스크랩 재개발 상식 = 감정평가와 비례율!!

[윤경]

우리마을 재개발사업의 사업성 분석 작업을 해보면서 알게 된 몇가지 중요사항을 정리하여 올립니다.

▣ 권리자의 재산가격 결정 방식

    재개발을 추진하면, 토지소유자들의 주관심사는 감정평가액이 얼마 나오느냐에 맞춰져 있습니다. 감정가액이 적게 나오면 시공사나 조합장이 문제가 있어서 그런 것처럼 주장하기도 합니다.

그러나 조합원의 재산가액은 감정평가에 달려 있지 않습니다.

결론부터 말씀드리면, 주변의 아파트시세가 높은 지역은 조합원들의 재산가액도 많이 나오고, 아파트시세가 싼 지역은 형편없이 나옵니다.

▶ 이 유

    조합원의 재산가액(권리가액)은 감정평가액에 조합의 비례율을 곱해서 결정됩니다.

    즉, 권리가액 = 감정평가액 × 비례율입니다.

    비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

예를 들어 a권리자 주택의 감정가액이 1억인데 조합의 비례율이 80%면 8천만원이 최종 재산가액이 되고, 120%면 1억2천만원이 재산가액이 됩니다.

이런 이유로 조합원들은 감정평가액도 높게 나오고 비례율도 높게 나오기를 희망합니다.

재개발 감정가와 관련하여 잘못된 상식

1. 감정평가액은 공시지가의 120~140%선에서 결정된다.

2, 수익성이 높은 지역일수록 비례율이 높다.

대부분은 이렇게 알고 있더군요.  대다수의 재개발지역은 비례율이 100%입니다. 분양수입이 좋건 나쁘건 딱 100%인 곳이 대부분입니다.

최근 관리처분을 마친 서울 흑석동, 인천 가좌동 두 지역의 비례율이 각각 100.09%, 99.9%였습니다.  이 지역들은 건립규모나 분양수입, 시공사가 모두 틀린데도 희안하게 비례율이 100%였습니다. 그럼 대부분의 재개발지역 비례율이 왜 100%일까요?

비례율 식을 다시 봅시다.

비례율 = (분양수입 - 사업비)/조합원의 총감정평가액 × 100%

위 식에서 우선 사업비를 보면, 서울 흑석동이나 인천 가좌동이나 별차이가 없습니다.

만약 감정평가액이 위의 잘못된 상식처럼 공시지가의 120~140%대라면, 서울 흑석동과 인천 가좌동의 감정평가액 차이는 30~40% 밖에 안납니다.

그러나 분양수입은 서울 흑석동은 32평 기준으로 평당 1천6백만원선이고, 인천은 평당 8백만원입니다. 그럼 당연히 비례율도 서울이 인천보다 훨씬 높게 나와야 합니다.

그런데 두 지역 모두 비례율이 100%나오고 있습니다. 이유는 이렇습니다.

비례율이 100%라는 것은,

분모의 ‘감정평가액’과 분자의 ‘분양수입-사업비’가 같다는 것을 말합니다.

그렇다면 감정평가액에 비밀이 있는 것입니다.

다시 말해서 ‘분양수입-사업비’에 맞춰서 감정평가되지 않는 한, 재개발지역마다 딱 떨어지는 100% 비례율이 나올수가 없습니다.

잔머리를 굴리는 시행사나 조합장이라면, 감정평가액을 약간 낮게 해놓고 비례율이 150%가 나오게 해서 뭔가 수익을 낸 사업장처럼 보이게 할 수도 있는데, 어이없게도 모두들 100%로 맞춰집니다. 그 이유는 바로 재개발사업이 ‘조합’ 사업이기 때문입니다.

‘조합’은 상법상 영리법인입니다.  따라서 이익이 발생하면 세금을 내야 합니다.

 만약 조합의 비례율이 100%가 넘게 나온다면, 개발이익이 발생한 것이므로 그만큼 지주들은 소득세를 내야 합니다. 

바로 이 점 때문에 재개발지역의 비례율은 대부분 100%로 만들어집니다. 

비례율이 100%라는 것은 이익이 없었다는 것을 뜻합니다. 어차피 분담금이 같다면, 굳이 세금까지 내는 비례율을 조합원들이 좋아할 리가 없기 때문입니다.

그렇다면 중요한 비밀이 나타납니다.

분자인 ‘분양수입-사업비’에 분모인 ‘조합원의 총감정평가액’이 맞춰진다는 점입니다.

즉, 조합원의 총감정평가액은 미리 정해 놓고, 그것을 조합원숫자와 조합원 개별 필지별로 약간의 가격 차이를 반영해서 분배해 놓는다는 것이죠.

이것이 무얼 뜻할까요?

분양수입이 높은 지역은 조합원별 감정가액이 높을 수밖에 없고,

분양수입이 낮은 지역은 감정가액도 낮다는 것이죠.

결국은 높은 일반분양가격에 많은 일반분양분이 있어야 사업성이 좋아진다는 뜻이죠..

결국 통상적으로 알려진 것과는 전혀 다르게,

조합원별 공시지가는 감정평가와 아무런 관계도 없다는 점이 드러납니다.

감정가액의 가장 큰 변수는 분양수입이고, 다시 말해 주변의 시세가 높은 단지일수록 감정평가액도 높게 나온다는 것과 분양물량이 많아야 감정가액도 높아진다는 사실을 말하는 것입니다.

서울 강남권의 은마재건축아파트와 개포주공아파트가 높은 가격에 인기있는 것도 이런 이유입니다. 그런곳은 높은 용적율로 일반분양도 많고 분양가격도 높기에 대박나고, 지방은 낮은 분양가로정반대가 될 수 있는 것입니다.

결론은

우리마을도 일반분양물량이 지금보다 훨씬 많아져야 하고 분양가 또한 인근의 아파트 시세보다 높아야만 사업성이 있다는 것입니다.

그래서 저희는 예상분양가와 개략적인 추가부담금 규모를 공개하라고 요구하는 것이며, 반드시 알고 사업시행약정서를 체결하든 운영규정을 개정하든 해야 합니다.

가장 중요한 부분을 어물쩍 넘기려는 행위를 저희 비대위가 지켜보고만 있지는 않을 것입니다.

[탄산수]

예상분양가와 추가분담금 !!!!!!!!!! 공개하기 전에는 시행약정서 절대 체결하면 안됩니다.
tv보니 백지 동의서도 있던데 우리는 주대에서 보내는 용역업체직원에게 인감 찍어 넘겨주면 절대 안됩니다.
그렇게 되면 저들이 그동안 불법으로 쓴돈들도 다 우리 사업비에 포함시킬 겁니다.

[파랑세]

절대 예상분양가및 추가분담금이 공개하기전에는 고양이에게 생선 물리는꼴이 됩니다,

[짱구야]

비례율 100%이면 분양가-사업비=감정평가액, 사업비는 고정되어있으니 분양가와 감정평가액은 비례합니다. 분양가≒조합원 분양가+일반분양가. 일반분양가=조합원분양가*a. 결국 일반분양이 적은 상태에서는 감정평가액이 높아지면 조합원 분양가가 높아집니다. 일반분양이 많으면 조합원 분양가가 낮아집니다. 맞나요?

[짱구야]

결국 일반 분양이 적은 상태에서는 조합원(조합원 분양가)이 사업비를 충당해야 하므로 추가분담금이 늘어날수밖에 없는 구조입니다. 분양가-감정평가액=사업비.분양가-감정평가액 ≒추가분담금. 맞나요?

[짱구야]

요약하면 일반분양이 별로없으면 사업비≒추가분담금 입니다.

[WLDYD]

비대위 여러분께 감사 드립니다.
지난 설명회 때도 느꼈지만 비대위의 활동이 없었다면 우린 주대와 lh의 속임수에 당하고
나중에 울고불고 했을 뻔 했습니다.
추가 분담금은 꼭 알아야 하고
추가분담금을 낮춫수 있는 방법은 현재로선 임대비율 완화 밖엔 없다고 생각 합니다.
lh 에선 임대비율 완화에 최선을 다해 권리자들의 추가분담금을 줄여야 합니다.