다 ~

[항가치]

유치권에대한 심도있는 내용 저장하여 잘 보겠습니다. 대단한 실력이십니다 항상 감사드립니다. 경매물건에대해 조만간 연락드리겠습니다.

[박찬섭(메뚜기)]

가짜 유치권에대한 죄명이 총망라되어 있습니다. 참고하시어 잘 활용하세요