[천기누설 1편] 부동산 시세판으로 아파트 급상승 지역 찾기 |
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주식을 하는 사람들은 주식 시세를 매일 확인한다. 어떤 사람들은 증권사에서 하루 종일 사는 사람도 있다.
그런데 부동산에 투자하는 사람중에 90%는 부동산 시세판을 거의 보지 않는다. 1년에 고작 10번 이상 보는 것이 투자자에 90%이상 차지할 것이다. 정말 아이러니한 현상이 아닐 수 없다.
부동산은 거액의 돈이 투자가 되는 물건이고 계약이다. 투자자라면 당연히 부동산 시세판에 관심을 가지고 보아야 하며 시세판을 통해서 분석을 할 수 있어야 한다.
부동산 시세판은 황금알을 낳는 곳이다. 그럼 어떻게 황금알 건질수 있을 지 알아보자.
부동산 시세판을 알기 전에 먼저 준비물이 있다. 편하고 좋은 등산화와 등산복 한벌을 준비하자.
그리고 서울에 있는 산을 가자 산 주변에는 언제나 소외되어 있고 기반시설이 열악한 곳이 많다. 그리고 달동네를 가보자 이곳도 언제나 극빈층이 사는 곳으로 열악한 지역이다. 이런 곳은 주일에 한번만 간다면 5개월이면 서울에 있는 등산로는 모두 정복할 것이고 건강도 좋아져 있을 것이다.
수익율이 높은 곳을 찾기 위해서는 소문에 사서 뉴스에 팔아야 한다. 그것이 가장 큰 수익율을 올리는 방법이다. 주식에서만 이공식이 적용되는 것이 아니다 부동산에서는 일명 대박을 낳는 공식다.
등산화를 샀으면 매일 하루는 중앙일보 조이스 랜드 그리고 하루는 국민은행 부동산 시세판 또하루는 스피드뱅크 부동산 시세판, 부동산랜드 부동산 시세판, 벼룩시장 파인드올 부동산 시세판, 부동산뱅크 시세판등을 검색해보자
위 부동산 시세판에서 특히 중앙일보 조이스랜드 시세판과 국민은행 시세판을 본 카페지기는 많이 이용한다. 전문 부동산 시세판도 업체마다 전문 지역이 있다. 자주보다 보면 어느 지역은 어느 부동산 시세판이 정확한 데이터를 신속하게 올리는지 알수가 있다.
이정도만 되면 부동산을 논할수 있는 실력은 될 것이다. 조금 더 나아가면 서울에 있는 부동산 시세를 대충은 머리속에 그릴 수 있다. 이것은 본인이 그렇게 하고 싶지 않아도 자연히 그렇게 된다.
이것은 부동산 투자에 기본을 말한것이고 이제부터 급등지역을 알아내는 방법이다.
먼저 주거환경이 열학한 지역중에 자연환경이 좋고 종로, 마포, 을지로, 압구정, 여의도 ,강남등 회사원이 많은 지역과 거리가 가까운곳을 1순위로 머리속에 암기를 하자. 그리고 이지역은 꼭 1주일에 한번은 아파트 시세를 검색을 하자.
이런 지역은 공통점이 있다.
개발이 되지 않아서 아파트까지 진입하는 진입로 사정이 좋지 않고 기반시설이 갖추어 지지 않아서 불편한 점이 많다. 그렇지만 자연환경만큼은 웰빙을 즐길 수 있는 지역이다.
그리고 중요한것은 아파트가 저평가 되어 있다. 이것은 당연한 이치다. 사람들은 불편한데 공기만 좋다고 가지는 않는다. 특히 부자들은 더 그렇다. 공기 좋고 기반시설이 좋은 곳을 부자들은 선호한다. 어느 한가지만 부족해도 부자들은 가지 않는다. 투자라면 몰라도....
이지역에 아파트 시세는 당연히 빨간 화살표가 한달에 한번쯤 나올까 말까다.
이런 지역은 부동산 시세판만으로도 급등을 예상 할 수가 있다.
먼저 빨간불이 한달에 한번은 꼭 들어온다. 다음은 빨간불이 한달에 2번들어 올때도 있다. 이때는 현지 답사를 해야한다.
이것은 그 지역에 변화의 조짐이 있다는 것이다. 주변이 개발에 대한 소문이 있을 가능성이 있다. 그럼 그 개발에 대한 진위를 알아보야 한다. 진위 파악이 되지 않았다면 조금더 시세판을 확인하자
시세판을 조금더 지켜보기 전에 다음과 같은 현지조사를 하자. 어떻게 하는 것이 현지 조사를 잘 하는 것인지 살표보자.
해당 지역 주변 아파트에 매물을 조사해 보자 아직 매물이 많다면 조금더 지켜보아야 하고 매물이 급속도로 소진된다면 무엇인가 있다는 것이다.
매물의 소진되는 속도를 알수 없다면 은행으로 가자. 일단 가짜로 매입할 물건을 정확히 하나 물색을 한후에 그 물건으로 은행에 대출을 알아보자 대출이 얼마나 나올 수 있는지 물어보고 정말 대출을 받을 것 같이 확인을 한다. 단 주민번호로 나에 대출 한도를 검색하지는 말아야 한다. 검색을 한번 할때마다 나에 신용등급이 낮아지기 때문이다. 은행원에게는 내가 연봉 8천이상 되고 대출이 하나도 없고 대출 한도에는 문제없으니 물건에 대한 대출 한도만 확인을 하면 대출이 가능하다고 말을 한다.
우호적으로 말하면서 최대한 좋은 인상으로 상담을 한다면 은행원도 친절한 답편을 해준다. 이때 이 지역에 아파트나 빌라등에 대출 상담이 예전보다 많이 늘었는지 확인한다. 그리고 실제로 대출로 이어지는 것도 예전보다 늘었는지를 확인한다.
보통은 잘 안알려주지만 고객이라고 생각이 들면 은행원도 손님 유치차원에서 종종 알려준다. 그것도 친절하게 말이다. 이렇게 2-3군데 은행을 탐방하면 현지 분위기를 알 수 있다.
각설하고 자 다시 부동산 시세판으로 돌아오자.. 다시 시세를 검색하는데 빨간불이 계속 유지 된다면 이때는 매수 타이밍이 정확히 맞다.
그러다가 빨간불이 들어 오지 않고 소강 상태를 유지 한다. 한달이나 두달쯤 빨간불이 들어오지 않다가 한번 들어오면 예전에보다 상승 금액이 2-3배 이상 올라 간다면 급등이 시작 된 것이다.
이때는 무조건 매수를 걸만한 타이밍인 것이다. 이런 시기가 2-3번 지나가면 이제는 매수에 타이밍이 늦어진것이다.
그럼 왜 급등을 예상하는지 분석을 해보자
1-3달 정도 갑자기 상승이 멈추었다면 매물이 사라졌다는 것이다. 이때는 이미 매수자 우위가 아니라 매도자 우위에 있는 상태이다. 매물도 귀한 상태라는 것을 알 수 있다.
그러기 때문에 시세보다 높게 형성된 매물이 소진되기 시작하는 때이다. 이미 이때는 투자자들에 입성이 어느정도 된 상태라는 것이다.
한달이나 두달쯤 빨간불이 들어오지 않다가 한번 들어오면 예전에보다 상승 금액이 2-3배 정도 올라간다면 급등이 시작 된 것이다. 이런 상태에 현지에 가보면 주변에 재개발이 대단위로 확정이 되었을 것이다. 아니면 소문이 사실로 확인되는 시점이다. 해당 아파트가 개발이 되지는 않지면 주변이 열악해서 상승을 하지 못했던 아파트들이 주변에 개발로인하여 기반시설이 좋아진다면 이때부터는 무섭게 상승을 하기 시작한다. 그야말로 좋은 자연 환경과 함께 좋은 기반시설까지 주거 1순위로 거론될 지역이 될 가능성이 있는 것이다.
여기에서 잠깐 공부하나 하자.
그럼 그동안 소유하고 있던 소유주들은 이런 사실을 더 잘 알고 있는데 왜 매도를 할까. 그들은 몇년동안 움익이지 않던 시세가 일정 금액 상승을 하면 매도를 한다 왜 많이 올랐다고 생각하기 때문에 더 올라갈까 우리 아파트가 기반시설이 갖추어진 저쪽에 아파트 만큼 올라갈까 라고 생각하며 상승에 대한 확신을 하지 못하기 때문이다. 더구나 너도 나도 이사를 하는 분위기고 많이 올랐을때 팔자라는 분위기에 편승을 하면서 약 2/3가 물갈이가 된다. 그래서 이런 지역에 매물이 한참 나오다가 매물이 귀해 지는 시점은 벌써 투자자들이 거의 입성을 끝내가고 있다는 증거이다.
자 그럼 투자자들이 입성이 끝이 나면 급등이 시작된다. 왜 매물이 아예 실종 상태이고 호가만 상승을 하기 때문에 간혹 나오는 물건은 예약 대기자에게 넘어가면서 급상승에 길로 접어든다.
바로 이때가 부동산 시세판으로 본다면 이때다. 한달이나 두달쯤 빨간불이 들어오지 않다가 한번 들어오면 예전에 보다 상승 금액이 2-3배 정도 올라간다면 급등이 시작 된 것이다.
그럼 지금부터 예로 시세판을 직접 확인해보자.
홍은동 극동 시세정보
극동이 07년 4월경부터 시세 상승이 이어지다가 08년 5월 들어서 갑자기 상승에 폭이 높아졌다. 이것은 매물이 귀하다는 증거고 현재 소유주가 많이 물갈이가 되면서 급 상승을 할 수 있는 가능성을 보이고 있다는 증거이다. 극동아파트도 07년부터 추천 매수 의견을 냈던 아파트다 특히 저평가와 주변에 개발 확정을 예로 들어서 추천했던 물건이다.
상봉동 건영2차 시세정보
건영아파트 같은 경우 벌써 4월말과 5월 사이에 약 5천가까이 상승을 하고 이제 소강상태이다. 이 아파트도 위와 같은 현상을 거치면서 07년 7월부터 현재 08년 5월까지 1억 정도 상승을 한 예이다. 건영 아파트도 본 카페지기가 다른 카페에서 10월부터 매수 추천을 하였던 물건이다. 올해도 수도 없이 추천을 했던 아파트이다.
신내동 새한 시세정보
새한 아파트도 24평형이 07년 7월부터 위와 같은 패턴으로 상승을 하여서 본 카페지기가 다른 카페에서 10월부터 매수 추천을 하였고 현재 08년 5월 1억이 상승을 하였다. 특히 4월에 6천이상 상승을 한 아파트이며 본 카페지기가 이 물건도 작년 10월 부터 수도 없이 추천을 하였고 연초부터 지금까지 추전을 했던 물건이다. 이물건에 상승액을 3억으로 예상을 했던 물건이다.
구로동 구일우성 시세정보
구일 우성 아파트도 연초부터 꾸준히 추전을 했던 물건으로 현재 매물이 사라져 귀한 물건으로 25평 기준 연초대비 3말 -4월에 5천만원 이상 상승을 한 아파트로 현재는 구로 기지창 개발에 대한 기대감으로 매물 자체가 귀하다. 향후 발표와 함께 급등을 할 가능성이 있는 지역이다.
위의 4개의 물건은 07년 10월부터 본 카페지기가 부동산 조이스랜드 커뮤니티에서 추천 글을 남기면서 월간 베스트 글로 선정된 지역의 아파트였으며 많은 시세 상승을 하였다.
상승에도 일정한 패턴이 있다. 주식에 전광판을 바라보듯 부동산 시세를 본다면 시세판만으로도 부동산 준 전문가가 될 수 있을 것이다. 시세판은 황금알을 낳을 수 있다는 것을 명심하고 먼저 시세판 분석을 할 수 있는 능력을 길러야 할 것이다.
본 카페지가 이런 고급 정보를 여러분에게 알리는 이유는 우리 카페 회원님들이 성급한 매도를 하지 않고 또한 적절한 시기에 매수를 하여서 좋은 주거 여건에서 가치가 높은 물건을 선점하시기를 바라는 마음에서이다.
본 카페지가가 이런 패턴을 정확히 알기 시작한것은 부동산에 관심을 갖고 현지를 수천번 방문하고 시세판을 수만번 보면서 나름대로 터득한 본 카페지기 노하우다.
물론 이런 공식과 방법이 다 맞다고 보장할 수 없으며 변수는 존재하기 마련이다. 해서 현지탐방을 하면서 자기만에 노하우를 터득하여 분석하는 것이 필요하다.
이렇게 말하는 카페지기도 매도와 매수에 시점이 정확히 언제라고 확신을 할 수는 없다. 다만 이때가 급등에 시작은 아닐까 지금이 매수에 시기는 아닐까 예상을 하는 정도에 수준이고 저에 예상이 다 맞는다는 보장을 본인 스스로도 장담을 할 수는 없다.
나름대로 빠진것이 없이 적을려고 했지만 짧은 시간에 많은 것을 적다보니 놓치고 적지 않은 것이 있다면 꼬리말을 추후에 남기기로 하고 글을 마칠까한다.
천기 누설 2탄을 기대하세요 1탄과 2탄을 함께 적용하면 조금더 신빙성을 높일 수도 있을 것입니다.
5월말에 본 카페에 카페명을 바꿀 예정입니다. 좋은 카페 명이 있다면 꼬리말을 달아주세요
출처 - 서울부자만들기 글쓴이 - 카페지기 푸른건빵
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