취득세 모르고 주택 거래하면 낭패 본다
2020년 7월 10일 주택시장 안정 보완대책으로 주택 취득세가 복잡하게 바뀌었다. 대책 시행 이전엔 크게 고려하지 않던 것이 취득세였는데, 이제는 취득세를 고려하지 않고 주택을 거래하면 중과세 적용으로 큰 낭패를 볼 수 있다. 대책 이후 달라진 주택 취득세에 대해 알아보자.
취득세 중과세 제도
취득세는 부동산 등을 취득할 때 부과하는 세금이다. 이전에는 별장 등 사치성 재산의 취득이나 법인의 대도시·수도권과밀억제권역 내 일정 부동산 취득에 대해서만 취득세가 중과세되었다. 그러나 2020년 주택시장 안정을 위한 관리방안과 주택시장 안정 보완대책 발표에 따라 다주택자 및 법인의 주택 취득에 대한 중과세가 신설되어 주택 취득에 대한 취득세가 전반적으로 변화되었다.
종전에는 3주택까지는 주택수와 무관하게 주택 가격에 따라 1~3%, 4주택 이상부터 4%의 취득세율이 적용되었으나 2020년 8월 12일 이후 유상 취득하는 주택부터 취득세율이 크게 인상되었다. 단, 2020년 7월 10일 이전에 매매계약한 주택은 종전 세율을 적용한다. 주택을 취득하여 1세대 1주택자가 되는 경우 종전과 동일한 1~3%의 취득세율이 적용되지만, 1세대 2주택자의 경우 비조정 대상지역 내 주택 취득은 1%~3%, 조정대상지역 내 주택취득은 8%의 취득세율이 적용된다. 또한 1세대 3주택자인 경우 비조정대상지역 내 주택 취득은 8%, 조정대상지역 내 주택 취득은 12%의 취득세율이 적용된다. 그리고 4주택 이상의 주택 취득은 12%의 취득세율이 적용된다.
주택 유상 매매의 특례(일시적 2주택)
1주택을 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(조정대상지역의 경우 1년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 신규 주택은 1세대 1주택의 취득세율(1~3%)을 적용한다. 주거 이전을 위해 일시적으로 두 채의 주택을 가지는 것에 대해서는 중과세를 적용 배제하겠다는 취지이다. 단, 3년(조정대상지역의 경우 1년)이내 처분하지 않는 경우 특례 미적용 취득세의 차액이 추징된다.
주택을 증여받을 때 취득세율은 원칙적으로 3.5%이다. 그러나 2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우 12%의 취득세율이 적용된다. 이때 주택의 일부분만 취득하는 경우에도 전체 주택의 공시가격을 기준으로 판단한다. 단, 증여자가 1세대 1주택자로 서 배우자나 직계 존비속에게 증여하는 경우 조정대상지역 내의 주택일지라도 3.5%의 취득세율이 적용된다.
세대의 정의와 주택 수의 계산
1세대란 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대이다. 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 동일 세대로 본다. 그러나 자녀가 30세 미만이더라도 혼인을 하였거나, 미성년자가 아니고 「국민기초생활보장법」에 따른 중위소득의 40% 이상이면서 같은 주민등록표에 기재되지 않은 경우에는 별도 세대로 본다.
또한 취득일 현재 65세 이상 부모를 동거봉양하기 위해 합가하는 경우 별도 세대로 본다. 주택 수를 계산할 때 취득일 현재 동일세대 세대원이 소유한 주택 수를 모두 합산한다.
구체적으로 다음의 방법으로 계산한다.
· 분양권, 조합원입주권은 2020년 8월 12일 이후 매매계약 채결분부터 주택 수에 포함한다.
· 세대원이 공동소유한 주택은 1주택으로 본다.
· 동일세대가 아닌 자와 공동소유한 주택의 지분은 각각 1주택으로 본다.
· 상속으로 취득한 주택, 분양권 및 조합원입주권으로써 상속 개시일로부터 5년이 지나지 않은 것은 주택 수 계산 시
제외한다(2020년 8월 11일 이전에 상속 취득한 것은 5년 간 주택 수에서 제외한다)
· 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 본다.
· 오피스텔 및 오피스텔 분양권 그 자체는 상업용 건물로 보아 4% 취득세율이 적용되나, 타 주택 취득 시 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다 (2020년 8월 11일 이전 매매계약 체결한 것은 주거용이어도 주택 수에서 제외한다.)
· 주택 수 산정일 현재 공시가격 1억원 이하의 주택은 주거용 이어도 주택 수에서 제외한다.
글 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원
(출처 : All플랜 뉴스레터 2121년 봄호)