경매에서 나타난 부동산 분석

*아파트* 물건을 검색할 경우 많은 사람들은 감정가 대비 몇 % 하락했는지을 보면서 검색을 한다. 저도 처음에는 아니 지금도 몇 %까지 떨어졌는지을 보고있다. 이 부분을 무시할 수 없지만 우선은 지역을 선택해 봐야 할 것이다. 그리고 부동산닥터나 기타 싸이트에서 그 지역의 부동산 시세을 확인해 봐야 한다. 더 나아가 건설교통부 싸이트에서 실거래가격이 얼마인지 확인을 한 다음 경매 쌍이트에서 물건을 검색하면 많은 도움이 될것이다.   1. 몇세대. 몇 동이 있는지 검토해 봐야 한다.     더불어 주위 환경(백화정. 학교. 병원)을 살펴봐야 한다.    그러나 서울의 경우 이런 저런 이유로 그 아파트의 특징들이 잘 나타나 있기에 알고 선택하면 된다.     지난 8월 하순경에 에 경기도 김포의 65평 아파트 임장을 했었다. 감정가 대비 49%까지 떨어졌고 향과 층이 아주 좋았고 내부도 너무     나 훌륭했었다. 그러나 진입로 입구에 공동묘지가 있었다. 몇년 후에는 이전을 하겠지만 그리고 사람들 인식이 바뀌겠지만 내가 살 집     이 아닌이상 고려해 봐야 할 대목이다. 2. 아파트의 향과 층수별 시세차이를 검토했는가?     한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가 많이 날수 있으므로 현장 중개업소를 통해 확인한다.    9월에 낙찰받은 상계동 아파트는 위치와 층에 따라 가격이 몇 천 만원씩 차이가 나고 있다.   3. 대지권'이 있는지 검토했는가?    경매 싸이트을 겸색해 보면 아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음' 또는 '토지등기 별도 있음'이라고 명시된 경우가 있다.   특히 지은지 얼마 않되는(5년 이내)아파트는 행정절차상 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가 되지 않는다.  그러나 분양사(?) 혹은 조합 혹은 땅주인 혹은 새행사와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우, 또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 최악의 경우 토지주인과 건물주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 관공서 및 현지 거주민에게 확인해야 한다. 그리고 감정평가서에 보면 토지가격이 감정평가가 되었다면 큰 문제가 없다고 볼 수 있다. 다만 한가지 나중에 토지의 등기가 나올때 원 소유자(처음 분양받은 사람)앞으로 등기가 나온다. 이때는 대위촌탁으로 등기이전을 해야 한다. 또한 원 분양자가 토지분에 대해서 돈을 덜 납부한 경우도 있다. 이때에는 토지분에 대한 미납분을 납부해야 등기이전이 된다. 4. 관리비는 연체되어 있는가?   통상적으로 아파트가 경매에 넘어가면 관리비가 연체되었구나 라고 생각하는것이 상식이다.  관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않기에 원칙적으로 공용부분(예 = 엘리베이트 사용료 등등)은낙찰자가 인수하고 전용부분(그 집에서 사용한 경비 = 가스비, 수도세, 전기세, TV수신료 등등)은 낙찰자가 인수 할 책임이 없다. 그러나 실제 현장에서는 명도 협상과정에서 낙찰자가 부담하는 경우가 자주 생기는 일이다. 즉 이사비 명목에서 그 금액을 공제하고 준다든지 등등. 실제로 저도 약 25만원의 관리비를 물어준 적이 있다. 대신 아파트 선수관리비를 제가 압류했기에 손해을 보지는 않았다.  5 분양평수와 전용면적을 확인했는가?   서울 서대문구 청구아파트의 경우 32평형과 39평형의 전용면적은 모두 25.7평으로 같다. 조합아파트의 경우 주차장면적 및 공용면적을 넓혀서 분양평수를 높이고 분양가를 높이는 수법을 쓰곤 한다. 따라서 실입주 목적의 고객은 분양평수만이 아니라 전용면적을 함께 비교해야 한다. 또 제가 아는 아파트의 입구 표지판에 37평형 이라고 쓰여있지만 전용면적은 25.7 평으로 나와있다. 즉 분양면적은 37평이였지만 전용면적은 33평인것이다. 이런 이파트는 공용면적(주차장, 엘리베이트, 복도, 전실 등등)이 넓은것이 특징이다. 6. 오래된 아파트가 매력적인가?   준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다. 때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다.  그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이 이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세계획구역으로 지정되어야 한다. 서울 고덕주공아파트, 부산 다대주공아파트, 광주시 염주주공아파트, 대전시 용운주공 등이 이에 해당된다. 따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀릴 가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다.  서울 상계동 부근에 공간거리가 넓은 주공아파트들이 많다. 얼마후에는 이런 아파트들도 모두 재건축해야한다. 그러나 잘 알아보고 해야 한다. 또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기 힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다. 그러나 서울의 경우 경매로 매입을 한다면 추가 부담을 해도 수익이 날 수 있는 것이 많다. 그리고 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분 부담해야 하므로 이런것은 철저한 조사가 이루어져야 한다. *빌라 (다세대)   1. 층이 아주 중요하다    지층인지, 반지하인지, 향은 어떤것인지 아주 중요하다.   그리고 주위의 단독주택이나 연립건물 주거자들에게 사생활노출이 많을 수 있으므로 주위환경에 대한 파악이 중요하다   또한 최근에는 주차문제가 심각하니 이 부분도 철저히 따져봐야 한다.   2. 건축한지 얼마나 되었으며 유지보수가 힘든지 살펴봐야 한다.    몇년전 성남시 태평동에 다가구을 구입한적이 있다. 총 4가구가 살고 있었다. 전,출입이 자주 발생하여 건물유지,보수가 상당한 애를    먹  인적이 있다. 도배는 기본으로 해야 하고 창틀이(나무로 된 창틀)틀어지거나 유리가 깨진 경우도  있어 유지보수비가 만만치 않게    들어가는 경우가 있다.   그래서 노후된 연립은 저렴하게 매입한 후 보수비용만 1천만원 이상 들어가는 경우가 많다. 때문에 준공 후 10년 이상 경과된 건물은 반    드시 내부답사 해야 하며, 어려울 경우 옆집이라도 답사해봐야 한다.  3. 상권및 교통편은 ?    다세대 주택, 연립등이 많은 동네는 마을버스을 타는 경우가 많다. 그러나 버스을 내려서 걷는 길이 5분이 넘는다든지, 골목길이 길경우    는 현장답사에서 충분한 조사가 이루어 져야 한다.    또한 병원, 마트등 이런것을 봐야 하고 상점이 얼마나 가까운가 도 중요하다.    전에 공릉동에 살때 아파트 입구에 상가동이 있고 슈퍼가 있었는데 그 아파트는 공간거리가 넓어 아파트 입구까지 걸어가기위해서는      걸이가 너무 멀어 자전거를 타고 다닌 기억이 있다. 갑자기 전등이 하나 나가면 사로 가야 하는데 얼마나 귀찮던지..........     다음글은 상가와 토지에 대해서 언급하기로 하겠습니다. 열심히 공부해서 많은 수익내기 바랍니다.