<p>은평에 관심가지게 된 계기는 재개발 재건축 지니샘 강의에서 은평 능곡조여서 그때부터 관심을 가지게 되었습니다.</p><p>개인적으로 은평보다 능곡이 더 좋아보여 처음에는 능곡에 투자 할뻔 하기도 했지만..</p><p>현재 능곡1구역이 관리처분인가 직전으로 투자에 있어 투명해보였습니다. ^^ 물론 훗날은 모르지만요. </p><p><br></p><p>이번 급상승기에서 in서울의 무서움을 깨닫고 서울에서 그나마 저평가인 은평으로 급선회하여 보기로 했습니다.</p><p>현재 은평에서 재개발 이슈된 지역은 여러곳이나 수색쪽은 앞 상암때문에 너무 핫해서 은평이나 은평이 아닌 마포에 속한다는 말에 넘사벽으로 그래 더 사람들의 관심에서 좀 벗어난 곳을 하고자 찾아봤습니다.</p><p><br></p><p>그래서 눈에 보인 곳이 연신내 gtx 호재의 삼인방 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역 이었습니다.</p><p><br></p><p>아래 내용은 실제 단순히 그렇다 하더라 정도 수준이며 혹 아래에 투자하시고자 한다면</p><p>직접 상세히 더 알아보시길 권해드립니다. ^^;</p><p><br></p><p>처음 입지로 제일 좋은 불광5구역이 눈에 들어왔으나,</p><p>임장해 본결과 현재 투자하기에는 불확실성이 큼으로 패스 (사업진행이 느린점, 주변 아파트와의 분쟁 등)</p><p>대조1구역은 셋 중에 사업진행이 가장 빠르고 현재 사업시행인가를 거치고 시행사 (현대)로 낙점된 상황입니다. 하지만</p><p>과도한 피(1억2천?)와 주변 도로가 2차선으로 진입로 문제, 건축비 상승, 상가가 많은 문제 등이 걸려서 패스하고</p><p>그나마 현재 피가 저렴한 갈현1구역으로 중점을 두었습니다.</p><p><br></p><p>갈현1구역은 현재 2015년 12월 75%의 동의율에 의해 조합설립이 되었고 7월에 건축심의 들어간다고 합니다.</p><p>조합인원수는 2600여에 4150의 대단지 아파트가 들어선다고 합니다.</p><p>조합원에 비해 일반 분양분양분이 적은게 좀 흠이며,</p><p>지하철에서 걸어서 가기에 끝동은 정말 멀거라고 예상됩니다. 제일 가까운 동이 15분?</p><p><br></p><p>현재 매수를 위해 알아본 바로 피는 5000~6000 사이이며</p><p>이게 정확하게 나오지 않는게 감평이 나오지 않은 상황에서 빌라의 공동주택가격에서 몇프로 이렇게 맞춰 나가야하는</p><p>상황이다 보니 어떤 불확실성을 가지고 투자해야하는 상황입니다.</p><p><br></p><p>부동산에서는 응암10구역이 감평 나온 사례가 공동주택공시가격의 147%~150% 수준이었다며</p><p>갈현은 보수적으로 140%를 보고 말을 해주고 있다고 하며</p><p>이것도 기준이 좀 있더라고요.</p><p><br></p><p>첫째, 땅지분을 얼마나 큰가? 둘째, 공동주택공시가격이 얼마인가? 셋째 년식은 언제 지었졌나</p><p>그리고 층수가 어떻게 되는가? 반약 반지하가 100이라면 1층은 120% 2층은 130%이며 2층부터 4층은 동일하게 본다라고</p><p>합니다. 이 역시 정확하지 않은점 알려드립니다.^^ 도로를 끼고 있느냐 이런것도 들어가는걸로 알아요. ^^</p><p><br></p><p>현재 갈현1지구의 추정비레율은 101%라고 합니다. 이 또한 변수가 많습니다. ^^</p><p><br></p><p>부동산에서 갈현1지구를 추천해줄때 하신 말씀이 기억에 남아 씁니다.</p><p>주변에 불광의 지지부진한 진행.. 등 이런것들로 갈현1지구 사람들은 지켜봐왔고 </p><p>학습되었기 때문에 빨리 진행되고 있는 편이라고 합니다. </p><p>빠르면 올해 말에 사업시행인가를 받고 2년안에 관리처분인가를 받을 거라고 예상하시나</p><p>재개발은 항상 변수가 따르니.. ^^</p><p><br></p><p>조합의 예상 조합원분양가는 평당 1420만이었고 예상 일반 분양가는 1600만으로 조분과 일분의 차이는 약 4천500만 정도입니다. 그런데 부동산에서는 차이를 1억이라고 합니다. 왤까? 고민해봤더니.. 일반분양가가 상승할수도 있고~ 또 현재 25평 신축 시세가 5억인점을 비춰볼때 1억은 될거라 예상이 되더군요.</p><p><br></p><p>일반분양 당시의 주변 신축 시세가 많이 작용할것으로 예상됩니다. </p><p>현재 비교 가능한 주변 신축으로 현대 힐스테이트7차가 25평이 5억이라고 합니다.</p><p><br></p><p><br></p><p>호재는 </p><p>gtx확정, 종합병원, 은평새길(?), 서부선 경전철, 롯데몰, 원흥이케아,삼송스타필드 차로15분거리</p><p><br></p><p><br></p><p>이상 6월 임장기 1개 달성입니다. ^^;</p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2373CE39594FB66023" class="txc-image" width="741" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" exif="{}" data-filename="Image01.png" actualwidth="741" id="A_2373CE39594FB660234670"/></p><p><br></p><p><br></p><p><br></p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2235D54B59521DDC0E" class="txc-image" width="550" style="clear: none; float: none;" border="0" vspace="1" hspace="1" exif="{}" data-filename="갈현1.jpg" actualwidth="550" id="A_2235D54B59521DDC0EA4CE"/></p><p><br></p>
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예전에 연신내역쪽에서 근무를 할때 운전하며 지나가던 곳이라 관심이 가네요. 성모병원이 들어오기로 되어있어서 더 크겠구나 생각은 했었고 연신내역도 기존 더블역세권에서 트리플, 쿼드라로 갈것같아 유망지역이겠다 생각은했는데 일부지역 피가 1억이 넘는다니 참 놀랍네요 ㅜㅜ 잘 읽고 갑니다. 감사합니다.
첫댓글 6월분 달성 축하드립니돠!!! ㅋㅋ
^^ 아이참.. 왜 숙제를 내줘서 ㅋㅋ. 7월분도 미리 써놔야겠음. 은근 신경쓰임 ㅎㅎㅎ.
잘읽었읍니다~
감사합니다. 좀더 호재성 위주로 지도도 팍팍 넣어가며 잘 읽혀지게 써야하는데 ^^ 다음을 기약할께요 ㅎㅎ
와~~ 천사지기님 임장후기 넘 잘 보았습니다!
재건축/개발 지역 이렇게 철저히 해야 되군요!!
똑소리 나게 잘 하시니 좋은 소식 또 들을수 있겠죠~ 화이팅 입니다~^^
별로 철저하지 않구요. ^^ 다음엔 정리를 좀 잘 해서 예쁘게 쓸게요. ^^
정말 좋은글이었습니다. 대단히 감사합니다.
네 감사합니다.^^
글잘읽었습니다. 갈현1구역은 4100세대로 서울시 최대 재개발 정비구역이라 부럽긴합니다
4150세대라고 하네요. ^^ gtx가 완공될 시점에 아파트도 함께 준공되면 금상첨화라 보여집니다.^^
잘 읽었습니다 관심있는 지역이라 흥미롭네요
네 이번 규제에서 벗어난 곳이라 볼 수 있죠.^^ 낙후된 곳까지 규제하기엔 힘드니까요.^^
저는 초보인데,
임장은 이렇게 하는 것이구나를
알게됐습니다.
앞으로 도움이 많이 될것같습니다.
좋은글 감사합니다!
도움이 되셨다니 다행이네요. ^^
와우 천사지기
재개발 재건축 임장후기 너무 잘 봤어
허나 뭔말인지 확 이해가 안오는건
아직 지니님의 수업을 안 들은 탓이겠지?
넘 스마트해 보이는 걸?
지니님 수업 들으면 나도 천사지기처럼 되는거야???
재개발의 절차와 용어만 알아도 금방 알수 있어요. 언니^^
진심으로축하합니다노력하시어우리업계에서큰족적을남기시길기원합니다
축하받을일이라도~~ ^^
천사지기님
은평구 임장기 잘 봤습니다~^^
네 감사합니다. 지도 찾다가 귀차니즘으로 아는 사람만 알게 써서 ㅎㅎㅎ.
천사지기! 임장기 고마워^^ 한 번 훑어보니 갈현지구 상황이 한 눈에 들어오네. 역시!
ㅎㅎ. 의무감에 의해 쓴건데 한달 유예란 말에 잉~ 했잖소 ㅎㅎ
@천사지기 ㅎㅎㅎㅎ 그래도 많은 분들에게 도움이 됐으니^^
삭제된 댓글 입니다.
네 앞으로도 임장기 써보도록 노력하겠습니다. 그동안 안해봐서 ㅎㅎ
임장 잘 하고 오셨나보네요..깔끔하게 정리하셨어요
미숙한데 도움이 되셨다니 다행이네요^^
예전에 연신내역쪽에서 근무를 할때 운전하며 지나가던 곳이라 관심이 가네요.
성모병원이 들어오기로 되어있어서 더 크겠구나 생각은 했었고
연신내역도 기존 더블역세권에서 트리플, 쿼드라로 갈것같아 유망지역이겠다 생각은했는데
일부지역 피가 1억이 넘는다니 참 놀랍네요 ㅜㅜ 잘 읽고 갑니다. 감사합니다.
네 앞으로가 기대되는 곳이라고 봅니다. 재개발 재건축은 미래의 가치를 보는 거에서 출발하는것 같아요. ^^
이번주 조원들과 갈현1구역 다녀왔는데...매매가 대비 전세금액이 싸서 생각보다 실투자금이 많이 들어가더라고요.
피도 1억이상이라는 말에 정말 깜짝 놀랐다는.....
계속 관심있게 지켜보면서 투자 결정하려고 해요..^^
네 실투금이 많이 들어가는데 후순위대출을 활용해도 된답니다.^^
제가 은평에 살 아서 조목조목 읽어보았습니다...새로운정보 입수되었어요...감 사합니다
저도 은평 토박이 입니다
천사지기님~ 은평 임장기 잘 읽었습니다^^
은평 갈현 방문시에 참고 할게요. 감사합니다~
천사지기님~어쩜 이렇게 정리를 잘해주셨는지..저도 지니님 수업때 내딸님이 그렇게 강조하셨는데..이제야 관심을 가지고 알아보니 이미 쫌 늦었네요..ㅠㅜ천사지기님 꼭 좋은 수익으로 돌아오길 바래요^^
아직 늦지 않은듯해요.^^. 어디선가 글에 이걸 봤어요. 학군, 교통, 몰세권, 숲세권, 등등에 대단지도 들어가야한다고. 여기가 4천세대인거를 믿어요. ^^
잘 읽었습니다 감사합니다
동에 번쩍 서에 번쩍 부지런하신 우리 천사지기님~
내가 살고있는 지역이라 언제든 갈수있겠지~하고 좀 소홀했는데
바지런하신 천사지기님이
좋은 물건 잘 잡으신거 축하드려요~
물건이 주인 잘 만났네요~~^^
언니 문정 하신것 축하드려요.^^ 송파가 확실하죠. 은평보다는 ^^