[부동산] 세계에서 시작되는 부동산 거품 붕괴, 일본에서도 일어날 수 있는 3가지의 전락 시나리오

[お持て成し]

세계에서 시작되는 부동산 거품 붕괴, 일본에서도 일어날 수 있는 3가지의 전락 시나리오 / 3/28(목) / 비즈니스+IT

현재 세계에서는 부동산 시장의 하락이 시작되고 있으며 부동산 거품 붕괴의 발소리가 거세지고 있다. 한편 일본에서는 도심에서의 신축 아파트 가격 급등으로 대표되듯 가격 하락은 일어나지 않고 있다. 도대체 이 차이는 어디서 오는 것일까. 그 「3개의 이유」를 해설하는 것과 동시에, 하락으로 돌아설 수 있는 시나리오를 해설한다.

▷ 세계서 이미 시작된 부동산 가격하락
　
지금 세계 부동산 시장을 보면 기본적으로는 하락 기조다. 

예를 들어 미국에서는 코로나 사태 이후에 보급된 자택에서의 텔레워크가 IT기술자 등 화이트칼라 층에서 어느 정도 정착되었다. 그 것에 의해서, 오피스 면적에의 수요가 명확하게 감퇴. 상업용 부동산의 하락세가 뚜렷해지면서 금융기관이 벌이고 있는 부동산 관련 대출의 부실화가 우려되고 있다. 지방은행의 지주회사인 뉴욕커뮤니티방코프(NYCB)는 유력 신용평가기관으로부터 투자부적격으로 평가절하되고 있다.

유럽에서도 부동산 시장은 어려운 것 같다. 블룸버그가 독일 오피스 부동산 침체를 지난달 보도한 것처럼 우크라이나 전쟁 여파로 에너지 가격이 고공행진을 하는 탓에 독일뿐만 아니라 유럽은 전반적으로 체감경기가 악화되고 있는 것으로 보인다.

중국의 부동산 거품 붕괴에 관해서도 연일 보도되고 있어 이제는 논란의 여지가 없는 공통 인식이 되고 있다. 

그렇다면 발밑의 일본 부동산 시장은 어떨까?

필자는 부동산이나 아파트 시장에 대해 분석하는 것이 생업이지만 현재로서는 거의 변화가 없다. 

그렇다기보다도, 전회의 연재에서 소개한 대로, 도쿄 도심과 그 부근에 한해서는, 맨션 가격의 상승 경향에 그늘은 없다. 삿포로, 센다이, 나고야, 오사카, 교토, 히로시마, 후쿠오카 등 주요 도시에서도 중심부는 오름세지만 견조한 수요를 보이고 있다.

그렇다면 왜 일본 부동산 시장에서는 세계와 연동된 가격 하락이 일어나지 않을까?

그 이유는 크게 세 가지로 생각된다. 

▷ 일본에서 가격하락이 일어나고 있지 않는 '3가지 이유'
　
우선 첫 번째 이유는 주요국에서는 금리가 상승하고 있을 때도 일본에서는 제로금리 정책이 오랫동안 지속되고 있었다는 점이다.

이제 미국의 주택담보대출 금리는 7%가 넘는다. 당연히 주택시장의 움직임은 둔하다. 거의 멈춰있다고 해도 되겠지. 

유럽에서도 주요 정책금리는 2023년 9월까지 10차례 연속 인상돼 4.5%에 달했다. 주택담보대출 금리는 국가와 은행에 따라 다르지만 아마 5% 이상일 것이다. 그것이 원인이 되어 시장의 움직임은 급속히 둔화되고 있다.

그 중국만 해도 사실상의 정책금리인 LPR 1년물은 3.45%다. 주택담보대출은 4% 안팎이다. 

그런데 이들 지역에 대해 일본의 정책금리는 0.1% 포인트이고 주택담보대출 변동금리도 0.4% 포인트 안팎. 개중에는 0.2%대로 설정하고 있는 은행도 있다.

세계의 주요국에서 금융완화를 여기까지 계속해 온 것은, 일본뿐이다. 

이는 일본 부동산이 하락세로 돌아서지 않는 가장 큰 이유라고 할 수 있지만 앞으로도 하락하지 않을 것이라는 보장은 이제 일절 사라졌다. 지난 19일 개최된 일본은행 정책결정회의에서 마이너스 금리 해제가 결정됐기 때문이다. 이 금리 해제가 미칠 영향에 대해서는 나중에 언급하고 싶다.

▷ 사실 '경기'는 나쁘지 않다?
　
두 번째 이유는 일본 경기의 안정감 때문이다. 

일본은 경기가 나쁘다고 하는 것이 1990년대의 버블 붕괴 이래의 이 나라의 「공기」가 되고 있다. 적어도 필자는 그런 분위기를 느끼고 있다.

그 버블 붕괴 이래, 「취업 빙하기」나 「IT 버블의 붕괴」, 그리고 리먼 쇼크에 동일본 대지진도 있었다. 그동안 이 나라가 경기가 좋다는 분위기에 휩싸인 적은 한 번도 없지 않은가.

그러나 사실 2013년경부터의 지난 11년간 일본의 경기는 나쁘지 않은 것이 아닐까, 라고 필자는 생각하고 있다. 

그 이유는 주가와 실업률이다. 주가는 2013년 아베노믹스 시작 이후 기본적으로는 상승세를 이어갔다. 과거 1만엔 미만이었던 닛케이평균주가는 지난달 사상 최고치를 경신했다.

실업률도 계속 떨어지고 있다. 총무성 통계국이 공표하고 있는 실업률은, 최근에는 2.4% 전후로, 거의 완전 고용 상태라고 말할 수 있다. 건설 운수 등의 업종에서는 극심한 인력난을 겪고 있다고 한다. 리크루트 워크스 연구소가 공표하는 2024년졸의 대졸 구인 배율은 1.71배. 2023년 졸업자의 1.58배에서 0.13%포인트 상승하며 코로나19 사태 이전 수준으로 돌아갔다.

주가는 오르고 실업률은 저위안정이며 인력이 부족한데 왜 불경기인 걸까. 그것은, 오로지 개인 소득이 부진하다는 것에 있을 것이다. 개인 소득에 관해서는, 그 헤이세이 버블의 무렵과 비교하면, 유감스럽게도 분명히 하락하고 있다.

즉, 지금의 일본은 개인이 점차 가난해지면서도 경기는 안정되어 있기 때문에 하락이 일어나기 어렵다고 짐작할 수 있는 것이다. 

▷ 일본 맨숀(=아파트) 시장이 갖는 '특수성'이란
　
그리고 세 번째 이유가 일본 아파트 시장이 갖는 특수성이다. 

아파트나 부동산도 가격은 시장이 정한다. 사는 사람이 많으면 가격은 오르고, 적으면 떨어진다. 최근 10년 조금 사이에, 도쿄 도심 그 외에서는 맨션 가격이 계속 올랐다. 그 이유에 대해 필자는 자주 질문을 받는데, 가장 큰 대답은 가격이 올라도 사는 사람이 있었기 때문이라는 것이다.

도쿄의 도심지역에서의 맨션 시장은 다소 특수하다. 

현재 이 지역 신축 아파트의 평균 매물 가격은 가볍게 1억엔을 넘어섰다. 내가 보기에 괜찮은 아파트는 최소 2억엔 이상이어야 살 수 있다.

그런데 이런 2억엔이나 3억엔짜리 아파트가 비교적 잘 팔리고 있다. 사는 사람이 있는 것이다. 누가 사고 있냐면 주로 일본인의 부유층과 외국인이다. 둘 다 누구나 마음에 드는 평범한 직장인은 아니다.

일본인의 경우는 연봉이 수백 천만엔인 급여소득자나 의사나 변호사 등의 라이센서, 그리고 상속재산을 가진 자산가이다. 때로 지방에 거주하는 부유층도 있다. 이들의 목표는 자산 형성과 상속세 대책이다. 외국인의 경우는 중국인 부유층의 본국 도피 이주가 잦은 상하이나 베이징의 고급 아파트 값이 일본보다 비싸기 때문에 이들이 스스로 살기 위해 사들이고 있다.

또, 그들의 왕성한 구입 의욕에 맞추어, 판매중인 물건을 가격 인상하는 탐욕스러운 디벨로퍼도 있다. 그러한 판매자 회사는 「팔린다」라고 시장을 읽으면, 판매 도중에도 가격을 인상한다.

도심 아파트 시장은 이런 보통이 아닌 매수자와 탐욕스러운 디벨로퍼가 맞물려 가격 상승을 주도해 온 것이다. 

▷ 교외 물건은 '실생활 위한' 수요
　
한편, 도쿄에서도 야마노테선에서 5역이나 떨어지면, 그러한 구매자는 없어진다. 근교에서 교외에 걸쳐서는, 실제로 살기 위한 수요층이 구매자가 된다. 이들 중 상당수는 30대나 40대가 중심인 젊은 가족이다. 그 패밀리 실수요층도 최근 십수년 사이에 다소 내용물이 변화했다.

기존에는 세대주 단독의 수입을 바탕으로 주택담보대출을 받아 구입하는 것이 주류였다. 그러던 것이 최근에는 부부 2명의 세대 연수입을 기초로 주택 융자를 받는다. 당연히 명의도 부부 2명의 공유가 된다. 이른바 「페어 론」이라고 하는 수법이다.

일본 전체의 급여 수준은 오르지 않았지만 부부 2인분을 합한 가구 수입은 나름대로 늘어난다. 당연히 구입 예산도 늘릴 수 있다.

그래서 근교 지역의 아파트 값이 다소 오르더라도 팔린 것이다. 도쿄의 걸프 에리어나 카와사키시의 무사시 코스기 등에서 붐적으로 공급된 다소 고액의 타와만이, 비교적 부드럽게 팔린 것은 페어 론으로의 구입이 증가했기 때문이다.

그러나 이 저금리 경기 특수요인 중 하나가 무너져도 지금 아파트 시장은 무너지고 하락이 시작된다. 이는 어느 것이나 아파트 가격 상승을 위한 충분조건이지 필요조건은 아니기 때문이다.

▷ 맨션(=아파트) 가격 상승의 '필요조건'이란
　
그럼, 아파트 가격이 상승하기 위한 「필요 조건」이란 무엇인가?

그것은, 말할 것도 없이 「강력한 수요」이다. 지금 일본 아파트 시장에 결정적으로 부족한 것은 빨리 아파트를 사지 않으면 살 곳이 없는 강력한 수요다.

도심이나 근교에서 비싸진 아파트를 현재 사는 사람이 「살 곳이 곤란하다」라고 하는 것은 있을 수 없을 것이다. 그들은 자신의 취향과 바람직한 라이프스타일을 위해 비싼 돈을 주고 아파트를 사는 것이다.

도쿄 도심을 중심으로 아파트 가격이 크게 오르는 것은 경기가 나쁘지 않고 초저금리로 주택담보대출을 받을 수 있고 그 특수성에도 불구하고 살 수 있는 사람들이 있기 때문이지 강력한 수요가 있기 때문은 아니다.

그러다 보니 경기가 나빠져 비싼 장을 볼 분위기가 아니게 되거나, 주택담보대출 금리가 오르거나, 장래의 실업 위기를 느끼는 사람이 늘어나면 금세 지금의 호조세 판매는 정체되지 않을까.

▷ 금리와 부동산 가격의 떼려야 뗄 수 없는 관계
　
2008년에 갑자기 세계를 뒤흔든 리먼 쇼크. 세계는 그 후에 일어난 대불황을 극복하기 위해, 기본적으로는 금융완화에 달렸다. 

그 결과, 전 지구적인 화폐의 과잉 공급이 이루어졌다. 2009년 중국의 4조위안 경기부양책과 미국의 양적완화가 대표적이다. 유럽에서도 불황을 벗어나기 위한 극단적인 금융완화가 이어지면서 한때는 마이너스 금리까지 이르렀다.

일본에 있어서는, 2013년 3월에 쿠로다 하루히코 씨가 총재에 취임한 이래, 세계의 대세로부터는 주위 지연의 「다른 차원」금융 완화를 실시해, 부동산 시장은 지역 한정의 버블에 돌입. 그것을 11년간이나 계속한 결과가 지금의 아파트값 폭등이다.

그러나, 현재의 세계 각국은, 우크라이나 전쟁 등에 의한 유가의 영향을 받은 인플레 대책을 위해, 작년부터 명확하게 금융 긴축에 방향을 돌렸다(중국은 국내의 경제 사정이 너무 힘들어서 아직 완화중이다).

부동산 거래의 대부분은 은행으로부터의 자금 융자에 의존하고 있으며, 이는 세계 공통이다. 그리고 금리가 오르면 부동산 거래는 시들해지는 것도 세계 공통의 이론이다. 그래서 미국이나 유럽에서의 부동산 가격은 현재 기본적으로 하락 전환하고 있다.

▷ 일본은행 금리인상 '방아쇠' 될까
　
이 흐름 속에서 일본도 무관하지 않다. 일본의 아파트·부동산 가격도 조만간 하락세로 돌아선다. 특히 아파트에 대해서는 앞서 언급한 것처럼 가격이 오른 이유가 약하기 때문에 하락하기 시작하면 비참할 수 있다.

그 계기가 되는 것은 앞에서 든 세 가지 이유 중 어느 것이 무너질 때이다. 

특히 금리에 대해서는 앞서 언급한 대로 일본은행이 이미 마이너스 금리의 해제를 결정했다. 앞으로 금리 인상에 따라 단기 프라임레이트 금리가 오르면 변동형 주택담보대출 금리도 덩달아 오를 것으로 예상돼 다른 주요국처럼 주택시장이 둔화될 가능성이 나온다.

닛케이 평균은 꽤 호조라고는 해도, 도쿄증권 주가지수(TOPIX)는 그 정도도 아니기 때문에, 주식시장에서는 단지 몇 개의 실적 호조 기업이 전체를 끌고 있을 가능성은 부정할 수 없다. 오므론이 실적을 악화시켜 규모 퇴직을 늘리고 있는 것처럼 대중 비즈니스에서의 부진도 두드러지고 있어 방심할 수 없는 상황이다.

일본 아파트를 둘러싼 특수 요인에 대해서도 중국인 부유층의 도피적 일본 유입은 어딘가에서 일단락될 것이다. 일본인 부자들도 불경기와 주가 하락의 공기에는 민감해 지금의 흐름이 그대로 이어질 것이라는 보장은 어디에도 없다. 또, 현재 인기 있는 페어 론에 대해서는, 시간이 경과하면 이혼등의 문제가 표면화된다.

유감스럽게도 버블은 언젠가 터진다. 현재의 부동산 버블은 세계의 움직임을 따라가는 형태이기 때문에, 터질 때가 비교적 알기 쉬울지도 모른다.

집필 : 부동산 저널리스트 사카키 아츠시

https://news.yahoo.co.jp/articles/acc2fe19265891cc40a735f76104e445e5199c88?page=1

世界で始まる不動産の「バブル崩壊」、日本でも起こり得る「3つ」の“転落シナリオ”（ビジ

世界で始まる不動産の「バブル崩壊」、日本でも起こり得る「3つ」の“転落シナリオ”
3/28(木) 6:30配信

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ビジネス＋IT
日本の不動産価格が下がらない「3つの理由」とは（出典元: Ned Snowman / Shutterstock. com）

　現在、世界では不動産市場の下落が始まっており、「不動産バブル」の崩壊の足音が強まっている。一方日本においては、都心での新築マンション価格の高騰に代表されるように価格下落は起きていない。一体この差はどこからくるのか。その「3つの理由」を解説するとともに、下落に転じ得るシナリオを解説する。

【詳細な図や写真】ヨーロッパの不動産市場は厳しさを増している（Photo/Shutterstock. com）

世界ですでに始まった不動産の「価格下落」
　今、世界の不動産市場を眺めると、基本的には下落基調である。

　たとえばアメリカでは、コロナ禍以降に普及した自宅でのテレワークが、IT技術者などホワイトカラー層である程度定着した。それによって、オフィス面積への需要が明確に減退。商業用不動産の下落が鮮明となり、金融機関が行っている不動産関連融資の不良債権化が危ぶまれている。地銀の持ち株会社であるニューヨーク・コミュニティ・バンコープ（NYCB）は有力格付け機関から「投資不適格」まで評価を下げられている。

　ヨーロッパでも不動産市場は厳しいようだ。ブルームバーグがドイツのオフィス不動産の低迷を先月報じたように、ウクライナ戦争の影響でエネルギー価格が高止まりしているせいで、ドイツに限らずヨーロッパは全般的に景況感が悪化していると見られる。


　中国における不動産バブルの崩壊に関しても連日のように報道されており、今や議論の余地のない共通認識になっている。

　では、足下の日本の不動産市場はどうなのだろうか？

　筆者は不動産やマンション市場について分析することが生業だが、目下のところほとんど変化は感じられない。

　というよりも、前回の連載で紹介したとおり、東京都心とその近辺に限っては、マンション価格の上昇傾向に陰りはない。札幌、仙台、名古屋、大阪、京都、広島、福岡などの主要都市でも、中心部は値上がり基調だが堅調な需要が見られる。

　ではなぜ、日本の不動産市場では世界と連動した価格下落が起きないのか？

　その理由は大きく3つあると思われる。

日本で価格下落が起きていない「3つの理由」
　まず、最初の理由は、主要国では金利が上昇していた際も、日本ではゼロ金利政策が長い間継続されていたことだ。

　今やアメリカの住宅ローン金利は7％を超えている。当然、住宅市場の動きは鈍い。ほぼフリーズしていると言っていいだろう。

　ヨーロッパでも、主要政策金利は2023年の9月まで10回連続で引き上げられ、4. 5％に達した。住宅ローン金利は国や銀行によって異なるが、おそらく5％以上だ。それが原因でマーケットの動きは急速に鈍っている。

　あの中国にしたところで、事実上の政策金利であるLPR1年物は3. 45％である。住宅ローンは4％前後だ。

　ところがこれらの地域に対して、日本の政策金利はマイナス0. 1％で、住宅ローンの変動金利も0. 4％前後。中には0. 2％台に設定している銀行さえある。

　世界の主要国で金融緩和をここまで継続してきたのは、日本だけだ。

　このことは、日本の不動産が下落に転じない最大の理由であると言えるが、この先も下落しない保証はもはや一切なくなった。今月19日に開催された日銀の政策決定会合で、マイナス金利の解除が決定されたからだ。この金利解除が与える影響については、後ほど触れたい。

実は「景気」は悪くない？
　2つ目の理由は、日本の景気の「安定感」によるものだ。

　日本は景気が悪い、というのが1990年代のバブル崩壊以来のこの国の「空気」になっている。少なくとも筆者は、そうした空気を感じている。

　あのバブル崩壊以来、「就職氷河期」や「ITバブルの崩壊」、そしてリーマンショックに東日本大震災もあった。その間、この国が「景気がいい」という空気に包まれたことなど一度もないのではないか。

　しかし、実のところ2013年あたりからのこの11年間、日本の景気は悪くないのでは、と筆者は考えている。

　その理由は株価と失業率である。株価は2013年のアベノミクス開始以来、基本的には上昇を続けた。かつて1万円未満だった日経平均株価は、先月過去最高値を更新してしまった。


【図表で詳しく見る】（https://www. sbbit. jp/article/fj/136336）

　失業率も右肩下がりを続けている。総務省統計局が公表している失業率は、最近は2. 4％前後で、ほぼ完全雇用の状態と言える。建設や運輸などの業種では深刻な人手不足に見舞われているという。リクルートワークス研究所が公表する2024年卒の大卒求人倍率は1. 71倍。2023年卒の1. 58倍から0. 13ポイント上昇し、コロナ禍前水準に戻った。

　株価は上がり、失業率は低位安定で人手不足であるのに、なぜ「不景気」なままなのか。それは、ひとえに個人所得が伸び悩んでいることにあるだろう。個人所得に関しては、あの平成バブルのころと比べると、残念ながら明らかに下がっている。

　つまり、今の日本は、個人が徐々に貧乏になりながらも景気は安定してるため、下落が起きにくいと推察できるのだ。

日本のマンション市場が持つ「特殊性」とは
　そして3つ目の理由が、日本のマンション市場が持つ特殊性だ。

　マンションや不動産も、価格は市場が決める。買う人が多ければ価格は上がり、少なければ下がる。この10年ちょっとの間に、東京都心その他ではマンション価格が上がり続けた。その理由について、筆者はよく質問されるが、一番の答えは「値上がりしても買う人がいたから」ということになる。

　東京の都心エリアにおけるマンション市場はやや特殊である。

　現在、このエリアの新築マンションの平均売り出し価格は軽く1億円を超えている。私が見ている限り、まともなマンションは最低でも2億円以上でないと買えない。

　ところが、こういった2億円や3億円のマンションが割合好調に売れている。買っている人がいるのだ。誰が買っているのかというと主に日本人の富裕層と外国人である。どちらも、誰もが思い描くような普通のサラリーマンではない。

日本人の場合は、年収が数千万円の給与所得者や、医師や弁護士などのライセンサー、そして相続財産を持つ資産家である。ときに、地方在住の富裕層もいる。彼らの狙いは資産形成や相続税対策だ。外国人の場合は、中国人富裕層の本国からの「逃避」的な移住が多い上海や北京の高級マンション価格は、日本よりも高いため、彼らが自分で住むために買っている。

　また、彼らの旺盛な購入意欲に合わせて、販売中の物件を値上げする強欲なデベロッパーもいる。そういう売主会社は「売れる」と市場を読むと、販売途中でも値上げする。

　　都心のマンション市場は、このような「普通」ではない買い手と強欲なデベロッパーがあいまって、値上がりを主導してきたのだ。

郊外物件は「住むため」の需要
　一方、東京でも山手線から5駅も離れると、そうした買い手はいなくなる。近郊から郊外にかけては、実際に住むための需要層が買い手になる。彼らの多くは30代や40代が中心の若年ファミリーである。そのファミリー実需層もこの十数年でやや中身が変化した。

　従来は、世帯主単独の収入を基に住宅ローンを組んでの購入が主流だった。それが最近では夫婦2人の世帯年収を基に住宅ローンを組む。当然、名義も夫婦2人の共有となる。いわゆる「ペアローン」という手法である。


　日本全体の給与水準は上がっていないが、夫婦2人分を合わせた世帯収入はそれなりに膨らむ。当然、購入予算も増やせる。

　だから、近郊エリアのマンション価格が多少値上がりしても、売れたのである。東京の湾岸エリアや川崎市の武蔵小杉などでブーム的に供給されたやや高額のタワマンが、比較的スムーズに売れたのはペアローンでの購入が増えたからである。

　しかし、この「低金利」、「景気」、「特殊要因」のどれかが1つ崩れても、今のマンション市場は崩れて下落が始まる。というのは、どれもがマンション価格の上昇のための「十分条件」であって「必要条件」ではないからだ。

マンション価格上昇の「必要条件」とは
　では、マンション価格が上昇するための「必要条件」とは何か？

　それは、いうまでもなく「強力な需要」である。今の日本のマンション市場に決定的に欠けているのは、「早くマンションを買わなければ、住むところがない」的な、強力な需要だ。

　都心や近郊で高くなったマンションを現在買っている人が「住む場所に困っている」ということはあり得ないだろう。彼らは自分の好みや望ましいライフスタイルのために、高いお金を払ってマンションを買っているのである。

　東京の都心を中心にマンションの価格が大きく値上がりしているのは、景気が悪くなく、超低金利で住宅ローンが借りられ、その特殊性にも関わらず購入できる人々がいるからであって、強力な需要があるからではない。

　そのため、景気が悪くなって高い買い物をする空気でなくなったり、あるいは住宅ローン金利が上がったり、はたまた将来の失業の危機を感じる人が増えると、たちまちにして今の好調な販売は停滞するのではないだろうか。

金利と不動産価格の「切っても切れない関係」
　2008年に突如として世界を震撼させたリーマンショック。世界はその後に起こった大不況を克服すべく、基本的には金融緩和に走った。

　その結果、地球規模でのマネーの過剰供給が行われた。2009年に中国が行った4兆元の景気対策や、アメリカの量的金融緩和がその代表例だ。ヨーロッパでも不況を脱するための極端な金融緩和が続き、一時はマイナス金利にまで至っていた。

　日本においては、2013年3月に黒田東彦氏が総裁に就いて以来、世界の大勢からは周回遅れの「異次元」金融緩和を実施し、不動産市場は地域限定のバブルに突入。それを11年間も続けた結果が、今のマンション価格高騰だ。

　しかし、現在の世界各国は、ウクライナ戦争などによる原油価格の影響を受けたインフレ対策のために、昨年から明確に金融引き締めに舵を切った（中国は国内の経済事情がきつすぎていまだ緩和中である）。

　不動産取引の多くは銀行からの資金融資に依存しており、これは世界共通だ。そして、金利が上がれば、不動産取引は萎むのも世界共通のセオリーである。だから、アメリカやヨーロッパでの不動産価格は現在、基本的に下落に転じている。

日銀の金利引き上げは「引き金」になるか
　この流れの中で、日本も無関係ではいられない。日本のマンション・不動産価格もいずれは下落に転じる。特にマンションについては、前述したように値上がりした理由が弱いので、下落し始めると悲惨なことになり得る。

　そのきっかけとなるのは、先に挙げた3つの理由のどれかが崩れるときである。

　特に金利については、前述した通り日銀がすでにマイナス金利の解除を決定している。今後、利上げに伴い短期プライムレートの金利が上がると、変動型住宅ローン金利も同じく上がっていくことが予想され、他の主要国のように住宅市場が鈍る可能性が出てくる。

　日経平均はかなり好調とはいえ、東証株価指数（TOPIX）はそれほどでもないため、株式市場ではほんの数社の業績好調企業が全体を引っ張っている可能性は否めない。オムロンが業績を悪化させて規模退職を募っているように、対中ビジネスでの不振も目立っており、油断はできない状況だ。

　日本のマンションをめぐる特殊要因についても、中国人富裕層の逃避的な日本流入は、どこかで一段落するだろう。日本人の富裕層も不景気や株価下落の「空気」には敏感であり、今の流れがそのまま続く保証はどこにもない。また、現在人気のペアローンについては、時間が経過すると離婚などの問題が顕在化する。

　残念ながら、バブルというのはいつか弾ける。現在の不動産バブルは、世界の動きを後追いする形なので、弾けるときが比較的わかりやすいかもしれない。

執筆：不動産ジャーナリスト 榊淳司