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기존 아파트는 전주와 다른
별다른 변화는 보이지 않습니다
일원동과 같은 일부 지역은
매수세가 붙으면 매물을 거두어 들이면서
매수하기가 힘들다는 말도 있지만
위례와 붙은 장지동은
비교적 조용 합니다
대치동 삼성동 역삼동 등 지역은
개포발 아파트값 상승세가 번지고 있는 듯이
언론에 나오고 있는데
실제 체감하는 정도는
전혀 그런 느낌이 아닙니다
행당동 목동등 대부분 지역도
변화의 징후는 아직 찾지 못하겠습니다
소형 위주로만 간간히
조금 저렴한 매물 위주로 거래 되고 있습니다
시세 변동도 없습니다
한동안 뜨겁게 달아 올랐던
개포저층은 조금씩
조용 해지는 것 같습니다
이런 개포저층의 분위기는
2단지 분양계약 결과를 지켜보다가
다시 뛰어가겠다는 건가요?
아님 너무 급하게 가다보니
당분간 쉬겠다는 속셈 일까요?
아무튼 개포는 상승세는
멈춘것 같습니다
개포에서 퍼진 파도의 잔재가
아직 남아서 그럴까요?
둔촌과 고덕등은 조금 강세 입니다
둔촌 시세 입니다
1단지 16평 64000
1단지 18평 68000(62500)
2단지 22평 76000
3단지 31평 77000(76000)
4단지 23평 64000 (64000)
( ) 은 3월 말에 올렸던 둔촌 시세 입니다
어떻게 보이시나요?
일부 평형은 많이 오르고
일부 평형은 거의 오르지 않았습니다
한 단지에서 특정 평형만 매수세가 붙을일은 없겠지요?
결국 일부 평형은 3 월말 급매물이 거래 되면서
가격이 오른 셈 입니다
이런 상황을 오름세로 보이시나요?
아니면 조금 더 지켜 봐야 알수 있나요 ?
확실한건 급매물 잡은 분들은
대박 이라는 것 입니다 ^^
보통 가격이 상승 한다고 진단 하는데는
실제 거래가 얼마나 많이 이루어 지면서
상승 하는지를 볼 필요가 있습니다
거래가 충분히 수반되지 않는 가격 움직임은
약간의 외부변수에 예민하게 반응 하면서
다시 상황이 바뀔 수 있습니다
그러다보니 흐름을 판단 하는데
오류가 있을 가능성이 높습니다
그렇다고 지금 둔촌의 가격상승을 진단 하는데
무리가 있다는 의도는 아닙니다
다만 개포발 강남 재건축의 최근 흐름을
조금은 침착하게 지켜볼 필요가 있어 보입니다
재건축 수익에 대한 철저한 가치 분석이 중요 하고
흔들리지 않는 침착함에
때론 과감한 배팅이 필요하기도 합니다
참 투자 결정 하기 쉽지 않은 시기인듯 합니다
잠실 5단지가 개포에서 날라온
큰 불똥이 아직 살아 있는 것 같습니다
매물 가진 분에게 호가를 올려서
계속 매도 권유 한다고 합니다
비교적 강세 정도가 큰 것 같습니다
잠실 5 단지 시세 입니다
34평 125000-127000
35평 129000-130000
36평 13600 -137000
잠실 5단지를 재건축 해서 예상 되는
멋진 조감도을 보셨을 겁니다
무슨 생각이 드시나요 ?
롯데월드와 마주보면서
강남권의 초고가 아파트의 탄생이 기대 되실겁니다
그러면서도
그런 멋진 조감도로 지어 지면서
얼마나 재산을 뺐길까
걱정 되시는 분도
있을 것 같습니다
참 세상에 꽁짜가 없습니다
얻는 만큼 줘야 하는 것이 세상 이치인데
억울 하지만 재건축도 그렇습니다
2000년 초반 부터 이루어진
재건축의 선배격인
저밀도 재건축이
조금은 덜하지만
그런 과정을 거치면서
새아파트로 탄생되었습니다
개포나 가락 고덕 같은 재건축 단지도
마찬 가지 입니다
관리처분안이 나오면서
늘어난 추가 분담금에
놀란 가슴을 진정 시켜야 했습니다
칼자루를 가진 정부 에서
이런 저런 임대 아파트 공급과 같은
공공성을 뛴 주택을 공급 하면서
재건축을 유효적절하게 잘 활용 하고 있습니다
그 당시 정부에 따라서
때로는 전세 주택이 되기도 하고
때로는 임대 아파트가 되기도 하고
이제는 뉴스테이도 될 태세 입니다
항상 말했지만
용적률은 공공재 성격이
매우 강합니다
어쩔수 없습니다
그래도 재건축 투자 하다 보면
조금은 억울한 생각도 듭니다
아무튼 강남 재건축은
활짝핀 봄꽃처럼 요즘 잘나갑니다
그러면서도 그 봄꽃이 언제 떨어질까
다소걱정도 되고
또 단기에 급등한 시세에
놀랍기도 하고
투자자들의 마음은
갈팡질팡 입니다
이런때 타고난 동물적인 감각이
도음이 될 건데요
그 감각이
둔해졌다가 예민해졌다가 하다보니
완전한 자신감을 가지기가
어렵습니다
재건축에 대한 이런 동향이
보는 분들한테
오히려 마음을 혼란스럽게 하는 것이 아닌가
걱정도 됩니다
그저 가볍지 않게
읽어 주시더라도
가볍게 참고만 해주시기 바랍니다
분양권은
확실한 봄이 온 것 같습니다
위례 청량산에도
확실히 봄이 와서
초록이 강해졌습니다
4월 월 초만 해도
초록의 색감이 그리 강하지 않았었는데
미세먼지가 걷히고 금주가 되니
몇일새 확 달라졌습니다
산을 항상 보고 있다고 생각 하는데도
변화가 갑자기 느껴 집니다
시장을 자세히 보고 있었는데도
달라진 분양권 시장이
놀랍습니다
이렇게 몇일 사이에
시세가 갑자기
달라지는 것 같습니다
특히 위례가 선두 주자 이고 미사도 동탄도 다산도
매수문의가 부쩍 늘어 나는 것 같습니다
대부분 분양권
특히 인기 신도시 및 택지지구 분양권이
모두 강세 입니다
이와 같은 분양권의 강세는
담보대출 강화에서
비교적 자유로운 분양권에
수요가 몰리는 것이
그 원인이 아닌가 생각도 듭니다
만약 그렇다면 분양권 강세는
당분간 지속 될 수도 있어 보입니다
시세의 변동폭이 큰 분양권을
조금 자세하게 정리해 보겠습니다
위례
입주가 완료 되는 아파트는 이미 전세든 실입주든
잔금이 납부 되고 등기가되면서
지금 팔면 양도세가 많이 나오다 보니
매물이 거의 없다 시피 합니다
이들 단지의 경우 전세값이 싸다 보니 잔금 부담이 돼서
입주기간에 일부 급매물이 나와서
싸게 거래 되기도 합니다
그런데 이들이 소진 되면서
가격이 다시 오릅니다
부영 34평의 경우 입주 초기에
중층 프리미엄이 5000 정도도 있었으나
이들 몇개 팔리고 나서
다시 올라서 1억 이상 으로 올랐습니다
그러면서 입주가 완료된 단지의 매물이 줄다보니
매수자들은 인근 다른 분양권을 물색 합니다
다른 분양권에 수요가 몰리다 보니
이들 분양권도 거래 되면서
시세가 오릅니다
그러면서 이들 분양권 매물이 줄면
또 다른 분양권으로 수요가 옮겨 갑니다
이와 같은 매도자 매수자의
슴박꼭질 게릴라전에
싸움을 붙이고
심판도 봐주는 분들이
중개업소 사장님들 입니다
이런 과정을 거치면서
위례 분양권은 1월 부터
강보합을 보이다가
최근 열흘 정도 사이에
시세가 오름세 기울기가
갑자기 커진 것 같습니다
분양권 매수를 검토 하고 계신 분들은
한지역에서 이렇게 연쇄적으로 일어나는
이런 분양권 패턴을
알아 두는 것도 좋을 것 같습니다
위례 단지별 시세 입니다
일부는 호가 시세 입니다
그렇지만 지금은 호가가 거의
시세가 되고 있습니다
입주가 완료된
래미안 힐스테이트 풀로리체 아이파크 1차등은
매물이 거의 없습니다
부영 34평이 75000-80000 정도 부릅니다
매물이 5개 이내 인듯 합니다
우남역 푸르지오 호가가 1억 이상 입니다
1억 아래 매물은 거의 거래되거나
회수 된 것 같습니다
사전 점검을 마친 센트럴 푸르지오는
94형은 1억 이상
101형은 7000 이상 호가 합니다
매물이 점점 줄어 듭니다
센트로엘은 13000 -15000 정도시세 입니다
붙어 있는 신안 인스빌은 매물이 없어서 시세를 모르지만
엠코 센트로엘과 비슷한 시세로 추측 됩니다
중앙 푸르지오는
84형은 1억 이상 주어야 매수 가능하고
큰 평수는 8500-9500 정도 호가 합니다
아이파크 2차는 14000-15000 정도 시세 입니다
세대수가 많은 호반으로
수요가 몰리면서 호반이 급 상승 분위기 입니다
7000-9000 정도 시세 입니다
열흘사이 2000 정도 오른 것 같습니다
그린파크 푸르지오는 입주가 거의 완료 되면서
매물이 많이 줄고 있는데
프리미엄은 대략 안쪽동은
7000 이상 하는 것 같고
골프장 뷰는 17500 에 거래 된후
최근 매물이 거의 없습니다
팬트하우스가 5억 조금 넘은 프리미엄으로
매물이 있는 것 같습니다
작년 분양시에 엄청난 인기를 끌었던 자이는
동별 향별 그리고 평형별 편차가 큰 편 입니다
대략 중간층 이상으로
11000-19000 정도의 프리미엄 인듯 합니다
보통 위와 같은 위례 시세에
간혹 급매물이 나옵니다
그런데 그런 매물중 일부는
청약 당첨 직후에
프리미엄을 노리고 투자해논 매수자자
다시 매물을 내어 놓는 경우도 있습니다
조금은 명의 변경 과정에서
신경 쓰일수도 있습니다
동탄 2
동탄도 북동탄 중심으로
위례와 마찬가지로 강세 입니다
입주한 시범단지 인기 매물 34평이
5억 중반 정도로 호가 합니다
특히 북동탄 ktx 역이 가까운 지역을 중심으로
수요가 몰리고 있습니다
동탄은 ktx 의 개통이 점점 가까워 지면서
개통후에 시장 변화의 기대감이
점점 높아지고 있는 것 같습니다
작년에 엄청남 경쟁률을 기록 했었던
반도 5차 와 6 차는
최근 전매가 풀렸습니다
고층은 대부분 프리미엄이
5000- 6500 정도 나옵니다
푸르지오 2차의 경우
3000 -5000 정도에
매물이 있습니다
반도 3차의 경우
4500 정도 시세 입니다
호반 3차의 경우
2000-3000 정도에
매물이 있습니다
반도 4차 84 형이
6000 - 8000 정도
호가 하는 것 같습니다
우미린 84형은
전매제한임에도 불구하고
6000-6500 호가 합니다
금강 3차도 5000 이상 호가 하는 것 같습니다
남동탄도 인기 금호와 자이가 조금씩
움직입니다
적은 금액이지만 1000 정도 거래 되는 것 같습니다
A66 LH 는 4000 이상 호가 합니다
미사
위례의 분위기가
약간의 시간차이을 두고
미사로 전염 되었습니다
미사 분양권도 강세 입니다
위례 정도의 활성화에너지는 아닙니다
미사 분양권 시세 입니다
층과 향 타임에 따른 오차가 있으니
시세는 오차가 있을 수 있습니다
동원
사전 검검후
거래가 활발해진 것 같습니다
저층은 2000 이하
아주 싼 매물도 있습니다
중간층 기준으로
저가 매물이 거래 되면서
이제 4000-5000 정도 시세 입니다
최근 2-3주전에 비해서
1000-1500 정도 오른 것 같습니다
푸르지오1차
로얄층은 조망 상관없이
7500 이상은 주어야 매입 가능 합니다
저층은 5000 정도에도
매물이 있다는 소식 입니다
망월천뷰는 12000 까지 호가 합니다
미사 민영중 분양가 대비
프리미엄이 가장 높게 형성 된 단지 입니다
센트럴 자이
최근 거래가 미사 단지중
가장 활발해 보이는 단지 입니다
아마도 세대수가 크고
분양 당시 투자자들도 많이 분양 받아서
그런것이 아닌가 합니다
프리미엄은 최근 강세 입니다
6000-7500 정도 시세인듯 합니다
리버뷰자이
분양가가 비싸서 인지
다른 단지 보다는
프리미엄이 적게 형성 되어 있습니다
최근 전매가 플리면서
거래가 많이 된 것 같습니다
그러면서 매물이 급격이 줄어 든 단지 입니다
대략 중간층 4500-5500 정도 하는 것 같습니다
푸르지오2차
101E 타입은 북측 거실 한강 조망 타입입니다
12000 정도 호가 합니다
101C 타입도 고층도 조망이 좋다보니
매물이 귀합니다
다른 A ,B 평형은
6500-7500 정도 시세인듯 합니다
리버포레
89B 1008동이 고층이
1억에 거래 되었습니다
보통은 7500 -1억 정도에 매물이 나옵니다
112 형은 매물이 가장 귀합니다
11500 에 거래 된 경우가 있다고 합니다
1순위 마감되었던 98C 타입도
매물이 귀한편 입니다
1억에 매물 나온것 있습니다
미사 다른 기존 아파트는
84형이 대략 48000-53000 정도
매물이 있는 것 같습니다
59 형은 워낙 미사에서 세대수가 적어서
귀한 대접을 받을 것 같습니다
42000 정도 시세인듯 합니다
다산
올해 택지지구 분양에서
가장 주목을 받을 만한 곳이
다산신도시로 보여 집니다
다른지역이 분양이 마무리 되면서
다산 분양 물량이
가장 많이 나올 예정이기 때문 입니다
다산도 다른 분양권과 마찬가지로
점점 매수자들의 관심이 늘어 나는 것 같습니다
다산분양권중 가장 인기 분양권인
왕숙천 조망의 한양은
5000 도 호가 한다는 소식 입니다
아직은 불법 거래다 보니
쉬쉬 하면서 거래 합니다
정신건강을 위해서
이런 매물은 매수 안하는게 좋은데요
그렇지만 조금이라도 싸게 사고 싶은 마음에
매수를 하려는 분들이 많은 것 같습니다
올해 점점 분양 물량이 생기면서
언론의 홍보성 기사가
투자자와 분양권 소지자의 마음이 흔들어 놀겁니다
그러면서 유승부터 전매가 플리면서
거래가 되고
점점 분양가가 오르게 되면서
경쟁은 치열해지고
다산신도시의 엔트로피는
점점 커질 것 같은 생각이 듭니다
분명한건 다산은 8호선의 가치와
자동차로 강남과의
심리적인 거리감
그리고 34평이 4억 초반 가격으로 보면
점점 주목을 받을것으로 예상 됩니다
판교나 광교 신도시의
이력을 되돌아 보면서
도시 인푸라가 만들어 지면서
가격의 흐름이 어떻게 되었는지
생각 해보시면 어떨까 합니다
그러면서 이제 막 신도시의 모습을
점점 갖추어 가고 있는
위례나 미사 동탄2 다산과 같은
신도시 아파트의
미래를 예상해 보시기 바랍니다
신도시 아파트는
가치의 미분을
읽으면서
투자할 필요가 있어 보입니다
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첫댓글 감사합니다~~^^
감사합니다^^ 항상 잘 읽어보고있습니다.
잘보고있습니다 감사합니당~^^
정보 감사드립니다
잘 읽었습니다
언제나 변함없이 유익한 정보네요.
감사합니다^^
수고에 감사드립니다.
신도시 분양권이 대출규제에 비교적
비껴나 있어 강세인 듯 합니다~
출첵하고 갑니다^^
감사^^
또래미님~감사합니다
유익한 정보 잘 읽고갑네요~^^
정보 감사합니다..
항상 귀한 정보 공유해주셔서 감사드립니다 ^*^
최고 이십니다
오늘도 배우고 가네요. . . 감사합니다. .
왜 요즘 분양권 얘기가 많이 나오는지 또래미님의 글을 보고서야 알게됩니다 바쁜와중에도 소중한글 제공해주심에 감사드립니다 꾸벅
요즘 야구와 미사가 유일한 낙이네요. 감사합니다..
여러번 정독하고 또 정독하게 되네요.
정말 감사합니다.
유익한 글 감사합니다^^
감사합니다
참 감사합니다~늘~^글 올려주시길 기다린답니다
유익한 정보 감사합니다...
재밌게 잘 읽었습니다. 감사합니다.^^