<![CDATA[
<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/f9b9ae4a06401307e83b81fe2d637f58117a04a4" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/f9b9ae4a06401307e83b81fe2d637f58117a04a4" data-origin-width="1200" data-origin-height="600"></div><p>명도만 생각합니다.</p><p style="text-align: center;">법무법인 명도의 유영선 고문입니다.</p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"> </span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/fee61c942e2b5c6d42114627ce7d7b0f24df7d49" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/fee61c942e2b5c6d42114627ce7d7b0f24df7d49" data-origin-width="500" data-origin-height="500"></div><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"><br> </span></p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">공공주택 특별법에 따른</span></p><p style="text-align: center;">공공임대주택의 임차인이</p><p style="text-align: center;">공공주택사업자에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환채권을</p><p style="text-align: center;">자신의 대출채권자에게 양도하고,</p><p style="text-align: center;">대출금의 상환이 지체되면</p><p style="text-align: center;">대출채권자 또는 지정된 제3자에게</p><p style="text-align: center;">임차주택을 인도하겠다는</p><p style="text-align: center;">각서를 교부한 경우,</p><p style="text-align: center;">대출채권자가 대출금의 상환이</p><p style="text-align: center;">지체되었다는 이유로</p><p style="text-align: center;">임차인을 대위하여</p><p style="text-align: center;">공공임대주택의 임대차계약을</p><p style="text-align: center;">해지할 수 있을까요?</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">사례를 통해 그 내용을 살펴보겠습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">임차인 갑은 「공공주택 특별법」 소정의</p><p style="text-align: center;">공공주택사업자인 한국토지주택공사</p><p style="text-align: center;">(이하 ‘소외 공사’라고 한다)와 사이에</p><p style="text-align: center;">공공임대주택에 대하여</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결하고,</p><p style="text-align: center;">그 후 재계약을 거쳐</p><p style="text-align: center;">계속 그곳에서 거주하고 있습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">그런데 갑은</p><p style="text-align: center;">a은행으로부터 대출을 받아</p><p style="text-align: center;">위 주택의</p><p style="text-align: center;">임대차보증금을 지급하였습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">갑은 대출금채무를 담보하기 위해</p><p style="text-align: center;">a은행에게 소외 공사에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환채권을 양도하고</p><p style="text-align: center;">소외 공사에 이를 통지하는 한편,</p><p style="text-align: center;">a은행에게</p><p style="text-align: center;">대출원리금을 변제하지 못할 경우</p><p style="text-align: center;">임대차 기간 내라도</p><p style="text-align: center;">이 사건 부동산에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 해지하고</p><p style="text-align: center;">a은행 또는 a은행이</p><p style="text-align: center;">지정하는 자에게</p><p style="text-align: center;">이 사건 부동산을</p><p style="text-align: center;">명도할 것을 확약한다.</p><p style="text-align: center;">는 각서를 교부하였습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">a은행은 원리금 상환 지체를 이유로</p><p style="text-align: center;">갑에게 대출금의</p><p style="text-align: center;">기한의 이익이</p><p style="text-align: center;">상실되었음을 통지하고,</p><p style="text-align: center;">갑과 소외 공사를 상대로</p><p style="text-align: center;">이 사건 소를 제기하였는데,</p><p style="text-align: center;">갑의 금전채권자로서</p><p style="text-align: center;">갑을 대위하여 소외 공사에</p><p style="text-align: center;">이 사건 소장부본의 송달로써</p><p style="text-align: center;">이 사건 부동산에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 해지한다고</p><p style="text-align: center;">주장하였습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">이에 대하여 항소심은,</p><p style="text-align: center;">a은행은 임차인 갑에 대한</p><p style="text-align: center;">대출금채권을 보전하기 위하여</p><p style="text-align: center;">갑을 대위하여 한</p><p style="text-align: center;">임대차계약 해지의 의사표시에 따라</p><p style="text-align: center;">이 사건 부동산에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차계약이 종료되었다고 보아</p><p style="text-align: center;">임차인 갑은 소외 공사에</p><p style="text-align: center;">이 사건 부동산을</p><p style="text-align: center;">인도할 의무가 있다.</p><p style="text-align: center;">고 판단하였습니다</p><p style="text-align: center;">(수원지법 2021나84034 판결)</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">그러나 대법원은 다음과 같은 사유로</p><p style="text-align: center;">a은행은 갑을 대위하여</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 해지할 수 없다고</p><p style="text-align: center;">판단하였습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">“공공주택 특별법에 따른</p><p style="text-align: center;">공공임대주택의 임차인이</p><p style="text-align: center;">공공주택사업자에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환채권을</p><p style="text-align: center;">자신의 대출채권자에게 양도하고,</p><p style="text-align: center;">대출금의 상환이 지체되면</p><p style="text-align: center;">대출채권자 또는 지정된 제3자에게</p><p style="text-align: center;">임차주택을 인도하겠다는</p><p style="text-align: center;">각서를 교부한 경우에도</p><p style="text-align: center;">채권자가 대출금의 상환이</p><p style="text-align: center;">지체되었다는 이유로</p><p style="text-align: center;">임차인을 대위하여</p><p style="text-align: center;">공공임대주택의 임대차계약을</p><p style="text-align: center;">해지할 수 없다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">① 주거는 인간다운 생활을 위한</p><p style="text-align: center;">필수불가결한 요소이다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">헌법 제35조 제3항은</p><p style="text-align: center;">국가에 주택개발정책 등을 통하여</p><p style="text-align: center;">모든 국민이 쾌적한 주거생활을</p><p style="text-align: center;">할 수 있도록 노력하여야 할</p><p style="text-align: center;">의무를 부여하고 있고,</p><p style="text-align: center;">주거기본법 제2조는</p><p style="text-align: center;">국민이 쾌적하고 안정적인 주거환경에서</p><p style="text-align: center;">인간다운 주거생활을 할</p><p style="text-align: center;">권리가 있음을 규정하고 있다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">공공주택 특별법은</p><p style="text-align: center;">위와 같은 국가의 의무를 실현하고</p><p style="text-align: center;">국민의 주거권을 보장하기 위하여</p><p style="text-align: center;">주거 문제를 스스로의 경제력에 의해</p><p style="text-align: center;">해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게</p><p style="text-align: center;">생활에 필수적이고 기본적인 조건인</p><p style="text-align: center;">주거기반을 제공하고</p><p style="text-align: center;">주거생활을 안정시키는 것을</p><p style="text-align: center;">목적으로 마련되었다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">② 공공주택 특별법의 적용을 받는</p><p style="text-align: center;">공공임대주택에 관해서는</p><p style="text-align: center;">같은 법 제49조의3 제1항,</p><p style="text-align: center;">같은 법 시행령 제47조 제1항,</p><p style="text-align: center;">제2항 및 표준임대차계약서</p><p style="text-align: center;">제10조 제1항</p><p style="text-align: center;">각호 중 하나에 해당하는</p><p style="text-align: center;">사유가 있는 경우라야</p><p style="text-align: center;">임대인이 임대차계약을 해제</p><p style="text-align: center;">또는 해지할 수 있다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">특히 위 규정들은</p><p style="text-align: center;">임차인의 주거생활 안정을</p><p style="text-align: center;">보장하기 위하여</p><p style="text-align: center;">임대사업자가 공공임대주택에 관한</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 해제 또는</p><p style="text-align: center;">해지하거나 갱신을 거절하는 것을</p><p style="text-align: center;">제한하기 위한 것으로서</p><p style="text-align: center;">제정 목적과 입법 취지 등에 비추어</p><p style="text-align: center;">이에 위반되는 약정의</p><p style="text-align: center;">사법적 효력을 배제하는</p><p style="text-align: center;">강행규정으로 보아야 한다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">설령 공공임대주택의 임차인이</p><p style="text-align: center;">대출채권자에게 각서를 교부하여</p><p style="text-align: center;">대출금의 상환이 지체될 경우</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 중도 해지하고</p><p style="text-align: center;">임차주택을 인도하기로 약정하였더라도,</p><p style="text-align: center;">그러한 약정은</p><p style="text-align: center;">공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는</p><p style="text-align: center;">해지 사유를 제한적 열거사유로</p><p style="text-align: center;">엄격하게 규제하는</p><p style="text-align: center;">위와 같은 강행규정의 적용을</p><p style="text-align: center;">배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서</p><p style="text-align: center;">무효라고 보아야 한다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">③ 공공주택 특별법이 적용되어</p><p style="text-align: center;">같은 법 시행규칙에 따른</p><p style="text-align: center;">표준임대차계약서를 사용하여</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결한 경우</p><p style="text-align: center;">계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의</p><p style="text-align: center;">임대차계약 중도 해지권은</p><p style="text-align: center;">임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는</p><p style="text-align: center;">행사상의 일신전속권으로 봄이 타당하므로,</p><p style="text-align: center;">민법 제404조 제1항 단서에 따라</p><p style="text-align: center;">채권자대위권의 목적이 될 수 없다”</p><p style="text-align: center;">(대법원 2022다230165 판결).</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">이와 같이 공공임대주택의 경우에는,</p><p style="text-align: center;">은행 등 금융기관이</p><p style="text-align: center;">임차인의 임대차보증금에 대한</p><p style="text-align: center;">대출금채권을 보전하기 위하여</p><p style="text-align: center;">임차인을 대위하여</p><p style="text-align: center;">임대차계약 해지의 의사표시를 하더라도</p><p style="text-align: center;">해당 부동산에 대한</p><p style="text-align: center;">임대차계약이 종료되지 않으므로</p><p style="text-align: center;">임차인은 공공주택사업자에게</p><p style="text-align: center;">부동산을 인도할 의무가 있다고</p><p style="text-align: center;">할 수 없습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">따라서 금융기관이</p><p style="text-align: center;">공공임대주택의 임차인에게</p><p style="text-align: center;">대출을 할 경우에는</p><p style="text-align: center;">주의할 필요가 있다고 할 것입니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">그러나 민감임대주택의 경우에는</p><p style="text-align: center;">위와 같은 사례의 경우</p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환채권을</p><p style="text-align: center;">양수한 은행 등은</p><p style="text-align: center;">임차인에 대한</p><p style="text-align: center;">대출금채권을 보전하기 위하여</p><p style="text-align: center;">임차인을 대위하여</p><p style="text-align: center;">임대차계약 해지의 의사표시를 할 수 있고</p><p style="text-align: center;">그 명도를 청구할 수 있습니다</p><p style="text-align: center;">(대법원 88다카4253,4260 판결).</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환 등</p><p style="text-align: center;">임대차 관련 법적분쟁이 있을 경우</p><p style="text-align: center;">명도소송 전문로펌인</p><p style="text-align: center;">저희 법무법인 명도를 찾아주시면</p><p style="text-align: center;">성심성의껏 도와드리겠습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: -webkit-left;"> </p><p style="text-align: -webkit-left;"> </p><p style="text-align: center;">감사합니다.</p>
<!-- -->]]>
카페 게시글
검색이 허용된 게시물입니다.
☞명도 이야기(실전사례)
공공임대주택의 임대차보증금반환채권 양수인이 임차인을 대위하여 임대차계약 해지 가능 여부-법무법인 명도 유영선 변호사
김홍진
추천 0
조회 119
23.05.08 10:57
댓글 0
다음검색
