미분양 물건의 신탁과 관련하여!! 답변이 틀렸으면 내리겠습니다.

[사이니다(101-1905)]

1. 담보신탁의 개념

담보신탁이란 위탁자(맡기는 자)가 자신의 채무이행을 보장하기 위하여 특정부동산에 대한 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 채권자(우선수익자)를 위하여 일정기간 신탁부동산의 담보력이 유지되도록 관리하다가 채무불이행이 되면 신탁부동산을 환가(처분)하여 채권자에게 변제한 후 잔액이 있을 경우 위탁자에게 반환하는 신탁제도를 말합니다.

담보신탁은 처분신탁과 관리신탁의 결합형으로 현행의 저당(채무자가 채무담보로서 제공한 부동산등)제도를 대체할 수 있는 새로운 형태의 담보제도입니다.

저당권의 실행(처분 등)방법은 경매에 의하게 되는데 경매는 비용과 시간이 적잖이 소요되고 경락가액이 일반거래가액보다 낮은 것이 일반적이다. 이에 반하여 담보신탁제도는 채무자인 위탁자가 채권자를 수익자로 하고 신탁회사를 수탁자(맡아주는 자)로 하여 그 수탁자에게 담보목적으로 소유권을 이전하여 신탁부동산을 관리함. 채권실행(처분)은 수탁자의 임의매각방법에 의하게 되므로 경매실행 방법보다 시간과 비용을 줄일 수 있고 매각대금도 경락가액보다 일반적으로 높다는 장점이 있다.

담보신탁의 경우 의뢰한 소유자는 위탁자겸 수익자가 되지만 통상 수익자에 우선하여 채권금융기관이나 채권자가 우선수익자의 지위를 획득하여 추후 약정대로 채권회수가 되지 않을 경우 우선수익자는 수탁자인 신탁회사에 환가처분을 요청하고 공매 등의 매각절차를 통해 채권을 회수 하게 됩니다.

위탁자의 부도 또는 파산 시 신탁재산의 독립성으로 인하여 제3채권자에 비해서 조속한 채권회수가 가능한 점 역시 채권기관에게 유리한 점이다.

2. 수익권 증서

한편, 담보신탁계약 체결 후 수탁자는 일반적으로 우선수익자(채권자)에게 수익권증서를 발급하게 된다. 수익권증서는 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원본의 우선수익자에 대한 수익권을 증명하기 위하여 발행하는 것이므로 채권에 대한 증서일 뿐 유가증권은 아니다. 따라서 수익권증서는 담보신탁계약 당사자들의 동의를 얻지 않는 이상 양도될 수 없고 제3자에게 담보로 제공될 수 없다. 수익권증서에 기재되는 사항은 수익권한도, 우선수익자간의 순위, 임대차등 선순위 권리내역 및 담보부동산에 관한 사항 등이다.

부동산담보신탁계약서(실제 계약서의 주요 조항 이랍니다)

주식회사 신영대농개발(이하 “위탁자”라 한다)은 별지1 기재의 부동산(이하 “신탁부동산”이라 한다)을 주식회사 무궁화신탁(이하 “수탁자”라 한다)에 신탁하고 수탁자는 이를 인수함에 있어 다음과 같이 부동산담보신탁계약(이하 “신탁계약”이라 함)을 체결한다.

제1조 (신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자(채무자가 따로 있는 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)가 부담하는 채무내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다.

제5조 (신탁의 원본) 신탁의 원본은 신탁부동산 또는 그 물상대위로 취득한 재산, 수탁자가 임대인으로서 취득·보관하는 임대차보증금, 신탁부동산의 처분대금 및 처분절차와 관련하여 발생되는 위약금, 신탁재산에 속하는 금전의 운용에 의하여 발생한 이익, 기타 이에 준하는 것으로 한다.

제7조 (수익권증서) ① 수탁자는 위탁자 또는 우선수익자의 요청이 있는 경우에 이 신탁계약을 증명하기 위한 수익권증서를 발행하여 교부할 수 있다.

⑥ 위탁자는 수익권증서를 신탁목적에 적합하도록 사용하여야 하며, 수탁자의 동의 없이는 이를 타인에게 양도하거나 담보의 목적으로 질권설정 등 처분행위를 할 수 없다.

제8조 (우선수익자의 수익권) ⑤ 우선수익자는 수탁자의 사전 동의 없이는 신탁기간중 우선수익자의 지위를 타인에게 양도 또는 명의변경하거나 수익권에 대하여 질권의 설정 등 기타 처분행위를 할 수 없다.

제10조 (신탁부동산의 보전관리 등) ① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유․사용하고, 신탁부동산에 대한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.

② 수탁자는 이 계약에서 달리 정한 것을 제외하고는 우선수익자의 요청에 따른 환가 착수 전까지는 신탁부동산의 소유권만을 관리·보전하는 것을 목적으로 한다.

제11조 (임대차 등) ③ 신탁기간중 임대차계약기간 만료 또는 임대차계약을 해지하 는 경우 수탁자가 승계하지 아니 한 임대차보증금 등 반환채무는 위탁자가 부담 하며, 새로운 임대차계약은 수탁자 명의로 행하되, 임대차 계약 체결 및 관리와 관련된 수탁자의 보수는 별도 협의한다. 또한, 위탁자는 제10조 제3항의 규정에 의한 수탁자의 사전승낙을 받아 자신의 명의로 임대차계약을 체결할 수 있다.

④ 제3항의 규정에 불구하고 위탁자가 임의로 체결한 임대차계약은 이로써 수탁자에게 그 효력을 주장하지 못 하며，그로 인하여 수탁자에게 손해가 발생하는 경우에는 위탁자가 배상하여야 한다.

제19조 (신탁부동산의 처분시기) ① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이더라도 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분하지 아니한다.

1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 약정 위반시

2. 신탁계약 위반시

3. 기타 담보가치 저감등 환가요인 발생시

제20조 (처분방법) ① 이 계약에 의한 신탁부동산의 처분은 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분시 조건으로 수의계약할 수 있다.

② 제21조에서 정한 예정가격 이상을 제시한 매수희망자 중 가장 높은 금액을 제시한 자를 신탁부동산의 매수인으로 결정한다.

★위의 내용을 읽어보시면 이강모님도 충분히 이해 하시리라 봅니다.

   이강모님의 말씀을 읽어 보니 부동산담보신탁의 기본내용을 이해를 못하시고 말씀하신 것으로

   보여집니다. 저도 첨엔 이해가 잘 되지 않았지만 자꾸읽어 보다보니까 이제는 좀...

   참고로 이강모님의 질문에 오해는 없고요 거부 카페총회에 참석했다가 자료를 받았는데 읽어 보니

   이해가 가서 올려 드렸습니다.

출처: 입주거부협의회 총회에서 배포한 자료입니다.

청주토박이님의 질문에 답변입니다.

두산건설이 뒤통수를 맞았다는 근거가 될런지요. 읽어보세요. 그래도 안되신다면 제표현이 잘못 됐겠지요.

신영이 금융회사만을 우선 수익자로 지정하여 부동산담보신탁을 하여 공사대금의 회수가 어려워진 두산건설이 사해신탁(채권자를 해치는 신탁?)을이유로 사해신탁금지가처분인가하는 것을 법원에 했다고 하더군요. 신영과 두산과의 공사계약에도 공사가 끝날때까지 공사대금을 다못주는 경우 미분양 아파트를 담보신탁하면서 두산건설을 우선수익자로 하기로 계약을 했는데 신영이 약속을 어기고 은행만을 우선수익자로 해서 두산과 분쟁이 발생하고 법적인 상황으로 가는중에 현재 통장에 있는 돈으로 은행대출을 다 갚고 담보신탁에서 은행을 우선수익자에서 빼고 두산건설과 한라건설을 우선수익자로 넣기로 합의를 했다고 하더군요. 그래서 두산과 신영이 법적인 것도 안하기로 했답니다. 그래서 신영이 두산에게 뒤통수를 첬다고 한거지요. 엊그제 총회 현장에서 제가 녹음한거에는 그렇게 되어있습니다. 휴 뭔말인지..... 이렇게 되면 이강모님이 우려하신 대로 되는 건가요? 두산건설이 우선수익자가 되는 것이니.....두산건설이 떨이를....?

청주토박이님 얼마전 모델하우스 방문시 직원이 좋은 동호수 있다고 저에게 소개했던거 같은데...제가 수첩에 잘못 받아적은건지... 님께서 운좋게 바로 계약을 하신건지 궁금합니다.

저는 전문적인 지식은 없지만 항상 상식적인 수준에서 생각을 하고 판단을 하는데 아무리 생각을 해도 왜

신영직원들이나 할 듯한 말씀들을 그렇게 쉽게들 하시는지 이해가 가질 않는군요.  저만의 생각인가요?

들어가서 사시는분들도 아무런 문제가 없다면 사실 이런 카페가 뭐가 필요 할까요? 이카페도 우리들의 대화의 대부분은 뭔가 문제가 있으니 다함께 모여 시행사인 신영에게 요구하고, 개선하고 고쳐보자고 하는거 아닌지요? 그래서 회장님도 뽑고 총무님도 뽑고 한거 아닌가요? 근데 글이나 댓글들을 보면 다양한 의견이라기 보다는 신영직원이나 친인척 같은 사람들이 카페를 끌고 가고 있는 것 같아 실망스럽습니다.

[사이니다(101-1905)]

토박이님의 동 호수 등기부 등본 확인해 보니 미분양으로 신탁이 되어있더군요.
재수가 좋아 님이 매수 하셨다고 한거 같은데 답변좀 부탁드립니다. 하도 글들이 이상해서 대법원인터넷등기소에서 확인해 보았네요.

[사이니다(101-1905)]

총회 참석하셨다면 누구나 알 수있는 이야기 인데 엉뚱한 말씀을 하시는 군요. 총회참석하여 2장짜리 서류(위의 내용임)를 받았고 신영과 두산에 대해서는 진행자들이 모든참석자들을 대상으로 공개적으로 한 이야기를 들은 겁니다. 도대체 어떤 자세한 사항을 알고 있어서 거부카페 운영진으로 의심하는 거야? 운이 좋으거 까지는 이해가 가지만....그리고 좋은 방향이 도대체 뭔지좀 알려 주세요. 나는 양쪽카페 다가입했지만 입주를 꼭 할 사람으로 들어 가기 전에 사기꾼 같은 놈들이 내가 계약당시 약속했던거를 해주기를 바라는 사람이외다. 약속한거 해달라고 또 그렇게 해야 된다고 댓글 다는데 뭐 문제있습니까?

[사이니다(101-1905)]

별시답잖은 얘기 다듣겠네. 그리고 내용을 공부해서 뭔가 좀 알면 저쪽 카페 운영진 이란얘긴가? 모르면 일반회원이고요? 청주토박이님이 저를 비판적으로 보시는건 아닌지요?

[이강모(6-2106)]

이 카페가 실망이시라는데, 지웰시티 카페 중 이 카페처럼 다양한 의견이 개진되는 곳이 있습니까?
신영직원? 친인척?? 이런 말씀은 이 카페를 헐뜯으시려는 것은 아니신지요?
사이니다님이 양쪽회원이시라면 잘 아시겠지만 "입주거부카페"에서 단 한번이라도 비판적인글을 올리시는것을 보신적이 있으신지요? 그쪽 카페는 조금이라도 다른 의견을 달면 바로 신영의 앞잡이 되고 강퇴당합니다.
저도 그쪽 카페에서 이유없이 돈내고 강퇴당했습니다. 이 카페에 그런분들 좀 계신것으로 알고 있고, 신영이 잘한건 없지만 그쪽 방식도 싫다.... 이런분들 상당히 계십니다.

[이강모(6-2106)]

저는 강퇴당해서 "입주거부협의회"카페에 갈수 없지만 시아니다님께서 그 양쪽카페회원이시라면 그쪽 카페에도 객관적인 글좀 올려주세요!!

[사이니다(101-1905)]

우리가 지금 양쪽 카페가지고 이야기하는 것은 아니지 않습니까! 이야기가 샛길로 새는군요! 여하튼 저는 신영에게 사기를 당했다고 생각을 하는 사람이고 어떻게 하면 만회할 수 있을까 걱정이 되어서 여기 카페도 가입을 했고 카페 활동 내용을 읽어 보는데 도무지 생각이 다른 사람들이 많아서 다른 세상 같습니다. 돈을 내고도 강퇴를 하였다면 자세한 이유는 잘모르겠지만, 이유없이 강퇴를 시켰다면 거부 카페에도 뭔가 문제가 있군요. 여기는 혹시 신영에게 만족하는 사람들의 카페인가요?. 저같이 불만이 있고 입주하기 전에 개선하고, 고쳐서 들어 가고 싶은 사람은 여기 카페에 회원이 될 수 없나요?

[용담(9-2904)]

신영이 우릴 실망시킨 건 사실입니다(고의적 사기건,국내외 여건상 그렇게 되었건).하지만 우리도 일말의 책임은 있다고 봐야 할 것 같습니다(그사기(?)가 사기란 걸 모르고 자신이 도장을 찍었으니까...).이제는 너무 멀리 와 버린 상태고,그래서 같이 가야 하지 않나 생각 드는군요. 그래야만 초기에 새웠던 그런 지웰시티로 조그이나마 접근하지 않을 가요? 우린 상생이라는 같은 목표를 갖고 있습니다. 입주자들끼리 조금 생각이 다르다고 서로 비교 하고 시시비비하고... 써억 좋아보이지 않네요..

[배털맨 (3-1906)]

과연 그럴까요.

신영을 나도 싫어하지만.......

그들은 우리 보다 형편이 더 좋을 걸요.

인정하긴 싫지만 사실이 그래요.

앞으로 계속 버티어 보세요.

저도 이 안에서 받을 것 받으면서 투쟁하려고 해요.

지금 들어와서도 짜증이 많이 나요.

상가에 편의점 하나 은행 하나
에듀센터는 10월에 가물가물......
큰딸은 일본어대신 중국어 배워야 하고

나도 열 받아요.......

[희망(3-1703)]

사이니다 님의 마음 전 이해할 수 있어요.. 대부분의 입주 예정자들이 사이니다 님의 마음일껄요... 하지만 본 카페는 입주하신 분들도 많아요. 일단 입주를 하면 신영과 나름 상생을 해야 해요. 그래야 아파트 가치도 올라가구요...자연스런 일이고, 제가 입주를 해도 마찬가지 입장일 거에요. 사이니다 님과 저같은 처지들만 이러지도 못하고, 저러지도 못하고.....고민으로 밤을 세죠.. 전 그 맘 이해할 수 있어요.

[이강모(106-2106)]

사이니다님! 이 카페를 더 이상 비난하지 마세요~~
님의 댓글들을 쭉 읽어보니 일방적인 헐뜯기만할 뿐, 님의 말씀처럼 입주를 위해 고쳐야할 점에 대해 언급한 내용은 한가지도 없더군요!! 발전적인 비판을하신것이 무엇인지요? 제가 보기엔 입주거부협의회로 뭉쳐야 하는데, 노선을 달리하는 이 카페가 생겨 활발하게 활동하고 있으니 입주거부가 깨질까 불안해 하시는것 같습니다. 의구심이 가득합니다~~~~
이미 입주하신 또는 입주를 희망하시는 분의 입장이라면 단체로 입주거부해 신영이 망하는것이 개인에게 어떤 도움이 될까요? 신영한테 기분 나쁘니까 분풀이??

[이강모(106-2106)]

입주민의 입장에서는 신영이 잘했던 잘못했던, 좋던 싫던간에 많이 입주하여 단지가 활성화 되는것이 개인의 재산가치 하락을 막는 측면에서는 더 나은 아닐까요?
"입주자대표협의회"회장님, 카페지기인 "박PD"님이 말씀하셨듯 이 카페는 이미 입주하신 분 or 입주를 희망하시는분의 뜻을 대변해 상생의 방안을 찾는 곳이라고 하지 않으셨습니까??
이미 입주하신분들은 생각이 없어 본인들이 사기당한지도 모르면서 입주하신것으로 생각하시나요??
이곳이 정말 님의 생걱처럼 다들 신영의 직원이나 친인척이라서 이런 글들을 올릴까요?
이 많은 회원수와 방문객수가 그게 가능하다고 보십니까?

[이강모(106-2106)]

제가 정말 궁금해서 운영진 분들에게 여쭙겠습니다......
운영진 분들 정말 신영의 친인척 이신지요? 관자계 분들이신지요?
사이니다님!! 제가 보기엔 이렇게 자유롭고, 다양한 의사표현이 가능한 이곳이 "입주거부자" 카페보다는 훨씬더 민주적이고, 발전적인 공간 같습니다. 더 나은 결과를 가져다 줄것 같기도 하구요!!
어째든 이러한 내용으로 더이상은 이 카페 자체에 대한 헐뜯기는 없었으면 하는 바램입니다.

[사이니다(101-1905)]

잘 물어 보셨네요. 카페지기님 답변좀 부탁 드립니다. 저도 궁금 합니다.
글을 잘읽어 보시고 말씀을 하시고요. 자꾸 본질을 비켜 나가시네요. 신탁얘기를 하시다가...님이 말씀하신 "입주민의 입장에서는 신영이 잘했던 잘못했던, 좋던 싫던간에 많이 입주하여 단지가 활성화 되는것이 개인의 재산가치 하락을 막는 측면에서는 더 나은 아닐까요? " 이거야 말로 신영임직원들이나 할 수있는 얘기아닌가요? 신영이 계약대로 하지 않아서, 지웰시티가 한마디로 개판이 되어 가치가 땅에 떨어진 것을 우리가 들어가 살면 단지 가치가 올라간다고 보장하십니까?

[팔봉선생(101-3201)]

저도 입주한 사람으로 입주가 많이 되었으면 하는데요!
입주가 많이 되면 입소문도 나고 거래도 활성화되고,
전세가도 올라가고...... 그냥 상식적인 것 아닌지?
나두 신영 임직원인가 보다~~~~~

[왕초보당께(104-4103)]

입주하신 분들 살만 하신지 전 아직 입주를 못했어요.