부부 합산해서 1주택만 소유/ 임대소득/ 과세대상 아니다.

[이팝나무]

주택임대사업자는 1년에 2번의 세금 이슈가 있다.

하나는 1월(2/10까지)에 있는 “사업장현황신고”이고,

다른 하나는 이번 5월에 있는 종합소득세 확정신고다.

사업장현황신고란

주택임대업처럼 부가가치세가 면제되는 업종의 사업자가 사업장현황 및 수입금액을 신고하는 절차다.

이때는 세금이 나오는 것이 아니라 5월에 있을 종합소득세 확정신고를 대비하여 수입금액을 신고하는 절차다.

그러나

주택을 임대한다고 해서 모두 세금을 내는 것은 아니다.

부부가 합산해서 1주택만 소유하고 있는 사람이 그 집을 임대하고 있다면 이는 과세대상이 아니다.

다만 그 주택이 공시지가로 12억원이 넘는 고가주택이라면 과세대상이다.

또, 해외에 소재한 주택을 임대하는 경우에는 1주택이라도 가액에 상관없이 과세대상이다.

주택 임대에 대한 과세소득을 계산할 때는 월세 수입이 주대상이며,

전세금 또는 보증금에 대해서는 다주택 등 특별한 경우에 간주임대료를 계산해 과세한다.

고가주택이 아닌 주택 한 채만 가진 사람이 그 주택을 임대하는 경우에는 월세든 전세든 과세대상이 아니기 때문에 상관없다.

2주택 이상인 경우에 과세대상이 되는데, 수입금액과 소득금액을 계산하는 방식은 케이스별로 매우 복잡하다.

2주택자의 경우에는 전세․보증금에 대해서는 과세대상이 아니다.

즉 월세만 과세한다.

그러나 3주택 이상인 경우에는

주택의 규모에 때라 전세•보증금에 대한 과세여부를 따진다.

주택의 규모를 판단할 때

주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 소형주택이라 하고,

그 외 주택을 비소형주택이라 한다.

면적과 시준시가 요건 중 2가지가 모두 충족되어야 소형주택이다.

소형주택에 대한 전세·보증금에 대해서는 과세대상이 아니다.

즉 소형주택은 주택수가 많아도 월세만 과세한다.

그리고 비소형주택이라 하더라도 전세·보증금에 대해서는 3채 이상을 보유하면서 그 합계 금액이 3억원이 넘는 경우에만 과세대상이다. 그 외에는 월세만 과세한다.

주택 임대소득에 대한 과세체계도

월세 수입은 월세를 임대기간의 월수로 곱하면 되지만,

전세·보증금에 대해서는 과세할 수입금액을 어떻게 계산할까?

전세·보증금은 간주임대료를 수입금액으로 삼는다.

간주임대료는 전세․보증금의 금액에 정기예금 이자율을 감안하여 정부가 별도로 정한 율을 곱하여 산출한다.

이번에 신고할 2023년도분은 그 율이 2.9%다.

임대기간이 1년에 미달한 경우에는 실제 임대기간으로 안분하여 적용한다.

여기까지는 상가 등 다른 임대건물에 대해서도 마찬가지다.

그런데,

주택임대의 경우 과세금액을 줄여주기 위해 여기에 또 다른 계산요소들이 따른다.

앞에서

전세·보증금에 대해서도 과세하는 비소형주택의 경우 3억원 이하는 과세대상이 아니라고 했다. 그래서 실제로 받은 전세•보증금 중 3억원을 빼고 남는 금액에 대해서만 2.9%를 곱한다는 것이다. 거기다가 60%를 또 곱한다. 즉 3억원을 빼고도 여기에 60%만 과세할 수입금액으로 삼겠다는 것이다.

그리고, 임대수입에 대해서 장부를 한 사람이 장부에 의하여 신고를 하는 경우 추가로 빼주는 것이 또 있다.

전세·보증금을 받아서 금융자산에 투자해 이자소득이나 배당소득이 있다면 이 소득에 대해서는 간주임대료 계산시 추가로 빼준다. 다만 이 금액은 납세자가 장부에 의한 신고를 하지 않고 기준경비율이나 단순경비율로 신고를 하는 경우에는 차감대상이 아니다.

월세 합계액과 간주임대료를 합하여 연간

수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세를 하지 않고

다른 소득과 분리하여 14% 단일 세율을 적용한 분리과세 대상이다.

그러나

납세자가 종합과세를 선택하면 종합소득세로도 신고할 수 있다.

종합소득세 세율이 6~45%이므로 종합과세로 신고했을 때 적용세율이 14%보다 낮은 경우에는 종합과세가 유리하다.

국세청에서 날아온 모두채움 신고서는 분리과세를 전제로 작성되었기 때문에 그대로 신고하는 것보다는 세무상담을 통해서 종합과세 유불리 여부를 따져보고 신고를 하는 것이 좋다.

소득세를 신고하기 위해서는 수입금액에서 필요경비를 차감하는 소득금액을 계산해야 한다.

주택 임대소득에 대한 분리과세 대상이 되는 경우에

지자체와 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록된 경우와 그렇지 않는 경우로 나눌 수 있다.

과세표준 계산 및 세액감면에 있어서

2가지 경우 다음과 같은 차이가 있다.

다만 등록주택이라 하더라도 임대료 증가율 5% 제한 및 임대개시당시 기준시가 6억원 이내 규정 등을 준수하는 경우에 한하여 공제감면 등이 적용된다.

주택임대소득 분리과세 계산구조

주택의 수를 계산할 때도 여러 가지 변수가 있다.

양도소득세 비과세 여부 등을 따질 때는 1세대당 주택 수를 계산하지만,

임대소득에 대한 과세여부를 결정할 때는 반드시 부부 단위로 합산한다.

그 외에도 다양한 변수가 있다.

다가구 주택인 경우에는 여러 사람에게 임대를 하더라도 1주택으로 본다.

다만 다세대주택과 같이 구분등기가 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 본다.

다른 사람과 공동소유의 주택이라면 어떤가?

이때는 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.

다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 600만원(총임대수입×지분율) 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분을 소유할 경우 소수지분자의 주택 수에도 가산한다.

전세 또는 전전세를 받은 주택을 재임대하는 경우는 어떨까?

당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라

임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산한다.

* 위 내용은 작성일 현재의 세법을 기준으로 알기쉽게 정리한 것이므로 생략된 부분이 있을 수 있습니다.

세법은 변수가 많고 자주 개정되므로 실제 적용시는 세무사 등 전문가의 조력을 받기를 권합니다.(글쓴이 주)

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(광교세무법인 조봉현 세무사)