송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 분양분석과 투자가치 전망 그리고 청약전략(2010년 5월11일 자료)

[페르세우스]

안녕하세요 회원님~

신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~~^_^

송도 국제도시 첨단산업 클러스터 지구내 Rm1블럭에서 송도 글로벌 푸르지오 분양일정이 잡혔습니다

5월 12일모집공고가 공지되고 14일(금요일)모델하우스 오픈을 시작으로 다음주쯤 청약접수가

시작될것으로 보입니다(정확한 일정 추후 공지)

송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오는 총 2,309세대(오피스텔 600세대 포함)로 구성되어 있으며 테크노파크역을

도보로 이용할수 있는 역세권 메머드급 대단지 주상복합 아파트입니다

평형은 35평형,39A,B평형,42A,B,C평형,47A,A1,B평형,51평,91평(펜트하우스) 모두 11EA의 평형으로

이루어져 있고 아파트는 10EA동과 오피스텔 2EA동으로 총 12EA동으로 이루어져 있습니다

송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오는 상한제를 적용받지 않음에도 불구하고 평균 분양가가 1309만원으로 

분양가상한제를 적용받은 아파트보다 저렴하다는 메리트를 갖고 있습니다

또 상한제를 적용받지 않기 때문에 전평형이 계약후 전매가 가능하다는 점도 큰 매력으로 작용하면서

인기평형은 높은 경쟁률을 기록할것으로 예상됩니다

★송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 분양평형및 세대수

평형	주택형	세대수	평단가
35평형	84A	125세대	추후공지
39A평형	94A	77세대	추후공지
39B평형	94B	61세대	추후공지
42A평형	101A	202세대	추후공지
42B평형	101B	296세대	추후공지
43C평형	101C	58세대	추후공지
47A평형	115A	492세대	추후공지
47A1평형	115A1	64세대	추후공지
47B평형	115B	64세대	추후공지
55평형	134A	259세대	추후공지
91평형	221A	5세대	추후공지

송도의 분양권 시장을 살펴보면 전반적인 부동산 하락세로 인해 송도 역시 약세장이 펼쳐져 있습니다

하지만 하락한 기존아파트(인기아파트)시세가 아직도 분양가보다 높은 시세가 형성되어 있어 대부분의

신규아파트는 프리미엄이 형성되어 있고 일부 평형의 저분양가 아파트는 아직도 1억이 넘는 프리미엄이

형성되어 있습니다

물론 분양가 상한제가 적용되지 않은 고분양가에 속하는 대형중 일부평형은 프리미엄이 약하거나 

분양가 수준의 물건도 찾아볼수 있는 상황입니다

송도에서 분양가상한제를 적용받지 않아 전매가 바로 가능한 아파트는 더 샵 하버뷰Ⅰ과 더 샵 센트럴파크

Ⅰ,Ⅱ 그리고 자이 하버뷰,푸르지오 하버뷰등이 있고 상한제를 적용받아 전매금지기간이 남은 아파트는

작년 5월에분양된 더 샵 하버뷰Ⅱ와 작년  12월에 분양된 그린에비뉴가 있으며 올초에 분양된

롯데캐슬과 한진해모로가 있습니다(분양가상한제주택 전매금지기간-85㎡초과주택 1년,85㎡미만주택 3년) 

 

                                     송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 사업개요

그중 상한제를 적용받지 않은 아파트는 33평의 분양가가 가장 저렴했습니다

평당 900만원대에 분양이 이루어진 자이하버뷰와 더 샵 하버뷰 33평 분양가는 3억안팎으로 분양당시 시세의

반값아파트에 가깝다보니 한때는 2억(프리미엄)에 가까운 호가가 형성되기도 했었습니다(DTI적용 이전)

하지만 지금은 가격이 많이 빠진 상태이고 시세는 4억 2,3천에 형성되어 있으나 가끔 더 저렴한 급급매물이

시장에 나타나기도 합니다

하지만 평당 분양가가 높은 40평대 이상은 높은 분양가로 인해 프리미엄이 높지 않은 현실장세가

펼쳐지고 있습니다(상한제 적용 받지않은 아파트에 한함)

기존아파트 시세가 하락하다보니 분양가+프리미엄을 감당할수 있는 감당수요가 감소했기 때문이고

기존거래가 패닉상황으로 치닫다보니 매물이 소화가 되지않는 적체현상이 침체후 하락분위기를

연출해내면서 하락매물을 증가시켰다고 볼수 있습니다^^

분양가가 저렴한 33평 매물의 경우 입주가 얼마남지 않은 상태에서 초기비용(계약금+프리미엄)이

높아 실수요가 아닌 투자수요는 접근하기 부담스럽고 실수요는 기존집이 거래되지 않는 거래침체로 인해

집처분후 신규아파트로 갈아타기,옮겨타기가 어려운 실정이며 분양가가 높은 40평대 이상은 높은 분양가와

하락하는 부동산 흐름과 분위기가 수요를 밀어내고 있는 현실이 펼쳐지면서 상황을 좀 더 악화시켰다고

볼수 있습니다

결국 송도는 수요가 없다기보다 수요가 접근하기 껄끄러운 상황들이 만들어졌고 수요를 막고있는 악재들은

추가하락에 대한 공포재료로 이어졌고 수요를 흡수하지 못하면서 하락장세는 지속적으로 이어졌다고

보여집니다

 

                                                    송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 위치

그러나 그런 상황들은 분양가상한제가 폐지되면서 약간 다른 양상으로 펼쳐질 가능성이 높습니다

상한제를 적용받지 않는 아파트는 전매가 허용되면서 투자수요및 실수요를 흡수할수 있을것으로 보이고

송도 하락장세에 따른 저가의 글로벌 캠퍼스 푸르지오(전매가능한 분양권)매물들은 수요흡수 재료의

발판이 될 가능성이 높을것으로 예상되기 때문입니다

때문에 이번 글로벌 캠퍼스 푸르지오의 인기 평형중 세대수가 많지않은 평형은 실수요와 투자수요가

합쳐지면서 높은 경쟁률을 기록할것으로 보이며 당첨 청약가점 또한 높게 끊어질것으로 예상됩니다

반면에 세대수가 많은 비인기 평형중 대형평형은 대형평형 약세장으로 인해 높지 않은 경쟁률을 기록할것으로

보이지만 송도입성을 꿈꾸는 청약자들에게는 좋은 기회를 제공할것으로 보입니다

따라서 단기 투자가치를 원하는 청약자들은 인기평형으로 실입주를 희망하는 실수요자중 점수가 높지않은

청약자나 추첨제 청약자들은 인기평형을 피해 비인기평형으로 청약하는 전략으로 다가서시는게 좋습니다

 

                                                    송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 조감도

송도 국제도시는 전매가 불가하던 시절에도 엄청난 청약광풍을 불러왔던 유망지역입니다

아마 부동산 하락세로 인해 분양시장이 냉각되지 않았다면 전매가 풀리는 송도 분양권의 인기는 하늘을

찌르면서 높은 가치상승으로 이어졌을겁니다

하지만 그런 상황이었다면 분양가는 평균 1309만원에 절대로 분양 안했겠죠?^^ㅋ

분양시장이 여러가지 악재로 인해 맥을 못추고 있고 하락하는 아파트 시세와 분양권 시세가 추락하면서

청약자들의 심리가 얼어붙어 있다보니 미분양을 의식한 건설사에서는 분양가를 상한제 시절보다 낮추는

현실분양 전략을 세우고 있는 상황입니다

33평은 분양가 상승하지 않고 40평대는 상승할거라는 페르예상도 푸르지오에서는 완전 빗나갔네요 ㅋ

롯데와 해모로 분양당시에 33평 분양가가 상한제 폐지후에도 상승하기 어려운 현실이기에 투자가치로

롯데,해모로 33평을 접근하는건 바람직하지 않다고 분석해드린건 맞혔는데.....(참고로 페르는 점쟁이 아님)

이런....40평대까지 저렴하게 분양하는 예상밖의 상황이 펼쳐지는군요^^

펜트는 1600만원대로 해모로보다는 300만원 넘게 올라가네요 ㅋ(이건 맞혔음...복채는 3분의 2만 내세요 ㅋ)

 

                                                송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 단지배치도

이런 즉흥적으로 쓰다보니 말이 자꾸 삼천포로.....죄송^^

이번에 전매가 자유로우면서 대단지 주상복합인 글로벌 푸르지오 하버뷰는 분양가가 저렴하고 역세권에

위치한 아파트라 인기평형은 적극 도전하셔도 무방할것으로 보입니다

다만 투자가치에 무게를 두신 단기 투자자라면 낙첨되더라도 인기평형으로 가셔야 할듯 합니다^^

(체크포인트-인기평형중 일부평형은 북동향과 북서향으로 향이 좋지 않다는 단점이 있습니다)

송도의 부동산시장이 약세장으로 흐르다보니 망설이시는 분들도 많고 추가하락을 염려하시는 회원님들도

더러 계실텐데요^^

송도는 매수재료가 많은 지역이라 하락폭이 크지 않을 가능성이 높습니다

당장 포스코 본사 이전(1500명) 제일제당 연구원(500명)과 국제학교,연대캠퍼스,인천대캠퍼스등등

매수가 꾸준히 늘어나기 때문에 매수는 감소하고 물량만 증가하는 다른 지역과는 달리 하락비율과

하락폭은 그리 크지 않을 가능성이 높습니다

다만 전반적인 약세장은 송도부동산 영향에도 상당한 영향을 미칠수밖에 없는건 피할수 없는 현실입니다

하지만 정부입장에서도 가격이 더 빠지면 보금자리 주택의 미분양증가로 머리아픈 현실에 직면할수  있고

건설사부실과 은행부실등을 염려해야 하기 때문에 매수증가 재료가 만들어지는 정책을 동반할수밖에

없을겁니다

                송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 견본주택 위치

정부에서 건설사 지원정책을 만든이유도 그런 맥락으로 보시면 되고 추가규제완화 카드를 만지작거리는

이유도 그런 머리아픈 상황이 만들어지는걸 원치 않기 때문이죠

가격이 하락하면 건설사와 은행이 부실해지고 상승하면 가계대출로 인한 부작용이 심화됩니다

정부에서는 이러지도 저러지도 못하는 상황이고 상승을 해도 하락을 해도 머리가 지끈지끈 아플겁니다 ㅋ

하지만 상승하지 않는다는 확신이 생긴다면 정부에서도 거래활성화 정책을 통해 매수를 증가시켜

미분양도 감소시키고 건설사와 은행 부실을 막으면서 보금자리주택 미분양 사태도 막을수 있다고

생각하게 될것이고 그때가 되면 과감하게 거래활성화 대책을 만들어 낼 가능성이 높다고 봐야 합니다

만약 그 시점이 빨리 온다면 분양시장도 살아나고 거래활성화로 입주쇼크의 충격도 덜해지면서 일부

입지가 우수한 저분양가 아파트의 투자가치가 살아날 가능성이 높습니다

그렇다면 저분양가로 분양하는 송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오의 인기평형은 지금이 좋은 시기이며

적절한 타이밍이라고 볼수 있습니다

분위기가 좋아져서 분양가가 상승한다면 상승분만큼 투자가치로 챙길수 있고 수요흡수력이 좋은 인기평형의

투자가치를 극대화시킬수 있기 때문입니다^^

                                                    송도국제도시 조감도

지금은 분양을 저렴하게 할수밖에 없는 상황이지만 이 고비가 넘어가고 수요가 증가하면 송도의 분양가는

상승할수밖에 없고 높아진 분양가는 투자가치를 상당부분 삼켜버릴겁니다

때문에 분양가상한제에도 불구하고 저렴하게 분양하는 지금의 시점을 잘 활용하셔야 합니다

송도 글로벌 캠퍼스 푸르지오 하버뷰는 세대수가 많아 당첨확률을 극대화 시킬수 있습니다

송도에서 분양가 상한제를 적용받지 않은 아파트(30평대 제외)는 물론이고 분양가 상한제를 적용받은

아파트보다 저렴하게 분양하는 아파트면서 전매는 자유롭고 수요흡수력이 높다는 장점과 메리트를

두루 갖추고 있습니다

다만 많은 세대수는 전매금지 해제로 인해 단기적으로 많은 매도물량을 만들어낼수 있으며 수요가

많지않은 현상황과 하향기류가 펼쳐져 있는 송도 부동산 시장은 단기적으로 수요를 증가시키기

어렵다는게 냉정한 현실입니다

따라서 실입주가 아닌 투자가치 위주로 접근하시는 회원님들은 수요 흡수력이 강하고 수요층이 두터우면서

환금성이 좋은 인기평형으로 청약하는 전략으로 접근하시는게 바람직한 전략입니다~~~~~~~~^_^

                                                  2010년 송도국제도시 분양예정아파트

 

                                     송도국제도시 토지이용계획도

 

                                                  송도국제도시 위성사진

                                                 송도국제도시

 

                                                     송도국제도시 야경

 

                                                  송도국제도시 전체 토지이용계획도

                                              송도국제도시 컨벤시아

                                        송도 센트럴파크(중앙공원)

                                     송도국제도시 잭니콜라우스 골프장

 

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      |작성자 페르