수원25기 법률중개사 응시생 전원 합격을 위하여!!!(6)

[25기박충서]

12월 7일 6차 스터디는 LBA경제연구소 김유수 이사님이 본인의 경험과

시험출제 시 여려가지 유의사항을 알려주었습니다.

우직하게 공부하는것도 중요하지만 시험에 대한 핵심사항을 알려주시어

수원25기 선배님들에게 아주 큰 도움이 되었으리라 여기면서,

앞으로 남은 시험전 2주동안 법률중개사 시험 대비 공부를 하시면서 참조

하시라고 다시 한번 요약해 봅니다.

1. 시험시간 문제마다 배분요령

당일 시험은 1교시 계산문제(210분), 2교시 논술(150분) 및 3교시 논술 (150분)의 시간배정이 되어있어 선배님들 시간에 쫒기지 않기위해 시간 관리를 잘 해야 합니다. 아래 대략적인 시간배분을 하면(물론 개인마다 차이가 있겠지만)

(1) 1교시

- 중개업연수익 프로그램(2점) ⟹ 20분

- 과밀부담금(1점) ⟹ 10분

- 가격분석(6점) ⟹ 30분

- 경매배당, 경매권리분석(3점) ⟹ 20분 

- 세무분석(10점) ⟹ 50분

- 권리분석(9점) ⟹ 30분

- 공법용도분석(9점) ⟹ 30분

      합 190분 (남은 20분은 알아서 채워지겠죠!)

(2) 2교시

논술 13문제를 가정하면 문제당 10분씩 배분하면 됨.

(3) 3교시

논술 13문제를 가정하면 문제당 10분씩 배분하면 됨.

2. 시험 시 각 세목별로 주의 할 사항(선배님들이 많이 실수 하는 부분)

1) 1교시 계산문제

(1) 부동산연수익 프로그램

- 수입액 총계는 6천만원에서 8천만원 사이라 보면되니 그 이상이 나오면 다시 한번 검산.

- 가장 문제되는 덧셈을 잘못해서 틀리니 계산기 잘 두두리시오!

- 중개수수료 부분에서 한도액은 문제에 나와 있으니 잘 보고

   합의요율 반드시 체크.

- 조건에서 아파트/주택/오피스텔 지역분석 체크

(2) 과밀부담금

- 시간절약을 위해서 긴 서술 빼고 계산공식, 답만 적어도 된다.

예) <과밀부담금 계산식>

⦁주차장면적 +기초공제면적 = (3,000㎡+10,000㎡)+5,000㎡=18,000㎡

⦁즉, (주차장면적+기초공제면적)>기준면적이므로

⦁과밀부담금=(신축면적-주차장면적-기초공제면적)×단위면적당건축비×0.1

                   =(72,000-13,000-5,000)×1,441,000×0.1

과밀부담금 산출결과 ₩7,781,400,000-

(3) 경매권리분석, 경매배당분석

- 민사소송법 원칙에 입각하여 단순하게 문제풀이

   깊게 나가면 출제의도에 문제가 되니 원칙에 의해 풀이

(4) 가격분석

- 덧셈, 뺄샘 주의 (실수하지 마세용^-^)

- 문제지에 나오는 도급가 산정기준에 의해 계산(혼자만의 생각 안됨)

- 감가상각(감가수정)시 년수 계산 손으로 정확히 계산함

   예) 4년5개월은 4년으로, 6년11개월은 6년으로 계산

- 임대부동산 투자수익율 계산시 계산기 잘 두두리시고,

   마지막 투자성, 장래투자성 반드시 기입할 것.

- 가격분석과 임대부동산 투자수익률분석은 항상 연관됨.

(5) 양도소득세

- 최근 이슈(고가주택 금액 변경, 일시적 2주택 기간, 수용시 업무용토지 등 개정세법)을

   고려하여 예상문제 파악

(6) 증여세, 상속세

- 증여세가 상속세보다 이번 19회에서 비중이 더 크지 않을까 봄

   기존 16회, 17회 증여세 문제 중심으로 체크.

(7) 취등록제세, 농지보전부담금, 지역개발공채 및 면허세

- 기본교제 세무분석 프로그램 꼭 참조하여 계산유의

(8) 종합부동산세

- 기존대로 세금계산문제는 나오지 않고 과세표준 구하는 선에서

   나온다고 보고, 이번 종합합산, 주택이 세대별 합산에서, 소유자별(인별)로 합산으로 바뀜.

(9) 권리분석

- 기존 16회, 17회, 18회에서는 도정법이 사회 이슈가 되어 공동주택 권 리분석 프로그램이 나왔으나

   이번 19회는 일반권리분석이 나올 가능성.

- 권리분석프로그램에서 면적, 현황상태, 지목 란이 부족하면 위쪽 여백에  전부 다 적으면 되니

   다른 쓸데 없는 방법을 사용치 말것.

- 등기부권리분석, 미공시권리분석 해당사항 有, 無 확실히 체크

   실수하나가 고객에게 피해주는지 파악

- 금액 적을시 특히, 숫자 적을시 변조 못하게 붙여서 쓰는것 주의

  예)₩30,000,000- , 총금삼천만원정

- 매도인 고지사항, 매도.매수인에게 관계된 사항 무조건 다 적음.

- 미공시권리분석에서 세대별주민등록부 기재난에서 “점유사실확인원 첨부” 반드시 기재.

- 토지거래허가 해당, 무관 반드시 체크.

- 이번 19회 권리분석은 등기부등본 해석 난이도 높을 것으로 보임.

   그래봤자 약간 칸이 길어지지 않겠나?

(10) 공법 용도분석프로그램

- 설계분석시 연면적이 500㎡ ˜ 1,000㎡ 사이 주의한다. 연립주택이나 업무시설 면적에

   해당 안 되는 건축물 용도가 될 수 있으니 주의.

- 설계분석시 법령, 조례가 허용하면 다 체크.

- 지역분석시 왠만하면 다 탈락시킨다.

- 지역분석시 출제자 의도대로 최유효이용 용도가 나오는지는 주관적 이지만

   대상지 지적도 도면의 부지 및 지역특성 설명에서 최유효이용 원칙에 입각한 개발 가능 용도가 나옴.

- 주차대수는 법정주차대수 이상이면 됨.

- 상업지역만 지하를 건축한다(지하를 근생으로 건축시 건축비가 SAVE)

   이외의 지역은 지하주차장 설계 가급적 하지 않음.

- 토지이용계획확인원에서 용도지역 분석시 미관지구, 고도지구등 특이사 항은 “공법 용도분석지

   문제풀이 참고 자료”에서 도시계획조례 참고하여 가설계한다.

- 법률분석에서 법률중개사 분석의견 란에서 A급은 정확하게 판단한다

  조례분석에서 건축물용도 제한적인데도, 가령 운동시설을 건축하고 싶을 시

  운동시설을 건축하는 이유를 정확히 적어 넣으면 점수를 받을 수 있음.

2) 2, 3교시 논술시간

- 논술 1문제당 핵심을 정확하게 8-10줄 정도 쓴다.

- 기본교제(교과서)에서 가장 많이 출제하고, 소장님 세미나도 출제   ⟹ 약 70% 배분

- 시사성 문제 ⟹ 20 ˜ 30%

- 소장님이 추천한 책 2권에서 출제.

- 중개업, 법률계약서, 최근 경제문제 및 소장님 평소 강의중 강조한 부 분. 현재 이슈등 문제의

   핵심사항을 파악하여 상술한다.

- 우리가 시험당일 보는 문제지 크기는 B4 용지임. 논술 1교시당 빈 용지 3장이 나오므로

   한 페이지당 2문제 적는다.

시험당일은 긴 시간을 시험에 집중해야 하므로 체력소모가 크니 평소 체력관리 잘 하시고, 특히 장시간을 필기를 해야 하므로 평소 손의 근육을 단련시키는 연습을 해야 할 것으로 여겨짐.

필기도구도 본인에게 맞는 것을 잘 선택하세요.

남은 시험준비기간을 잘 보내시고, 수원25기 선배님들 홧팅!!!!

[25기 김선웅]

죄송한 마음, 감사하는 마음, 부끄러운 마음... 선배님의 헌신적인 희생으로 수원25기 전원 합격의 영광이 있을 거라는 확신이 드네요.

[25기박재복]

ㅎㅎㅎ 우리 교육위원장님 고생 많으시네.... 항상 감사하고 있습니다.

[25기 신인수]

수염이 많이 나는 사람의 고민입니다. 머털은 빠지고 수털은 백발로 변해가는데, 혹시 시험을 가볍게 볼 방법은 없나요

[25기최기선]

저도 머리털이 백발루 변해가는데..어쩜좋죠...?ㅠ.ㅠ

[25기최기선]

근데 수털이 뭐에요?

[25기 신인수]

수염터래기요 ㅎㅎㅎ

[25기 주미화]

항상 조근 조근히 챙겨주셔서 감사할 따름임다

[25기 윤인순]

감사 감사 ^&^ 잊어버리지 않으려고 인쇄했어여 한번더보고 갈려구여...

[25기최기선]

선배님..저만 모르는건가요..?종부세에서 주택 인별합산된다는것 구체적으로 설명 부탁드리고요..양도소득세에서 수용시 업무용토지등에 대해서 잘 모르겠어요...--;;(쪽팔리지만..쩝)

[25기 고영일]

도저히 컨닝은 안됐구나 ㅋㅋ 그럼 내일부터 벼락치기 해야지 ㅋ

[25기안성희]

맞아요 교육장님 수고 많으십니다 .투덜대니 색인부도 혼자 뚝딱 다 만드시고 궂은일 다 맡아 하시는 것 같습니다.