부동산 공부170331

[이동훈]

나에게 투자한다.

나에게 투자 = 강한 주관을 갖는다 = 끈기있게 부동산 공부를 통해 얻는 강한 지혜

나에게 투자 = 시간투자 + 돈투자

시간투자 = 장기간동안 장시간을 현장답사에 쓴다.

돈투자 = 현장답사에 쓰는 경비

부동산 공부는 이론보다 현장공부가 중요하다.

이론공부는 제자리만 맴돌며 이동도 발전도 변화도 없다.

현장답사는 나를 발견하고 남을 발견하게 한다.

나의 밥그릇 만들기 = 나에게 투자하다 보면 나에게 맞는 밥그릇을 만들거나 발견하게 된다.

내 처지와 환경에 맞는 밥그릇을 만든다.

주차전쟁이 심한 곳의 부동산가치는 높아질 수 밖에 없다.

그만큼 도로의 가치가 높다는 의미이기 때문이다.

도로가 바쁘다 = 그 지역의 가치가 높다.

주차할 공간이 없다 = 이미 개발과 발전을 크게 경험한 곳이다.

부동산을 선택할 때 그 지역의 위치와 특성을 읽어야 된다.

어느 지역이든 건물이 상존한다. 건물의 수와 인구의 수는 밀접한 관계가 있다.

인구의 수(고정인구, 유동인구, 이동인구)는 건물의 상태와 건물 수와 관계가 있다.

오피스 빌딩의 수준과 그 수, 상가용 빌딩의 상태를 점검해야 한다.

오피스빌딜이 많은 지역 : 도시공동화 현상이 발생한다. 출퇴근하는 경제인구가 대부분

상가용빌딩이 많은 지역 : 24시간 영업하는 고정인구가 있기 때문에 24시간 부동산이 움직인다.

                                   노래방, 찜질당, 술집 등 유흥가 밀집지역의 상권은 살아 있다.

                                   고정인구 + 유동인구가 넘쳐난다.

무엇보다 부동산의 배치와 배열을 봐야된다. 난잡한 구성이라면 문제가 있다.

종교시설도 빌딩 역할을 한다.

성당이나 대형교회는 지역의 상징물이다.

종교를 가진 정치인이나 경제인이 많기 때문에 해당지역에 많은 영향력을 행사할 수 있다.

상당수의 유명인사가 종교를 활용한다. 종교없는 정치인이나 경제인은 거의 없다.

문재인 천주교, 이명박 기독교 등

교회,성당, 절 등의 부동산은 사라지기 힘들다. 타 부동산보다 힘이 세다. 헌법이 보호한다.

질 높은 지역은 인구의 다양성을 보인다.

토지이용이 자유로워 건폐율과 용적률이 높아서이다.

빌딩으로 그 지역의 용적률과 건페율을 가늠할 수 있다.

한정된 지역에 5층이하짜리 건물이 많다? 용적률이 낮다. => 개발이 필요한 지역

고층빌딩의 수가 많다 = 이미 개발된 지역

*부동산의 배치와 배열의 중요성

부동산의 배치 = 수요자가 목적지를 쉽게 찾기 위한 배려

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 배분하고

도시지역을 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나눈 이유도 해당지역 주민들을 위한 배려이다.

부동산투자의 틈새를 찾아라.

최소의 비용으로 최대의 효용가치를 노려라.

부동산투자 = 시간투자 + 공간투자

공간투자가 넓을수록 시간투자도 길고 넓어진다.

공간투자가 좁을수록 시간투자도 짧아진다.

공간투자가 넓으면 개발비용도 덩달아 높아진다 -> 예산확보에 어려움

실수요 투자는 공간매입만 존재한다. 시간매입은 신경쓰지 않는다. 그 이유는 활용에만 신경을 쓰기 때문이다.

*역세권 내에 큰 건물의 역활(백화점, 대형마트, 쇼핑몰 등)

1.유동인구를 빨아들인다.

2.해당지역의 경제력을 높인다.

3.인근 지역 인구를 흡수한다.

=> 역세권 내에 어떠한 형태의 빌딩이 있는가 눈여겨보는 습관이 필요하다.

큰 건물이 있더라도 역할을 제대로 수행하고 있는지 실용성도 알아봐야 한다.

부동산 투자의 키워드

접근성이 높아진다 -> 사람의 왕래가 빈번해 진다. -> 부동산의 가치가 오른다.

접근성 : 최근 고속도로가 개통된 지역, 앞으로 개통예정인 지역

이것은 지금까지 있어왔던 필연의 공식이다.

이미 도시지역은 고점이라 쉽사리 들어가기가 쉽지 않다.

국가의 부동산 개발은 필시 일정한 패턴에 의해서 개발되어 질 것이다.

지극히 보수적인 관점으로 접근하여 예전에 하던 방식을 그대로 큰 변형없이 절차를 밟아나갈 것이다.

*상주-영천고속도로

지역별 주요통과지역으로는 ?
상주=낙동면 , 의성군=단밀면 , 구미시=도개, 장천 , 군위군=소보. 효령. 부계. 산성 , 영천시=신령. 화산. 매산동. 도림동. 오미동.
신기동.인하동. 임고. 고경. 북안 을 거처 경부고속도로와 연결 한다

포항이나 울산및 부산 동부지역의 접근성이 개선이 되며 경산 ~ 대구 ~ 구미의 상습정체구간도 많은 완화될 것으로 본다

고속도로 개통이라는 재료가 발생했다.

부동산 투자에서 이런 재료가 발생하였을때 어떤 투자패턴을 보이는가?

아님 벌써 고점을 찍은 것일까?

투자는 어차피 심리다. 기대심리가 선반영되는 것인데

고속도로 개통과 부동산 투자의 상관관계, 아님 고속도로 개통이 지역 부동산에 미치는 영향이라는 관점으로 접근해봐야겠다.

1.고속도로가 개통하면 부동산은 오르는가?

2.만일 오른다면 어떤 유형의 부동산이 오르는가?

3.개통전,개통후,개통후 1년,개통후 3년,개통후 10년의 기간동안 가격 동향은 어떠한가?

4.가장 큰 폭으로 상승하는 부동산은 어떤 것인가?

5.오르지 못한 상황은 없었는가?

6.고속도로가 개통된 후 해당지역의 인구의 변화,교통량의 변화는 어떠한가?

7.고속도로 IC구간별 가격상승폭은 어떠한가?

8.고속도로 구간에서 가장 수혜를 보는 구간은 어디인가?

9.가장 수혜를 많이 입은 원인은 무엇인가?

10.가격이 오르는 부동산의 유형은 동일한가?

11.땅에 투자해야 하는가? 아님 아파트? 상가?

12.경매를 통해서 매수해야 하는가? 아님 중개업소를 통해서 매수를 해야하는가?

13.몇년동안 보유해야지 큰 수익을 볼 수 있는가?

어리석은 사람은 똑같은 행동을 늘 반복하면서 다른결과를 예상한다.

[김희교]

도움되는 내용 잘 보았습니다. 감사합니다^^
13개 문항의 답도 부탁드려도 될까요???

[김경숙25기 야간]

정보 퍼 갑니다
감사합니다~~

[45기최한윤]

정보 감사합니다

[50기 나영택]

감사합니다.