주민 질문 Q&A(2023.6.11)

[한유진]

대치미도재건축

추진준비위원회

주민 질문 Q&A

1. 주민동의 없이 준비위에서 보훈부 와 노인요양시설 기부채납을 승인하였다고 하는데?
- 재건축 업무절차를 인지하지 못한 상태에서의 주장이다.
- (참고) 정비구역지정까지의 절차도.

[참고 1] 재건축 절차도 (FLOW CHART)
- 준비위원회, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 철거, 착공, 준공 순서로 진행된다.
- 현재 미도는 (추진)준비위원회 단계이며 추진위원회로 가기 위해서는 정비구역 지정을 받아야 하는데 정비계획안 중 기부채납에 대한 이견으로 강남구청과 함께 서울시와 협상 중이다.

2. 기부채납은 무엇이고, 현재 어디까지 협상되었나?
(1) 기부채납이란?
- 기부채납은 재건축 때 용적률을 높여주는 대신에 (미도 179%에서 300%) 세대 당 3m2 면적(현재 대치공원 면적정도)에 공공시설을 건설하여 서울시에 무상으로 제공하는 것이며, 부지내 사용권한은 서울시에 있다.

(2) 협상 진행

-1차 협상: 서울시에서 공공시설에 대한 의견을 구청에 전달-

- 서울시: 보훈회관, 키즈카폐, 노인요양 시설, 빗물저류조(안전을 이유로 강력한 의지를 보임)
당시, 강남구청은 신통의 취지에 맞게, 주민들에게 필요한 시설을 파악하기 위해,
별도의 팀을 구성하여 내부적으로 각 부서의 의견도 받고 백데이터도 수집중인
상황에 갑자기 서울시로부터 사전 협의없이 공공시설에 대한 공문을 받음.

기존의 강남구청 안은 아래의 4가지 시설이 필요하다고 각 부서로 의견을 받음.
- 강남구청: 청소년아동복지시설, 공공체육시설, 교육연구시설, 노인여가복지시설
하지만, 서울시에서는 정확한 세부계획과 백데이터가 부족하고, 강남구청장 명의의 공문이 아니여서 강남구에서 적극적으로 필요한 시설이라고 판단할 수 없다는 의견을 유지.

- 준비위 의견: 신통의 취지는 주민의 요구사항을 서울시가 적극 반영하는 것이므로, 강남구청 안을 서울시에서 100% 수용 해야한다고 생각하였고, 주민의 이익에 가장 부합하다고 판단.

이에 강남구청에 방문하여, 구청이 필요로 하는 4가지 시설에 대한 명확한 입장을 요구하였고, 구청에서도 꼭 필요한 시설임을 분명히 함(회의 이후, 몇일뒤 강남구내에서 자체적으로 각 담당 부처장과 긴급회의를 통해, 요청한 시설은 꼭 필요한 시설임을 확인함, 일부 시설은 통합 또는 비슷한 유형으로 변경가능).

또한, 강남구청장의 결제를 받아서 서울시에 공문으로 발송하기 때문에, 강남구청장 명의의 공문과 같다고 준비위에 설명을 함.
 
-2차 협상: 빗물저류조 관련 전문가를 동행하여, 강남구청 방문-

강남구청: 서울시와 협의를 진행하기위해서는 2개씩 서로 양보하면 회의 협상가능성 있다고 함. (몇일뒤 서울시와 공공시설에 대해 협의하기로 이미 일정 확정된 상태)

준비위: 저류시설에 대한 기술적인 하자와 문제점을 지적하여 시정요청, 강남구청안이 최대한 반영하도록 적극 요구(이후 전문가 의견서를 첨부하여 강남구청에 준비위 입장을 공문발송)

-3차 협상(예정): 서울시와 협상-

서울시가 강남구청과 협의 당시, 서울시 원안을 그대로 주장하고 강남구청안 모두 수용 불가하다고 거절. (강남구청에서 준비위 공문도 서울시에 전달)

준비위: 서울시에 방문하여, 아래 내용으로 항의 예정
- 기피시설 저류시설은 당초 없었는데 왜 추가되었는지?
- 서울시의 입장이 변경되지 않으면, 주민들이 불만족할텐데, 신통으로 원할히 진행될 수 있다고 생각하는가?
* 협상이 진행중인 상황에서는 중요한 세부 전략 및 대응방안은 공개가 어려움.

3. 지금 서울시와 협상하면 결국, 보훈처와 노인요약시설, 저류시설이 다 결정되는게 아닌가?
- 아니다. 마치 이번에 결정하게 되면 최종적으로 결정이 되어 단지내에 들어오는것으로 오해하시는 분들이 많으나 사실이 아니다.
- 공식적으로, 주민설명회와 공람을 통해 주민의 의견을 자유롭게 건의할 수 있는 절차로 구성되어 있다. 이전에도 수년간 여러번 공람을 통해 공식적으로 주민의견을 수렴하였다.

- 정비구역지정 이후에도, 여러 번 변경 가능성이 있다. 지금은 정비구역지정을 위한 밑그림을 그리는 단계이며, 심지어 서울시에서도 세부적인 계획이 없는 상태이다.

인토와 건원 그리고 자문을 해주는 재건축 전문가들 대다수는 같은 의견이다.

4. 업무를 잘 아는, 전문가의 의견은 어떠한가?
- 빗물 저류조는 자체로서 하나의 큰 공사이므로 미도는 현재의 안으로는 수용하기가 곤란하다.
- 빗물저류조는 지하 2 층 주차장 하부 심부굴착으로 막대한 추가 공사비 추가 및 인근도로 침하 등 민원발생 소지가 있는 위험한 공사로 조합에 엄청난 부담이 예상되며, 미도는 부지지표면을 현재 대치공원 높이로 조정하여 자연 배수로 집중 우기를 대비토록 계획하고 있다.
- 따라서, 장소변경을 하거나 다목적 첨단 스마트 지하시설로 변경하는것이 바람직하다고 생각한다.
- 미도는 부지 지표면을 현재의 대치공원 높이로 재건축하여 자연배수가 가능하므로 별도 저류조가 불필요하며 조합원에게 막대한 추가 부담 및 심부굴착으로 발생할 수 있는 인근도로나 구조물 등 침하로 인한 민원 등을 고려하여 적극 반대할 방침이며, 재해대책이라면 서울시가 조치하여야 할 것으로 판단된다.

- 키즈 카페(606 평)은 적극 수용, 보훈회관 (1,727 평), 노인요양시설(1,060 평)은 특정계층을 위한 용도가 아닌, 주민과 인근 지역주민의 건강과 복지증진을 위한 목적이라면 수용하는 방향으로 검토 중에 있다.
주요 사유로는 이 시설들은 현재 강남 구민회관 옆에 위치하며 강남구민회관과 같이 공동주택과 완전히 분리될 것이며 서울시 소유로 귀속될 것이다.

- 면적 등을 감안하면 보훈회관은 사무공간으로 추정되며 (방배역 인근 보훈부 강남지부 참조) 노인요양 시설은 소유주 중 많은 분이 인근에 부모를 모시기를 희망하여 찬성하는 등 찬반이 존재하는 실정이다.

5. 보훈회관 및 노인요양시설을 수용하자는 의견에 대하여?
- 원칙적으로는 준비위는 수용할 수 없다. 하지만 특정계층을 위한 용도가 아닌, 주민과 인근 지역 시민의 건강과 복지증진을 위한 목적으로 사용된다면 주민들도 긍정적으로 생각한다.
(문서 하단에 준비위에서 강남구청에 발송한 공문 참고)
- 재건축을 하면 반드시 기부채납을 하여야 하는데, 미도의 경우 현재 대치공원 정도의 면적에 공공시설을 건설하여 무상으로 서울시에 제공하여야 하며 이 시설은 서울시에 귀속된다.
- 현재 계획으로는 강남구민 회관 옆에 별도 공공시설건물이 건설되며 구민회관과 같이 공동주택과는 완전히 분리되어 주택에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단하고 있다.

6. 보훈회관, 노인요양시설이 들어오면 아파트 가치에 영향은?
- 보훈회관은 1,000 여평으로 현재 방배역 인근 보훈부 강남지부를 참고하면 국가 유공자 지원을 위한 단순한 사무공간을 예상할 수 있으며 주택과는 완전 분리되어 있음을 인지하여야 한다.

7. 서울시 기부채납 요구 중 빗물저류조를 수용하고 조기에 정비구역 지정을 받자는 주장도 있는데?
- 미도는 부지지표면을 현재 대치공원 레벨로 상향조정토록 계획하고 있어 자연 배수로 집중호우를 대비하므로 별도 빗물저류조가 불필요함.
- 몇 년전 서초구 재건축 단지 상습침수 지역에 재건축 단지 지하에 빗물저류조를 설치하면 용적률 대폭 상향 조정 등 인센티브 제공등을 서울시에서 제시한 적이 있는데 심부 구조물 설치는 추가 공사비 및 공사자체가 어렵다는 사실을 보여 주는 사례이다.

- 심부굴착 및 구조물 설치가 어려운 이유를 정리해보면,
ㅇ 미도의 경우 6 만여평의 넓은 부지를 굴착하여 내부에 물을 제거후에 콘리리트를 타설하여야 하는데, 지하 1 층을 내려갈 때마다 엄청난 추가 공사비가 소요된다.
ㅇ 지하 굴착시 가설 흙막이 공사를 하여 주위의 흙 무너짐을 방지하여야 하는데 지하로 내려갈수록 토압과 수압이 심해져 공사가 어려워지고 따라서 추가 공사비가 발생하게 된다.
ㅇ 콘크리트는 반드시 건조 상태에서 타설하여야 하는데, 6 만 여평의 물을 배출 할 때 주위의 지하수들이 미도 부지로 몰려들게 된다.
ㅇ 흙은 흙입자, 지하수, 공기로 이루어져 있는데 주위의 지하수들이 미도부지로 이동하게 되면 흙의 체적이 줄어들어 인근 도로나 구조물 등이 침하하게 되어 민원발생 등 최악의 상황을 고려하여야 한다.
ㅇ 롯데 타워 지하 공사 시 석촌 호수 물이 말라버려 큰 사회적 문제가 된 적이 있는데, 미도의 경우 양재천 물 이동 등 여러 사항을 고려하여야 한다.

- 서울시는 재해 대책을 위한 별도 조직이 있으며, 중장기적인 계획에 따라 여러 가지 상황에 따른 조치를 하고 있는바, 재건축에 빗물, 저류조 요구는 불합리한 조치이며 따라서 미도는 막대한 공사비 및 민원이 예상되는 빗물 저류조 설치 공사는 수용 불가함.

8. 만약, 보훈회관 및 노인요양시설을 기부채납하게 되면 공동주택에는 어떠한 영향이 있는가?
- 미도의 경우 재건축 용적률 상향 조정에 따라 세대당 3m2 면적에 공공시설을 건설하여 무상으로 지자체에 귀속시키도록 규정되어 있다.
- 계획상 강남구민 회관 옆 약 3,500 평 정도(현 대치공원 면적정도)에 보훈회관 및 노인요양시설, 키즈카페 등을 건설하여 기부채납하게 되는데 현재 구민회관과 같이 완전 분리된 서울시 자산으로 별 영향이 없을 것으로 판단된다.
- 현재 정비계획안은 최종이 아니며, 추진위 본 설계와 사업시행 인가 전 최종심의 때 불합리한 부분은 수정이 가능하므로 정비구역 지정 후 추가로 협의가 가능하다.

9. 위의 내용처럼 상세히 주민들에게 알려주어야 하지 않나?
- 주민에게 자세한 진행상황을 알려드리지 못한 부분을 충분히 공감한다. 보완 대책을 마련중이다. 앞으로는 주민의 궁금증 해소를 위해서 노력하겠다.
- 서울시, 강남구청 입장에서는 준비위와 협상중인 내용이 외부(특히, 언론)에 확정되지 않는 내용이 이슈화되면서까지 업무를 진행하는것에 상당히 부정적이다. 준비위에게도 미확정 내용에 대한, 보안유지와 외부 대응 자제를 요구하고 있다.
- 준비위 입장에서도, 논의중인 사안이 마치 확정되었고, 이미 주민동의 없이 최종 결정되었다는 잘못된 오해를 줄 수 있기 때문에, 가급적이면 공문으로 확정된 내용을 주민들에게 전달하고자 한다.
- 정확한 재건축 협상내용을 파악하기 위해서는, 전반적인 진행상황 흐름과 내용을 알아야 하는데, 단순히 한 문장 또는 어느 한쪽(ex: 서울시)의 입장만 보고, 마치 결정된 것으로 오판하게 된다. (가장 많이 오해하는 이유)
- 재건축의 최종결정권자는 주민이다. 준비위 단계에서는 최소한의 기본틀을 만들 뿐이다. 이 기본틀은 다른 재건축 단지와 마찬가지로 진행되며 많은 부분이 바뀔 수 있다. 하지만, 준비위도 주민의 한사람으로서, 주민의 대다수가 선호하는 기본틀을 처음에 잘 만들어야 한다고 생각한다.
- 재건축 진행에 참여하고 싶은 소유주는 언제든지 환영한다. 참여를 희망하는 예비 조합원은 이메일로 이력서(선택사항), 동호수, 성함, 전화번호를 아래 메일로 전달해주면 확인후 안내해 드린다. midocafe150@gmail.com
무보수이며 각자 시간을 내어 봉사를 한다. 미도 재건축이 잘 진행되기를 바라는 많은 예비 조합원의 지원을 부탁드린다.

10. 재건축의 절차는 어떠하며 미도는 어느 단계에 와 있는가?
- 재건축의 절차는 준비 위원회, 추진 위원회, 조합설립 등으로 구성되며 미도는 준비 위원회 단계로 재건축의 초기 단계이다.

11. 준비 위원회에서 추진위원회로 왜 빨리 진입하지 못하는가?
- 일반적으로 서울시와 조합 간 기부채납 문제로 준비 위원회에서 작성한 정비계획안이 서로 충돌할 경우, 인허가권자인 서울시에서 거부하는 경우가 허다한 실정이다.
- 재건축은 주민의 뜻이 최대한 많이 반영되어야 하기 때문에, 준비위는 강남구청과 함께, 적극적으로 서울시와 협상중이다.
- 서울시 의견에 무조건 따르며, 빠르게 재건축 절차를 진행하는건 바람직하지 않다고 본다. 주민의 의견이 최대한 반영되면서 빠른 절차 진행이 되어야 한다고 생각한다.

12. 준비위는 어떻게 업무를 진행하고 있는가?
- 7~8년간의 재건축 업무를 진행하면서, 준비위내에 많은 업무 노하우를 가진 전문가들이 포진되어 있다. 공식회의 외에도, 여러번 간담회를 하고, 수시로 여러 전문가와 소통하며 업무를 진행중이다.
- 준비위내 직접적으로 재건축과 관련있는 전문가 외에도, 법무법인, 세무법인 등 관련 업무에 대해서도 자문도 받고 있다.
- 비록, 특정 분야의 전문가라도 직접 아파트 재건축 업무를 수행하지 않았으면, 보통의 경우는 경험에 의존하여 꼭 이렇게 해야한다고 주장하는 분들도 있다. 하지만, 재건축은 건축, 토목, 법률, 절차, 서울시 의도, 협상 가능성 등을 모두 고려해야 하며, 각 분야의 전문가 의견을 최대한 많이 들어가며 결정한다.
- 현직에 있는 업계 전문가도 많아서, 회의 참여가 어려운 분들은 회의 전후에 의견을 미리 전달해주신다. 전문성을 필요한 내용에 대해서는 수시로 문의하여 답변을 받고 있다.
- 각 분야의 여러 전문가 의견을 청취하여 의견을 전달 받고, 준비위 내부적으로 형식에 구애받지 않고, 여러차례 회의를 진행한다. 필요시 지역 정치인 및 도움을 줄 수 있는 모든 분들에게 협조를 요청한다.
- 수시로 인토 및 건원과 기술적인 부분과 업무진행에 대한 토의를 상시 진행한다. 온라인, 오프라인 등의 방법으로 실시간으로 협의한다.
- 강남구청에도 긴급한 상황발생시 당일 미팅을 바로 잡을 수 있을 정도로 한마음으로 적극적으로 회의한다. 강남구청도 재건축 진행을 위해 준비위의 입장에 귀기울이고 구민을 위해 열심히 일하고 있다.
- 서울시 신속통합지원과 및 공동주택자원과 등과도 필요시 언제든지 수일내 미팅 진행이 가능하다. 열띤 토론과 때론 고성이 오가지만 서울시에서도 성공적인 신속통합을 진행하기위해 준비위와 같이 노력중이다.


13. 재건축 진행을 위한 준비위의 의견은 어떤가?

- 내외부 환경
ㅇ 미도는 건물의 노후화가 가속되고 있어 배수관 파열로 층간 갈등 및 옥상 누수현상 등으로 재건축을 시급히 추진하여야 할 시점이다.
ㅇ 미도는 3 차례 정비계획안이 반려된 바 있으며, 서울시와의 협의에서 미도의 일방적인 주장은 심의 과정에서 반려가능성이 높아 조합에 크게 부담이 없는 범위내에서 합의안을 마련하여야 할 필요성 대두.
ㅇ 또 다시 반려되면 재정비하기까지는 많은 시간이 소요되므로 서울시와 합의점을 적극 모색하여야 함.

- 내부갈등 자제
ㅇ 준비위는 주민 대다수의 동의로 구성된 조직으로 재건축의 대외 공식 창구이다. 따라서 미비한 사항은 준비위내에서 해결하기를 촉구함.
ㅇ 내부가 분열되어 10~20 여년 이상 진행이 안되는 재건축 단지의 사례가 많다.

14. 일부에서는 별도 조직을 만들어 서울시에 압박하여야 한다고 주장하는데?
- 그렇지 않다. 준비 위원회는 대다수의 주민이 동의하여 설립된 조직으로 미도 재건축의 대외적인 공식창구이다.
- 8 년 전 준비위원회가 시작될 때에는 100 여명의 준비위원이 참여하였다. 언제든지, 재능이나 시간을 내어 봉사하기를 희망한다면 준비 위원회에 참여하여 모자라는 일손을 보태는 것이 현명할 것으로 사료된다.

15. 준비위원회의 결론은 무엇인가?
- 결론적으로 인허가권자인 서울시의 의견을 무시하고 미도의 안 만을 주장한다면, 또 다시 반려 될 수 있음을 직시할 필요가 있으며, 재신청하기까지는 많은 시간이 필요하며 더 좋은 조건을 기대할 수 없는 실정이다.
- 따라서 조합의 부담이 가중되는 현재의 빗물 저류조는 적극 반대하고(장소 변경 또는 다목적 첨단 스마트 지하시설로 변경 요청) 보훈회관 및 노인요양 시설은 특정계층을 위한 용도가 아닌, 주민과 인근 지역 시민의 건강과 복지 증진을 위한 목적이라면 수용하여, 정비구역 지정을 조기에 획득하는 방향으로 업무를 추진하고자 한다.
- 기부채납, 지구단위 계획 및 임대주택 외에는 추가 협의가 가능하므로 정비구역 지정 후 문제부분은 추가 협의하고자 한다.

16. 미도재건축을 위한 재건축 추진 준비위원회가 공식적으로 있는데, 최근 대치미도 재건축 협의회 라는 조직은 준비위원회와 무슨 관계인가?
- 미도 재건축 추진 준비위원회는 2015년 태동하여 대다수의 주민 동의를 받아 조직된 미도재건축의 공식적인 대외창구이며,
- 소유주 2,100 여명에게 재건축 관련소식에 관한 공식적인 진행상황을 문자로 안내하고 있으며, 국세청에 유사 법인으로 등록되어 각종 규정을 준수하면서 강남구청과 서울시에 정비계획(안) 인허가 관련 협의를 하고 있는 공식적인 조직이다.
- 정비구역 지정을 위한 마지막 협의 과정에서 서울시는 조합에 막대한 추가 공사비가 요구되는 빗물저류조 기부채납을 요구하고 있어 어려운 협상을 진행 중인바, 온 주민이 힘을 모아야 할 시점에 속칭 “비대위” 라는 협의회를 만들어 재건축을 진행을 지연시키고, 내부 분열을 일으키는 행위는 주민들이 판단하여 조치하여야 할 것으로 사료된다.

17. “비대위”가 재건축에 미치는 영향은 무엇인가?
- 재건축에서 내부갈등은 재건축을 실패로 인도하는 지름길이다.
- 최근 내부갈등으로 크게 문제되었던 둔촌 주공 재건축을 예로 들어보면,
ㅇ 내부갈등으로 2022-04 공사가 중단되었으며, 일반적으로 중단된 공사를 다시 재개하기까지는 6 개월 이상이 소요된다 할 수 있다.
ㅇ 또한 재건축은 P F 로 대출을 받아 공사를 하기 때문에 둔촌의 경우 주민들이 일평균 2억원 이상의 이자를 부담하게 되었으며, 기술적으로도 한번 중단된 콘크리트를 다시 타설시 구조적으로 큰 문제가 발생하게 된다.

18. 단지내 재건축에 대한 유인물이 가정내 우편함 또는 세대내에 붙어 있다. 광고 전단지도 아닌데, 왜 이렇게 많이 붙어지고 있나?
- 가장 많이 연락을 받고 있는 문의다. 현 준비위가 부착한 것은 아니다. 준비위는 주민 전체를 대상으로 문자를 통해 링크를 전달하는 방법으로 공식적인 진행상황을 안내하고 있다. (재건축 추진에 참여가 가능한 분은 상시 모집중: 위의 5번 질문에 대한 답변 확인)
- 준비위는 필요시, 관리사무소의 허가를 받고 단지내에 유인물을 부착한다. 단지내 유인물은 배포 및 부착은 관리사무소가 관리하는 업무의 일이다.

19. 주민들은 어떻게 하여야 하는가?
- 필요한 요구사항이 있으면 기존 조직인 준비위원회에 참여하여 건전한 토론을 통해 개선된 방향으로 나아갈 수 있도록 주민들이 요구하여야 한다.
- 내부갈등으로 인한 손해는 곧 나 자신이 부담하여야 한다는 사실을 명심하고 철저히 감독하여 불합리한 사실들은 수정해 나가야 할 것이다.

20. 아직 문자로 재건축 소식지를 받지 못하는 예비 조합원도 있다고 한다
- 문자로 회신 또는 midocafe150@gmail.com 으로 소유한 동호수와 성함을 회신해주면 준비위에서 등록 후, 문자로 안내한다.
끝으로, 추가로 문의사항이 있으면 준비위에 언제든지 연락바랍니다.