2012.1.2 부동산 이슈

[자산수첩(구다모아/안수교)]

●  경기 / 시장환경 

■  2012년 부동산시장 전망

◆ 2012년 주택시장 침제 단기간에 끝나긴 어려울 듯 

- 지속되는 글로벌 경제 위기에 따른 국내 경기 상황, 총선과 대선 기대감, 주택 수급불일치에 따른 장기화된 전세난 등 다양한 변수가 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측하기 힘든 상황 

- 침체된 시장을 살리기 위해 정부는 다양한 방안을 내놓고 있지만 시장이 어떻게 움직일지는 예측하기 쉽지 않음. 다만 정부와 대부분 시장 전문가는 현재 주택시장 침체가 단기간에 끝나지는 않을 것으로 예상 

- 삼성경제연구소는 가계대출 규제강화, 미분양 적체 등으로 올해 주택 시장 규모가 9.3% 감소할 것으로 전망. 부동산 경기침체로 수주물량이 줄 것으로 예상했기 때문. LG경제연구원은 올 하반기부터 재개발ㆍ재건축 착공이 늘어나고 공공기관 지방 이전을 위한 청사 착공이 진행되면서 건설경기가 바닥을 찍겠지만 회복속도는 매우 완만할 것으로 보고 있음. 현대경제연구원은 경제성장률이 올해 4.2%에서 4%로 하락하면서 부동산 시장도 침체를 벗어나지 못할 것으로 전망 

- 주택산업연구원은 올해 주택시장이 서울 등 수도권이 1~2% 오르고, 지방은 상승세가 부산,대전에서 광주, 울산, 대구로 확산되면서 8% 정도 오를 것으로 예상. 건설산업연구원도 올해 서울 등 수도권 집값은 1% 상승하지만 지방은 7% 수준으로 뛸 것으로 내다봄 

- 지방은 새 아파트 공급 부족에 따라 실수요자들이 움직이면서 상승세가 이어질 전망. 전셋값 상승세는 올해에도 이어질 전망 

◆수도권 집값 흐린후 갬, 전세 구름 

- 부동산 전문가들은 올해 부동산시장이 2011년보다는 소폭이지만 회복세를 보일 것으로 기대. 아파트 등 주택 공급물량 부족으로 전·월세금 상승이 지속됨에 따라 내 집 마련 실수요자들이 주택이나 부동산상품 구매로 전환할 가능성이 높다고 분석. 최근 다주택자 관련 규제 완화 등 정부의 부동산경기 부양책, 2012년 대선 등이 침체된 부동산 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 분석 

- 주택임대시장 전망은 주택거래 부진으로 인한 공급부족으로 전세난 가능성이 높음. 다만 전세금 상승폭은 지난해와 비교해 크진 않을 것으로 예상 

- 수익형부동산의 인기는 올해도 계속될 전망. 구체적인 상품으로는 오피스텔과 도시형생활주택임. 베이비붐세대의 은퇴가 시작됐고 저금리가 지속됨에 따라 안전한 수익을 창출하는 수익형 상품의 인기가 계속될 것으로 그중에서도 입지가 좋은 오피스텔 수요는 꾸준히 증가 예상 

◆  올해 서울ㆍ수도권 집값은 대선과 다주택자 규제 완화 등에도 불구하고 소폭 상승하는 데 그칠 것 

- 올해 가장 유망한 투자 지역은 서울 강남과 위례신도시, 세종시 등 충청권 순임. 서울 강북과 경기 북부도 유망지역 후보 

- 지방의 경우 세종시 등 충청권이 높음. 세종시 입주 개시에 따른 기대감과 국제과학비즈니스벨트 등 충청권에 들어서는 신규 사업 기대감 때문 

- 지난해 인기를 끌었던 소형 주택 열풍은 올해도 지속될 것으로 예상. 투자가치가 큰 부동산 유형은 소형 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트 순 

◆  주택가격은 약세 속에 전세시장 강세 전망 

- 2012년에는 유럽발 재정위기 등 대외 여건이 불확실한 탓으로 집값 약세가 계속될 것으로 보이며 전세시장은 수급불균형으로 상승세가 이어질 것으로 예상. 또한 지난해에 이어 올해도 수익형 부동산의 인기는 계속될 전망 

- 지난해 극심한 전세난을 가져왔던 전세시장은 새해에도 입주 물량의 감소로 여전히 불안할 것으로 전망. 올해 아파트 입주 물량은 16만 가구 정도로 지난해보다 5만 가구 가량 줄어듬. 특히 서울은 올 입주 물량이 지난해의 절반 수준에 그칠 것으로 보여 수급 불안에 따른 전세난이 재현될 가능성이 높음 

- 수익형 부동산의 대표주자였던 상가의 인기는 대체적으로 시들해질 것으로 보이는 가운데 일부 지역 단지 내 상가 등에 국한해 안정적 수익률을 기대할 수 있음 

◆  매매시장은 경제여건 불안정 약세 지속, 전세시장은 입주물량 부족으로 임대시장 불안 

- 2012년 주택 매매시장은 글로벌 금융 불안 상황이 장기화될 경우 거래 관망과 조정 양상이 당분간 계속될 것으로 예상. 특히 지난해 강세를 보였던 지방 주택시장은 당분간 수도권에 비해 상대적으로 오름세가 계속될 것으로 보임. 그러나 최근 가격부침과 새 아파트 공급에 따라 조정흐름이 나타나고 있어 2011년과 같은 큰 폭의 가격상승은 어려울 것으로 전망 

- 지난해 극심한 전세난을 가져왔던 전세시장은 새해에도 여전히 불안한 흐름을 이어갈 가능성이 높음. 올해 아파트 입주 물량은 16만가구 정도로 지난해보다 5만가구가량 줄어듬. 특히 서울은 올 입주 물량이 지난해의 절반 수준에 그칠 것으로 보여 수급 불안에 따른 전세난이 재현될 가능성이 높음 

◆수익형 부동산의 인기는 2012년에도 지속될 전망 

- 지난해 전국 오피스텔은 가격상승폭이 큰 폭으로 커지면서 공급물량도 부쩍 늘어났고, 기존 임대사업자들의 경우 오피스텔을 처분하지 않고 보유하려는 경향도 높았음. 하지만 오피스텔의 인기가 높아지면서 주요 지역의 물건들은 매매가나 분양가가 적정선 이상으로 형성된 곳도 있고, 공급이 늘어나 수익률이 낮아지게 됨에 따라 투자에 주의 

- 소형 임대주택에 대한 정부 지원을 등에 업은 도시형생활주택도 지난해 폭발적 인기를 누렸음. 수도권 도시형생활주택은 심지어 주변 오피스텔 매매가보다 분양가가 높게 책정되는 현상도 있었음. 하지만 인허가 물량이 늘어나 과잉공급과 난개발 문제도 제기되는 시점. 오피스텔, 원룸 등 유사 역할을 하게 될 소형주택 임대물건 입주가 몰리는 올해부턴 지역별로 임차인 유치경쟁도 심해질 전망 

■  올해 전세금이 지난해보다 상승하거나 비싼 수준을 계속 유지할 것으로 전망 

- 1분기에 전세금이 강세를 보이다가 4분기에는 상승세가 둔화될 전망. 이는 2012년 아파트 입주 물량이 크게 줄어드는 데다 상반기에 재건축 이주가 시작되는 점을 반영한 결과 

- 이주 수요 증가와 입주 물량 급감으로 수도권 미분양 시장이 올해보다 개선되거나 비슷할 것으로 전망. 건설사들도 분양가 대폭 할인, 중도금 60% 무이자 대출, 발코니 무료 확장 등 혜택을 내놓고 있음 

■   작년 지방아파트 가격 3.3㎡당 1000만원 넘는 아파트 2년 사이 2배 이상 증가 

- 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방소재 아파트 매매가를 조사한 결과 3.3㎡당 1000만원 이상의 아파트 가구수는 4만9630가구로 집계됨. 이는 2년 전인 2009년 12월(2만3020가구)의 2.2배. 이에따라 전체 가구수에서 3.3㎡당 1000만원 이상의 아파트가 차지하는 비중도 2009년12월 1.68%에서 현재 3.21%로 증가했음 

- 지역별로는 부산이 2009년 12월 1만2939가구에서 현재 2만7012가구로 1만4073가구 증가. 경남 8045가구, 충북 2164가구, 충남 1469가구, 울산 1244가구, 대전 880가구가 증가. 부산 부산진구 연지자이1차 아파트 79㎡의 경우 2009년 12월 당시 3.3㎡당 677만원 선에 불과했으나 2011년 12월 말 현재는 1021만원선으로 2년새 50%이상 올랐음 

●  정책 / 제도 

■  올해 달라지는 주요 부동산 제도  

- 9억원 초과 주택에 취득세 감면 혜택 종료. 주택시장 상황을 고려 9억원 이하 주택은 1%포인트 상향 조정된 2% 세율이 적용되지만 9억원 초과 주택은 기존 4%로 원상복귀 

- 다주택자 장기보유특별공제 받을 수 있음. 부동산을 팔면 보유기간에 따라 연간 3%정도 매매차익을 30% 한도 내에서 과세에서 제외해 주는 장기보유특별공제가 1주택자만 적용됐지만 2012년부터 다주택 보유자도 장기보유특별공제 대상에 포함 

- 민간임대사업자를 위한 각종 세제혜택. 5년 이상 임대한 주택에 대해 종합부동산세를 비과세하고 양도소득세도 기본세율인 6~35%만 적용. 장기보유특별공제 또한 최대 30%까지 적용될 예정. 더불어 1세대 3주택 이상 보유 시, 전세보증금(소형주택: 85㎡이하 기준시가 3억 이하) 3억원 초과분에 대해 발생하는 이자상당액의 소득세를 3년 간 한시적으로 과세대상에서 제외 

●  개발 / 분양 

■ 부동산 시장 블루칩 예상 지역 

- 서울 용산국제업무지구 : 업무단지 내 오피스 밀집지역의 건물 설계안이 확정되고 하반기에는 8조원 규모의 건설공사가 발주. 따라서 주변에서 현재 분양 중이거나 분양 예정인 아파트에 관심이 커지고 있음 

- 송파·성남·하남의 위례신도시 : 올해 수도권 분양시장의 최대어. 강남권에 조성되는 계획도시로 각종 기반 및 편의시설이 잘 갖춰지는 대규모 택지지구로 개발되기 때문 

- 신분당선 연장선 역세권 : 최근 신분당선 연장선(용산~강남) 복선전철 사업계획이 발표되면서 이 전철의 후광효과를 받는 역세권 부동산 시장도 주목받고 있음 

- 세종시 : 수도권 분양시장이 위축된 것과 달리 탄탄한 개발호재와 풍부한 배후수요로 지난해 하반기에 선보인 분양 단지마다 수십대 1의 경쟁률을 기록하며 분양시장을 이끌었음. 특히 오는 9월 국무총리실 이전을 시작으로 중앙행정부처의 입주가 본격화되는 세종시에는 올해도 분양이 봇물을 이룸 

- 공공기관 이전 지방혁신도시 : 전국 10곳의 지방 혁신도시가 주도할 전망. 수도권 소재 공기업의 지방이전 계획이 확정됨에 따라 정부는 올해 16조8000억원을 투입해 혁신도시 부지 조성과 기반시설 확충에 본격 나섬 

■  올해 전국에서 분양되는 1,000가구 이상 대단지는 50여 곳 

- 올해 분양 예정 아파트 가운데 1,000가구 이상 대규모 단지는 모두 52곳, 7만3,876가구로 집계. 대단지 아파트 분양은 서울 지역 뉴타운과 지방 신도시에 집중 

- 서울의 경우 오는 4월 가재울뉴타운 4구역에서 4,300가구의 매머드급 단지가 분양. 왕십리뉴타운에서도 2개 단지가 1구역 1,702가구와 3구역 2,101가구 분양. 북아현뉴타운 1-3구역 1,757가구도 분양 예정 

- 경기도에서는 동탄2신도시, 남양주 별내신도시, 수원 권선지구 등에서 1,000가구 이상 아파트가 분양 예정 

- 세종시에서는 다음달 현대엠코와 ㈜한양이 공동으로 1,940가구를 내놓으며, 중흥건설도 1,375가구를 분양. 부산 대연 혁신도시에서는 부산도시공사가 오랜만에 공공분양 2,304가구를 선보임 

■  한국외대 인천경제자유구역청과 송도캠퍼스부지 토지매매계약 조만간 체결 예정 

- 한국외국어대는 인천경제자유구역청과 송도캠퍼스부지의 부지 4만3595.6㎡(약1만3188평)에 대한 토지매매계약을 조만간 체결한 예정이라고 밝힘. 한국외대 송도캠퍼스는 오는 2016년부터 기숙사, 게스트하우스를 포함한 통번역센터를 시작으로 한국어문화교육원, 국제비즈니스센터 등이 순차적으로 개원될 예정 

- 캠퍼스위치는 송도국제도시 5,7공구로, 삼성전자 바이오시밀러단지 등이 입주할 예정이며 향후 국제비즈니스 전략거점지역으로 발전할 잠재력을 갖춘 곳으로 외대 송도캠퍼스인재들이 국제지역연구, 통번역 서비스제공 등 국제화 역량을 발휘할 수 있을 뿐 아니라 해외대학과 연계, 시너지효과를 낼수 있을 것으로 전망 

■  분당선 연장선 개통으로 강남까지 40분, 기흥역 일대 집값 상승 기대 

- 기흥역세권은 전세난으로 인해 서울지역에서 밀려난 사람들이 유입되면서 최근 2년 동안 전세가격이 30%올랐음. 여기에 기흥역 개통효과로 올해 봄 이사철에 가격상승폭이 더 커질것으로 예상됨. 기흥역세권 아파트들은 대부분 중소형으로 지난 2~3년간의 침체기에도 하락폭이 적었음 

- 기흥역은 용인경전철과 분당선의 환승역으로 개발돼 향후 용인 경전철이 운행되면 수도권 남부지역의 성장거점으로 발전할 전망. 실제 기흥역세권 땅값은 3.3㎡당 3000만원에 육박함. 하지만 기존 광역버스로도 강남출퇴근이 수월했기 때문에 전철개통이 큰 호재라고 볼수 없다는 시각도 있음. 다만 전세의 경우 교통편의성 향상으로 가격상승 가능성이 있지만 제한적일 것이라는 것 

●  업계동향 

■  상가 이색마케팅 활발 

- 서울 역삼동 서비스드레지던스 건물 ‘아르누보씨티Ⅰ’ 내 1~3층 상가는 당초 분양가의 절반 수준에 판매하는 ‘반값 전략’으로 수요자를 끌고 있음. 통매각이 추진됐으나 투자자를 찾지 못해 반값할인 마케팅을 펼치고 있음 

- 선임대 마케팅을 진행 중인 지하 3층~지상 7층 규모 청라 미라클 프라자는 시행사가 층별로 입점 업종을 분류해 금융·패션, 메디컬·오피스, 교육·학원 등의 임차인을 직접 모집하고 있음 

- 수원시 인계동에서 분양 중인 하이엔드 비즈니스호텔은 계약자에게 5년간 최저 연 7%대의 수익률을 보장하는 ‘수익률 보장제’를 도입 

- 특정 업종을 유치하는 ‘타깃 마케팅’도 잇따름. 대구 유성동 GS자이 주상복합 상가동에서는 병·의원을 대상으로 1년 무상임대, 인테리어 무료 시공 등을 통해 입점을 유도

제공 :: 한부연

[마루(현경아)]

취득세 감면 9억원이하 1주택자에 내년 연장 적용한다던데...아닌가요?

[재영부동산]

연장 적용하는거 맞습니다..50%감면해서 2%맞구요,,작년3월부터 한시적으로 한번더 감면해준것 2%를1%로 해준것은 연장 안된것입니다.

[마루(현경아)]

아그렇군요...그럼 1주택자가 9억원이하 1주택을 한채 더 구입하면 4%취득세 나오는거죠? 잉~~~

[이화]

1년정도 쉬었다가 다시 중개해야하나 그냥 버텨야하나 심히 고민중입니다~~??의견주세요???

[재영부동산]

버티면서 쉬는것은 어떤지요??