[1분메모] 재건축,재개발입주권 주택수 포함,양도세 중과

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[1분메모] 재건축,재개발입주권 주택수 포함,양도세 중과

분류

달라진정책

자료원

부동산114

등록일

2005/09/06

- 양도세 과세시 재건축,재개발 조합원 입주권도 주택수 포함, 내년부터 양도세 중과

앞으로 재건축, 재개발 조합원 입주권도 다주택자의 주택 보유수 산정에 포함돼 양도세가 중과된다. 재건축, 재개발사업 이전의 1세대 3주택자는 1주택이 재건축사업으로 멸실 되더라도 다른 주택을 양도하는 경우 양도세 60% 중과대상에 해당하고 장기보유특별공제 적용도 받을 수 없다. 1세대 2주택자는 다른 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없으며 실거래가 기준으로 과세된다.

6일 재경부에 따르면, 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존 주택이 멸실 됨에 따라 취득하는 입주권을 주택 수 계산에 포함하는 소득세법개정안을 9.7(수)일자로 입법 예고했다. 재건축, 재개발 주택에 대한 투기 수요를 억제하고 과세 형평성을 제고하기 위함이다.

현재는 재건축, 재개발 입주권이 양도소득세 계산시 주택 수 계산에 포함되지 않으므로 다주택자가 다른 주택 양도시 1세대 3주택 중과세 규정을 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받고 있다.

이번 개정내용은 원칙적으로 "2006년 이후에 재개발, 재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권 부터 적용되며 "2005년 말 이전에 재개발, 재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 "2006년 1월1일 이후부터 새로이 취득하는 분부터 적용된다.

단, 신규분양 절차를 통해 일반 개인에게 공급된 일반 분양권의 경우에는 주택수 산정에 포함되지 않는다. 조합원이 기존 주택 대신 취득한 조합원 입주권만 주택수 산정 대상이다.

한편 1주택 보유자가 재건축, 재개발사업으로 기존주택이 조합원 입주권으로 전환되고 난 후 취득하여 거주하던 대체 주택을 재건축, 재개발 사업 완공 후 1년 이내에 양도하는 경우나 1주택 보유자가 재건축, 재개발 입주권을 취득하여, 완공 후 기존 주택을 1년 이내에 양도할 경우에는 현행대로 1세대 1주택 비과세 적용 받을 수 있다.

이처럼 달라진 소득세법 개정안에 따라, 앞으로는 재건축, 재개발 조합원 입주권 거래가 어려워질 전망이다. 종전에는 거래가 불가능한 일반 분양권을 제외하고 재건축 조합원 입주권은 1회에 한해 전매가 가능(2003년 말 이전 조합설립인가를 득한 사업장의 경우만 해당)하고 재개발은 거래 제한이 없어 거래가 비교적 꾸준히 이어지는 편이었다.

하지만, 내년부터는 새로 관리처분인가를 받은 사업장의 조합원 입주권이나 혹은 올해 말까지 관리처분인가를 받았어도 내년에 새로 취득하는 입주권에 대해서는 다주택 보유 현황의 주택수로 산정되어 다른 주택을 팔 경우, 중과 적용을 받게 된다. 따라서 수요가 감소할 것으로 전망되며 올해 말까지는 양도세 중과 부담을 피해 연내 처분하려는 물량이 늘어날 수 있을 것으로 본다. 가격도 조정 가능성이 있다. 다만, 보유세가 늘어나는 것은 아니기 때문에 저렴하게 나오는 입주권에 대해서는 투자성을 따져 보는 것도 나쁘지 않으나 다주택자의 경우, 양도세 부담을 반드시 고려해 장기적으로 투자해야 한다.

☞ 재경부자료-소득세법 개정 입법예고 (다운로드)


[부동산114 김규정]