[서평] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? ... 이 책을 100% 이상 활용하는 방법!!!

[애리킴]

[서평: 들어가기 전에..]

경매 초보로 쿵쿵나리 선생님의 강의를 듣고 있습니다. 경매 초급 27기 부반장도 겸하고 있는 애리킴입니다. (애리킴은 애널리스트 킴의 약자입니다.. 참고로 저는 여자가 아니에요.. ^ ^)

행크를 알고 나서 요즘은 경매 공부가 정말 재밌습니다. 관심있는 지역별로 다양한 물건들을 살펴보고 유찰이 많이 된 물건들은 왜 이렇까? 를 고민해 보면서 관련 서적도 읽고 웹서핑도 하고 선생님께 질문도 하고.. 

권리분석의 다양한 경우에 대해서 하나하나 알아가는 재미가 솔솔합니다. 더불어서.. 이렇게 싸게 부동산을 취득할 수 있는 방법이 있는데 왜 지금까지 적극적으로 하지 않았을까.. 라는 후회도 합니다. 

이 글을 읽으시는 분들 가운데 아직 한번도 특강이나 정규 강의를 수강하지 않으셨다면 꼭!! 수강해 보시기를 권해드립니다. (저는 행크의 이해관계자(?)가 아닙니다. 강의 수강을 권해드린다고 저에게 무슨 큰 이득이 떨어지는 것 또한 아닙니다. 순수한 마음에 추천 드리는거니 오해는 마시길 바랍니다. ^ ^)

경매 초급 수업 끝나고 뒷풀이에서 행크지키미이신 부자된day님이 이런 서평 이벤트가 있는데 참가해 보는 것이 좋다고 추천해 주셔서 일독을 고민하던 차에 팔콘님이 칼럼에 올리신 '쉬운 경매 물건으로 대단한 수익내기'를 읽고 한달음에 서점으로 달려가 책을 구매했습니다. 팔콘님이 말씀해주신 '경매를 이론으로 아는 사람들이 많지만 그 가운데 실행하는 사람들은 많지 않다'는 말씀이 경종을 울렸고.. 이 책을 읽으면서 자극을 받아야겠다고 생각했습니다. 

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경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

저자: 박희철 , 감수: 송희창

출판사: 지혜로

http://www.yes24.com/24/Goods/68724647?Acode=101

(아직 안읽으신 분들은.. 구매하셔서 일독하시기를 권합니다. 저는 예스24 이해관계자가 아니에요~ 단지 위 사진을 yes24에서 다운받아서 링크한번 걸어 봅니다 ^ ^)

저는 보통 책을 읽기 전에 머릿말과 목차를 꼼꼼히 살피는 편입니다.  솔직히 서점에서 살펴본 이 책의 첫 인상은 '권리분석'에 관한 내용 보다는 경매의 전반적인 설명이 많지 않나.. 라는 우려였습니다. 

아무래도 이 책은 경매의 전반적인 과정을 통해 각 단계에서의 저자의 노하우를 공개하고 권리분석 부분은 다양한 사례를 들어 설명하고 있기 때문에 일반적인 권리분석만을 다루는 책과는 많이 다른 듯 했습니다. 

하지만, 막상 이 책을 읽고 나니.. 목차를 읽었을 때 느겼던 우려는 '기우'일 뿐이라는 것을 알 수 있었습니다. 

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제 개인적으로 이 책의 탁월한 부분을 크게 3가지로 뽑을 수 있었습니다. 

첫번째는 이 책의 구성상 연습문제처럼 제시된 '~ 따라하기' 부분을 통해 본문에서 배운 내용을 실 사례에 적용해 보면서 실전적인 감을 키울 수 있다는 것입니다. 

단순히 권리분석 내용을 읽고 넘어가는 것 보다 연습문제 식으로 제시된 물건의 사례를 먼저 분석해보고 설명을 읽으신다면 많은 도움을 받으실 수 있을 것입니다. 

두번째는 말소가 되는 권리가 왜 말소가 되는 권리인지 그리고 각 말소되는 권리가 어떤 내용인지 설명해 주는 부분이 정말 자세하게 설명되어 있다는 점입니다. 특히, 돈을 받아내는 것과 관련이 있는 권리는 모두 소멸된다.. 는 설명이 참 탁월하다는 생각이 들었습니다. 

'경매'라는 것이 기본적으로  '채권자'들에게 돈을 분배해주는 법적인 과정을 의미하기 때문에 낙찰이라는 과정을 통해 돈이 들어오면 '채권자'들에게 돈을 나눠주면서 사건이 종료됩니다. 따라서 '돈을 달라'고 하는 행위와 관련된 권리는 낙찰로서 모두 소멸한다는 것이죠. 

이러한 권리가 바로 1)근저당권, 2)가압류(압류), 3)담보가등기, 4)경매기입등기, 5)배당요구한 전세권 입니다. 일반적인 경매서적은 각각의 권리에 대한 설명을 생략하는 경우가 많은데 이 책은 각각의 권리에 대해서도 상세하고 친절하게 설명해 주기 때문에 이들 권리를 이해하는데 많은 도움이 됩니다. 

세번째는 '경매실전 4 STEP' 부분과 '차별화된 수익을 내는 고수의 노하우' 부분을 통해 다년간에 걸쳐 저자가 쌓아온 노하우를 전수받을 수 있다는 점입니다. 실전에서의 경험이 없이 이론적으로만 접근한 권리분석 책들이 많은데 반해 이 책에서는 물건 검색과 임장에서 살펴야하는 노하우를 배울 수 있었습니다. 

특히 팔콘님이 제시하신 아파트 관련 역발상 투자 부분은 이 책의 백미로 뽑아도 전~혀 손색이 없을 정도입니다. 그동안 수익을 내기위해 고심하신 부분을 이렇게 쉽게 내어주신 것이 감사할 따름입니다. 저층이나 탑층에 투자하거나 대형 평수에 대한 투자, 복층에 대한 투자 등은 경매 투자자라면 한번쯤 적용해 볼 법한 내용들인 듯 합니다. 제가 개인적으로 가장 인상 깊었던 부분은 감정가액이 오래전에 산정된 물건을 찾아서 '신건'입찰로 낙찰을 받는 전략이었습니다. 

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[이 책을 100% 활용하는 방법!!]

서평 제목에 적어놓은 것과 같이 이 책을 100% 활용하는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 

첫번째는 앞서 말씀드린 것과 같이 책을 읽으면서 권리분석 파트 말미에 제시된 '~따라하기' 부분을 읽으시기 전에 나름대로 분석을 해보신 후 설명을 읽는 겁니다. 특히, 임차인이 있는 경우 권리분석이 어떻게 되는지를 설명하는 파트는 반드시 연습을 해보시기를 권장합니다. 

임차인이 있는 부분은 임차인이 배당에서 얼마를 받아가느냐.. 에 따라 내가 인수할 금액이 달라지기 때문에 이부분에서 정말 많은 도움을 받았습니다. 

예를 들면 물건의 낙찰을 5억원에 받았고 근저당 및 압류 등 채권자들의 청구 금액이 총 3억원이며 임차인의 보증금이 3억원인 경우, 임차인의 순위와 임차인의 배당참여 여부에 따라 낙찰자가 실질적으로 물건을 임수하는 금액이 달라집니다. 

만약 선순위 임차인으로 배당에 참여할 경우 낙찰자는 5억원만 납입하면 됩니다. 하지만, 선순위 임차인임에도 배당에 참여하지 않아 낙찰자에게 보증금이 인수되면 낙찰자는 1억원을 추가로 지급해야할 가능성이 높습니다. 이런 경우들을 실제 사례를 들어 설명하고 계시기 때문에 연습문제 식으로 권리분석 설명을 접근하신다면 책의 활용도를 더욱 높이실 수 있을 것이라 생각합니다. 

두번째는 저자가 의도한데로 실제 물건 검색을 통해서 권리분석을 적용해 보는 겁니다. 이 때 권리분석이 별로 어렵지 않은 물건 보다는 다소 까다로운 물건들을 보면서 내가 입찰하면 이 권리관계가 어떻게 될까? 를 고민하는 것이 많은 도움이 됩니다. 

제가 이 책의 내용을 적용하기 위해 찾던 물건 가운데 하나입니다. 저희 집에서 가까운 곳인데.. 저희 와이프가 정말 살고 싶어하는 오피스텔입니다. 위치도 길건너에 이마트 매장이 있어서 정말 좋습니다.

위의 입찰 내용을 보시면 11월28일에 3억6천 정도에 낙찰을 받았는데 대금 미납으로 재매각된 물건이었습니다. 입찰금을 날리신거죠.. 기본적인 분석도 안해보고 가격만 보고 입찰하신 듯 했습니다.

권리분석 부분을 살펴보면, 배당요구를 하지 않은 임차인이 존재합니다. 그런데.. 문제는 이 임차인의 보증금이 얼마인지가 나와있지 않습니다. 재매각된 물건이다 보니 이 임차인은 진성 임차인 인듯 합니다.

그리고 전세 시세를 보니 전세 시세가 6억원 이상을 될 듯해 보였습니다. 그러면 낙찰자의 오피스텔 인수에 들어가는 금액 = 보증금 6억원 + 낙찰가 가 됩니다. 시가가 7억원 중반 정도 되니.. 최악의 경우를 상정하더라고 낙찰가는 1억원 중반까지는 떨어져야 의미기 있어 보였습니다.

만약 임차인이 배당요구를 했다면 실질 인수 금액은 임차인이 받아가는 배당금 만큰 감소할 수 있을 겁니다. 이런 부분을 책의 내용을 기반으로 생각해보는게 많은 도움이 됩니다.

물건을 살펴보다 아래 물건도 눈에 띄었습니다.

위의 아파트도 제가 한 때 살고 싶어하던 아파트라.. 궁금해서 들어가 봤습니다. 입지는 훌륭하고 층도 나쁘지 않아 보였습니다. 그런데 문제는..

대항력을 갖춘 임차인이 있는데.. 임차인 관련 정보를 전~혀 알수가 없다는 겁니다. 이 경우 소유자와 무슨 관계가 있는지.. 진성 임차인인지를 파악할 수 있다면 입찰을 고려해 볼만할 것이라 생각했습니다.

이런식으로 권리분석 내용을 적용하면서 물건을 보다보니.. 정말이지 밤새는 줄 모르고 물건을 보고 있습니다. 책의 내용을 실전에 적용해보는 재미가 정말 쏠쏠했고 책에 없는 부분은 네이버 검색을 통해서 내용을 보충해가는 것이 뿌듯했습니다.

여러분도 '책'을 통해 지식을 쌓는데 그치지 말고 책을 펴놓고 실전에 적용하신다면 이 책의 가치를 100% 이상 끌어내실 수 있을 것이라 생각합니다. 팔콘님이 말씀하신데로 이 책을 통해 실전에 적용하는 것.. 그리고 경매를 실행에 옮기는 실행력!이 무엇보다 중요하기 때문입니다.

저같은 완전 초보도 이 책을 읽고 떠듬떠듬 네이버를 찾아가면서 임차인 관계분석, 지상권 관련 물건, 유치권 설정 물건.. 등을 살펴보면서 권리분석 공부를 하고 있습니다. 이 책을 기반으로 실전적인 활용을 하신다면 저와 같은 초심자분들도 언젠가는 고수의 반열에 오를 수 있겠죠. ^ ^ 모두들 화이팅입니다!!!

네이버 리뷰: https://blog.naver.com/kts1009/221454008805

교보문고 리뷰: http://booklog.kyobobook.co.kr/ktsung/1872902

YES24 리뷰: http://blog.yes24.com/document/11030134

[장진원]

yes24에 하이랭킹으로 있던데 함 도전해보겠습니다

[스마일샘]

오~~~ 실전 경매까지 같이 설명해주시니 정말 이해가 쏙!!쏙 되는 요점 정리 서평이네요^^
글솜씨가 좋으셔서 보는 내내 집중해서 잘 보았습니다.. 훌륭한 서평 감사합니다.~~

[PO싱크]

이 책은 정말 따라하기만 잘 해도 권리분석 문제 없고 검색, 명도 등 너무 이해하기 쉽게 기술되어 있어서 앞으로 경매 권리분석 지침서가 될 거 같네요 ^^

[♡젤라또♡]

이론이 아닌 실전을 바탕으로 솔직하게 풀어나가는 이야기! 책이 너무 잘읽히는게 함정이죠!!

[지혜와 실천]

경매 하면 어려울것 같은 분들의
필독서가 될수 있게
아주 자세하게
아주 이해하기 쉽게
아주 간략하면서도 핵심만
너무 잘 정리 해주셔서
오래 베스트 셀러가
될것 같아요.

[열일해]

애리킴님 어떻게 이렇게 글을 잘쓰는 건가요?? 👍🏻ㅋㅋㅋ 원제 워떻게 이러게 글을 잘 썻디야~

[새벽님]

애리킴님 서평 잘 읽었습니다^^
어떻게 하면 저렇게 글도 맛깔나게 쓰시고 예쁘게 편집할수 있나요?? ㅠㅠ 부럽습니다. 바로 경매사이트 들어가서 분석하시는 자세도 많이 배웠습니다. 저도 노력하겠습니다.

저도 오프라인 강의 꼭 듣고 싶었는데, 또 이렇게 추천해주시니 기필코 듣겠습니다. 고맙습니다^^

[해피파파]

애리킴님, 정성들인 서평 잘 읽었습니다~ 신중함과 과감함이 중용을 이루어 성공투자하시기를 응원합니다~

[아가길]

저도 당장 책 주문 들어 갑니다^^