재건축 매도청구권

[갈매기 조나단]

가. 의의

매도청구권은 주택재건축사업의 사업시행자인 조합이 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니하거나 건축물 또는 토지만 소유한 자의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 매도할 것을 청구할 수 있는 권리이다(도시정비법 제39조).

나. 성격

매도청구를 둘러싼 법률관계는 사법상의 법률관계이지만(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다93923 판결 참조), 매도청구권의 행사에 의하여 조합설립에 동의하지 않은 상대방은 토지 및 건축물의 매도를 강요당하여 재산권을 잃게 되므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 유사하다고 볼 수 있다(헌재 2009. 11. 26. 2008헌바133, 공보 158, 2169, 2172; 헌재 2006. 7. 27. 2003헌바18, 판례집 18-2, 32, 47; 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549등 판결; 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결 등 참조).

다. 매도청구의 대상

매도청구권 행사의 대상은 조합설립의 동의를 하지 아니한 자, 건축물 또는 토지만 소유한 자, 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 자, 제명된 자 등이다.

라. 매도청구 가격의 산정

조합이 매도청구권을 행사하면 매매계약의 성립이 의제되고, 그 경우 매도청구 대상 목적물의 가격은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하도록 하고 있다(대법원 1996.1.23. 선고 95다38172 판결).

마. 매도청구권 제도의 위헌성 여부

재건축조합에게 매도청구권을 부여하는 것이 헌법에 위반되는지의 여부에 대하여, 최근 헌법재판소는 도시정비법의 매도청구 조항에 의한 재산권의 제한이 재산권의 본질적 내용을 침해하거나 과잉금지원칙에 위배되지 아니하고 평등권에도 위배되지 아니한다는 이유 등으로 합헌이라고 하고 있다(헌재 2010.12.28. 2008헌마571 도시 및 주거환경정비법 제39조 등 위헌확인).

2. 매도청구제도의 문제점과 개선방안

가. 조합의 입장에서의 문제점

첫째, 사업시행자인 재건축조합이 매도청구권을 행사할 수 있는 행사기간이 너무 단기이고 불변기간으로 되어 있다는 점이다. 즉 「도시정비법」과 「집합건물법」의 관련규정에 의한 2개월의 행사기간은 조합의 입장에서는 너무 단기간이라 할 수 있으며, 특히 위 2개월의 행사기간은 불변기간으로 되어 있어 법정기간 내에 행사할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우라 하더라도 그 기간이 도과되는 경우에는 매도청구권의 행사 자체가 불가능하게 되는데 이는 사업의 목적이나 성격에 비추어 너무 가혹한 일이라 할 수 있다.

둘째, 사업시행자가 소유권을 확보하기 위한 법원의 판결이 확정되기까지 너무 오래 걸리기 때문에 소유권의 취득이 늦어져 사업의 추진에 지장을 초래한다는 점이다.

셋째, 사업시행자가 매도청구권의 행사기간을 실기하거나 매도청구소송에서 패소하는 경우에는 달리 미동의자의 소유권을 취득할 방법이 없다는 점이다. 실제로 안양 소재 모 재건축조합의 경우에 조합이 미동의자에 대한 매도청구소송에서 패소함으로 인하여 준공과 입주가 이미 오래전에 완료된 상태임에도 매도청구의 상대방이었던 미동의자로부터 대지권일부지분말소소송과 사용료청구소송 및 손해배상청구소송 등 분쟁이 계속되는 사례도 있다.

넷째, 매도청구 대상이 되는 부동산에 대한 저당권이나 압류 및 가압류, 임차인 등 이해관계인에 대한 합리적인 해결방법에 대한 법률규정이나 제도가 마련되어 있지 않다는 점이다.

나. 매도청구 상대방의 입장에서의 문제점

첫째, 현행 도시정비법의 규정상 조합원자격이 인정되지 않아 조합원으로 가입하는 것 자체가 불가능한 경우에도 강제적으로 재건축조합에 매도하여야만 한다는 점이다.

둘째, 매도청구권을 행사할 수 있는 권리는 재건축조합에게만 부여되어 있고 상대방에게는 신청권이 부여되어 있지 아니하여 상대방으로서는 언제 매도청구권이 행사될지 모르는 불안정한 지위에 있게 될 뿐 아니라 조합이 시가가 가장 낮은 시점을 골라 매도청구권을 행사할 우려가 있다는 점이다.

셋째, 매도청구에 대한 법원의 판결이 확정되기 전까지는 여전히 미동의자에게 소유권이 남아 있음에도 재건축조합에 대하여 그 토지의 사용을 못하게 하거나 공사의 중지를 할 수 없다는 점이다.

다. 매도청구 가격산정의 문제점

매도청구제도는 토지수용과 달리 사업시행자에게 미동의자의 재산을 시가에 따라 매수할 수 있는 권리를 부여하고 있는 것으로서 매도청구가격에 대한 평가가 매우 중요하다. 그러나 매도청구에 있어서의 매도청구가격을 산정함에 있어서는 재건축사업을 진행하는데 따른 개발이익이 포함한 가격으로 산정하여야 한다는 추상적인 기준만 제시되고 있을 뿐 개발이익이나 매도청구가격에 대한 구체적인 평가방법이나 평가기준은 아무런 정함이 없는 상태이다.

라. 매도청구제도의 개선방안

1) 매도청구권 행사기간의 연장

매도청구제도가 주택재건축사업에 있어서의 미동의자의 부동산을 합법적이고 강제적으로 취득할 수 있는 유일한 수단이라는 점을 고려하여 볼 때 미동의자의 회답기간 만료일로부터 2개월 이내라는 단기간으로 하고 있는 현행 매도청구권의 행사기간은 적절하게 연장하는 것이 타당하다. 그 경우에 어느 정도의 기간이 적절한 지의 여부에 대하여는 사업시행자와 미동의자의 법익의 균형과 사업추진의 진행단계 등을 종합적으로 고려하여 정할 문제이나 그 행사기간에 대하여 재건축결의일로부터 1년으로 하되 정당한 사유가 있을 경우에는 그 기간만큼 이를 연장할 수 있도록 하고 있는 일본의 매도청구제도를 참고할 필요가 있다고 본다.

2) 재건축조합원 자격의 확대

현행 도시정비법상 토지만 소유하고 있거나 건물만 소유하고 있는 경우에는 재건축조합원의 자격이 인정되고 있지 아니하여 조합에 이를 매도하는 것 외에는 아무런 선택의 여지가 없게 된다. 더구나 주택재건축사업이 도시계획적인 측면 등을 고려하여 주변의 토지나 건물 부분까지 포함하는 구역의 개념으로 전환되고 단독주택 재건축사업도 허용되고 있는 점과 미동의자의 재산권 보장이라는 법익의 균형 등을 종합하여 볼 때 매도청구권의 행사에 따라 소유권을 상실하게 되는 재건축사업구역내 토지 소유자나 건축물 소유자의 경우에는 면적기준 내지 권리가액 기준 등에 의거하여 조합원의 자격을 부여하는 것으로 재건축 조합원자격을 확대할 필요가 있다.

3) 미동의자의 사업시행자에 대한 신청권의 부여

매도청구제도에 있어서도 수용재결의 절차와 마찬가지로 상대방에게 사업시행자에 대한 매도청구 신청권을 부여하고 사업시행자가 이에 응하지 아니할 경우에는 지연이자를 가산하는 등의 불이익을 부여하는 것이 타당하다.

4) 매도청구가격에 대한 평가기준의 필요성

개발이익을 포함한 장래가치에 대하여 이를 현재가치로 산정하는 방법과 관련하여 그 구체적인 매도청구가격의 평가방법에 대한 평가기준을 마련할 필요가 있다.

5) 이해관계인에 대한 해결제도의 도입

사업시행자가 매도청구를 하는 경우에도 대상 부동산에 설정된 저당권이나 지상권 및 임차권 등의 이해관계인들이 존재하는 경우에는 민법상의 법리에 따라 매수인인 재건축조합이 이를 승계하여야만 하는 예측하지 못한 손해를 입을 수 있고 임차인에 대한 명도의 근거가 명확하지 아니하여 분쟁의 원인이 되고 있으므로 매도청구시의 이해관계인에 대한 해결제도를 입법적으로 도입할 필요가 있다.