스크랩 부동산 현장 리포트<60> 하반기 지역 아파트시장 전망

[박재민(103/1002)]

부동산 현장 리포트<60> 하반기 지역 아파트시장 전망
투기지구 해제검토 제외… 실수요 중심 시장형성

언양 고속철역·공장증설 등 개발호재
서울산 아파트 공급 가늠자 역할 예상
중구 혁신도시 분양가 지역최고 수준

하반기 울산지역 아파트 시장의 최대 변수는 실수요자들이 어디로 움직이느냐에 달려 있다. 정부의 부동산 규제로 인해 시장의 중심 축은 투자 수요자가 아닌 실수요자에게로 넘어간 지 오래됐다.
이는 투기과열지구 지정이라는 규제가 그 원인으로 작용했다. 그런데 지방 광역시 중에서 울산은 정부의 투기과열지구 해제 검토대상에서 제외되고 있어 하반기 부동산 시장도 역시 투자 수요가 아닌 실수요자 위주의 시장으로 형성될 것으로 예상된다.
따라서 실수요자들은 하반기 직주(職住)근접형의 언양이냐, 중구 혁신도시냐에 따라 아파트 분양 물량에 관심을 두는 한편 분양가 상한제로 인한 회피 분양물량이나 분양가 인하 범위가 얼마나 될 것인지에도 관심을 가질 것으로 보인다.
▲서울산 언양과 중구 혁신도시 최대 관심지역
현재 언양을 중심으로 집중되고 있는 개발호재인 KTX 정차역, 대우버스 공장, 삼성SDI 공장, 하이테크밸리, 길천산업단지 등의 개발로 인한 생산유발 및 고용창출 효과 등이 이 지역에 공급되는 아파트 분양에 얼마나 영향을 미치는 가에 관심이 쏠리고 있다.
언양일대는 계룡건설과 경남기업에 이어 두산건설이 분양을 준비 중이다. 계룡건설과 경남기업의 분양률은 대체로 양호한 편이고 오는 29일 분양예정인 두산건설의 분양에 실수요자들의 관심이 얼마나 쏠리느냐가 향후 언양지역의 아파트 공급을 가늠하는 가늠자 역할을 할 것으로 예상한다.
이처럼 KTX 역사, 공장 증설 등으로 인한 인구 유입 가능성이 높은 언양지역에서 분양되는 아파트의 평당 분양가는 700만원대에 달할 것으로 전망된다. 언양이 서울산 일대를 탈바꿈시킨다면 본도심은 중구 우정동 혁신도시가 좌우할 것으로 보인다.
울산의 미래가 달린 혁신도시는 중구지역에서 남구지역으로 이전한 울산의 중심을 다시금 회복할 수 있는 성장동력이 될 것으로 기대된다.
울산혁신도시는 중구 우정동 일원 84만평에 조성되는 것으로 환경친화적인 도시의 건설의지를 표명하고 있다.
세부 개발계획을 보면 지구의 중심부는 한국석유공사 등 11개 이전 공공기관을 배치, 좌우로 주택용지 및 상업용지가 들어선다. 수용인구는 8,146가구 2만2,600명으로 단독주택 2,045가구, 공동주택 5,726가구가 건립될 계획이다. 이 일대는 친환경 복합신도시 개념으로 개발되기에 아파트 분양가도 평당 1,200만원으로 울산에서 최고 수준을 유지할 것으로 예상된다.
대우건설이 유곡동 푸르지오를 시작으로 현대산업개발의 우정동 아이파크 등이 6월 분양을 예고하고 있지만 구체적인 계획이 아직까지 나오지 않은 상태이다. 그러나 대부분 건설업체들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양시기를 저울질 하고 있어 이들 아파트도 9월 이전에는 분양이 확실시 된다.
▲분양가 상한제 이전 분양물량 집중과 분양률 관심
9월 분양가 상한제 실시이전에 공급될 전국 아파트 분양물량이 6월과 7월에만 1만가구 정도에 이르고 있다.
분양가 상한제에 따른 분양가 인하보다는 다소 미분양이 발생하더라도 분양가를 높여서 공급하고 입주시점까지 분양률을 끌어올리는 것이 수익면에서는 더 유리하다고 판단하기 때문에 분양이 집중되고 있는 것이다.
하지만 최근 신일건설의 부도로 인해 시공사들이 분양가 인상에 따른 수익성을 따지기 이전에 미분양에 따른 자금악화 요인 등을 감안한다면 분양물량이 예상보다 적을 수 있다.
앞으로 실수요자 위주로 분양될 것으로 보여 지역, 분양가 수준, 브랜드 등에 따라서 다소 차이가 있을 것으로 예상된다.
▲분양가 상한제에 따른 가격인하 효과
얼마전 부도난 신일해피트리의 분양가 심의에서도 나타났듯이 분양가 심의과정에서 분양가를 낮출 수 있는 부분은 매우 제한적이다. 정부가 의도하는 대로 분양가 수준을 지금보다 20%정도 낮추고자 하지만 신일해피트리의 경우 분양가 인하는 5% 범위내에서 끝났다. 따라서 분양가 상한제가 실시된다하더라도 아파트 분양가 인하효과는 10%를 채 넘지 않을 가능성이 높다. 정부는 분양가 인하효과를 높이기 위해서 마이너스 옵션제 등을 검토하지만 이 역시 본인이 입주시점에 부담하는 비용을 감안하면 인하율이 낮은 것이다.
▲실수요자들 어떻게 해야 하나?
아파트 선택에 좀 더 신중해야 할 것이다. 대형건설사의 부도가 현실화 되고 있는 만큼 아파트 브랜드만 믿고 선택해서는 곤란하다. 분양가 상한제에 따른 가격인하 효과가 미미한 만큼 아파트 분양가는 현재의 수준에서 크게 떨어질 가능성이 낮다. 따라서 내집마련을 희망하는 실수요자들은 매매를 선택할 것인가, 분양을 선택할 것인가를 가구소득이나 현 재무상태를 가지고 판단해야 하며, 시공사의 재무구조나 브랜드 등을 종합적으로 따져서 선택해야 한다.
리더스부동산투자자문 김정훈 대표이사는 “서울 강남과 수도권의 아파트가격이 계속 오르는 이유는 인구유입 때문이다”면서 “울산지역의 아파트를 선택할 때도 이젠 해당 지역에 인구유입이 많은가, 인구유출이 많은가 등을 따져보는 것도 한 방법”이라고 언급했다.

[김은지(104-206호)]

잘 읽고갑니다. 정보감사합니다. ^^