호텔건립시 자기자본, 관광진흥개발기금, PF자금, Bridge Loan, 부동산펀드, 리츠자금에 대하여

[김학수]

호텔 사업 진출에 필요한 자금조달은 호텔경영의 목표 달성에 빼놓을 수 없는 1순위로 매우 중요하다. 호텔신축에 필요한 자금조달 방법은 금융기관의 판단기준은 호텔 프로젝트가 갖고 있는 가치가 아닌 호텔사업 건축주의 담보능력이나 신용력에 따라 지원조건이 다르다.

따라서 아무리 훌륭한 입지라 하더라도 또한 호텔사업계획이 아무리 훌륭한 것이라 하더라도 호텔사업 초기 자금조달능력, 즉 신용력이 호텔건축 시점에 있어서 호텔프로젝트의 규모에 맞아야 한다. 

호텔 프로젝트가 커지면 커질수록 필요해지는 조달방법도 복잡해져 시간에 따라 각각 변화하는 자금조달 환경에 유연성 있게 대처해야 한다. 따라서

일반적으로 진행되는 호텔 건설의 자금조달방법은 자기자본, 관광진흥개발기금, PF(Project Financing)자금, 브릿지론(Bridge Loan), 부동산펀드, 리츠자금에 대해 설명 하겠습니다.

첫 번째, 자기자본에 대하여

호텔건축주의 단독적인 재원으로 호텔사업은 초기 투자비는 많이 소요되는데(초기 85%~90%) 투하자본의 회수기간이 경우에 따라 3~7년에서 10년까지 걸리기 때문에 성공과 실패에 영향을 미치는 투자 타당성과 투자환경에 대한 시장환경 분석을 철저히 해야 안전성을 유지 할 수 있다.

둘째, 관광진흥개발기금(이하 기금)에 대하여

관광진흥개발기금법 ( 약칭: 관광기금법 )에 의한 호텔시설자금을 융자지원 받아 호텔을 신축 할 수가 있다. 관광기금은 호텔사업자의 담보능력에 따라 제1 금융권에 신청가능하고, 문화체육관광부의 승인 후 기성고에 따라 신청 은행에서 집행 한다.

1년에 2회 상반기, 하반기로 나누어 반기 소요시설자금의 100% 150원 이내 이다.

4~5성급은 소요자금의 70% 40억원 이내이다.1~3성호텔, 가족호텔업은 12년(5년 거치 7년 분할상환)이고, 4~5성급은 9년(4년 거치 5년 분할상환)이다.

이자는 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 호스텔업, 소형호텔업, 의료관광호텔업 기준금리 2.25%에서 1.25% 우대금리 적용으로 1%의 저리 대출로 호텔 신축이 가능 하므로 호텔사업자에게는 상당히 매력이 넘치는 자금이다.

셋째, PF(Project Financing)자금에 대하여

프로젝트 파이낸싱의 문제점

1) 복잡한 금융절차

PF는 다양한 이해관계를 가지고 있는 당사자들의 협상에 의해 이루어지기 때문에 그들 간의 위험배분 및 참여조건 결정에 많은 시간과 비용이 소모한다.

2) 높은 금융비용

PF와 관련하여 금융기관이 부담하는 각종 위험이 통상적인 기업금융에 비해 높고 다양하기 때문에 이것이 더 높은 금리 및 수수료 수준으로 귀결된다.

부동산PF(Project Financing)의 현실을 알아야 ~!

󰋼부동산PF는 분양수익금을 담보로 자금 조달

PF는 돈을 빌리는 사업자의 신용도와는 관계없이 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나올 현금과 자산을 담보로 돈을 빌려주는 금융기법으로

생활형숙박업(일명 레지던스)이 건립에 따라 앞으로 들어 올 분양수익금을 바탕으로 금융회사로부터 자금을 조달하는 것이다.

부동산 개발과정 관련주체: 시행사․시공사․금융회사

① 시행사는 부동산개발을 추진하는 사업주체,

② 시공사는 시행사에 의해 선정되어 실제로 건물을 짓는 건설사,

③ 금융회사는 자금공급 담당.

그런데 보통 시행사는 영세한 경우가 많기 때문에 금융회사는 PF대출을 해 줄 때 대출조건에 시공사인 건설사의 보증을 요구하는 경우가 일반적이다. 여기에서 시공사와 부동산 PF의 연결고리가 생긴다.

분양이 안 되어 분양수익금이 대출금보다 적어지면 건설사가 시행사를 대신해 빌린 돈을 갚아야 한다.

넷째, 브릿지론(Bridge Loan)에 대하여

호텔개발초기단계 토지구매비 등 금리수준이 높은 단기자금으로 제2금융권(저축은행 등)에 서 조달 후 저축은행은 시행사와 은행을 연결시켜 주는 다리역할을 한다. 이러한 특성을 감안하여 저축은행의 계약금 대출과 토지 매입대출을 ‘브릿지론(Bridge Loan)’이라고 하는데 호텔사업진출시 브릿지론은 불가능하고 할 수 있다.

다섯째, 부동산 펀드에 대하여

부동산 펀드는 우리나라의 경우에 투자하는 금융상품도 여러개 있으나, 개인에게 소개된 상품은 미약하다. 코로나19 발생전 인 미래에셋자산운용은 58억 달러(약 7조 원)를 투자해 미국 내 최고급 호텔 15개를 통째로 사들였다. 뉴욕 맨해튼의 셀트럴 파트가 내려다보이는 JW메리어트 에식스하우스 호텔과 샌프란시스코 인근의 리츠칼튼 하프문베이 리조트, 시카고와 마이애미의 인터컨티넨탈 호텔 등 15개 호텔은 블랙스톤으로부터 매입한 자산이다. 

여섯째, 리츠(Reits, 부동산투자신탁)에 대하여

리츠(Reits, 부동산투자신탁)는 주식판매를 통해 자금을 모아 부동산과 부동산관련 증권에 투자하는 부동산증권화를 통한 간접투자 상품으로, 투자자는 고정이자(fixed income) 수취의 채권(debt)형 상품과는 다른 자산가치 상승에 따른 이익을 얻을 수 있는 지분(equity)형 투자상품이다. 현재 리츠(Reits)는 부동산 간접투자방식으로 투자자들에게 수익 돌려주는 부동산 간접 투자 상품으로 일종의 펀드 개념이라 할 수 있다. 우리나라 호텔리츠는 걸음마 수준이라 할 수 있다.

호텔사업 진출시 자금조달방법에 대해 설명 하였으나, 호텔건축주의 자금능력을 냉철히 분석하여 최적의 자금조달 방법의 여지를 갖고 호텔사업에 진출하는 것이 high-risk를 피할 수 있다.

※2021년 하반기 관광진흥개발기금 융자 접수

2021년 6월23일~ 11월12일 서류 마감

※호텔프로젝트상담 : 호텔개발자문, 호텔운영관리, 복합리조트 등

대한민국 최고의 호텔전문가 : 소장/교수 김 학 수  

(050 -2808 -8989 / 02-790-5480)

※관광기금상담,호텔사업승인,호텔사업계획서,호텔타당성분석,

호텔개발,리조트개발,호텔경영자문,호텔등급컨설팅등은

호텔 최고전문가에게 상담을 위험을 방지 할 수 있습니다.

※참고: 관광기금은 융자대출로 건축주 본인(담보능력)이 신청하는 것으로 관광기금 배정을 빙자한 사전 계약금, 수수료 및 인센티브을 요구하는 것은 완전 불법입니다. 

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