Chapter 06 선순위 임차인, 겁나면 이런 걸 하라!＜경매성공 다이어리 中에서＞

[고든이영진소장]

2007년도 4월 말경 봄이었다. 법원 경매정보 사이트를 보다가 은평구 역촌동에 있는 빌라 하나를 발견하였다. 감정가격은 1억 3천만 원에 최저가 1억 4백만 원이었다. 평상시 같으면 그냥 지나쳤을 평범한 물건이다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 선순위 세입자가 대항력을 인정받지 못하는 물건으로 인수권리가 없는 물건이었다. 다시 말해 낙찰자의 위험요소가 없어서 그냥 낙찰 받으면 인도명령으로 끝낼 수 있다는 것이다. 가끔 이런 물건이 나온다. 분명 정당한 대항력 있는 선순위이지만 세입자의 실수로 그 대항력 지위를 인정받을 수 없는 경우가 있다. 이 물건도 그런 물건이다.

매각기일에 나는 아침 일찍 법원경매에 가기 전에 다시 한 번 역촌동사무소(주민센터)에 들려 세입자 열람신청을 하고 입찰장에 도착했다. 경쟁자가 많을 거라는 생각에 얼마를 쓸까 생각하며 입찰장 제일 앞 열람석에 서서 몇 명이나 열람하는지 지켜보았다. 예상대로 몇 사람이나 열람을 하는 것이었다. 그것을 본 나는 처음에 정한 금액보다 조금 더 많은 금액을 기재하여 입찰을 했다.
잠시 후, 개찰이 시작되었다. 나는 내가 입찰한 사건을 매각할 때까지 기다렸다. 그런데 내 차례가 와서 보니 생각했던 것보다 경쟁자가 없었다. 겨우 2명이었다. 어이가 없었다. 이제까지 이렇게 예상이 빗나간 일은 처음이었다.

분명 수익이 나는 물건이고 누구나 봐도 안전한 물건이라 생각했는데 입찰자가 없다는 게 이상했다. 그래서 혹시 내가 권리분석을 잘못했거나 빠뜨리고 몰랐던 내용이 있나 하고 걱정도 되었다. 또 괜히 금액을 많이 적었다는 생각도 들었다. 처음 생각했던 금액만 적을 걸, 하고 말이다.
나도 그렇지만 경매를 하는 사람들은 낙찰을 받고 나서 후순위 입찰경쟁자와 입찰금액이 차이가 많이 나면 아깝다는 생각부터 한다. 그 이유는 낙찰 받은 물건을 처분할 때 그만큼 수익과 연결되기 때문이다. 아무튼 나는 낙찰을 받을 것 같다는 예감이 들었다.
드디어 집행관이 최고가 매수신고인을 불렀다. 순간, 나는 호되게 당한 기분이었다. 낙찰을 받지 못한 것이다. 많이 써서 당연히 낙찰될 것 같았는데 떨어진 것이다. 낙찰자는 내가 적은 금액보다 400만 원 조금 많은 금액으로 입찰을 했다. 최고가 매수금액이 1억 3,200,699,000원이었다. 차라리 많은 금액으로 떨어지면 아쉬움과 후회라도 없었을 것을 그것도 겨우 2명이 와서 400만 원 차이로 떨어지다니, 낙찰자에게 봉사만 하는 꼴이 되고 말았다. 더 아쉬운 건 바로 그 순간 몇 초 만에 세금을 빼더라도 몇 천만 원의 수익이 날아가 버렸다는 것이다.
조사한 물건을 입찰하기 전날 나는 항상 행동을 조심한다. 징크스가 있기 때문이다. 오랫동안 징크스를 깨려고 노력했지만 아직까지 이겨내지 못하고 있다. 나의 징크스는 입찰 전날 밤 사소한 것이라도 물건을 떨어뜨리면 그 다음 날 매각할 물건이 취하되거나 변경된다는 것이다. 또 조금 더 많은 금액으로 입찰가를 적어 입찰해도 더 많은 금액으로 입찰한 경쟁자에게 밀려 떨어진다는 것이다.
이 물건에 대해 이렇게 장황하게 말하는 것은 앞서 말했듯 돈이 되는 물건이었기 때문이다. 한번 살펴보자. 이 물건은 건축물대장상 집합건물로써 1층 101호로 한 개의 호실로만 되어 있다. 그리나 실제 용도를 살펴보면 1층 101호는 두 개의 호실로 나뉘어 있다. 또한 대항력 있는 선순위 세입자가 2명이나 존재한다. 그럼 여기서 임차인의 현황과 등기부 권리의 내용을 살펴보자.

앞에서 보듯이 현재 임차인 현황에는 등기부현황의 기준권리인 가압류 2004년 6월 12일보다 임차인 이○종과 채권자 겸 세입자인 이○자가 빠르다. 물론 배당에 참여해서 낙찰자의 인수 권리는 되지 않는다. 하지만 이○종은 배당에서 제외된다는 것이다. 왜 그럴까? 물론 판사의 제량에 따라 배당에 포함시킬 수도 있다. 본인의 귀책사유로 주소를 잘못 기재하면 판례에선 대항력을 인정받을 수 없다. 하지만 잘못 기재가 되었지만 특정된 명칭이 아닌 통상적으로 누구나 알 수 있을 정도의 기재만 되어 있다면 대항력을 인정하고 있다는 것이다. 이렇듯 이 매각물건에 임차인 이○종은 완전히 다른 호실을 기재하였다는 것이다.
이 건축물에는 1층 1세대만이 존재한다. 또한 이○자는 정확하게 주소를 역촌동 38-50번지 1층 101호로 기재하여 전부 점유한다고 하고 있다. 이렇게 되면 이○종은 실제 점유는 하고 있지만 흔히 서류상 존재하지 않는 점유자란 것이다. 다시 말하면 전입 없는 점유만 있다는 것이다. 다행히 법원에서 전입과 점유를 인정하여 배당에 참여하여 배당해주면 다행이겠지만 그렇지 않다면 이○종은 본인의 보증금 전부를 잃게 된다. 또한 제3자에게 대항력도 주장하지 못하고 쫓겨난다.
 
그렇다면 낙찰자 입장에선 어떤 이익이 있을까? 먼저 이 물건의 대지권과 전용면적을 따져보자. 101호 대지권 면적을 보면 39.29㎡(11.89평)에 건물전용면적은 77.78㎡(23.52평)이다. 평형으로 따지면 30평형이다. 그런데 방이 5개나 있다. 놀랄만한 일 아닌가!
전용면적 77.78㎡(23.52평)에 방이 5개면 거실도 없는 공간일 것이다. 초보자들은 구조가 바로 떠오르지 않을 것이다. 부동산 재테크를 많이 하는 사람이나 부동산업에 종사하는 사람만이 생각할 수 있는 구조다. 그렇다면 이런 물건은 초보자들도 현장에 가서 한번 살펴볼 필요가 있다. 왜냐하면 작은 평수에 방 5개라면 나올 수는 있지만 세입자의 보증금을 살펴보면 이○종이 6천만 원, 이○자가 7,900만 원, 합이(전세보증금이) 1억 3,900만 원이다. 절대 나올 수 없는 전세보증금이다.
그렇다면 건축물대장이나 건물등기부등본 면적과 실제 면적이 차이가 있다는 것이다. 물론 차이가 있다. 등기된 면적보다 실제 면적이 더 크다. 그렇기 때문에 두 개의 호실로 나뉘어서 임차한 것이다.
내가 현장에 나가 확인한 사실은 실제 면적이 더 크다는 것이다. 이○종이 방 2개를 쓰고 있는 면적은 등기된 면적보다 큰 51㎡(15평)를 점유하고 있었으며, 또한 101호 이○자가 점유하고 있는 실제 면적은 59㎡(17평) 정도였다. 총 면적은 110㎡(33.27평)이었다. 왜 이렇게 될까?
그것은 우리의 건축법상 서비스 면적, 즉 베란다 면적은 등기상 전용면적에 빠져 있기 때문에 기록되지 않는다는 것이다. 그래서 최초 소유자는 건축을 준공하고 바로 서비스 면적, 즉 베란다를 확장하여 전체적인 구조변경을 통해 101호를 두 개의 호실로 나누어 세입자에게 임대차를 체결하고 많은 금액을 전세보증금으로 회수한 것이다. 그렇다면 낙찰자 입장에서도 낙찰 받고 조금만 더 수리하여 명도한 다음 전세를 준다면 더 많은 금액의 전세보증금을 회수할 수 있을 것이다. 이는 내 돈 한 푼 안 들이고 집을 장만할 수 있다는 것을 의미한다. 돈 한 푼 안 들이고 집도 사고 돈도 번다는 것이다.
낙찰 받은 금액은 1억 3,200,699,000원이다. 소유권 이전비용과 명도비, 수리비 모두 합하더라도 1,500만 원 이상 들지 않는다. 그래봐야 1억 5천만 원 이내에 현금이 들어간다. 그럼 전세로 세입자에게 세를 준다고 가정하자. 2002년도에 6천만 원과 7,900만 원이었다. 2007년도의 이 정도 면적의 빌라, 방 2개 전세보증금과 방 3개 전세보증금의 시세는 조사한 결과 방 2의 전세보증금이 8천만 원, 방 3개의 전세보증금은 1억 2천만 원이었다. 도합 2억 원 정도가 들어온다는 것이다. 즉 1억 5천만 원 이내로 투자해서 2억이라는 돈을 버는 것이다. 그것도 세금 한 푼 내지 않고 말이다. 이런 투자가 어디 있겠는가.
하지만 일반 초보자들은 그걸 보지 못한다. 나는 이 물건을 발견하고 돈이 되겠다고 금방 알아보았다. 하지만 아깝게도 놓치고 말았다. 이 물건을 낙찰 받은 분에게 축하를 보내고 싶다. 독자들도 만일 이런 물건을 발견하였다면 사전에 조사를 철저히 하여 꼭 입찰하도록 권한다.
 
★이영진 소장의 tip
_ 위장선순위임차인 대출받는 요령
 
경매를 하는 사람들이라면 누구나 알듯이 대항력 있는 임차인을 인수하여 낙찰 받을 경우 은행에선 경락잔금 대출을 해주지 않는다. 낙찰자가 아무리 대항력이 없다고 주장하더라도 그 임차인의 전입신고를 잔금을 납부하기 전까지 점유를 해제하던가 아니면 다른 곳으로 전출을 하지 않는 이상 대출이 쉽지 않다. 물론 임차인에게 무상거주 각서나 점유가 없다는 인감도장이 날인된 확인서와 임차인의 인감증명서를 첨부하는 경우 경락잔금 대출을 받을 수는 있다. 하지만 이는 현실적으로 매우 어려운 일이다.
이런 경험은 있다. 낙찰 받고 어느 날 밤 임차인을 만나러 갔는데 임차인 본인이 먼저 500만 원만 주면 이사를 가겠다고 하는 것이었다. 본인이 선순위임차인이면서 말이다. 그래서 아무 말 없이 좋다고 했다. 그리고 돈을 일부 먼저 건네주고 명도확인서와 인감증명서를 첨부하여 임차인에게 받아서 경락잔금 대출을 받았다. 또 은행 직원과 오랜 친분이 있어 나의 경매 지식과 경험을 인정받아 대출을 받은 경우도 있다. 어디 이런 일이 흔한가?
그렇다면 초보 경매투자자들은 어떻게 하면 이런 선순위 위장임차인이 있는 경매 물건을 낙찰 받을 경우 대출을 받을 수 있을까? 비법이 있다. 지금부터 그 비법을 공개하겠다.
 
-선순위임차인이 있는데 은행에서 대출을 받을 수 있는 경우
선순위임차인이 있는데 채무자 및 소유자가 소유권이전 시 담보 대출을 받은 경우가 있다. 이런 경우에는 거의 대부분 선순위 위장임차인이다.
첫째, 전입신고가 빠른 임차인이 있는데도 은행에서 매매로 소유권이전 담보대출을 받았을 경우 제일 먼저 전 소유자의 전입일자를 의심해볼 필요가 있다. 전 소유자가 현 소유자에게 매매를 하면서 소유자의 지위에서 임차인의 지위로 변경이 되어 월세로 살든가, 그렇지 않다면 거의 대부분이 매도를 하고 전입신고를 다른 거주지로 전출하지 않는 경우가 많다.
둘째, 전입신고가 빠른 세입자가 거주하면서 주소 기재를 잘못한 경우에 특수주소 변경을 통하여 변경되는 경우도 선순위임차인으로 인정하지 않는다.
셋째, 전 소유자의 친인척이 점유하지 않으면서 전입신고만 하고 있다가 매매 후에도 다른 곳으로 전입신고를 하지 않는 경우일 가능성이 높다. 이런 경우 낙찰을 받으면 거의 대부분 은행에선 경락잔금 대출이 가능하다.
 
-선순위 위장임차인으로 의심되는 경우
이런 경우 경매 초보 투자자들은 대출이 되지 않으니 포기하고서 대출이 용이한 물건을 낙찰 받으려고 할 것이다. 하지만 쉬운 물건이라도 어디 낙찰 받기 쉬운가? 절대 그렇지 않다. 설사 낙찰을 받더라도 대출은 받기 쉬우나 수익도 없고, 잘못하면 손해를 보는 경우도 있다. 요즘은 법원경매 대중화로 인해 과다 경쟁으로 낙찰 받기가 더 어려워졌다. 그렇다면 어떻게 하면 좋을까?
먼저 임의경매 신청을 한 은행을 찾아가 대출 당시 어떻게 해서 대출이 나갔는지를 탐문 조사하여 무상거주자로 판단되면 앞서 말한 것처럼 낙찰 받고 해당 여신부를 찾아가 그 대출을 본인이 인수하고 상계처리할 수 있는지를 알아보라. 또한 은행에서 위 사항을 거부하는 경우라면 그 해당 지점 은행에서 다시 신규대출 신청을 하여 받아보는 것도 하나의 방법이다.
두 번째로, 같은 은행 다른 지점을 통해 대출 신청을 시도해보라. 예를 들어 서초동 우리은행 지점이라면 방배동 우리은행 지점으로 말이다. 같은 은행은 서로 정보를 공유하기 때문이다. 그런데 무상 임차인이라는 정보를 주지 않는 경우가 있다. 이럴 땐 같은 은행 다른 지점을 통해, 만일 자신이 거래하지 않은 은행이라면 그 은행을 주거래 은행으로 사용하고 있는 지인들을 통해 지점장 또는 대부계 직원을 소개받아 대출을 받을 수 있도록 한다. 그렇게 하여 위장임차인이라는 정보를 같은 은행끼리 교환하여 알아보도록 하게끔 하여 대출받는 방법이 있다. 이는 오랜 세월 전문가들만 알고 있던 방식이다. 그러므로 경매 초보 투자자들도 이제부터는 선순위 위장임차인이 의심되는 경우 미리 권리분석 및 사전조사를 해보고 위 사례처럼 대출이 가능하다면 소액으로 투자해 보도록 하자.

다음편에 계속...
출처 : http://cafe.daum.net/godonclub

[큰산~]

좋은 글 입니다.