조합장 후보로서 조합원님들께 드리는 글(사무수행계획)

사무수행계획  1. 사무수행계획 요지 가. 조합사무 및 조합재산의 점검 나. 업무대행사 선정 및 사업자금의 유치 다. 토지작업 및 지구단위계획의 추진 라. 주요 조합사무의 공개 마. 조합설립인가 후 조합원 분담금 납부계획 수립 바. 채권자 및 기존 투자자와의 협의 등 사. 비위행위자들에 대한 법적조치  현재 우리조합의 사업을 위하여 가장 필요한 것은 설립인가를 위한 필수 사업자금과 업무를 담당할 능력 있는 실무주체입니다. 또 재산상황을 점검하고 비위행위자들에 대한 법적조치를 취하는 것도 반드시 이루어져야 하는 사항입니다.사업의 진행경과에 따라 조합장으로서의 사무는 추가되고 변경될 것이나 위 계획에 따른 업무는 변경 없이 수행될 것입니다.  2. 업무대행사의 선정에 관하여, 조합의 사업은 일견 단순해 보이지만 예상치 못한 변수가 항상 존재합니다.이러한 사정변경에 능동적으로 대처하고 사업부지의 특, 장점을 잘 살려 신속하게 업무를 수행하기 위하여서는 사업수행 능력이 충분한 검증된 전문적인 업무대행사의 선정과 그 업무대행사를 통한 사업수행이 절대적으로 필요합니다. 조합이 직접 조합사업의 실무를 담당하는 것은 업무대행 수수료를 절감할 수 있는 장점이 있습니다.그러나 업무능력 등이 검증되지 아니한 주체를 통하여 조합이 사업을 수행하는 것은 업무대행사에 대하여 지급되는 수수료 이상의 위험이 따르게 됩니다.현재 우리조합은 업무수행에 있어서 작은 실수조차도 허용되지 않을 만큼 여유가 없는 상황입니다. 따라서 전문적인 업무대행사를 통하여 사업을 수행하는 것이 현재 우리조합에 있어서 반드시 필요합니다.  3. 투자금의 유치에 관하여, 현재 우리조합이 당면한 과제는 조합설립인가를 얻는 것 또는 조합설립인가를 얻을 수 있는 실질적인 요건을 갖추는 것입니다.조합설립 인가요건은 ① 조합원 세대수 50% ② 사업구역내 토지사용 동의율 80% ③ 토지 매수율 15%를 구비하는 것인데, 이중 우리조합에서 가장 큰 문제가 되는 것은 토지매수율로서 현재 우리조합이 매수한 토지는 3% 정도로 알려져 있습니다. 물론 엄격히 말하면 우리조합이 매수한 토지는 실질적으로는 전무한 상황입니다.조합이 토지를 매수하였다고 하기 위해서는 사업구역 내의 토지를 매수하여 신탁사 명의로 소유권이전등기를 경료하여야 하나, 현재 신탁사 명의로 소유권이전등기가 경료된 토지는 전무하며 업무대행사 및 추진위 명의로 취득한 약 3%의 토지 또한 채권자들에 의하여 경매절차가 진행되고 있습니다. 따라서 사업자금을 확보하여 위 경매절차가 진행 중인 3%의 토지 소유권을 다시 확보하고 나머지 12%의 토지를 매입하여 설립인가 요건을 구비하여야 하는데, 이에 필요한 토지 매입자금 금액은 최소 60억원에서 최대 80억원 정도로 추정되고 있습니다.(현재까지 해제되지 아니한 토지 매매계약에 따름) 현재 우리조합은 조합원의 분담금 납부를 앞당겨 조합에 필요한 위 사업자금을 마련한다는 계획입니다.그러나 사업성과가 전무하다시피 한 상황에서 조합의 사업성공을 신뢰하여 조합원 분담금을 납부할 조합원은 단 한명도 없을 것입니다. 즉, 사업성과에 대한 불안감을 해소하지 않고서는 추가로 조합원 분담금을 납부받는 것은 현실적으로 어렵습니다. 또 최초 조합원 가입계약 당시에 4차 분담금은 조합설립인가를 얻은 이후에 납부하는 것으로 설명되었으므로 이러한 설명과 달리 설립인가 이전으로 4차 분담금의 지급시기를 변경하는 것은 조합원 가입계약의 내용과도 합치하지 않습니다. 그렇기 때문에 조합설립인가 조차 받지 않은 상태에서 분담금의 납부를 강제하거나 분담금을 납부하지 않은 조합원을 제재하는 것은 조합으로서 정당한 행위로 보기는 어렵습니다. 이는 단순히 다수결로 결정할 문제는 아니라고 생각합니다. 무엇보다도 현재의 조합원들의 경제사정과 조합에 대한 신뢰도를 감안하였을 때, 조합원들이 위 4차 분담금을 무리 없이 납부하기는 매우 어려울 것으로 보입니다. 결국 조합원 분담금을 통하여 사업자금을 마련하는 방법은 사업자금 마련에 많은 시간이 소요되거나 또는 필요한 사업비를 마련하지 못하는 결과로 이어질 수밖에 없습니다. 사업진행에 시간이 지체되면 토지매매계약이 해제되거나 사업상 경상비의 지출이 증가하고 결국 조합의 상황은 더 악화될 수밖에 없습니다. 따라서 저는 조합장에 선임되면 투자를 반드시 유치하여 필수 사업비를 조속히 마련함으로써 사업이 지체 없이 진행될 수 있도록 업무를 수행하겠습니다.(이와 관련하여 현재 필수 사업비에 대한 투자를 약속받은 상황이며 조합장 선출 후 약 2개월간의 실사를 거쳐 구체적인 1차 투자금이 결정될 예정입니다. 현재 우리조합에서 가장 중요한 사안인 만큼, 조합의 사업이 재기될 수 있도록 반드시 필수 사업비의 투자를 유치하겠습니다.)  4. 그 외 업무수행에 관하여, ⅰ) 조합사무의 점검 조합장에 선임되는 즉시 그동안 조합이 수행한 업무성과를 점검하겠습니다.특히 토지업무는 조합사무의 핵심인 만큼, 토지동의율, 토지 매매계약 및 매매예약 체결률을 확인하여 조합원들에게 공개하겠습니다. ⅱ) 토지매입 및 지구단위계획 업무의 추진 사업자금을 유치하는 즉시 토지매입과 지구단위계획에 관한 업무를 추진하여 그 동안 중단되어 있던 사업을 재개하겠습니다.토지매입 및 토지매매계약 및 예약의 체결은 사업의 성패를 결정하는 가장 중요한 업무이므로 조합설립인가 전까지 이를 최우선 과제로 하여 업무를 추진하겠습니다. ⅲ) 주요 조합사무의 공개 회계감사보고 및 사업실적보고 등 필수적으로 공개하여야 할 조합사무 이외에도 용역계약 등 조합이 체결하는 주요 계약을 공개하고 또 분기별로 주요 자금집행 내역을 공개하여 조합사무의 투명성을 높이겠습니다. ⅵ) 조합재산에 관한 점검(채무의 진성 여부 확인 등) 공청회를 통하여 알려진 조합의 채무는 약 200억원에 이르며, 총회 회의자료의 회계보고에 따르더라도 청산시 지출예상 항목, 즉 채무는 약 100억원에 이릅니다.그러나 현재 우리조합의 사업성과를 감안하였을 때 위 채무금액은 도저히 납득할 수 없는 것입니다. 따라서 위 채무금액 및 지출예상 항목 금액이 무엇을 근거로 하는지 반드시 확인할 필요가 있습니다. 저는 조합장에 선임되는 즉시 조합채무의 진성 여부를 확인하고, 또 부당하게 집행된 사업비를 환수하여 조합의 이익을 보존하는데 최선을 다하겠습니다. ⅴ) 조합사무의 비위자들에 대한 법적조치 현재 우리조합의 상황은 매우 어렵습니다. 업무대행사를 포함하여 조합의 업무 담당자들이 정상적으로 업무를 수행하였다면 결과는 전혀 달라졌을 것으로 보입니다.천문학적인 자금을 투입되었음에도 현재 조합의 사업성과는 매우 저조한 상황입니다. 우리조합의 경우 조합의 임원이 업무대행사 및 토지용역사의 대표와 친인척 관계에 있고, 일부 조합 임원의 경우 임원으로 선출된 이후에 그 가족이 위 토지용역사의 직원으로 등록되어 급여를 수령하기도 하였습니다.물론 위 사실만으로 그것이 비위에 해당한다고 보기는 어려우나 이러한 특수관계로 인하여 조합의 이익이 극대화되지 못하였을 가능성 또한 배제하기 어렵습니다. 따라서 조합과 위 용역사들 사이에 체결된 계약이 조합의 이익에 부합하는 것인지, 또 위 계약들이 사후에 변경되었다면 그 계약 변경이 조합의 이익에 반하는 것은 아닌지 철저히 점검하겠습니다.나아가 업무담당자들에게 비위사실이 존재하는 경우 철저한 법적 조치를 통하여 비위당사자에게 끝까지 그 책임을 묻겠습니다.  5. 결어 사업자금 유치를 제외하면, 위 내용들은 지역주택조합 조합장으로서 기본적으로 수행하여야 할 사항들이라고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 위 업무가 더없이 중요하게 느껴지는 것은 그 동안 우리조합의 사무가 파행적으로 운영되어 왔기 때문일 것입니다. 지역주택조합은 부동산개발사업의 성격을 가지면서 주택법 등 관련법령의 엄격한 규제를 받고 있습니다.우리조합이 사업 원칙과 관련법령을 준수한다면 지금의 어려운 상황을 반드시 극복할 수 있을 것이라고 생각합니다.충실한 업무수행을 통하여 조합원들의 이익을 지키고 조합사업을 반드시 완수하겠습니다.감사합니다.