입찰 전에 점유자를 대면해야 할까?

[송사무장]

<입찰 전에 점유자를 대면해야 할까?>

낯선 사람을 상대하는 것은 누구에게나 두렵습니다.

일반인들이 경매에서 가장 두렵고 막연하게 생각하는 부분이 명도라고 합니다.

그러나 사실 실제 경매에 입문하면 명도를 하기 이전에 다른 단계로 더 힘들어하곤 합니다.

그 단계는 다름아닌 현장조사 시 입찰부동산의 점유자를 상대할 때입니다.

이 단계에서는 점유자도 힘들고, 입찰자도 힘듭니다.

심지어 경매 자체가 싫어지기도 합니다.

실제로 막 경매에 입문한 초보, 특히 여성의 경우

이 단계에서의 긴장감과 모욕감 때문에 몇 번 경험 후 경매를 포기하는 경우가 많지요.

그런데 저는 현장조사를 할 때 선순위임차인, 유치권 등 특수물건인 경우에도

서류만으로 판단하거나 현장에서도 주변 조사만 할 뿐,

굳이 점유자를 만나지 않습니다.

간혹 만나는 경우도 있으나, 만나지 않는 경우가 훨씬 많습니다.

(점유자를 대면하지 않아도 입찰여부에 관한 판단은 충분히 가능합니다).

초보의 경우 철저한 현장조사 또한 배움의 일환이기에

현장조사 시 점유자를 만나보는 것도 경험이 되겠습니다.

그러나 상대방을 배려하지 않은 조사는 점유자에게도 상처가 돨 수 있음을 유의하셔야 합니다.

만약 자기 자신이 경매를 당한 아파트의 소유자(임차인)이고,

누군가 경매입찰을 위해 내 아파트를 방문한다면 기분이 어떨까요?

가족이 있는 경우에, 특히 가장의 반응은 더욱 민감해질 것입니다.

경매를 당한 것도 동네 창피한 일인데

계속해서 누군가가 방문한다면,

그것도 가족들과 함께 있는 저녁 시간에 찾아온다면 무척 짜증이 나겠지요.

그래서 점유자가 본래 점잖아도 상황에 따라선 욕도 하고 성질을 부리는 것입니다.

(어떤 일이든 상대방의 입장에서 생각하면 쉽게 이해가 되기도 합니다).

가끔 경험담을 통해

입찰 전에 그 집의 화장실에 소변까지 보며 꼼꼼히 체크했다는 내용이나

밤에 방문하여 점유자에게 한소리 들은 내용 등을 보면

아쉬운 마음이 들기도 합니다.

물론 입찰자의 입장에선

점유자가 누군지도 모르고, 입찰부동산의 내부에 하자가 있는 경우도 있으므로

입찰 전에 한 번쯤 확인하고픈 것이 당연한 심리일 것입니다.

더군다나 적은 돈이 투입되는 게임도 아니므로

특히 초보에게는 시세만 조사하고 입찰하기가 큰 부담일 것입니다.

그런데 만약 점유자를 만나려는 이유가

건물의 하자부분에 관한 체크라면

부동산의 복도, 옥상, 외관만 잘 살펴보아도 충분히 확인 가능합니다.

외관상 큰 하자(누수, 곰팡이, 크랙 등)가 발견되지 않았다면

내부에 큰 하자가 발견될 가능성은 매우 낮습니다.

따라서 선순위임차인, 유치권 등 특수물건이어서

입찰 전 반드시 점유자에게 확인해야 할 사항이 아니라면 굳이 점유자를 만나지 않아도 됩니다.

주거형물건의 경우 저도 입찰 전에 거의 점유자를 만나지 않고 경매투자를 해왔습니다.

<꼼꼼한 투자를 위해선 낙찰 후 매각허가결정이 되기 전 단계에서 만남을 추천합니다>

정말 꼼꼼한 투자를 하고 싶으시다면

낙찰 후 잔금납부를 하기 전에

점유자를 만나보면서 입찰부동산의 내부를 체크할 것을 추천드립니다.

입찰 전 현장조사 시에는

입찰자와 점유자 사이에 아무런 이해관계가 없는, 그냥 낯선이에 불과하기 때문에

점유자와의 대화가 어렵습니다.

(어려운 게 지극히 정상이죠)

그러나 낙찰 이후에는 상황이 달라집니다.

내가 최고가매수인이 되고 곧 잔급납부를 하여 소유자의 지위에 있게 되므로

점유자와의 대화를 할 때 나의 페이스대로 이끌 수 있습니다.

따라서 이 시기에는 점유자에게 양해를 구하고 집안 내부를 한 번 살펴보기가 쉽겠지요.

물론 점유자가 내부에 이상이 없다고 하면 굳이 보지 않아도 되겠습니다.

상가, 근린시설의 경우는

인근 중개업소에 들러 공실률, 임대, 매매에 관한 정보가 명확하게 판단된 경우

점유자를 굳이 만나지 않아도 됩니다.

그런 판단이 서지 않는다면 영업 중인 임차인과 대화를 통해 답을 얻을 수 있겠지요.

만약 잔금납부 전에 심각한 하자가 발견된다면

'매각불허가 신청', '매각허가결정 취소신청' 등을 통해 보증금을 반환받을 수 있겠습니다.

따라서 사후에 하자가 발견되어도 얼마든지 조치를 취할 수 있기에

입찰 전부터 불안해하지 않아도 됩니다.

(잔금납부를 했더라도 배당기일 전까지 매도인의 담보책임을 묻고 배당절차를 중지시킬 수 있는 제도도 있습니다).

현장조사 시 대화를 할 때도

"경매때문에 왔습니다"라고 단도직입적으로 말하는 것보다,

"안녕하세요. 혹시 경매에 관해 궁금한 부분이 있으면 도움드릴 수 있어서 왔습니다."라고 말하는 것이 좋겠지요.

상대방에게 내가 필요한 정보를 묻기보다 경매절차에 관해 먼저 알려주겠다고 하면

상대방도 적대감과 긴장을 풀고 대화모드로 바뀌는 것을 느낄 수 있을 것입니다.

(공매의 기술에서 목사님 부부를 찾아갔을 때 대화법을 참고하시면 되겠습니다).

경매당한 부동산에 사는 사람도

이사를 나갈 때까지 편하게 살 권리가 있습니다.

한 사람, 한 사람의 변화가 세상을 바꾸는 힘이라고 생각합니다.

행복재테크 회원분들부터

점유자의 입장을 고려하는 대화법을 사용하셔서

매너 있는 경매문화가 자리잡길 기대해봅니다.

<추신>

1. '법원 맛집 게시판'이 생겼습니다.

저는 평소에 조금 더 이동을 하더라도 맛집에 가서 식사를 하는 편입니다.

가격을 떠나 맛있는 음식을 먹으면 기분까지 좋아지고 대화도 즐겁기 때문이죠.

그래서 카페에 "법원 맛집 게시판"을 오픈했습니다.

타지역에 현장조사를 하거나 입찰할 때 맛집 정보를 공유하면

기분좋은 현장조사와 입찰까지 할 수 있겠습니다.

꼭 법원 앞이 아니더라도 본인 동네의 맛집을 올려주셔도 좋겠습니다.

회원님들의 맛집 추천 기대하겠습니다.^^*

(제가 즐겨찾는 곳도 올릴 예정입니다).

[삼안뿌]

매너 있는 경매 문화를 만드는게 중요하다고 생각합니다
경매를 하는 낙찰자도 매너를 지키고 임차인도 매너를 지키고
서로 좋게 해결하는 방법 이대로만 가면 참 아름다운 경매 인데 말이죠
사무장님의 가르침대로 매너 있는 경매인이 되도록 하겠씁니다!
좋은글 감사합니다!!!

[PD note]

언제가 명도를 하게 될 터인데, 서로 감정 안 상하고 배려하며 보내고 싶네요..

[이코프리.]

조사에서는 임차인을 안만나도 되는군요 참고하겠습니다.

[주백시간]

송사무장님 멋있습니다..

[가을하늘바라기]

명도하러 점유자를 만날 때 상대를 위한다는 인식을 주도록 잘 대해야겠습니다. 조만간 명도해야하는데 두려움 극복이 필요합니다 ^^

[찐초콜릿]

다 옳은 말씀입니다.^^
상대방입장을 생각해서 매너있는 대화법을
사용할수있도록 하겟습니다.행크에서 인성교육까지
받습니다~참교육 감사합니다~^^

[행복한용호동]

크게 경매 문화까지 생각하시는 송사무장님의 넓은 마음이 느껴지는 글 정말 감사합니다!

[복주파]

경매인으로서, 인간으로서 갖추어야할 매너에 관해 일깨워주셔서 감사합니다!

[부아꿈나무]

돈, 열정도 중요하지만 상대방을 먼저 생각하고 배려하는 매너를 갖춰야된다는 부분 다시한번 명심하겠습니다.
좋은 글 감사합니다.

[로터스랜드]

특수물건이어서 반드시 점유자에게 확인해야할 사항이 아니라면 입찰전 점유자대면 안됨,
낙찰후 잔금납부전 점유자만나 내부체크

상가,근린시설의 경우 인근 중개업소에 들러 공실률,임대,매매에 관한 정보 명확히 판단, 판단 안서면 영업중인 임차인고 대화
=>차후 하자 발생시 '매각불허가신청', '매각허가결정취소실청 등으로 보증금 반환가능
잔금납부해도 배당기일전까지 매도인의 담보책임을 붇고 배당절차를 중지시킬수 있는 제도 있음

현장조사시: 안녕하세요, 혹시 경매에관해 궁근한부분이 있음 도움드릴수 있어서 왔습니다.

[돌아온진돗개]

조선업종 안전관리자로써... 현장에서 작업자들을 지도 하다보면 저에게 욕과 비난을 난무하는 분들이 계십니다.. 정말 저도 욱하지만 마음을 가라 앉히고 대꾸없이 얘기가 끝날 때까지 경청하다 보면 어느새 상기된 작업자의 얼굴도 조금 식는 것을 봅니다 그 이후에 배려를 담아 이야기를 하면 대부분 좋게 마무리를 할 수 있더랍니다
경매도 비슷한 것 같습니다.. 대부분의 채무자들이 본인이 처한 상황을 알지만 낙찰자에게 분풀이를 하게되는 것 같습니다 그렇지만 이야기를 들어주는 것만으로도 약간의 위로가 되고 호의적으로 바뀐다면 더 상황을 유리하게 이끌어나갈 수 있겠습니다
아직까지 그런 채무자를 경험하진 않았지만 항상 역지사지의 마음으로 배려하고 매너있는 경매투자자가 되겠습니다.