"하자보수에 관해.."

[찬양지기]

 

2007년 3월 16일 허가일 이후단지 부터는

   ＊ 1년10%, 2년25%, 3년20%, 4년15%, 5년15%, 10년15% - 4년차 신설

2007년 3월 15일 허가이전 단지는

   ＊ 1년 20%, 2년 20%, 3년 30%, 5년 15%, 10년 15%

하자보증금이란?

공동주택의 사업주체는 주택법 제46조 등 관련규정에 의해 사용검사시 관할 시군구청에 하자보수보증금을 현금으로 예치하거나 이행보증보험 형태로 예치하여야 합니다.

금액은 대지면적을 제외한 순수 건물의 총 공사비(총사업비-대지원가)의 *3%인데 우리1단지는 15억정도 되지 않을까?(저의 추측임) 이를 연차별로 나누어서 예치합니다.

사실 하자보증금은 입주민을 위해 조성된 기금이라고 보시면 됩니다

문제는 대다수의 아파트 입주민들이나 관리소 측이 이 같은 규정을 잘 모르고 있다는 사실인데 이때문에 하자보증기간을 놓쳐버리거나 아예 하자진단을 받아보지 않는 경우가 대부분이죠

하자보증금수령(단,사업주체의 하자보수가 이루지지 않을때)은 공동주택관리령 제 16~18조 사항에 의거하여 전체 입주자 대표회의를 구성하여 대표 한사람을 선정하고 그 대표 이름으로 보증보험사에 청구하여 받아낼 수 있는 것입니다

이때 금액은

1년차 (20%)집안의 눈에 보이는 모든 것들 (도배, 장판, 마루바닥, 각종 마감자재 등)

2년차 (20%)눈에 보이지 않는 것들 (배선, 전기, 배관등)

3년차 (30%)누수 및 균열

5년차 (15%)보, 바닥, 지붕균열

10년차 (15%)기둥 내력벽 균열 및 붕괴

위의 년차는

하자보수보증금을 청구할 수 있는 기간에 불과하며 그 기간이 경과되었다고

하자보수의무가 종료되는 것은 아닙니다. 그 근거로 집합건물의소유및관리에관한법률은 주택건설촉진법에 우선 효력이 있으며 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 2항에 분양자의 담보책임에 관해서는 민법에 규정하는 것보다 불리하게 한 특약은 효력이 없다라고 함으로써 보다 명확하게 규정하고 있습니다.

또한 공동주택의 사업주체에 의한 하자보수책임은 5년 또는 10년이 되는 것이다

명시하고 있습니다.

중요한것은 하자기간의 년차에 의한 하자시 하자 보증금은 단 한번만 청구수령 가능 하며 만 3년이 경과하게 되면 건축주가 1년차에 해당하는 금액을 찾아 갈수 있습니다. 그리고 만 4년째엔 2년차를, 만 5년째엔 3년차 금액을.....

또한 한번밖에 진행할 수 없는 부분이기에 하자별 세대수를 정확히 추후에

발생할 수 있는 하자등을 신중하고 살피시어 하자보증금 수령을 기하셔야 합니다

입주자대표회의등은 사업주체가 제2항의 규정에 의한 하자보수계획을 이행하지 아니한 때에는 제17조의 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있으며 이 경우 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 하며 보증기간이 경과된 하자보증금의 경우 건설사로 환수됩니다.

하자보수보증증권은 다섯개로 나누어 지며

통상 현금예치는 거의 없고 보증보험사(대한주택보증, 건설공제조합, 서울보증 등)의 이행보증보험을 가입하는 경우가 대부분입니다.

아파트의 경우 입주자대표회의가 구성되면 하자이행보증보험증권(줄여서 하자이행증권)을 관할 시군구청에 요구하여 회수할 수 있는데, 과거에는 보험증권의 명의변경이 필요하였으나 현재는 각 보험사의 내규가 바뀌어서 입주자대표회의가 구성되어 정식으로 보험증권을 회수한 경우는 명의변경을 하지 않아도 무방합니다.

하자는 위에서 이야기한 기한마다 각각의 공정이 정해져 있습니다.

그러니 서울보증보험사에 하자보증금의 수령액을 문의하시던지 해당구청에서 보증증권의 반환내역을 문의하시면 보증금의 편법 수령으로의 횡령등 자세한 사항을 아실 수 있습니다.

<자세히 아는방법>

흥덕구청 건축과에 가서 보험증권을 카피한다. (구청에 따라 다르지만 카피하려면 추가서류가 필요하다고 하면...그럼 사정을 이야기 하고 보험 지점만 알려달라고한다) 증권번호를 알아내면 더욱 용이하다(번호는 증권 상단)

보험 지점으로 전화를 해서 주소와 건설사 이름 또는 증권번호 를 불러주면

하자보증금이 얼마며...얼마를 수령해 찾아갔는지 안찾아갔는지 조회할수 있다.

보증보험사는 웬만해서는 하자보수비를 지급하지 않으려 합니다. 결국 보증보험사의 손실이니까요. 오히려 사업주체에게 압력을 가하지요.

사업주체의 입장에서는 보험사고(하자요청을 받고도 미처리)를 내면 다음 사업 진행시 하자이행증권을 발급받기가 어려워 사업이 힘들어집니다.

그러니 웬만하면 하자보수 시늉이라도 내지요. 만약 주공이 공기업임을 악용하여 하자보수의 책임을 회피한다면 하자보증금청구소송을 통해서라도 회수해야 겠지요.

우리단지의 하자이행증권이 현재 시군구청에 있다면 분양전환후 입주자대표회의 명의로 요청하면 원본을 넘겨받을 수 있습니다.

 

 

◆

하자보수신청은 누가해야하나요?

답변:

건축주에게 하자보수 신청은 입주민 누구든지 관계 없습니다.

하지만 건축주가 하자보수을 이행하지 않을때는 하자보수예치금으로
하자보수공사을 할경우는

하자보수보증금을 신청하여 그 보증금을 받아서 하자보수공사을
하기위해서는 건물 즉 입주민 대표을 선정하여 대표명의로 신청하셔야 합니다

-- 자세한 절차는 저희홈 메뉴상단 "하자보수 신청절차" 참고하세요---

◆

하자보수 공사가 무료 ? 라는 얘기가 무슨 내용인지요?

답변:

무료는 맞습니다.

1)	건축주가 하자보수공사을 해주는경우 하자보증 기간내에 경우
2)	건축주가 건물 준공시 하자보수보증금을 예치한 금액이 있습니다. 그 하자보수보증금을 청구하여 그돈으로 하자보수공사을 하는것이죠 그래서 하자보수공사 가 무료라는 것입니다 단 , 이경우도 하자보수 보증기간내 신청시 가능합니다

◆

보험금을 받으면 더 이상 건축주께 요구할수 없는 것 아닌가?

답변:

아니다.
이행하자보증보험은 행정상 3%를 넣어 놓았을 뿐이지 건축주가 그 3% 이상에 대한 의무는 여전히 있는 것입니다.

예를 들어 2000년 5월 30날 준공 등기된 A빌라에 2003년 2월 5일날 건축관계법을 잘 아는 사람이 이사를 왔을 때 보니 곳곳에 하자가 많다고 했을 때, 그 사람은 하자 보증금을 찾았는가 보다는, 하자보증기간 내에 건축주께 보낸 내용증명 우편이나 각서 같은 근거를 찾을 것이며, 그것만 있으면 이 사람은 건축주를 상대로 소송을 제기 할 것입니다.
왜냐하면 보험금을 타냈어도 건축주의 의무는 여전히 있다는 것을 알기 때문입니다.
만약 보험금으로 하자보수 의무가 다 해결 된다면 건축물을 더욱 부실하게 짓게 될 것입니다.
왜? 하자가 나도 보험금으로 해결 되기에 이런 건축문화가 되면 곤란 하지요.

판례
『시흥시 신천동 소재 은0빌라의 보증금을 10년짜리까지 모두 찾아 옥상과 외벽, 실내 공사를 10월 5일까지 마쳤었다.
그런데, 이듬해 봄에 B01호에 사는 사람이 지방에서 돌아와 집에 곰팡이가 벽에 끼는 하자가 있는데도 불구하고 보증금은 다 소진되었는데 건축주가 무이자 할부금 1,000만원의 변제를 요구하는 소액심판을 걸어와서 B01호에 사는 분은 그 할부금에 대한 것은 인정하지만, 하자보수를 요구 했을 때 건축주는 「보험금을 모두 타 내었는데 무슨 하자보수를 요구 하느냐」고 했으며, B01호에 사는 분은 하자보수 비용으로 520만원의 견적서를 재판부에 제출했고 건축주쪽에서는 200만원의 견적서를 제출한바. 최종 결론은 500만원으로 강제 조정으로 확정 되었음』

◆

하자보수는 언제 신청해야 하나요?

답변:

건물에 하자가 발생했을 경우 하자보수 신청 시기는 빠를수록 좋습니다.
하자보증 기간이 1~5년, 10년차로 증권이 예치 되어있기때문에 시기가 지날 경우 년차에 해당하는 금액이 삭감되기 때문에 될수 있으면 하자예치금 청구시기는 빠를수록 좋습니다.
하자보증 연안은 [ 하자범위 > 하자보수 책임기간 ]을 참조하시기 바랍니다!

◆

하자가 한 세대에만 발생했을 때도 하자보증금을 청구할 수 있나요?

답변:

보통 빌라나 연립의 경우 한 세대에만 크랙이나 방수 등의 하자가 발생했더라도 시간이 경과함에 따라 다른 세대도 피해를 입을 수 있습니다.
즉, 크랙으로 인해 다른 세대에도 누수 피해가 생길 수 있으므로 다른세대에 하자가 없다고 해도 공동주택이기 때문에 다른세대에 동의를 얻는다면 하자 예치금 청구가 가능합니다. 단, 하자예치금 청구에 대해선 보수공사 할 부분에 대해서만 청구가 가능합니다.

◆

보증보험으로 부터 하자보수비용을 지급받아 공사시행 후 공사한내역을 건축주에게 통보해야 하나요?
공사금액중 약20%가 남았을 경우 반환을 해야하는지요?

답변:

하자예치금 청구 부분에 있어 청구한 사항에 대해서는 보수공사를 마치고, 해당사항에 대한 건에 대해 건축주에게 통보하도록 되어있습니다.
또한 건축주가 보수한 내용에 대한 근거 서류를 보여 달라고 할 경우 당연히 보여주어야 합니다.
하자예치금은 보험사고에 해당하는 것이기 때문에 보험금을 부당하게 청구해서 사용했을경우 건축주입장에서는 당연히 예치금 사용내역을 궁금해 할수 있기때문에 이에 대한 전반적인 사항을 차후 건축주가 이의 제기시 답변할수 있도록 자료를 남겨 주시는것이 현명한 방법입니다.
공사중 20%가 남았을 경우엔 당연히 건축주에게 남은예치금에 대해서 반환토록 되어있습니다. 입주자 자치회에서 따로 예치 해도 되느냐는 질문이 많이있는데

◆

입주 당시 도배/문틀/타일 등에 하자가 있었는데 이중 일부만 보수가 되었습니다.
도배/문틀/타일 등에 대한 하자보수는 1년이 경과하면 요구할 수 없나요?

답변:

아닙니다.
입주전 발생한 하자에 대해서 건축주가 인정한다면 하자연한이 지났다하더라도 보수가 가능합니다.
건축주가 인정하지 않을 경우를 대비해 하자연한이 되기전에 내용증명을 건축주에게 보내 법적 증빙자료를 만들어두시면 하자연한이 지나더라도 하자보증금을 청구하여 하자보수를 할 수 있습니다.

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하자진단 하자보증금 청구에 대한 각종 업무를 무료 대행해주신다는데 정말 무료인지?

답변:

대행수수료는 없습니다.
상담신청이 접수되면, 고객과의 전화통화 후 저희 직원이 직접 방문하여 무료로 하자진단을 합니다.
하자진단 후 하자보증금 청구가 필요하다고 판단될 경우 하자보증금 청구에 대한 각종 업무를 무료로 대행해드립니다.

◆

건축주가 연락이 안되거나 잘 고쳐주지 않을때...

답변:

많은 돈을 들여 구입한 주택에 하자나 불편사항이 있으면 마음이 상한데다 하자보수마저 잘 안 해줄 땐 정말 속이 상하는 심정을 이해 합니다.
하지만, 연락이 안되거나 차일 피일 미루기만 할 땐 건축주를 강제로 데려와 할 수도 없고, 건축주 역시 여러 가지 이유로 못해 줄 때를 대비해, 공동주택 관리령 제17조 1항에 의거해 땅값을 제외한 건축비의 3%를. 보증보험 회사의 증권을 발부 받아 시, 군, 구청에 보관 되어 있으며 그 돈을 찾아 보수를 할 수 있습니다.

하자사항이 있을 땐 먼저 전화나 구두로 건축주께 연락하여 하자보수를 요청후, 건축주가 응하지 않을 경우 하자내역을 내용증명으로 건축주께 통보 후 기한내 하자신청 근거을 남겨 놓으후 보험처리 절차을 진행한다.

◆

임대사업자 하자보수에 대한 문의

답변:

임대사업을 하시는 분들은 대부분 건축주명의를 가지고 임대사업을 하시는데
건축물에 하자가 있을경우 자체적으로 보수를 하십니다.

간혹 건축물을 매입하셔서 임대사업을 하시는 분들은 하자부분에 대해서 많이들 곤혹스러워하시는데, 원룸이라 하더라도 하자보증금이 예치가 돼어 있기에 하자청구가 가능합니다.
하자증권 예치금이 년차별로 삭감이 되기때문에 될수 있으면 빠른시일안에 청구를 하시는것이 유리합니다.

◆

하자보수시기는?...

답변:

하자보수 시기는 빠르면 빠를수록 좋습니다.
하자기간이 1~5년10년차 로 증권이 예치 되어있기 때문에 시기를 지날경우
년차에 해당하는 금액이 삭감되기때문에 될수 있으면 하자예치금 청구시기는 빠를수록 좋습니다.
건물 균열,(크랙)은 하자상태가 양호할때 보수를 해야 건물에 지장을 주지 않습니다. 건축물은 항상
관리가 제일 중요하기때문에 미리미리 예방하는 것이 제일 중요합니다.
건축물에 하자공사를 했다고 해도 차후 하자가 생길수도 있습니다.
중요한것은 지속적인 관리와 보수가 되어야 하겠지요,
시공자가 하자보수(외벽방수공사)를 했다해도 ,저희 회사측에서 진단하였을경우 제차 방수를
요할때는 방수공사를 청구해야 합니다.

◆

보증기간이 지난 하자신청?

답변:

보증기간이 지난 증권의 금액을 찾을 수 있는 방법은
1. 보증 기간내에 하자내역을 신청한 내용증명한 우편이나, 각서....등 근거가 있을 때
2. 건축주가 보험회사에 지급해 주라고 동의 했을 때.
3. 건축사, 기술사가 보증기간내에 생긴 하자가 명백하다는 확인서를 제출 했을때에는 된다.

◆

하자보수 신청 청구 주체는 누가 해야 하나?

답변:

보증 보험사에 하자보수 신청 청구 및 동의는 건물의 서류상 명의자을 원칙으로 하며 세입자는 청구, 동의인 명의가 될 수 없다
청구는 서류을 준비하여 입주민 대표 명의로 청구한다
단 세입자는 건물 명의자을 대신해서 건축주에게 하자부분의 하자보수을 요청은 할수 있다

◆

건축주의 하자보수 범위

답변:

예치금으로 하자보수가 다 해결되지 않았을 때 나머지 하자보수를 건축주에게 요구할 수 있는지 궁금합니다.
하자 예치금으로 보수를 받으실 경우 예치금 청구 과정에서 더이상 건축주에게는 보수를 요구하지 않겠다는 각서를 써주는 경우가 대부분입니다. 그러므로 더이상 건축주에게 요구하기는 힘들듯 싶습니다.
하자가 너무 심해 예치금으로 해결이 안될 경우 당초부터 민사로 소송을 제기하는 경우도 있기는 합니다.

그러나 시간과 비용이 많이 들기 때문에 대부분 그냥 예치금 내에서 최대한의 공사를 시행하십니다.

◆

하자 보증금 청구부터 수령 후 공사까지의 기간은 대략 어느정도 인가요?

답변:

보통 일반적으로 하자보증금 청구 / 수령 / 공사완료까지의 기간은 대략 1~3개월 정도 소요됩니다.

◆

1년이 지나면 1년차 하자보증금은 청구가 불가능 한가요?

답변:

1년차 하자보수의 의무기간이 지난 시점이지만 청구 가능합니다 또한 발생된 하자가 1년전에 발생되었다는 근거가 있으면 청구접수후 심사에서 확실하게 인정받는 것이 가능 합니다.

◆

청구하지 않은 하자보증금은 건축주가 찾아간다고 하던데 그 시점은 언제인가요?

답변:

각 보증 년차의 하자보증금을 청구할 수 있는 시기에서 2년이 지난시기....즉 1년차 하자보증금의 경우 준공으로부터 3년이 지난 시점에 건축주가 입주자들의 동의 없이 보증금을 찾아 갈 수 있습니다.

◆

10년차 하자보증금은 청구가 불가능하다고 하던데 전액을 받는 수는 없나요?

답변:

10년차 하자보증금은 법령에 건축물의 중요한 구조부에 상당한 균열이 있어 무너질 우려가 있을 때 건설부장관이 인정한 구조안전기관에 의뢰하여 소견서를 첨부하여야만 청구가 가능하므로 이러한 사유가 아니면 청구을 하더라도 인정받기가 어렵다고 생각 하시면 됩니다.
그러므로 하자보증금 청구의 총액은 10년차(15%)를 제외한 1, 2, 3, 5, 년차 보험가입액의(80%~100%) 최대 청구액이며 이 금액을 청구한다고 무조건 다 지급되는 것이 아니라 법령상에 하자로 인정되는 부분의 보수공사를 할수 있는 실비용이 지급됩니다.

◆

하자보증금은 세대비률로 봐을때 가입된 보험예치금액은 얼마나 되는지?

답변:

토지비용 및 조성비용을 제외한 순수한 건축비(자재비+인건비)에 3%로 예치 되어 있습니다.

예)
- 건축물의 건축비가 4억이라고 한다면 12,000,000원이 예치되어 있다고 보면 됩니다.
-즉 2001년이후 준공된 빌라,(아파트)주택의 경우 세대당 90~150만원 정도 하자보증보험이 가입예상함

◆

하자보증금 청구를 위해 입주자들이 준비해야 할 것이 무엇인가요?

답변:

미래종합건축(주) 에서 하자보증금 청구에 필요한 일체서류를 전달하면 입주자께서는 보험금 청구 동의서를 작성하고 입주자 ⅔ 이상 등기상 소유주의 인감증명서(사용용도:하자보수용)와 함께 미래종합건축(주) 으로 제출하여 주시면 됩니다.

(미래종합건축(주) 에서는 서류일체 행정업무는 대행할 하지만 향후 보험금 수령은 입주자 대표만이 수령 가능함)

◆

공사비가 보증금보다 많을 경우는 어떻게 하나요?

답변:

통상 예치된 하자보증금으로 기본적인 하자보수(옥상방수,외벽방수,주차장,세대내 누수차단)공사는 가능합니다.
혹 중대한 하자가 있는경우와 도배,장판공사을 많이 주장하는 경우라면 몰라도 하자보증금으로 충분하다고 봅니다.
공사비가 보증금보다 많을 경우는 사전에 입주자들의 피해를 없애기 위하여 입주자들이 원하는 모든 공사를 하기전 중대한 하자내용부터 순서을 정하고 입주자들께서는 하자보증금이 넘지 않도록 공사의 범위를 결정 하셔야만 합니다.
또한 하자가 많아서 보증금을 넘을 경우 차후 건축에게 추가금액을 민사로 청구하는방안도 있습니다.

◆

보통 옥상은 우레탄 방수로 많이 하는 데 이유가 있나요?

답변:

우레탄방수의 장점으로는 기 건축물에 하중을 주지 않고 반 영구적이며 만에 하나 하자가 발생하였을시에 부분적인 보수가 가능하기에 많은 사람들이 선호하고 있으며 방수성이 상당히 뛰어난 방수공법 입니다.

◆

입주자 대표의 자격조건이 있나요?

답변:

6개월 이상 그 건축물에 거주한 사람이여야 하고 신용불량자는 절대 하실 수 없습니다.
그건물에 특징을 잘아시는 분이나 봉사정신이 있으시면 더욱 좋겠지요.

◆

꼭 입주자 ⅔이상 동의를 해야 하나요?

답변:

점유면적 과반수이상이라도 청구가 가능합니다.

◆

결로 현상은 어떻경우에 발생하는지요?

답변:

습한공기가 그공기의 노점 온도 이하가 되는 구조체와 접촉할 때 구조체 내부또는 구조체 표면에 이슬이 맺히는 현상을 말합니다.

결로는 건물 내,외부에 온도차가 15도 이상일때부터 발생하는 것으로서 일반적으로 수중기에 많이 포함한 더운 실내공기가 차가운 벽면에 작용하여 물방울이 맺히는 현상입니다.

결로현상은 벽지에 곰팡이가 피는 주원인이며 환기가 잘안되는 겨울철에 가장 많이 발생합니다.

겨울철 결로발생 부위 :

1. 벽체와 지붕과의 접합부위 2. 벽체와 바닥 슬래브와의 접합부위 3. 창문의 상,하 인 방 4. 창틀주위 / 벽의 모서리 부위 5. 건물테두리 부위 6. 발코니 돌출부위 7. 슬래브 지붕위 단열 취약부위입니다 8. 드라이비트 건물의 모서리 부위 9. 발코니 바닥, 발코니쪽 벽과 발코니 천정부위 10. 다세대 주택의 옆집과 인접하지 않은 외부 온도와 직접?닿는 외벽부위 11. 1층이 주차장이고 2층부터 집인 경우 2층 세대 방이나 거실 벽면 아래부분

결로 방지하기 위한 방법으로 크게 실내공기 자주 환기시켜주는 것과 단열 보완 두가지로 나눌 수 있다.
일반적으로 장려해온 환기는 매우 번거로우며 불편하다.
결로에 대한 확실하고 근본적인 대책은 효과적인 단열을 통해 건물의 단열 취약부위에 열손실을 방지와 보온을 강화해주는 것입니다.
이경우도 건물이 다지어진 상태에서 추가 보완단열을 하는 것도 많은 비용발생에 대한 부담 범위도 고려해야 합니다.

가장 손쉽게하는 방법이 결로부분을 청소후 단열재 시공후 기타 마감처리합니다