재개발, 재건축 투자의 매커니즘

[더불어숲(김종성)]

2016년 새해 첫 출근 잘하셨나요?

저도 연휴 푹쉬고 사무실에 나와서, 경매나온 주택 좀 보고오고 이런 저런 정리 좀 하다가,

 오랜만에 재개발 관련 글을 써내려가 봅니다.

요즘 정부 부동산 정책이나, 미국금리인상 등으로 부동산 경기가 잠시 주춤하지만,

재개발, 재건축 투자는 제대로 알고 투자하면, 안정적인 투자처가 될수 있답니다. ^^

부산의 선호 지역 아파트 신규분양물량 대부분이 재개발, 재건축으로 이뤄집니다.

서울 지역의 경우에도 위례나, 마곡지구 같이 서울 도심의 아파트 평균가격 이상의 선호 지역도 있지만,

수도권도 그렇고, 부산같은 지방도 신규 택지 개발 지역보다는 도심 재개발의 입지가 더 뛰어난 지역이 많습니다.

그래서, 앞으로는 더더욱 입지의 선호도에 따른 차별성이 부각될것이고, 인프라가 갖춰진 도심의 재건축, 재개발 투자는

부동산 투자에 관심을 가지고 계신 분이라면 꼭 공부해볼만한 부동산 투자의 한가지라고 생각을 합니다.

많은 분들이 재개발 투자는 시간과의 싸움이다.

재개발 투자는 투자금액이 많이 든다.

이렇게 생각을 하고 계십니다.

어느정도는 맞는 이야기이기도 합니다만,

재개발 투자가 꼭 오랫동안 투자금이 묶이고, 투자금액이 굉장이 많이 드는 것만은 아닙니다.

재개발이 진행되는 일련의 과정들을 살펴볼까요?

먼저 정비구역으로 지정이 되고, 추진위원회가 구성이 되고, 조합이 설립되고, 시공사를 선정하고, 사업시행인가를 받고,

감정평가를 받고, 조합원 분양신청을 하고, 관리처분인가를 받고, 이주, 철거 그리고 일반분양, 그리고 기다리던 아파트 입주까지...

참 많은 과정을 거쳐서 우리가 살고 싶어하는 해운대자이, 명륜아이파크, 화명롯데캐슬 카이저 같은 아파트가 비로소 탄생을 하게됩니다.

그러한 과정이 몇년이 걸리냐구요? 경우마다 다르지만, 재개발, 재건축 지역으로 지정이 되고, 입주까지는 대개의 경우 10년이 넘게 걸리는 것이 일반적입니다.

그래서 많은 분들이 재개발 투자는 시간과의 싸움이다..이렇게 생각을 하고 계시지요.

그런데, 투자로써 접근을 할때 10년의 시간이 걸린다면, 우리가 원하는 수익률을 얻지 못하겠지요.

 재개발, 재건축 투자는 예측 가능한 투자일때 의미가 있습니다.

재개발, 재건축 투자는 흔히들 재개발, 재건축 구역으로 지정이 되었다고 하여서 금세 진행되는 것이 아닙니다.

재개발 투자는 시간과의 싸움이지...이런 생각으로 묻어놓는(?) 투자를 하게되면 1억 투자해서 1억의 수익을 얻는다고 해도

그 시간이 10년이 걸린다면, 큰 수익율이라고 볼수는 없겠지요.

하물며, 내가 전세 1억끼고 2억에 산 빌라의 감정평가를 1억 3천만원 받았다고 하면, 나중에 프리미엄 1억을 받고

매도를 했다하여도 수익은 3천만원(비례율 100%기준)에 불과하니, 이런 재개발 투자는 성공적인 투자라고 보기 힘들겠지요.

그럼 예측 가능한 재개발, 재건축 투자를 하려면 어떻게 해야 할까요?

우선 재개발의 기본 개념을 이해해야 겠지요.

우리나라에서의 재개발은 낙후된 지역의 건출물을 철거하고, 아파트를 짓는 방식이 일반적입니다.

거기에 조합원이 가진 주택이나, 토지를 감정평가를 한 후에, 조합원들은 그 감정평가 금액을 받고 현금청산을 받던지,

철거후 지어질 아파트를 분양받게 됩니다.

 조합원 아파트 분양가에서 권리가액(감정평가액 * 비례율)을 뺀 금액을 추가로 납부하거나, 돌려받은후 입주 하게 되지요.

이정도는 대부분 알고 계시겠지요?

그렇다면, 재개발 투자의 본질은 무엇일까요?

바로 아파트 투자입니다.

새로 지어질 아파트에 더 저렴하게 입주할수 있는 권리(입주권)를 매매하면서 이익을 얻는 투자입니다.

그러면, 우리는 언제 재개발, 재건축 투자로 이익을 얻게 될지 알수 있을까요?

일반적으로 재개발, 재건축 투자에는 많은 투자타이밍이 있지만,

관리처분계획의 수립을 통해 얼마만큼 투자수익이 생겨날지 예측이 가능해집니다.

( 감정평가를 통해 자신의 종전자산평가금액을 알아야 하고, 관리처분 계획 수립을 통해 조합원 분양가도 결정이 됩니다)

그래서, 저는 될수 있으면 관리처분인가 직전 혹은 직후에 투자하는 타이밍을 선호하는 편이구요.

일반적으로 재개발투자를 하면서 크게 실패를 하게되는 두가지 경우가 있습니다.

첫번째는 재개발 호재를 보고 오래된 주택이나, 도로부지등을 매수하였는데, 재개발이 진행되지 않는 경우입니다.

재개발 사업이 진행되어야 매도를 해서 수익이 날텐데, 위와 같은 경우에는 매도가 힘들겠지요.

그래서 재개발 투자는 시간과의 싸움이다..이런 이야기도 흔히들 하게 되는 것이구요.

두번째는 내가 매수한 금액 보다 훨씬 적은 금액으로 감정평가를 받는 경우입니다.

일반적으로 재개발 호재가 있는 경우, 그러한 호재를 반영해서 시세도 올라가는 경우가 일반적인데,

감정평가는 그러한 것을 모두 반영하기가 힘듭니다.

 그러한 감정평가라는 것이 경매의 감정평가와는 달라서 각각의 사업장의 특성에 따라 공시주택가격 이하로 감정평가를

받는 경우도 있어서, 내가 감정평가금액보다 훨씬 높은 가격에 매수하게 되면 결국 사업이 끝까지 진행되더라도

손해가 나는 경우도 있습니다.

그러면, 초보자가 재개발 투자에 있어서 안정적으로 투자를 하려면 어떤 점을 유념해야 할까요?

저는 재개발 투자에 있어서 가장 중요하면서, 매력적인 점은 어느정도 예측가능한 투자를 할수 있는 점이라고 생각을 합니다.

 내가 언제 매도를 할것이며, 어느정도의 가격에 매도를 할지 예측하려면,

언제 일반분양을 할지, 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 얼마나 될지를 알아야 하는데,

이런 것은 관리처분계획의 수립을 통해 공개되고, 구체화됩니다.

그러한 관리처분계획 수립후에 관리처분인가를 받은후에 조합원들의 이주가 시작이 되고, 철거후에 일반분양을 하게 되지요.

(흔히들 관리처분인가를 일컬어 재개발사업의 꽃이라고 말하듯..관리처분의 중요성은 이루 말할수 없습니다.

관리처분인가후에 조합원들이 이주를 하게되면 그때부터는 이주비가 지급이 되고, 그때부터는 금융비용이 발생하기 때문에

조합과 시공사에서도 신중하게 관리처분인가를 신청하게 됩니다.

따라서, 관리처분인가후에는 사업의 불확실성이 많은 부분 해소되는 시기입니다.)

예를 들어서 설명을 해볼까요?

부산 대연롯데캐슬 레전드(대연2구역)라는 아파트 다들 알고 계시지요?

2014년 가을에 분양했던 것으로 기억을 합니다. 이 아파트의 조합원 분양가는 25평 기준 21,000만원 정도 였습니다.

일반분양가는 25,500만원 정도 였을까요? 일반분양가에서 대략 3천만원 정도 프리미엄이 형성되었다고 생각을 했을때

일반분양자들은 발코니 확장포함 29,500만원 정도 금액에 입주가 가능할것이고, 조합원들은 감정평가액 1억이라고 가정하면

권리가액은 1억1500만원이니 19,500만원에 입주가 가능하겠지요. 조합원으로서의 이익이 거의 일억정도 되겠지요?

그래서 조합원 매물의 프리미엄이 일반분양직후에는 7천에서 1억 수준에 거래가 되었던 것입니다. ( 권리가액과 동호수에 따른 차이 감안)

참고로 대연2구역 관리처분인가 직후에 감정평가액 1억 수준의 25평 신청 매물은 프리미엄 3~4천만원 수준이였습니다.

실거주하는 분들도 좋은 투자가 되었을것이고, 일년남짓기간동안의 수익도 상당한 수준입니다.

대연2구역도 구역지정부터 일반분양까지 거의 10년 가까운 시간동안 사업이 진행되었었고, 중간 중간 어려움도 많이 겪었습니다.

결과론적 이야기지만, 제일 투자를 잘하신분은 관리처분인가 나기 직전에 프리미엄 1~2천만원 정도 주고 구입하신 분들입니다.

수익률로 봤을때도 그렇고, 안정적인 시기에 잘 진입한 고수분들입니다.

대연롯데캐슬, 사직롯데캐슬, 장전래미안 같은 재개발 사업의 성공으로 이제는 부산투자자들도 재개발 투자에 관심이 많아졌고,

재개발 투자로  많은 수익을 얻은 분들도 계십니다.

그런데, 재개발, 재건축도 결국은 아파트 투자입니다.

부동산 경기가 안좋으면 재개발 사업은 진행이 안되는 경우가 많습니다.

그러한 점을 꼭 감안하셔서, 안정적으로 사업이 진행되는 사업장에 투자를 하셔야 합니다.

부동산의 사이클은 클틀에서는 우상향이라고 보지만, 내가 감당하고, 내가 대응할수 있는 선에서의 투자가 바람직합니다.

쉬어갈때도, 하락할때도 있는 것이 아파트 시장이니까요.

재개발 투자의 매력이 어느정도 예측가능하다는 점이라고 이야기를 드렸는데, 어떻게 예측이 가능할까요?

제가 작년에는 서울지역 재개발에 주로 투자를 해왔습니다.

제가 서울의 성북구, 동대문구, 마포구, 서대문구, 은평구, 관악구, 영등포구 이렇게 다양한 곳의 재개발에

투자를 했고,  제가 투자한 지역들중 한곳을 제외하고는 모두가 관리처분인가를 받았고, 모두 이주 철거중입니다.

올해 분양할 지역도 있고, 내년에 분양할 지역도 있습니다만 다양한곳에 투자를 하면서도 결국

제일 중요한 점은 언제 매도가 가능할지, 조합원분양가가 주변의 시세와 일반분양가

대비 얼마나 저렴한지, 매수시 프리미엄과 내 투자금액은 얼마가 들어갈지 바로 3가지 입니다.

제가 매수한 타이밍이 관리처분직전 혹은 직후의 타이밍인 경우가 많았기 때문에 보유기간은 1년에서 1년 6개월 정도 보유하면

매도가 가능하니, 매도타이밍은 적절한 타이밍이라고 보았고,

서울지역의 조합원 분양가는 몇년간 서울지역의 부동산경기가 좋지 않았기때문에 주변시세, 일반분양가 대비 일억에서 이억까지도

저렴한 편이였습니다. 매수시 프리미엄은 마이너스 2백만원에서 5천만원까지 다양했는데, 내 투자금액 대비 수익률을 분석해서

투자를 했답니다.

물론, 재개발 투자도 결국엔 아파트 투자이기때문에 입지분석은 당연한 것이겠구요.

제가 잘 모르는 지역에 투자하는 것이였기 때문에 입지를 분석하고, 실제 서울시민의 눈으로 입지를 바라보려는 노력을

많이 했습니다.

예를 들어볼까요?

제가 투자했던 마포구의 **재개발 지역은 25평형 조합원 분양가가 4억 1700만원 이였고, 제가 매수할때의 비슷한 입지의

주변 아파트의 시세는 5억 7천에서 6억2천 선이였습니다. 주변 시세는 6억으로 보았을때 1억 8천만원의 갭이 있었고

앞으로의 서울아파트시장의 방향성을 보았을때 조합원 분양가와 일반분양시의 시세와는 2억의 갭이 있었습니다.

제가 프리미엄 4,400만원 주고 구입을 했고, 투자금은 1억남짓들었습니다.

시세는 프리미엄 1억5천까지 올라갔다가 요즘엔 매수세가 끊기면서 일이천 가격이 내려간것으로 보이네요.

일이천 내렸다고 하더라도, 충분한 수익이기 때문에 일반분양시기에 정리할 예정이구요.

또한 성북구의 **재개발 구역도 25평 조합원 분양가가 3억1700만원 정도인데, 주변 아파트의 시세가 4억 2천정도라고 보았을때

1억의 갭이 있었고, -200만원의 프리미엄으로 구입을 하였습니다. 투자금은 7500만원정도 들었구요.

현재의 시세는 프리미엄 6~7천만원정도 되는데, 이 또한 일반 분양시기에 정리할 예정입니다.

제가 제일 마지막에 투자한 지역은 얼마전에 관리처분총회를 통과했구요. 

 매수가 8천만원에 전세 5천만원 들어있는 매물이였어요. 제 투자금은 3천만원 남짓 들었구요.

 (재개발 투자는 투자금이 많이 든다는 생각가지신 분들 꼭 그런건 아니라는 것...아시겠죠?) 

감정평가액은 6400만원...프리미엄 1600만원인 주고 구입한 셈이지요. 2월부터 이주할 예정인데,

이주 후에도 80% 이주비(무이자 60%, 유이자 20%) 지급하니 투자금의 변화는 없을 예정이고

조합원 분양가는 25평기준 32,700만원 주변시세는 42,000만원 잡았을때 9천만원의 갭이 있고

투자금액 자체가 적게 들기때문에 충분한 수익이 예상되지요.

물론 서울지역 아파트 가격이 폭락하게 되면, 예상처럼 수익이 나지 않을수도 있겠지만

기본적으로 아파트 투자든, 분양권 투자든 재개발 투자든 상승기에 유효한 투자라는 것은

다들 알고 계실테니, 위 매물 같은 투자는 큰 리스크 없는 소액투자이니 재밌는 투자가 될수 있겠지요.

다른 지역의 재개발 구역도 다 마찬가지 분석을 통해 매수를 했습니다.

다시 한번 이야기하면 가장 중요한것은 예상 일반분양시기(일반분양시 실거주자에게 매도할 계획)와 조합원 분양금액(일반분양가와의 차이) 그리고, 내 투자금액(일억투자해서 5천만원 수익이 이억투자해서 7천만원 수익보다는 유리하겠지요) 이 3가지 입니다.  

재개발 투자 참..쉽다 그쵸?

처음 재개발 투자를 할때는 관리처분이 뭔지, 사업시행인가가 뭔지, 토지는 몇평이상이여야 입주권이 나오고, 비례율이며,

권리가액이며 무지 복잡합니다.

물론 그런 기본 용어든, 이론이든 투자를 함에 있어서 꼭 알아야 할 부분이긴 해요.

그렇지만, 재개발 투자의 핵심은 내가 조합원으로서 신축재개발 아파트에 입주할 권리를 사는 것이고,

내 투자금액대비 조합원의 혜택을 통한 이익을 취하는 투자라고 생각하시면 됩니다.

재개발 투자도 아파트 투자이기 때문에 아파트 하락기에는 수익을 내기 힘듭니다.

분양권 투자, 아파트 투자와 한몸이라고 생각하시면 되요.

그런데, 분양권 투자, 아파트 투자보다 재밌는(?) 것은 내가 선택을 잘하면,

아파트 시장이 폭락하는게 아니라면, 수익이 적을진 몰라도 어느 정도 답을 보고 투자하는 것이라고 생각을 하는데

재개발 몰빵투자자(?)의 지나친 부심(?) 일까요?

오랜만에 글을 쓰려니 잘 쓰고 있나, 모르겠네요.

퇴근 시간이 다가오니, 오늘은 이쯤에서 정리하고 시간날때 재개발 투자이야기 또 해드리도록 하지요. ^^ 

새해엔 회원님들 복 많이 받으시고, 건강한 한해 보내시기 바랍니다.

새해엔 악플은 참아주시지요 ^^

[화이트스콜(권태호)]

더불어숲님 올 만이네요
수도권 투자는 잘되고 계시나 보네요
늘 성투하시고 다음에 봐여
^^

[더불어숲(김종성)]

네..잘 지내시지요? ^^
새해 복많이 받으시고 조만간 얼굴 한번 뵙지요..

[박환석]

감사합니다
몰라서 조심스럽게 질문드려봅니다
권리가격이 1억 1500 만원이라
1억9천500만원에 입주가 가능하다 하셨는데
셈은 어떻게 계산하는지요?

[더불어숲(김종성)]

권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 금액을 말합니다.
인터넷에서 비례율과 권리가액의 개념을 찾아서 공부해보시면 되시고,
대연2구역의 경우 비례율이 115%로 정해져서 감정평가액이 1억이라고 보았을때, 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 11,500만원이고, 조합원 분양가가 2억 1000만원이라면 권리가액 11,500만원 을 빼면 입주할때 9500만원을 납부후에 입주하게 되는 것입니다. 철거전 내 주택의 가치(감정평가액)가 1억이였고, 거기에 9500만원을 더해서 납부하였으니, 1억9500만원에 입주가 가능하다고 적은 것입니다. 감정평가액, 권리가액과 비례율의 개념을 이해하시면 계산이 가능하겠지요.

[박환석]

네 친절하고도 자세한 설명 감사합니다
앞으로 계속 행운이 있으시길 바랍니다

[돈&행복(김도유)]

부산은 이제 재개발은 좋은투자처가 못되는것 같습니다. 다른 투자차럴 알아봐야 할것 같습니다. 좋은글 감사합니다.

[진사_Master_(黃昌敏)]

오래간만에 좋은글 반갑네요
상당히 오랜시간 잠수타시다 이렇듯 좋은 투자 방향, 세세한 투자방법 및 투자타이밍까지 설명해주시니 요즘 분위기가 슬슬 실감나네요
다들 성투하세요^^

[(다대포촌놈)조진희]

좋은글 감사합니다 서울에 투자한 물건들 대박나실듯 합니다 미리 축하드립니다^^

[더불어숲(김종성)]

잘 지내시지요?
얼굴본지 오래됐네요.
식사한번 하자고 전화드린다는게, 연락 못드렸네요~~
새해 복 많이 받으시고, 조만간 얼굴 한번 뵙지요. ^^

[(다대포촌놈)조진희]

넵 새해 복 많이 받으시구요 항상 건강하세요~~^^

[거인을깨워라(김주욱)]

두분 다 이번 모임 함 오셔요. ^^

[(다대포촌놈)조진희]

새해 복 많이 받으세용^^

[거인을깨워라(김주욱)]

네. 복 많이 받으세요. 만약 오실땐 소리 소문 없이 오셔요. ^^

[(다대포촌놈)조진희]

넵 ㅎㅎ

[블랙노즈(현인식)]

좋은글인건 알겠는데....웡캉 초보이다보니.....헷갈리는 부분도 많고^^
이해가 잘 안되는 부분도있고^^
많은 가르침 부탁드립니다.

[나눔부자(김형일).]

멋쟁이

[정환맘(송미화)]

어설프게알았는데 .. 다시꼼꼼읽어보고공부할게요 감사합니다^^

[오즈의 맙소사(김명언)]

한동안 안오셔서 섭섭했씸미다~~ 빛과 소금같은 글이네요~~

[진너자(강경우)]

감사합니다~ 새해 복 많이 받으세요^^

[자기주도적(도진태)]

지금 재개발 무는 사람은 텐인텐 안해도 되실 분들이겠지요?

[몽엄마(전금주)]

좋은 가르침 너무 감사드립니다^^