[부동산] 글로벌한 시점에서는 '텐엔쵸부(田園調布)'에 가치는 없다…세계의 부유층이 모두 도쿄 '도심'에 투자하는 이유

[お持て成し]

글로벌한 시점에서는 '텐엔쵸부(田園調布)'에 가치는 없다…세계의 부유층이 모두 도쿄 '도심'에 투자하는 이유 / 4/5(금) / 프레지던트 온라인

※ でんえんちょうふ [田園調布] 東京都 大田区북서단의 지명, 大正 중기, 도시계획에 의해 개발된 방사형 도로를 갖는 고급주택지

수도권을 중심으로 부동산 가격 폭등세가 이어지고 있다. 세무사 아시하라 타카미츠 씨는 「이유의 하나에 「일본 기업의 쇠퇴」가 있다. 버블 붕괴 후의 일본에서는, 본업으로 벌지 못하는 대기업이 모두 도심의 부동산에의 투자를 시작했다. 향후도 그 경향은 계속 될 것이다」라고 한다――.

※ 본 글은 아시하라 다카미쓰 『상속의 처방전』(일간 현대)의 일부를 재편집한 것입니다. 

■ 왜 세계 자본가들은 도심 일등지에 주목할까

필자는 세무사의 입장에서 지주나 기업 오너의 상속에 종사해 왔습니다. 

그 중에서도, 도심 일등지를 이용한 상속세 대책을 특기로 해, 지금까지 긴자나 도쿄역 주변의 컨설팅 실적이 있습니다. 

도쿄역 동쪽 야에스에서 니혼바시, 긴자로 이어지는 일대는 재개발이 진행되어 뉴욕의 마천루와 같은 모습이 되어가고 있습니다. 이 지역이야말로 도쿄의 초일등지이며, 앞으로의 성장은 잠자코 있어도 보장되고 있는 것이 아닐까요.

3장에서는 필자의 경험을 바탕으로 왜 도심의 일등지인가? 그 답을 독자 여러분과 함께 고민하고자 합니다. 

도심 일등지는 세계 자본가들로부터 자산 형성의 중요한 일부로서 계속 주목을 받고 있습니다. 

예를 들면, 뉴욕의 맨하탄섬을 선주민으로부터 불과 24달러로 손에 넣은 것이나, 마루노우치에서 칸다로 이어지는 일대를 미츠비시가 평당 20엔도 안 되는 가격으로 취득했다고 하는 이야기는, 예로부터 구전되어 왔습니다. 그리고 그것들이 어떤 변화를 이루었는지에 대해서는 여기서 말할 필요도 없습니다. 그러한 역사에 도심 일등지의 장래성이 뒷받침되고 있습니다.

■ 세계경제 100년 만에 '710배' 성장

여기서 독자 여러분이 이미지를 얻었으면 합니다. 20세기인 백년에 세계 경제가 얼마나 성장했는지 알고 계십니까? 그 속도는 약 1만 7000배――한편으로 약 24배의 인플레이션도 생겼지만, 차감 710배 정도의 성장을 이룬 계산입니다.

경제성장 ≒주가의 성장――주가는 부동산과 연동되기 때문에, 뉴욕이나 도쿄와 같은 세계를 견인하는 경제의 중심지에서는, 자연히 부동산 가격이 상승해, 그 포함 이익을 담보로 실물경제에의 투자를 반복했습니다. 이러한 선순환의 과실이 오늘날 경제번영이 되어 우리는 그것을 누려온 것이었습니다.

본장에서는 도심의 1등지의 우위성을 생각하는 테마로 페이지를 진행해 나가겠습니다. 부동산을 이야기하는 데 있어서 경제의 부침이나, 그것과 직결되는 머니 매커니즘을 빼놓을 수 없습니다. 본 장의 전반에서는, 최초로 머니·메커니즘을, 다음에 잃어버린 30년의 경제 쇠퇴기를, 그리고 이 두 가지를 통해서 부동산에 대한 이미지를 깊게 하고 싶다고 생각하고 있습니다.

■ 신용 흔들릴 때 돈은 '휴지조각' 된다

제2장에서는 '머니의 부가가치를 생각한다'로서, 머니 매커니즘에 대해 파고들었습니다. 머니의 기본을 아는 것은 논리적 사고――그 안력이야말로 유의한 자산 형성에 불가결하다고 생각하기 때문입니다. 

그런데 도대체 머니란 무엇인가? 머니는 실물경제의 윤활유 역할을 한다는 데 의의가 있습니다. 많은 경우 머니 그 자체를 저축하는 것에 의의를 찾는 분들이 많을 것 같지만 머니는 단순한 차용증서일 뿐입니다. 

민간 중앙은행이 발행한 달러나 엔 같은 화폐는 그것을 이용하는 사람들의 신용에 의해 성립되고 있는 것에 지나지 않습니다. 그래서 신용에 의해 가치가 담보되고 있는 동안에는 머니는 그 이용 가치에서 부동의 자산임에 변함이 없습니다. 

그러나 그 신용이 흔들렸을 때는 본래의 모습인 종이 차용 증서로 변화해 버립니다. 일본에서는 1945년에 휴지조각이 된 이후에는 다행히도 그러한 가치의 훼손이 없었습니다. 약 80년 동안 계속 신용을 받아 왔습니다. 

■ '이차원의 금융완화'가 일본에 가져온 것

2013년 이후 우리나라(일본)에서는 일본은행의 구로다 총재 아래 엔화의 대량 공급이 이루어져 왔습니다. 그것은 실물 경제를 훨씬 웃도는 규모의 것입니다.

이러한 시장에 대량의 자금을 공급하는 이차원의 완화정책은 우리나라(일본)에만 국한된 것이 아니라 서구 국가들을 중심으로 경쟁적으로 화폐를 계속 발행하여 그 결과로 화폐가치를 훼손시켜 왔습니다.

예를 들어 ①「실물경제 100 대 머니 100」이 균형 잡힌 상태라고 합시다. ② 실물경제 100 대 머니 1000'으로 머니를 늘렸다면 어떻게 될까요. ①에서 ②로의 변화는 머니 가치가 10/1로 열화한 것을 의미합니다. 정부·일본은행은 그러한 가치의 열화를 마중물로, 실물경제에 불을 붙여 연소시키려고 시도했습니다. 

그리고 지금 세계에서는 미국을 중심으로 100→1000으로 늘린 돈의 회수가 시작되고 있는 것입니다. 그 일은 실물 경제와 머니 가치의 균형을 잡을 수 있는 정상적인 상태로 되돌리는 작업인데, 일본만이 그 회수에 늦어져 버린 것입니다. 현재의 엔화 약세는 그러한 현상을 배경으로, 미일의 금리차와 일본의 무역 적자가 맞물려 일어나고 있다고 생각됩니다.

이것은 일본에 있어서 매우 나쁜 상황입니다. 이 되감기에는, 2013년에 개시한 머니·메커니즘――일본은행이 국채나 시장의 주식을 사서→엔을 발행한다――를 역회전시키는 것으로 밖에 달성할 수 없기 때문입니다.

■ 부동산 가격 상승과 '엔저'는 트레이드오프

즉, 국채를 계속 사들여 온 일본은행이 이번에는 그 판매자에게 돌아가게 됩니다. 그러나 지금, 이야기되고 있는 것은, 「일본은행이 보유하는 국채의 금리 상승(=국채 가격 저하)과 그에 따른 일본은행 보유 국채의 평가손」이 염려되어, 약간의 금리 상승이 일본은행의 채무 초과를 일으키는 사태입니다.

플라자 합의를 기점으로 한 엔고는 이미 그러한 구조적인 이유에 의해 엔저 경향으로 장기적 전환기를 맞이했다고 생각할 수 있습니다.

그럼 그러한 엔저 경향으로의 변화는 일본의 부동산에 어떻게 영향을 미치는 것일까요. 

해외에서 봤을 때 엔화 약세는 바겐세일로 밖에 보이지 않습니다. 따라서 엔화 약세 경향은 외자에 의한 구매 의욕을 북돋워 가격의 뒷받침 효과를, 그리고 그 결과로서 부동산 가격 상승에 작용한다고 생각할 수 있습니다.

그리고 또 하나, 일본의 부동산에 대한 그러한 가격 상승 압력은, 뒤집어 말하면 「엔저」와의 트레이드 오프인 것도 잘 인식해 두지 않으면 안됩니다.

이러한 점들이, 이 다음에 이어지는 도심과 지방을 이야기하는데 있어서의 힌트가 됩니다. 순서대로 그 메커니즘을 따라가도록 하겠습니다.

■ 경제 쇠퇴기 주식과 부동산

여기서는 부동산이 어떤 메커니즘을 배경으로 가격 상승을 이뤄왔는지에 대해 생각해보도록 하겠습니다. 

한마디로 부동산 가격 변화는 실물 경제를 반영한다고 할 수 있습니다. 전후의 일본 경제 속에서 부동산은 그 중심적 존재로 계속 남아 있었습니다.

부동산은 1990년 버블 경제가 붕괴될 때까지 부동의 지위를 자랑했습니다. 부동산에 대한 사람들의 신뢰가 확고했던 이유는, 우리나라(일본)의 경제성장――전후의 불탄 들판에서 시작해, 세계 제 2위의 경제 대국으로――의 과실이 부동산으로 형태를 바꾸어 왔기 때문입니다.

전후부터 버블 시까지의 신주쿠역 주변의 부동산 가격은 1만 배로 성장했다고 합니다. 그러한 도심의 부동산에 견인되어 지방도 마찬가지로 일정한 성장 궤도를 따라간 것입니다.

그 메커니즘은 단적으로는 다음과 같은 것입니다. 실물경제 성장→주가에 반영→주식으로 얻은 자금이 부동산으로 유입-주식과 부동산은 함께 연동되는 자산이라는 것입니다. 그러니까 1만 배가 되어도 전혀 이상하지 않습니다.

1990년 버블 붕괴까지의 '토지 신화'라는 현상은 그러한 선순환이 영원히 계속될 것이라고 믿어 온 것을 배경으로 합니다. 그러나 여러분이 아시다시피 거품 붕괴를 계기로 토지 신화를 믿는 사람들은 적어졌습니다. 경제 쇠퇴가 현저해지고, 그것을 파악할 수 있게 되었기 때문이었습니다.

■ '회계'로 경영을 측정할 수 있다는 믿음

버블 붕괴 후의 상황에 대해 알아보도록 하겠습니다. 기점이 된 해는 1990년입니다. 이 해는 버블 붕괴와 함께 동서 냉전 종식에 의한 동측 국가(러시아, 중국 등)의 서방 시장 진입이 시작된 해와 거의 겹칩니다. 이에 따라 일본 대기업들은 중국에 대한 시장진입(직접투자)을 시작했고 디플레이션이 일본으로 유입되기 시작했습니다.

처음에는 저렴한 인건비를 목적으로 이익을 목표로 하고 있었던 것입니다. 그러나 실제로는 그 후의 긴 세월에 걸쳐 일본은 경제적으로 삶은 개구리의 상태가 되어 갔습니다. 플라자 합의 이후의 엔화 강세도 맞물려 중국으로부터의 디플레이션 수입은 주로 인건비에 대한 하락 압력으로 계속 작용했습니다. 그 때문에 비정규직을 낳는 결과가 되어 간 것입니다.

1990년 이후 일본 대기업 중 기업가치를 창출한 기업은 두 자릿수에 불과했습니다. 일본의 기업 수(법인 개인을 포함하여)는 370만개 정도라고 알려져 있습니다만, 그 대부분이 (이익은 나와 있어도) 가치 창출의 점에서는 마이너스였다고 생각합니다.

일본에서는 '회계'를 이용해 경영을 측정할 수 있다는 믿음이 있는 것 같습니다. 돋보기로는 야구 관람을 할 수 없듯이 회계는 가치 창출을 측정하는 도구가 아니기 때문에 기회 손실의 흘림을 오랫동안 간과해 왔습니다.

■ '잃어버린 30년'은 언제까지 계속될까

잃어버린 30년을 이야기할 때 여러 가지 요인을 들 수 있지만, 경제 쇠퇴를 장기화한 최후의 한 방은 때를 가리지 않고 부동산을 팔아 치운 부실 채권 처리였습니다. 그러나 그 후 시황은 회복되었으니 국가가 강제로 부동산을 처분하게 하고 외자의 손에 넘겨준 이유를 모르겠습니다.

잃어버린 30년은 안타깝게도 앞으로도 장기적으로 지속될 것으로 예상됩니다. 거기에는 몇 가지 이유가 있을 수 있습니다만, 하나는 산업의 신진대사가 진행되지 않기 때문입니다.

「방장기」의 「가는 강의 흐름은 끊임없이, 게다가 원래의 물에 있지 않다」와 같이, 가치를 창출하지 못하는 기업은 퇴장하고, 또 새로운 기업이 생겨나는 것이 자본주의 경제의 기본입니다. 미국은 군사기술(인터넷 등 IT)을 민간에 전용하고, 그것이 효과를 발휘해 경제를 견인한 반면, 일본은 가격 차이성이라는 중세에 태어난 비즈니스 모델을 고집해 중국에 계속 의존했습니다.

일본 정부는 30년 동안 일관되게 그 물의 흐름을 막아 온 것입니다. 

우리는 그러한 관제 불황의 여파를 지금도 계속 받고 있습니다. 

본장에서 나타내는 기회 손실이 장기에 계속 되는 그 근거가 되는 메카니즘이나 방정식에 대해서, 자세히 알고 싶은 분은, 꼭 졸저 「EVA MONEY 밀리어네어의 사고축」을 읽어 주세요. 

■ 기업이 얻은 이익의 행선지는 3가지로 분류된다

키워드는 '머니는 가치가 낮은 곳에서 높은 곳으로 흐른다' 입니다. 이 심플한 기본 원리와 그 방정식을 이해하기만 하면 여기서 생각하는 몇 가지 점이 분명해질 것입니다.

이미 '돈은 실물경제의 윤활유'라고 했지만 기업의 이익과 돈과의 관계는 다음과 같습니다. 

기업이 얻은 이익은 회계에서는 일단 이월 이익 잉여금에 내부 유보됩니다. 그리고 그 이익의 행선지는 다음의 세 가지로 분류됩니다.

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㉠배당하지 않고 본업에 재투자하다(본업에 가치 창출을 기대할 수 있음)
㉡배당하지 않고 본업 이외에 투자하는(본업 이외에 유효한 활용방법이 있음)
㉢배당하다(본업 등에 투자해도 가치를 창출하지 못한다)
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㉢배당하기의 선택은 가장 비효율적인 경영 상태를 나타냅니다. 즉, 본업으로는 돈을 벌지 못하기 때문에 배당을 할 수 밖에 없다는 것입니다 ―― 서양의 파이낸스 고등교육에서는 우선 배당은 무능한 경영자가 하는 것이라고 첫 수업에서 배웁니다. 

■ 일본 기업 쇠락하니 부동산을 선택한다

㉡은 차선책입니다. 즉, 본업보다 더 돈을 버는 대상이 있고, 그 선택을 하는 것입니다. 이래서는 기업 경영으로서는 본말이 전도된 것입니다. ㉡그리고 ㉡처럼 실제로 버블 붕괴 후 우리나라(일본)에서는 본업으로 벌 수 없기 때문에 대기업들이 모두 부동산 투자를 시작했습니다. 

그것은 구로다 총재의 취임 이후의 일이었습니다. 

그럼 본론에서 왜 부동산이 선택되는지에 대해서 알아보겠습니다. 

빵빵 터질 정도의 돈 남짓――머니 갈 곳이 없다=가치를 창출하는 사업이 일본에는 거의 존재하지 않는다――에 빠진 일본을 대표하는 대기업의 경제적 선택은 도심의 부동산에 투자하는 것이었습니다. 공통 항목은 모두 장기 보유 플레이어라는 것입니다. 

버블 화려했던 시기의 부동산 투자는 단기 매매를 반복함으로써 이익을 얻었고, 높은 회전율이 자산을 부풀렸습니다. 그러나 현재의 투자 상황은 그것과는 전혀 다른 특징이 있습니다. 

부동산은 장기 투자야말로 왕도입니다. 아이러니하게도 인류 유사 이래 가장 비정상적인 저금리가 정상적인 부동산 투자를 형성했다고 할 수 있지 않을까요?

■ 자산으로서 보면 '미나토·츄오·치요다·시부야·신주쿠'

부동산은 그 자체에 큰 부가가치를 가진 것이기는 하지만, 일본에서는 '도심의 부동산'은 지방의 부동산과 동일하게 말할 수 없는 그런 상황이 되고 있습니다. 

해외의 사람이 자산으로서 부동산을 볼 때, 역시 요구하는 것은 도쿄, 그것도 미나토·츄오·치요다라고 하는 에리어, 그리고 시부야·신주쿠 뿐만 아니라 터미널역 주변에 한정됩니다. 널펴도 야마노테선의 안쪽, 그것도 이케부쿠로에서 우에노를 잇는 남쪽. 게다가 가려지면 실제로는 상당히 한정되어 있지 않을까요. 

「살고 싶은 거리 랭킹」의 상위에 랭크되는 텐엔초부나 나카메구로, 혹은 키치죠지라고 하는 곳에 가치를 발견하는 일도 있을지도 모릅니다만, 그것은 주거 환경의 좋은 점, 생활의 편리성이라고 하는 견해 밖에 되지 않습니다. 

본서가 정의하는 도심과 지방은 글로벌한 시점에서 파악하고 있습니다. 도심은 극히 제한된 지역을 가리키고, 지방은 그 이외를 가리킵니다. 예를 들어, 신주쿠를 기점으로 중앙선을 내려 나카노를 지나면 서서히 주택지가 넓어집니다. 이러한 광경은 야마노테선의 터미널역에서 이어지는 연선 모두에게 공통되는 것입니다만, 이것들은 모두 지방(도심 이외의 최상위)이라고 하는 묶어서 파악하고 있습니다.

하지만 '아니, 그렇지 않을 것이다. '라고 하는 꾸중이 있을 수도 있지만, 여기서는 이 책의 이해를 위해서 굳이 그렇게 구분하고 있습니다. 

■ '도심'과 '지방'의 양극화가 진행되고 있다

일본 국토의 극히 제한된 지역인 만큼 본서에서 말하는 특별한 우위성이 발생하고 있습니다. 쇠퇴하는 일본의 국력을 비추는 듯한 엔화 약세의 트레이드오프가 부동산의 이중구조에 작용해 도심과 지방을 분단시키는 파워가 작용하고 있기 때문입니다.

일반적으로는 그 파워가 어느 정도인지에 대해 잘 보이지 않는 것이 있습니다만, 그것은 서서히 가속도를 붙여서 나타난다고 저는 보고 있습니다.

부동산 가격은 그 성질상 최종적으로 노동으로 귀결됩니다. 노동력(임금)을 담보로 가격이 형성되는 것입니다. 즉 디플레이션으로 인한 임금의 상대적 저하는 이론적으로는 본래적인 가치와 현재의 거래가격과의 괴리에 작용하고 있을 것입니다. 그것이 서서히 시간을 들여 표면화되어 가는 것이 아닐까 생각합니다.

일본의 임금 수준은 G7 회원국에서도 최저, 이웃한 한국보다도 아래에 위치하고 있습니다. 이것이 장래 지방 부동산의 행방을 말해 주는 것이 아닐까요.

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아시하라 타카미츠 / 세무사
아시하라 회계 사무소 소장. 1962년, 후쿠시마현 아이즈의 주조가에서 태어난다. 고교 진학을 기회로 상경해, 게이오기주쿠 대학 대학원 상학 연구과를 수료(경영학·회계학 전공).  컨설팅 회사 근무를 거쳐, 1993년에 도쿄 잔디에서 세무사 개업. 2007부터 2020년까지, 다쿠쇼쿠대학 상학부에서 교편을 잡는다. 조세 소송 학회 회원. 저서로 EVA MONEY 밀리어네어의 사고축(NP통신사)이 있다. 
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https://news.yahoo.co.jp/articles/b144a1c653b98ee73addbbf6b8e88e513f42e277?page=1

グローバルな視点では「田園調布」に価値はない…世界の富裕層がこぞって東京の「都心」に

グローバルな視点では「田園調布」に価値はない…世界の富裕層がこぞって東京の「都心」に投資するワケ
4/5(金) 8:17配信


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プレジデントオンライン
※写真はイメージです - 写真＝iStock. com／maroke

首都圏を中心に不動産価格の高騰が続いている。税理士の芦原孝充さんは「理由のひとつに『日本企業の衰退』がある。バブル崩壊後の日本では、本業で稼げない大企業がこぞって都心の不動産への投資を始めた。今後もその傾向は続くだろう」という――。

【写真】肩を落とす証券マン

　※本稿は、芦原孝充『相続の処方箋』(日刊現代)の一部を再編集したものです。

■なぜ世界の資本家は都心一等地に注目するのか

　筆者は税理士の立場で、地主や企業オーナーの相続に携わってきました。

　なかでも、都心一等地を利用した相続税対策を得意とし、これまでに銀座や東京駅周辺のコンサルティング実績があります。

　東京駅東側の八重洲から日本橋、銀座へ続く一帯は、再開発が進みニューヨークの摩天楼のような姿になりつつあります。この地域こそ、東京の超一等地であり、今後の成長は黙っていても保証されているのではないでしょうか。

　第3章では、筆者の経験をふまえ、なぜ都心の一等地なのか？　その答えを読者の皆さんと考えていきたいと思います。

　都心一等地は世界の資本家から、資産形成の重要な一部として注目を集め続けています。

　たとえば、ニューヨークのマンハッタン島を先住民からわずか24ドルで手に入れたことや、丸の内から神田に続く一帯を三菱が坪当たり20円足らずで取得したといった話は、古くから語り継がれてきました。そしてそれらがどのような変化を遂げたかについては、ここで語るまでもありません。そうした歴史に都心一等地の将来性が裏付けられています。

■世界の経済は100年で「710倍」に成長した

　ここで読者の皆さんにイメージしてもらいたいと思います。20世紀の百年に、世界の経済がどれだけ成長したかをご存じでしょうか？　その速度は約1万7000倍――一方で約24倍のインフレも生じましたが、差し引き710倍ほどの成長を遂げた計算です。

　経済成長≒株価の成長――株価は不動産と連動することから、ニューヨークや東京といった世界を牽引する経済の中心地では、自ずと不動産価格が上昇し、その含み益を担保に実体経済への投資を繰り返しました。これらの好循環の果実が、今日的経済繁栄となって私たちはそれを享受してきたのでした。

　本章では、都心の一等地の優位性を考える、をテーマに頁を進めていきます。不動産を語るうえで、経済の浮き沈みや、それに直結するマネー・メカニズムを抜きにすることはできません。本章の前半では、最初にマネー・メカニズムを、次に失われた30年の経済衰退期を、そしてこの二つを通じて不動産についてのイメージを深めていきたいと考えています。

■信用が揺らぐとき、マネーは「紙切れ」になる

　第2章では「マネーの付加価値を考える」として、マネー・メカニズムについて掘り下げました。マネーの基本を知ることは論理的思考――その眼力こそが有意な資産形成に不可欠だと考えるからです。

　さて、そもそもマネーとは何か？　マネーは実体経済の潤滑油として機能することに意義があります。多くの場合、マネーそれ自体を蓄えることに意義を見出している方々が多いように思いますが、マネーは単なる借用証書でしかありません。

　民間の中央銀行が発行したドルや円といったマネーは、それを利用する人々の信用によって成り立っているに過ぎないのです。ですから、信用によって価値が担保されている間は、マネーはその利用価値からして不動の資産であることに変わりありません。

　しかし、その信用が揺らいだときには、本来の姿である紙の借用証書へと変化してしまいます。日本においては、昭和20年に紙切れになって以降は、幸いにもそのような価値の毀損がありませんでした。約80年もの間、信用され続けてきたのです。

■「異次元の金融緩和」が日本にもたらしたもの

　2013年以降、わが国では日銀の黒田総裁のもと、円の大量供給が行われてきました。それは実体経済をはるかに上回る規模のものです。

　このような市場に大量の資金を供給する異次元の緩和政策は、わが国に限ったことではなく、欧米諸国を中心に競い合うようにマネーを発行し続け、その結果としてマネー価値を毀損させてきました。

　たとえば、①「実体経済100対マネー100」が均衡のとれた状態であるとします。②「実体経済100対マネー1000」にマネーを増やしたならばどうなるでしょうか。①から②への変化は、マネー価値が十分の一に劣化したことを意味します。政府・日銀はそうした価値の劣化を呼び水に、実体経済に火をつけ燃焼させようと試みたのでした。

　そしていま、世界ではアメリカを中心に、100→1000へと増やしたマネーの回収が始まっているのです。そのことは実体経済とマネー価値との均衡が取れる正常な状態へと巻き戻す作業なのですが、日本だけがその回収に出遅れてしまったのです。現在の円安は、そうした事象を背景に、日米の金利差と日本の貿易赤字とが相まって起きていると考えられます。

　これは日本にとって非常にまずい状況です。この巻き戻しには、2013年に開始したマネー・メカニズム――日銀が国債や市場の株式を買って→円を発行する――を逆回転させることでしか達成できないからなのです。

■不動産の価格上昇と「円安」はトレードオフ

　つまり、国債を爆買いし続けてきた日銀が、今度はその売り手に回ることになります。しかしいま、いわれているのは、「日銀が保有する国債の金利上昇(=国債価格低下)とそれに伴う日銀保有国債の評価損」が危惧され、少しの金利上昇が日銀の債務超過を引き起こす事態なのです。

　プラザ合意を起点にした円高は、既にそのような構造的な理由によって円安傾向へ長期的転換期を迎えたと考えられるのです。

　では、そうした円安傾向への変化は、日本の不動産にどのように影響するのでしょうか。

　海外から見たときに、円安はバーゲンセールにほかなりません。したがって円安傾向は、外資による購買意欲を駆り立て価格の下支え効果を、そしてその結果としての不動産価格上昇に作用すると考えられるのです。

　そしてもうひとつ、日本の不動産に対するそうした価格上昇圧力は、裏を返せば「円安」とのトレードオフであることもよく認識しておかなければなりません。

　これらの点が、この次に続く都心と地方とを語るうえでのヒントになります。順番にそのメカニズムを追っていきたいと思います。

■経済衰退期の株と不動産

　ここでは、不動産がどのようなメカニズムを背景に価格上昇を遂げてきたのかについて考えてみたいと思います。

　一言でいえば、不動産の価格変化は実体経済を反映するということがいえます。戦後の日本経済の中で、不動産はその中心的存在であり続けました。

　不動産は1990年にバブル経済が崩壊するまでの間、不動の地位を誇りました。不動産に対する人々の信認が揺るぎないものであった理由は、わが国の経済成長――戦後の焼け野原からスタートして、世界第二位の経済大国へ――の果実が不動産へ形を変えてきたからなのです。

　戦後からバブル時までの新宿駅周辺の不動産価格は1万倍に成長したといわれました。そうした都心の不動産に牽引され、地方も同様に一定の成長軌道に乗っていったのです。

　そのメカニズムは、端的には次のようなものです。実体経済の成長→株価に反映→株で得た資金が不動産に流入――株と不動産はともに連動する資産だということです。ですから、1万倍になってもなんら不思議ではありません。

　1990年のバブル崩壊までの「土地神話」といわれた現象は、そうした好循環が永遠に続くと信じられてきたことを背景にします。しかし皆さんがご存じのように、バブル崩壊を機に土地神話を信じる人たちは少なくなっていきました。経済衰退が顕著になり、それが見てとれるようになったからでした。

■「会計」で経営を測定できるという思い込み

　バブル崩壊後の状況について見ていきたいと思います。起点となった年は1990年です。この年はバブル崩壊とともに、東西冷戦終結による東側諸国(ロシア、中国など)の西側への市場参入が始まった年と、ほぼ重なります。これにより日本の大企業は中国への市場参入(直接投資)を始め、デフレが日本に流入し始めたのです。

　はじめは、安い人件費を目当てに利益を目論んでいたのでしょう。しかし実際にはその後の長い年月をかける間に、日本は経済的にゆでガエルの状態になっていきました。プラザ合意以降の円高も相まって、中国からのデフレの輸入は、主に人件費に対する下げ圧力に作用し続けました。そのために非正規雇用を生む結果となっていったのです。

　1990年以降の日本の大企業の中で、企業価値を創り出していた企業は二桁の数に過ぎませんでした。日本の企業数(法人個人を含めて)は370万社程度といわれていますが、その大部分が(利益は出ていても)価値創出の点ではマイナスであったと思います。

　日本では「会計」を用いて経営を測定できるという思い込みがあるようです。虫眼鏡では野球観戦ができないように、会計は価値創出を測定する道具ではないことから、機会損失の垂れ流しを長いあいだ見過ごしてきました。

■「失われた30年」はいつまで続くのか

　失われた30年を語るとき、さまざまな要因が挙げられますが、経済衰退を長期化したとどめの一発は、時を選ばず不動産を叩き売った不良債権処理でした。しかしその後、市況は持ち直したのですから、国家が強制的に不動産を処分させ、外資の手に引き渡したその理由がわかりません。

　失われた30年は、残念ながらこれからも長期に続くと予想されます。それにはいくつか理由が考えられますが、ひとつは産業の新陳代謝が進まないからです。

　『方丈記』の「ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず」のごとく、価値を創出できない企業は退場し、また新たな企業が生まれていくことが資本主義経済の基本です。アメリカは軍事技術(インターネットなどIT)を民間に転用し、それが功を奏して経済を牽引したのに対して、日本は価格差異性という中世に生まれたビジネスモデルに固執し中国へ依存し続けました。

　日本政府は30年もの間、一貫してその水の流れを塞きとめてきたのです。

　私たちはそうした官製不況の煽りをいまも受け続けています。

　本章で示す機会損失が長期に続くその根拠となるメカニズムや方程式について、詳しくお知りになりたい方は、ぜひ拙著『EVA MONEY ミリオネアの思考軸』をご一読ください。

■企業が得た利益の行き先は、3つに分類される

　キーワードは「マネーは価値の低いところから高いところへ流れる」です。このシンプルな基本原理とその方程式を理解しさえすれば、ここで考えるいくつかの点がクリアになるはずです。

　既に「マネーは実体経済の潤滑油」であるといいましたが、企業における利益とマネーとの関係は、次の通りです。

　企業が得た利益は、会計ではいったん繰越利益剰余金に内部留保されます。そしてその利益の行き先は、次の三つに分類されます。

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㋑配当せずに本業に再投資する(本業に価値の創出が期待できる)
㋺配当せずに本業以外に投資する(本業以外に有効な活用方法がある)
㋩配当する(本業等に投資しても価値を創出できない)
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　この㋩「配当する」の選択は、最も非効率的な経営状態を示します。つまり、本業では儲からないから配当せざるを得ないということです――欧米のファイナンスの高等教育ではまず、配当は無能な経営者のすること、と最初の授業で教わります。

■日本企業が衰退するから不動産が選ばれる

　㋺は次善の策です。つまり、本業よりも儲かる対象があり、その選択をするということです。これでは、企業経営としては本末転倒です。そして㋺のように実際に、バブル崩壊後のわが国では本業で稼げないために、大企業がこぞって不動産への投資を始めました。

　それは、黒田総裁の就任以降のことでした。

　では本題の、なぜ不動産が選ばれるのかについて見ていきます。

　パンパンに弾けるほどの金余り――マネーの行き場がない=価値を創出する事業が日本にはほとんど存在しない――に陥った日本を代表する大企業の経済的選択は、都心の不動産に投資することでした。共通項は、どれも長期保有プレイヤーであることです。

　バブル華やかなりし頃の不動産投資は、短期売買を繰り返すことで利益を得、回転率の高さが資産を膨らませました。しかし、現在の投資状況はそれとはまったく異なる特徴があります。

　不動産は、長期投資こそが王道なのです。皮肉にも、人類の有史以来最も異常な低金利が正常な不動産投資を形づくったといえるのではないでしょうか。

■資産として見れば「港・中央・千代田・渋谷・新宿」

　不動産は、それ自体に大きな付加価値を有するものではありますが、日本では「都心の不動産」は地方のそれと同じには語れない、そんな状況になっています。

　海外の人が資産として不動産を見るとき、やはり求めるのは東京、それも港・中央・千代田といったエリア、そして渋谷・新宿のみならずターミナル駅周辺に限定されます。広げても山手線の内側、それも池袋から上野を結ぶ南側。さらに選りすぐりとなると実際には、かなり限られてしまうのではないでしょうか。

　「住みたい街ランキング」の上位にランクインするような田園調布や中目黒、あるいは吉祥寺といったところに価値を見出すこともあるかもしれませんが、それは住環境のよさ、生活の利便性といった見方にしか過ぎません。

　本書が定義する都心と地方は、グローバルな視点から捉えています。都心とはごく限られたエリアを指し、地方とはそれ以外を指します。たとえば、新宿を起点に中央線を下り、中野を過ぎると徐々に住宅地が広がります。こうした光景は山手線のターミナル駅から続く沿線すべてに共通することですが、これらはどれも地方(都心以外の最上位)という括りで捉えています。

　しかし、「いや、そうではないだろう」というお叱りがあるかもしれませんが、ここでは本書の理解のために敢えてそのように区分しています。

■「都心」と「地方」の二極化が進んでいる

　日本の国土のごく限られたエリアだけに、本書でいう特別な優位性が生じています。衰退する日本の国力を映し出すかのような、円安のトレードオフが不動産の二重構造に作用し、都心と地方とを分断するパワーが働いているからなのです。

　一般には、そのパワーがどれ程のものかについて見えにくいものがありますが、それは徐々に加速度をつけて現れてくると私は見ています。

　不動産価格はその性質上、最終的に労働に帰結します。労働力(賃金)を担保に価格形成されていくということです。すなわち、デフレによる賃金の相対的低下は、理論的には本来的な価値と現在の取引価格との乖離に作用しているはずです。それが徐々に時間をかけて顕在化していくのではないかと思います。

　日本の賃金水準はG7加盟国でも最低、お隣の韓国よりも下に位置しています。このことが、将来の地方の不動産の行方を物語っているのではないでしょうか。



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芦原 孝充（あしはら・たかみつ）
税理士
芦原会計事務所所長。1962年、福島県会津の酒造家に生まれる。高校進学を機に上京し、慶應義塾大学大学院商学研究科を修了（経営学・会計学専攻）。コンサルティング会社勤務を経て、1993年に東京芝で税理士開業。2007から2020年まで、拓殖大学商学部にて教鞭を執る。租税訴訟学会会員。著書に『EVA MONEY ミリオネアの思考軸』（NP通信社）がある。
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税理士 芦原 孝充