지역분석 청주시 분양권 입지분석

[에스비(SB)]

제 블로그에 썼던 글을 옮겨왔습니다.

https://blog.naver.com/jungsh143/221908714622

안녕하세요 오늘은 입지분석을 한번 해볼까 합니다.

몇일전에 청주 분양권 단지들을 임장을 다녀왔습니다.

현재 청주에 거주하고 있어 대부분 모델하우스나 위치 등은 알고 있었지만 분양권 투자를 위한 임장으로 가본적은 처음이라 또 다른 시각으로 보게 됩니다.

요즘 청주 분양권 시장이 매우 뜨겁습니다.

가경아이파크는 실거래로 피 1억2천을 찍었다는 소문(?)을 중개사에게 들었으며, 그로 인해 동남지구나 탑동힐데스까지 사람들의 관심이 이어지고 있다고 하여 흥덕구지역을 제외한 나머지 지역의 분양권을 한번 살펴보았습니다.

해당지역의 입지는 제 주관대로 판단한것이며, 실거주적인 판단이 많습니다.

청주에 거주하면서 느낀점들을 같이 적었으니, 투자에 참고하시기 바랍니다.

입지를 분석해볼 분양권 위치입니다.

(그림이 좀 조잡하네요. 간단히 그린거라 이해부탁바랍니다.)

살펴볼 위치는 위와 같습니다. 일부는 분양권이 아닌 입주가 된 단지들도 있습니다.

제맘대로 순서로 한번 정리해보겠습니다.

동남지구 씨티프라디움, 대원칸타빌, 우미린에듀포레

씨티(2020년 4월예정), 칸타빌(2019년 12월), 우미린에듀포레(2022년 11월예정)

동남지구 내에 가장 주요한 위치에 씨티프라디움, 칸타빌, 우미린 3개단지가 들어옵니다.

그 중 우미린에듀포레가 초중품아 위치로 가장 좋은 곳에 자리잡고 있으며,

씨티는 상권과 학교가 둘다 가까운곳.

칸타빌은 상권이 가까운 곳에 위치하고 있습니다.

그래서 현재 현장조사시 우미린에듀포레가 호가 피 5천만원까지 나왔음을 확인하였습니다.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(2점) : 버스같은 대중교통은 최악. 나아질듯. 외곽도로가 공사중으로 연결되면 연결성이 좋아질듯

학군(-) : 현재 미형성됨. 신도시급 도시이므로 시작부터 괜찮을것이라 생각

상권(-) : 현재 형성중. 상권의 크기는 충분함. 금천광장정도의 크기. 다 채워질동안 시간이 필요

생활권(4점) : 동남지구 전체로하면 임대후분양포함 10,000세대의 대규모 신도시택지지구가 형성됨.

일자리(1점) : 주변 일자리 없음. 가장 가까운 도청도 차로 15~20분 거리.

자연환경(4점) : 산이 경계로 위치하며 소규모하천도 있음

방서지구 우미린풀하우스, 자이, 중흥S클래스

우미린풀하우스(2020년 9월), 센트럴자이(2018년9월), 중흥(2018년9월)

동남지구와 연결되어 아래쪽에 위치한 방서지구. 중간에 약간 단절된 느낌이 있다.

방서지구 자이와 중흥은 2018년입주이며 초등학교가 2020년 개원하였다.

방서 우미린풀하우스와 베르디움과 가운데 큰 도로가 있어 연결성이 부족함.

자이의 경우 동간거리 매우 안좋아 바깥쪽 위치한 동과 안쪽 가격차이가 큼. 그래도 자이라고 가격 오름

중흥S클래스의 경우 최근 회사보유분 개인이 싹 쓸어갔다는 소문. 미분양 해소됨.

거주자들에 의하면 하자가 굉장히 심하였다고 함. 집단소송 준비한다는 얘기도 들은듯(동네소문)

우미린풀하우스는 위치가 좀 애매하긴 해도 바로 옆 하나로마트(대형)가 있어 살기는 나쁘지 않을듯.

그리고 동간거리 시원시원, 모두 다 판상형. 타워형 없음. 내부구조 좋음.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(3점) : 메인도로가 중간을 관통. 버스 많지 않다.

학군(2점) : 초등학교가 막 생겼음. 우미린쪽은 바로 옆은 아니다.

상권(2점) : 상권이 조금씩 생겨나고 있음. 한계가 있을듯

생활권(3점) : 상권과 입지 모두 애매함

일자리(1점) : 여기도 동남지구처럼 일자리가 좀 멀다. 도청이 그나마 15분정도 거리

자연환경(3점) : 무심천이 흐름

트릴로채, 수곡동 더샵

트릴로채(2021년 11월예정), 더샵(2021년 3월예정)

트릴로채의 경우 LH에서 공공주택으로 만든것. 세대수가 오늘 돌아본 곳 중 가장 크다.

모충동이 매우 오래된 구도심으로 주변상권은 좋지는 않다. 실거주 측면에서는 입지가 좋지 않음.

서원대학교(옛 청주사범대)가 있어 학생들의 쉐어하우스 등 의 수요는 있을것으로 보임.

수곡동 더샵의 경우 큰길을 건너면 산남동이 위치. 법원까지 도보로 걸어갈수 있음

산남동 연식을 고려하면 산남동에서 넘어오는 수요가 있을것으로 보임.

트릴로채와 더샵의 가격이 서로 약간 영향을 미칠수 있을것으로 보인다.

트릴로채의 최고의 장점은 법인으로 매수가 가능한점. 중도금납부가 없어 갯수제한이 없다는 점~!!!!

이부분이 매우 매력적이라 법인투자로 정말 많이 들어오는 단지라고 보시면 됩니다.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(3점) : 앞서지역보다는 대중교통이 좀 나으나, 거기서 거기

학군(3점) : 딱히 좋지 않음

상권(3점) : 오래된 구상권

생활권(3점) : 오래된 지역이다보니 정착된 상권이 있어 살기는 나쁘지 않음

일자리(4점) : 청주교대, 서원대, 법원 등 일자리 있음

자연환경(2점) : 무심천, 야산

트릴로채, 탑동 힐데스하임

탑동힐데스(2022년 11월)

트릴로채와 탑동 힐데스하임.

탑동 힐데스 위치는 오래된 주택가의 한복판에 세워진 것으로 주변 생활권은 좋지 않다. 버스도 칸타빌쪽으로 걸어가서 타야함. 다만 도청과 시청과의 접근성이 매우 좋다. 공무원들이 새아파트를 찾을경우 수요가 있을수 있으며, 탑동이나 금천동의 오래된 아파트에 사는 사람들이 신축을 찾아 이동할 가능성 있음(기존 금천동과의 접근성이 동남지구보다 좋음)

트릴로채와 힐데스하임의 거리가 상대적으로 가깝고 주변에 신축아파트가 전무하여 두개를 비교하여 가격의 변동을 추산할수 밖에 없음.

힐데스하임의 경우 상당구쪽에서 나홀로 신축단지가 현재 가격이 어떤지를 살펴보면 미래가 보이는데

금천동쪽의 우미린에듀파크와 문화동센트럴칸타빌의 시세를 보자면.. 변동이 없다.

우미린은 신축효과로 반짝 요동치긴 하나 분양가로 다시 돌아온 상태.

힐데스하임의 피가 오르더라도 일시적일 가능성이 매우 크다. 유동성과 투자자들의 유입으로 인한것. 실수요로는 절대 크게 오를수 없으니 보수적인 접근이 필요함.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(2점) : 메인도로가 중간을 관통. 버스 많지 않다.

학군(3점) : 그닥 평가할만한 학교가 없다. 트릴로채는 그래도 학군이 나은편

상권(4점) : 탑동에서 그나마 청주구도심 메인상권과 접근성은 괜찮음

생활권(3점) : 그닥....

일자리(4점) : 도청과 시청으로 도보로 출퇴근 가능.

자연환경(2점) : 그닥...

율량금호어울림

금호어울림(2022년 3월예정)

현재 청주지역에서는 유일한 재건축물건으로 보임

율량동에는 율량지구라고 지도의 맨오른쪽 윗부분에 형성된 구역의 생활권이 좋다.

칸타빌이 매우 대단지로 들어와 있으며 그 앞 상권이 매우 잘 형성되어 있음. 살기 좋은 곳.

금호어울림이 율량지구와 거리가 있어 아쉽다.

구축아파트 지역에 나홀로 신축이 될 예정.

중개사설명상으로는 알박기로 버티는 사람이 소송을 걸어 소송진행중.

80억 요구. 조합은 50억만줄게. 협상결렬. 소송 1차 조합원 승소. 그러자 민사로도 걸었다고 함.

여튼 이에 대한 추가부담금이 있을수 있어 중개사분이 위험요소 있다고 설명해주심.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(3점) : 메인도로가 중간을 관통. 버스 많지 않다.

학군(3점) : 보통

상권(3점) : 구축아파트 상권이 어느정도 괜찮은듯.

생활권(3점) : 보통

일자리(4점) : 산업단지쪽과 접근성 좋음.

자연환경(2점) : 실개천이 있음

코아루휴티스

코아루(2020년 12월예정)

코아루휴티스는 청주 구도심상권에 위치한 주상복합아파트+오피스텔로 이루어져있다.

층수는 49층으로 층수만으로는 랜드마크를 찜해놓은 상황

위치를 보자면 시청과 청주병원 위에 위치하며 청주를 나북으로 가르는 메인도로인 36번국도에 위치하여 입지적으로는 나쁘지 않다.

일자리 측면에서도 청주시청, 충북도청, 청원구청, 청주대학교, 충북과학교육원 등 청주에 위치한 주요관공서들이 모두 도보로 출퇴근이 가능한 위치에 있다.

학교는 약간 거리가 있어 학군은 좋지 못하며 학원가도 없다.

토지이용상 상업지역으로 주변 청주시청 상권이 2000년초까지 메인을 차지하였으나, 2010년 이후로는 복대동상권으로 메인이 넘어간 상황으로 많이 분위기가 좋지 않은 상권임.

다만, 한국토지신탁소유의 부지에 건립하여 분양가는 매우 저렴하게 나온편이다(시공사에 한국토지신탁 포함). 저렴한 분양가 하나만으로도 관심을 가져도 될만한 단지.

하지만 신중히 접근하여야 할 곳이다. 꼭 주변 상권을 임장하고 투자하시기를 바란다.

해당지역 입지평가(5점만점)

교통(4점) : 메인도로인 36번도로가에 위치, 버스도 많이 다닌다.

학군(2점) : 좋지않다. 학원가 없음

상권(4점) : 원래 잘나가던 상권. 그러나 요즘은 많이 침체됨

생활권(3점) : 살기는 좋아보임

일자리(5점) : 청주의 주요 관공서가 밀집해 있음

자연환경(2점) : 도심한복판

이렇게 간단히 입지를 정리해보았습니다.

현재 조사된 바 프리미엄(P)의 크기는 동남지구> 방서지구 > 힐데스하임 = 트릴로채 > 더샵 > 율량금호어울림, 코아루휴티스 정도로 볼수 있겠습니다.

항상 저평가되어있던 청주가 살아나는 모습을 보니 기분은 좋습니다.

분양권에 대해 조금씩 알아가고 있는데 청주 분양권 분위기는 매우 좋은 상태이고 이 분위기가 기존 구축들에도 좋은 영향이 있었으면 하는 바램입니다.

[냐옹고양이]

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청주에 관심이 갔던 매물이 있었는데.
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실거주로 바라보는 입지를 설명했는데, 현재 청주분위기가 너무 뜨거워서 입지랑 상관없이 피가 달라질것 같습니다. 분위기를 잘 봐야할것 같습니다. 감사합니다~