부동산세금 절세전략(신방수 세무사)

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부동산세무 스크랩 기타 부동산세금 절세전략(신방수 세무사)

권태윤(보스) 추천 0 조회 1,120 06.07.07 13:51 댓글 14

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부동산세금 절세전략

2006. 5.

신방수세무사

세무법인 정상(www.toptax.co.kr)파트너 세무사

매일경제, 조인스랜드, 랜드스쿨, 와우패스, 건설기술교육원, 문화센터 강의 중

‘확 바뀐 부동산세금’, ‘부동산세금 무작정 따라하기(길벗출판사, 근간)’

‘합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법’시리즈’ 등

제1절. 부동산세금의 개요

1. 부동산세금의 개요

	취득단계	보유단계	양도단계	상속증여단계

부동산	▶ 취득세, 등록세 ▶ 세대분리 취득법 ▶ 자금출처조사	▶종부세	▶ 비과세 ▶3?2주택 중과세 ▶ 과세방법	▶ 증여세 ▶ 상속세

입주권	▶입주권 취득시기		▶ 비과세 ▶ 과세방법

2. 2006년 개정세법과 세금일정(주택 기준)

	2005년	2006년	2007년	2008년	2009년

취득세	개인간 거래 : 기준시가의 4%	-개인간 거래 : 실가의 2.85%(실제3.15%) -부동산실거래가 신고 -부동산등기부등본에 거래가 기재(2006. 6. 1) -자금출처조사 강화	좌동

재산세	물건별, 과표율 50%, 세부담상한 50%	좌동		인상시작점

종합부동산세	개인별, 9억, 과표율 50%, 세부담상한 50%	세대별, 6억, 과표율 70%, 세부담 상한 200%			실효세율 1%(안)

양도소득세	1세대2주택:기준시가 가능 2주택 : 9~36% 3주택 : 60%	-1세대 2주택 : 실가신고 -세율은 좌동 -입주권 주택으로 보아 다른 주택 과세	-모든 거래 실가신고 -2주택 : 50% -3주택 : 좌동	좌동	좌동

상속증여세	시가과세	시가과세 강화

3. 이슈!　2006년 입주권 과세방식의 변경

● 종전(2005년 이전)

재건축?재개발아파트 입주권(일반분양권은 제외)은 권리에 불과하므로 다른 주택의 비과세나 중과세에 영향을 주지 않음.

● 변경(2006년 이후)

2006년 이후에 관리처분을 받거나 취득한 입주권은 다른 주택의 비과세와 중과세에 영향을 주는 것으로 변경함.

● 영향

▷ 비과세 적용과 배제

원칙 : 1주택과 1입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 배제

예외 : 1세대 1주택자가 실수요목적으로 입주권 보유시 다른 주택의 양도세를 비과세함

▷ 중과세 적용과 배제

원칙 : 주택과 입주권이 3주택 이상인 상태에서 주택을 양도하면 3주택(2007년 2주택)중과세적용

예외 : 비과세 특례나 중과세 제외 요건 충족시 중과세에서 제외함.

4. 부동산과 입주권의 구분방법

▶ 입주권을 구분하는 이유 : 부동산과 권리의 과세체계는 “확” 다르기 때문이다.

	부동산	입주권(권리)
양도차익 계산	기준시가 원칙	실거래가 원칙
장기보유특별공제	적용함	적용제외함
1세대 1주택 비과세	일반주택과 동일하게 처리	입주권 비과세 특례가 적용됨
공사기간 통산여부	해당사항 없음	공사기간 보유기간 통산
비과세판정시 주택수	포함	2006년부터 포함
1세대 2주택 실가과세원칙 주택수 계산(2006년부터 시행)	포함	제외
1세대 2주택 중과세 주택 수(2007년 시행)	포함	제외(단, 2007년부터 포함)
1세대 3주택 중과세 주택 수	포함	2006년부터 포함

제2절 부동산의 취득시 발생하는 세무문제

1. 취득세와 등록세 부과방법

▶ 2006년부터 달라진 내용

-부동산 취득시 실거래가 신고

-2006년 개인간 거래는 실거래가에 2.85%(감면분 농어촌특별세 반영시 3.15%)과세

-2006년 6월 1일부터 등기부등본에 거래금액 등재

▶ 취득세와 등록세율의 변경

	과세표준		세율
	종전	변경	종전	변경
개인간 매매	기준시가	실거래가	4.0%	2.85%

경매 취득	낙찰가격	좌동	4.6%	좌동

일반분양	분양가격	좌동	4.6%	좌동

조합원 취득	지분별 공사원가	좌동	3.16%	좌동

증여 취득	기준시가	좌동	4.0%	좌동

상속 취득	기준시가	좌동	3.16%	좌동

※ 주의

-개인간 매매는 취득세와 등록세가 감면되었음. 따라서 감면분에는 농어촌특별세가 20% 추가되므로 총 세율은 2.85%가 아닌 3.15%가 됨.

▶ 경매 취득세금 분해해 보기

구분	취득세	농어촌특별세	등록세	지방교육세	총계
과세기준	낙찰가의 2%	취득세의 10%	낙찰가 2%	등록세의 20%
세율	2%	0.2%	2%	0.4%	4.6%

-전용면적이 25.7평 이하는 농어촌특별세가 비과세됨.

2. 세대분리를 통한 부동산 취득법

▶ 세대의 개념

○ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매를 말함)

○ 배우자의 가족도 생계를 같이 하면 동일 세대가 됨.

○ 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 동일 세대로 봄.

○ 위장이혼한 경우는 합산

○ 배우자가 없더라도 1세대로 인정되는 경우(별도세대가 인정되는 경우)

-30세 이상인 경우

-세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우(최저생계비 이상의 소득이 있어야 함)

※ 1인 가구 : 월 41만 8,000원, 2인 가구 월 70만 원 등

○ 미성년자는 제외되나 직계존속의 사망, 결혼 등 부득이하게 1세대를 구성하는 경우 인정

○배우자가 사망하거나 이혼한 경우

▶ 주택 수별로 본 과세판정

주택 수 현황			상황	판정
거주자	배우자	자녀	상황	판정
한 채	－	－	－	1세대 1주택
한 채	한 채	－	부부가 독립세대	1세대 2주택(부부는 독립세대 인정 안 됨)
한 채	한 채	－	부부가 이혼	각자가 1세대 1주택
한 채	한 채	한 채	자녀와 생계를 같이 함	1세대 3주택(생계를 같이하는 경우 동일세대원임)
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－무소득자	1세대 3주택(30세 미만자는 소득이 없으면 별도세대 불인정)
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－근로소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만이나 이혼	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있고 30세 이상－무소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택(30세 이상자는 소득이 없더라도 별도세대 인정)

3. 부담부증여를 통한 취득법

▶ 부담부증여가 성행하는 이유

그 이유에는 여러 가지가 있겠지만 그 중 가장 큰 것은 집 한 채만은 자녀에게 물려주고 싶다는 부모의 간절한 소망이 있기 때문이 아닌가 싶다. 물론 노른자위 지역에 있는 주택은 앞으로 자녀 스스로의 힘으로 마련하기가 힘들다는 현실적인 이유도 있다. 또 점점 압박수위가 높아지는 종합부동산세나 꺼질 줄 모르는 양도소득세의 중과세율 등의 파고를 넘기 위한 고육지책으로 이를 고려하는 경우도 있다. 이외에도 상속재산의 일부를 사전에 배분함으로써 상속세를 줄이거나 자녀들 간의 상속재산분쟁을 예방하는 차원에서 증여가 선택되고 있다.

▶ 부담부증여의 실익분석

부담부 증여가 성립하면 세법에서는 부담부 증여시 함께 넘어간 빚은 유상양도에 해당하므로 증여자에게 양도소득세를 과세하고, 증여를 받은 사람에게는 빚을 제외한 순수한 증여재산에 대해 증여세를 과세한다.

<사례>

-기준시가가 5억 원짜리 집을 자녀에게 증여하고자 한다.

-만일 이 집을 담보로 하여 2억 원을 대출받고 그 대출금은 증여자가 갖는 대신 이 대출금을 자녀가 갚는 것으로 증여를 했다면 세금관계는 어떻게 달라질까?

단, 그 집은 4년 전에 취득했으며 취득시 기준시가는 2억 5,000만 원이며, 양도소득세율이 누진세율(9~36%) 또는 3주택 중과세(60%, 장기보유특별공제 배제)로 적용된다고 하자.

? 5억 원을 모두 증여한 경우 증여세 계산

	금액	비고

증여재산가액	500,000,000	시가원칙, 시가적용이 힘든 경우 기준시가

증여재산공제	30,000,000	-10년간 배우자간 3억 원 직계존비속 3천만 원(미성년자 1,500만 원) 기타 친족 500만 원

과세표준	470,000,000

세율	20%구간	-과세표준×20%-1천만 원(누진공제액)

산출세액	84,000,000

신고세액공제	8,400,000	증여일로부터 3월 내 신고시 10% 공제

증여세 납부할 세액	75,600,000

▶ 증여세 계산시 참조할 사항

? 증여재산은 시가로 평가한다.

? 10년 간 증여재산을 합산하여 과세한다.

? 증여공제는 다음의 구분에 따른 금액을 공제한다.

구분

내용

배우자로부터 증여

직계존속과 직계비속

배우자, 직계존비속 아닌 친족

3억 원

3,000만 원(미성년자 1,500만 원)

500만 원

증여재산공제는 합산기간인 10년 동안 수증자를 기준으로 위 금액을 적용하므로 아버지와 어머니, 조부모로부터 각각 3,000만 원씩을 받더라도 3,000만 원밖에 공제되지 않는다. 또한 최대 3억 3,500만 원을 한도로 한다.

<사례>

성년인 R씨는 할아버지와 아버지 그리고 어머니로부터 증여를 받았다. 다음 물음에 답하면?

-할아버지 : 2003년 주택1채,

-아버지 : 2004년 상가1채

-어머니 : 2005년 현금 1억 원

Q1 : R씨가 공제받을 수 있는 금액은?

A1 : 할아버지와 아버지는 R씨를 중심으로 직계존속에 해당한다. 직계존속에는 배우자도 포함하므로 할아버지와 아버지 그리고 어머니 등은 두 번째 구간에 해당하여 세 사람으로부터 R씨가 공제받는 금액은 10년간 3,000만 원에 불과하다.

Q2 : 만일 R씨의 동생(미성년자)도 위의 세 사람으로부터 증여를 받았다면?

A2 : 10년 동안 1,500만 원을 공제받게 된다.

Q3 : R씨는 3년 전에 배우자로부터 1억 8,000만 원의 증여를 받은 적이 있었다. 물론 그 때는 증여세 신고를 하지 않았다. 그는 이번에 또 배우자로부터 증여를 받고자 한다. 증여세부담이 없게 하기 위해 그가 받을 수 있는 금액은?

A3 : 현재 증여시점을 기준으로 10년 동안 받을 수 있는 증여재산공제액을 구하면 된다. 배우자간 증여공제는 3억 원이므로 여기에서 이미 사용한 금액 1억 8,000만 원을 뺀 나머지 1억 2,000만 원을 추가로 공제받을 수 있다.

? 세율은 다음과 같다.

1억 원 이하 : 10%

1~5억 원 이하 : 20%(누진공제액 1,000만 원)

5~10억 원 이하 : 30%(6,000만 원)

10~30억 원 이하 : 40%(1억 6,000만 원)

30억 원 초과 : 50%(4억 6,000만 원)

? 할아버지가 손 자녀에게 증여하는 경우에는 30%를 할증하여 과세한다. 손자녀의 아버지가 없는 경우에는 할증하지 않는다. 한편 증여세는 증여 받은 날로부터 3월 내 신고를 하여야 한다. 일단 그 기한 내 신고를 하면 무조건 산출세액의 10%를 공제해준다.

? 부담부증여시 증여세 계산

증여재산가액 : 3억 원(5억 원-대출금 2억 원)

-증여재산공제 : 3천만 원

=과세표준 : 2억 7천만 원

×세율 : 20%(누진공제 1천만 원)

=산출세액 : 4,400만 원(과표×20%-1천만 원)

-신고세액공제 : 440만 원(10%)

=납부할세액 : 3,960만 원

? 양도세의 계산

양도소득세는 자료 가정상의 세율에 따라 그 크기가 다음과 같이 달라진다.

(단위 : 원)

계산구조

부담부 증여시 양도세 계산

산출근거

누진세율이 적용되는 경우

60%가

적용되는 경우

양도가액

-취득가액

-기타필요경비

=양도차익

-장기보유특별공제

-양도소득 기본공제

=과세표준

×세율

=산출세액

2억

1억

300만

9,700만

970만

250만

8,480만

누진세율

1,883만

2억

1억

300만

9,700만

250만

9,450만

60%

5,670만

5억 원×2억 원(부채)/5억 원(증여재산가액)

2.5억 원×2억 원/5억 원

취득시 기준시가의 3%

10%(단, 3주택 60% 중과세 적용배제)

누진세율 산출세액 : 과세표준×36%-1,170만 원(누진공제액)

○ 누진세율로 양도세가 계산되는 경우 총세금

부담부 증여시 증여세 : 3,960만 원

+누진세율 적용 양도세 : 1,883만 원

계 : 5,843만 원

○ 중과세율 60%로 양도세가 계산되는 경우 총세금

부담부 증여시 증여세 : 3,960만 원

+누진세율 적용 양도세 : 5,670만 원

계 : 9,630만 원

○ 분석

일단 부담부 증여가 발생하기만 해도 막대한 세금이 발생한다는 것과 양도소득세 과세방식에 따라 세금 효과가 달라진다는 것이다. 특히 3주택 이상자(2007년부터 2주택자 포함)가 이런 방식을 이용하면 높은 양도소득세 세율로 인해 순수한 증여보다 오히려 손해가 됨을 알 수 있다. 그래서 부담부 증여방식은 누진세율이 적용되고 있는 상황에서 유용한 자산이전 방식이라고 할 수 있다. 참고로 부담부 증여시 대출금이 발생하면 그에 따른 이자비용이 필연적으로 발생하므로 이런 부분을 감안할 필요가 있다. 또한 보유세나 추후 처분시 양도소득세의 관계 등을 고려한다면 부담부 증여성격을 더 세밀히 파악할 수 있을 것이다.

※ 주의 : 부담부증여시 주의할 점

○ 시가과세에 유의

현행 증여세는 시가로 과세하는 것이 원칙이므로 앞의 기준시가 금액은 시가로 고쳐져서 과세될 가능성이 항상 열려있다. 이 제도는 증여일 전후 3개월 내에 당해 증여재산과 유사한 재산에 대한 매매사례가액이나 해당기간 밖의 당해 재산의 매매사례나 감정가액 등도 가격변동이 없다고 인정되는 경우에는 평가위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되고 있기 때문이다. 만일 앞의 증여주택과 위치나 면적 등이 유사한 주택이 해당기간 내에 10억 원에 팔린 적이 있다면 이 금액을 증여재산가액으로 볼 수 있다는 것이다. 현실적으로 서울 강남지역이라도 기준시가가 시세의 50~60%를 반영한 주택들이 많다보니 기준시가가 아닌 시가로 과세된다면 많은 증여세를 추징당할 가능성이 높다. 따라서 증여를 선택하기 전에는 반드시 이러한 시가과세문제를 사전에 확인해 두는 지혜가 필요하다.

○ 대출금상환 또는 대출금 사용시 자금출처조사에 유의

자녀가 승계한 대출금을 자녀가 갚지 않고 실질적으로 부모가 대신 상환해 준다면 자금출처조사로 증여세가 추징될 수 있기 때문이다. 따라서 자녀 명의의 대출금은 자녀의 소득(또는 재산)으로 상환될 수 있도록 자금관리를 해야 한다. 또 대출금을 사용하는 부모의 경우 대출금에 대한 용도입증을 명확히 해야 한다. 그래야 나중에 발생할지도 모를 자금출처조사에 대한 대비가 되기 때문이다. 참고로 자녀가 증여받을 때 자녀가 내야 하는 취득세나 증여세 등에 대한 자금출처 역시 증여당시에 대비해야 나중에 문제가 없다. 취득세나 증여세 등은 증여를 받은 자녀가 내야 하는데 자녀의 돈으로 내는 것이 아니라면 이에도 증여세가 추징되기 때문이다.

○ 증여후 보유기간에 유의

이외에도 증여를 받은 자녀가 증여받은 재산을 추후에 처분할 때 그 처분기한에 유의할 필요가 있다. 예를 들어 아버지가 아들에게 증여하고 그 아들이 3년(2007년부터는 5년) 내에 제3자에게 양도를 하는 경우에는 아버지가 제3자에게 양도하는 것으로 보는 경우가 있다. 아버지가 양도할 때의 양도세를 부당하게 줄이기 위해 시도되는 경우 이 규정이 적용되는 것이다.

4. 자금출처조사 대비법

▶ 자금출처조사의 절차

① 누가 그 대상자가 되는가?

직업?연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 자와 채무를 상환한 자로서, 소득의 경우는 당해연도와 직전 5년간의 소득 상황과 자산양도 현황 등을 전산 분석한 후 증여혐의가 있는 자를 조사대상자로 선정한다(결국 세무서에서 알아서 선정한다).

② 증여추정되는 내용은 무엇인가?

자금출처로 입증한 금액이 취득한 재산가액 또는 상환한 채무액에 미달하는 경우에 증여로 추정하며, 이 경우 자금출처가 입증되지 않는 금액이 증여세 과세대상이 된다.

③ 자금출처는 어떻게 입증하나?

자금출처 입증은 다음의 합계액으로 한다. 즉 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면 받은 경우 포함)받은 소득금액과 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증가액 또는 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 소요된 금액을 말한다.

출처 유형	입증금액	증빙서류
근로소득	총급여액 - 원천징수액	원천징수영수증
이자?배당소득	총지급받은 금액 - 원천징수액	원천징수영수증, 통장사본
채무부담	차입금	채무부담확인서
재산처분	매매가격 등	매매계약서 등

한편, 입증되지 않는 금액이 실제 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 자금출처에 대한 입증책임을 면제한다. 따라서 이러한 경우에는 입증이 되지 않더라도 증여세를 과세하지 않는다.

④ 아예 증여추정을 배제하는 경우

다음의 경우에는 증여추정규정을 아예 적용하지 않는다. 즉 취득자금이 재산취득일 전 10년 이내에 당해 재산취득자금의 합계액이 3,000만 원 이상으로서 연령?직업?재산상태 등을 참작하여 다음의 국세청장이 정한 금액 이하인 경우에는 증여추정을 하지 않는다.

구분		취득재산		채무상환	총액한도
구분		주택	기타 재산 (상가 등)	채무상환	총액한도
세대주인 경우	30세 이상 자 40세 이상 자	2억 원 4억 원	5천만 원 1억 원	5천만 원 5천만 원	2억 5천만 원 5억 원
세대주가 아닌 경우	30세 이상 자 40세 이상 자	1억 원 2억 원	5천만 원 1억 원	5천만 원 5천만 원	1억 5천만 원 3억 원
30세 미만 자		5천만 원	3천만 원	5천만 원	8천만 원

▶ 자금출처조사 대처법

○ 자산취득전의 세금계획

-자산취득금액 중에서 입증할 금액을 추산한다.

-자신의 소득으로 입증할 수 있는 금액을 정한다.

-입증할 수 없는 금액에 대한 대책을 수립한다. 은행 부채 등을 이용하는 것도 한 방법이다.

○ 자금출처조사 통지서를 받았을 때

-자금출처로 입증해야 하는 금액을 파악한다.

-입증할 수 있는 서류를 준비한다.

-최종적으로 전문가의 견해를 들어본다.

5. 공동명의 : 양도세의 일부 절감효과, 상속을 고려시 효과가 있음.

제3절 부동산 보유시 발생하는 세무문제

1. 보유세 개관

원래 보유세는 토지나 건물을 보유하기만 하면 내야 하는 세금이다. 따라서 2004년 이전까지는 건물 재산세와 종합토지세로 과세가 되어왔다. 또 2005년에는 앞의 재산세와 종합토지세가 재산세로 통합되고, 집이나 땅을 많이 갖고 있는 사람들을 대상으로 종부세를 추가되었다. 2006년부터는 종부세를 강화하였다. 이는 2005년 8월 31에 발표한 부동산대책 일환이다. 현재의 보유세 과세방식을 대략적으로 살펴보면 다음과 같다.

	재산세	종부세
과세대상	? 토지(분리과세, 별도합산, 종합합산토지) ? 건물, 선박, 항공기 ※ 재산세는 토지는 개인별 합산, 건물 등은 물건별 과세	? 종합합산토지(나대지 등) ? 별도합산토지(상가부속토지 등) ? 주택(부수토지 및 주거용 오피스텔 포함) ※ 종부세는 위 종류별?개인별로 합산과세
납세의무자	6월 1일 현재 사실상 소유자
과세표준	기준시가의 50%	?주택 : 공시가격-6억 원 ?나대지 등 : 공시가격-3억 원 ?상가 부속토지 : 공시가격-40억 원
세율	과세대상별로 다양
과표 적용비율	?주택 : 2008년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정 ?토지 및 건물 : 2006년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정	?주택과 나대지 등 : 2006년 70%, 그 이후 10%씩 상향조정 ?상가 부속토지 : 2006년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정
세부담상한율	50%	200%(상가 부속토지는 50%)
납부방식	관할 시?군?구청에서 고지	본인이 스스로 신고?납부 (미신고시 세무서에서 부과)
납부기한	7월 31일 : 주택의 1/2, 기타건물 등 9월 30일 : 주택의 1/2, 토지	12월 1일~15일

재산세와 종부세는 모두 보유세에 속하며 매년 6월 1일 소유자가 세금을 내야 한다. 여기서 재산세는 지방세로서 건물과 토지 그리고 선박과 항공기에, 종부세는 국세로서 재산세가 부과되는 과세대상 중 특정한 물건 즉 주택(부수토지 포함), 나대지, 상가 부속토지를 과세대상으로 한다. 참고로 부동산 중 종부세가 과세되는 대상은 다음과 같이 정리할 수 있다.

? 건물-아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택(이외 상가빌딩, 공장, 별장은 부과되지 않음)

? 토지-나대지 등(종합합산토지), 사업용 토지(별도합산토지)만 과세, 이외 공장용지, 농지, 임야, 골프장 등은 과세대상이 아님

? 기타-재건축 입주권, 일정한 조건을 충족한 임대사업용 주택과 기숙사 등도 과세대상에서 제외됨

▶보유세의 과세방법

① 주택 재산세

우선 주택 재산세는 ‘기준시가의 50%’의 금액에 재산세율(0.1~0.5%)을 곱한다. 그런데 이 기준시가는 법적으로 보면 공시가격의 일부이다. 이 공시가격은 건설교통부에서 산정하는 가격으로서 현재 토지는 개별공시지가, 아파트는 기준시가, 단독주택은 개별주택가격, 기타 건물 등은 지방자치단체장들이 결정한 금액으로 되어 있다. 실무상 이 공시가격을 기준시가로 말해도 큰 문제는 없다.

그렇다면 왜 기준시가의 100%로 하지 않고 50%만을 적용할까? 그 이유는 100%로 하면 세금이 크게 오르기 때문에 이를 방지하기 위해서이다.

예를 들어 재산세율이 1%이고, 우리 집의 기준시가가 3억 원이라면 이 비율에 따라 세금차이는 다음과 같다.

- 50%만 적용하는 경우

과세표준=3억 원×50%=1억 5,000만원

산출세액=과세표준×1%=1억 5,000만원×1%=150만원

- 100%로 적용하는 경우

과세표준=3억 원×100%=3억원

산출세액=3억 원×1%=300만원

이 비율에 따라 세금이 1배 차이가 난다. 당연히 이 비율이 높은 경우 세금은 증가하게 되어 있다. 참고로 이 비율을 과세표준 적용비율이라고도 한다. 결국 보유세는 이러한 적용비율을 얼마만큼 할 것인지에 따라서도 달라진다.

② 주택 종합부동산세

주택 종부세의 과세표준 계산방식은 ‘기준시가-6억 원’으로 표시되어 있다. 원래 종부세는 부동산을 가지고 있는 모든 사람들한테 적용하는 것이 아니라, 주택 6억 원, 나대지 등 3억 원, 상가 부속토지 40억 원을 초과해야 과세되는 세금이다. 따라서 이 금액 이하에 대해서는 종부세를 물리지 않아야 하므로 해당금액을 재산세 과표에서 차감하는 것이다.

<종부세 계산절차>

? 종부세는 세대별로 기준시가를 합계한다.

세대는 부부를 중심으로 한 가족집단을 말한다. 기준시가를 기준으로 하므로 기준시가가 인상되면 종부세도 올라갈 것이다.

? 이 금액의 합계액이 6억 원을 초과한 경우 종부세 과세대상이 된다.

총 공시가격에서 이 금액을 빼서 과세표준을 정한다.

? 과세표준에서 종부세율을 곱하고 이에 과표 적용비율을 곱한다.

종부세율은 과표가 3억 원 이하는 1%, 3~14억 원 이하는 1.5%가 된다. 한편 주택 종부세에 적용되는 과세표준 적용비율은 2006년 70%(2007년 80%, 2008년 90%)이다. 예를 들어 기준시가가 14억 원짜리 집이 있다고 하자. 이에 대한 종부세 산출세액은 다음과 같다.

? 과세표준 : 14억 원-6억 원(종부세 과세기준금액)=8억 원

? 산출세액 : 8억 원×종부세 세율×과표 적용비율={3억 원×1%+(8억 원-3억 원)×1.5%}×70%(과표비율)=735만 원

? 재산세가 중복 과세된 부분은 차감해야 한다.

그런데 앞에서 구해진 산출세액에는 재산세로 과세분이 포함되어 있다. 따라서 재산세와 종부세가 동시에 과세되면 안 되므로 중복계산된 재산세를 제외시켜야 한다. 따라서 주택 재산세는 기준시가가 2억 원이 넘는 부분은 0.5%로 과세가 되므로 이 부분을 위 종부세 산출세액에서 차감해야 한다.

-재산세 중복 과세분 : 8억 원×50%(주택 재산세 과표비율)×0.5%=200만 원

? 세부담상한제를 적용하여 최종 신고할 금액을 정한다.

결국 순수한 종부세는 535만 원(735만 원-200만 원)이 된다. 그런데 실제 종부세를 낼 때에는 세부담 증가를 제한하는 제도에 유의해야 한다. 재산세는 전년도 냈던 것에 비해 올해는 50%(1.5배) 내에서 증가를 허용하고, 주택 종부세는 200%(3배)까지 허용했다. 자세한 것은 세무사를 통해 처리하기 바란다.

참고로 종부세가 산출되면 그 금액의 20%가 농어촌특별세로 추가된다. 또 종부세의 납세기준일(6.1)은 재산세와 같지만 12월 15일까지 본인이 스스로 신고 및 납부를 해야 하는 차이가 있다.

▶ 기준시가가 인상되면 세금은 얼마나 오를까?

<종부세의 계산구조 분해>

(세대별 합산 공시가격-6억 원)×종부세 세율×과표적용비율

=종부세 과세표준

? 세대별 합산 공시가격

세대별로 아파트는 기준시가, 토지는 공시지가를 합계함. 따라서 동일세대원의 소유분이 많고 기준시가가 인상되면 종부세는 인상됨.

? 종부세 세율 :

과세표준	세율
3억 원 이하	1%
3억~14억 원 이하	1.5%
14억~94억 원 이하	2%
94억 원 초과	3%

? 종부세 과표적용비율

	2005년	2006년	2007년	2008년
주택?나대지 등	50%	70%	80%	90%
상가부속토지	50%	55%	60%	65%

-위 과표비율이 점점 높아질수록 과세표준이 커지기 때문에 종부세는 인상된다.

<예>

기준시가가 10억 원짜리 주택이 15억 원으로 고시되었다면 종부세는 얼마나 증가할까?

-10억 원일 때 : (10억 원-6억 원)×종부세 세율×70%=4억 원×종부세 세율×70%={(3억 원×1%)+(4억 원-3억 원)×1.5%}×70%=315만 원

-15억 원일 때 : (15억 원-6억 원)×종부세 세율×70%=9억 원×종부세 세율×70%={(3억 원×1%)+(9억 원-3억 원)×1.5%}×70%=840만 원

기준시가는 50% 증가했으나 종부세는 160%정도 증가했다. 실무에서는 이렇게 계산한 종부세는 세부담상한율(2006년은 전년도 보유세 합계액의 3배이다. 단, 상가부속토지는 여전히 50%이다)에 의해 증가부분이 제한된다.

▶ 종부세 대응방법은?

앞에서 보았듯이 재산세는 국내의 모든 주택, 종부세는 세대별로 보유한 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하면 과세된다. 따라서 세대로 묶여서 6억 원을 초과하거나, 공시가격(예 : 아파트 기준시가) 등이 인상되면 종부세가 껑충 뛸 가능성이 높아진다. 따라서 세대별로 합산한 주택가격이 높은 층은 대비가 필요하다.

구체적으로는 보유세가 얼마가 될 지 미리 알아보고 세금을 낼 능력이 되는지 점검해야 해야 한다. 주택수가 많아 보유세가 많다면 처분이나 세대분리를 통한 증여 등을 선택하면 될 것이다.

제4절 부동산의 양도시 발생하는 세무문제

1. 비과세판단

● 1세대 1주택자

-서울, 과천, 일산?분당?중동?평촌?산본 등 5대 신도시 : 3년 보유, 2년 거주

-그 밖의 지역 : 3년 이상 보유

☞ 양도시 실거래가액이 6억 원을 초과하면 6억 원초과분만 과세함.

▶ 비과세 보유 및 거주기간 따지는 방법

	보유기간	거주기간

유상거래	취득시기~양도시기 ▶ 시기 판단 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날	전입일~전출일 ▶ 실제거주기간과 주민등록표가 다른 경우 본인이 입증

기존조합원	구주택 보유기간+공사기간+새주택 보유기간	구주택 거주기간+새 주택 거주기간

승계조합원	새주택 보유기간 ▶ 완공일부터 따진다.	새주택 거주기간

일반분양자	새주택 보유기간 ▶잔금청산일부터 따진다.	새주택 거주기간

▶ 입주권외에 다른 자산이 없는 경우 입주권도 하나의 주택으로 보아 비과세 여부를 판단한다.

☞ 비과세 요건 : 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족+양도일 현재 다른 주택이 없을 것(구체적인 것은 뒤에서 살펴봄)

● 1세대 2주택자

① 이사로 인한 일시적 2주택 비과세 특례

▶ 일반적인 비과세 요건

새 주택을 구입한 날로부터 1년 내에 기존 주택 양도(다만, 종전주택은 양도당시에 비과세 조건을 갖추어야 함)

◆ 꼭 알아둡시다!　일시적 2주택 비과세 특례!

▷ 이는 실수요자의 거주 지원을 위해 2주택임에도 불구하고 특별히 비과세를 적용

▷ 단, 구주택은 양도당시에 비과세요건을 충족해야 하고, 새주택을 산 날로부터 1년 내 처분해야 함.

▷ 이 원리는 입주권이 개입되는 경우 등에도 폭넓게 적용할 수 있음.

▶ 입주권을 취득하여 일시적 2주택이 되는 경우(2006년 개정세법)

1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우에는 다음 요건 충족시 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용한다.

? 입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우(그림 중 ⓐ의 경우) : 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용

? 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우(그림 중 ⓑ, ⓒ의 경우) : 입주권 취득 후 곧바로 종전주택을 양도하지 않아도 아래의 요건을 충족하면 비과세를 적용한다.

㉠ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건 갖출 것

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

입주권 취득 1년경과 주택 완공 1년경과

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ⓐ비과세 ⓑ비과세 ⓒ비과세 ⓓ과세

? 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도시 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우 양도세 비과세 적용

㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

▶ 사례연습

주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간 중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하면?

관리처분인가 준공

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A주택(재건축) ∥ (입주권) ∥ A'주택

B주택 취득

? A'주택 양도시

- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨.

- 다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(B주택 취득후 1년내 A'주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세함.

? A'주택 준공 후 B주택 양도시

- B주택 양도시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨.

- 다만, 1년 이상 거주한 B주택을 A'주택 준공 후 1년 내에 세대전원이 A'주택으로 이사하면서 양도하고 1년 이상 A'주택에 거주하는 경우 비과세함.

? A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시

- B주택 양도시 A주택 입주권을 보유하고 있으므로 1세대 1주택 비과세를 받지 못함.

- 다만, 1년 이상 거주한 B주택을 A'주택 준공 전에 양도하더라도 세대전원이 A'주택 준공 후 1년 내에 A'주택으로 이사하여 1년 이상 거주하는 경우 비과세함.

? A주택 입주권 양도시

-부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세함.

-다만, B주택을 취득한 날로부터 1년 이내 입주권 양도시 비과세 적용함(비과세 요건 : 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 비과세 요건을 충족할 것 등)

② 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택

직계존속(남60, 여55세 이상)을 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택 : 합가일(결혼일)부터 2년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세를 적용한다.

③ 상속주택, 농어촌주택, 문화재주택 1채와 일반주택 1채가 있는 2주택

-일정한 농어촌 주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택 양도시 일정한 농어촌 주택은 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세 여부를 따짐.

-상속주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택을 양도시 상속주택 1채는 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세를 판단함.

※ 참고 : 위 ②와 ③의 일시적 2주택에 입주권을 취득하여 3주택이 되는 경우

-동거봉양으로 2주택+1입주권=3주택

-혼인으로 2주택+1입주권=3주택

-농어촌주택+일반주택+1입주권=3주택

-상속주택+일반주택+1입주권=3주택

Question : 이런 상황이라면 3주택 중과세를 적용해야 할까?

Answer : 아니다. 이 경우 당초 입주권이 없는 경우 비과세특례 취지를 살리는 차원에서 비과세 요건을 2006년에 신설하여 비과세를 받을 수 있도록 했다. 따라서 해당 조항을 면밀히 따져보고 비과세를 받을 수 있도록 해야 할 것이다. 만일 비과세를 받을 수 없다면 3주택 중과세 판단으로 들어가야 한다.

<결혼으로 2주택이상이 되는 경우 비과세 적용법>

? A(1주택)+B1(주택) : 종전처럼 결혼일로부터 2년 이내에 비과세요건을 갖춘 집을 판다.

? A(1주택)+B1(입주권) : 결혼일로부터 2년 이내에 주택 양도시 1주택 보유로 보아 비과세 적용

? A(1주택+1입주권)+B(1주택 또는 1입주권) 총 3주택의제 :

-결혼일로부터 2년 이내에 B의 소유주택을 먼저 양도하는 경우 1주택으로 보아 비과세를 적용

-결혼일로부터 2년 이내에 A의 소유주택을 먼저 양도하는 경우 다음요건을 충족해야 1주택으로 보아 비과세를 적용

▷ A가 보유하던 주택이 사업시행인가일 이후 거주를 위해 취득한 대체주택이고 1년 이상 거주

▷ A가 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득

? A(1주택+1입주권)+B(1주택+1입주권) 총 4주택의제 :

2. 양도세 감면주택의 판정

▶ 감면주택의 의의

-양도세 감면주택은 임대유형과 신축주택의 유형별로 구분됨.

-대부분 5년간 100%를 감면함(감면세액 상당액에는 20%의 농어촌특별세를 부과).

-다른 주택의 비과세 판정시 감면주택은 없는 것으로 봄(큰 혜택이 되고 있음)

-다만, 다른 주택의 중과세 판정시에는 감면주택을 포함하여 판단함.

▶ 감면주택 판정요령

-조합원 : 감면기간 안에 사용승인을 받아야 함.

-일반분양자 : 감면기간 안에 최초계약을 하고 계약금을 납부해야 함(전매를 통한 계약은 감면불가).

감면유형

감 면 요 건

감면 내용

임대후

양도

(Ⅰ유형)

장기임대주택

(조특법

제97조)

-’86~2000.12.31 사이에 취득한 신축주택 등을 5년 이상 임대하고 양도시

-일정한 건설?매입주택, 10년 이상 임대주택 양도시

50% 감면

100% 감면

신축임대주택

(제97조의2)

일정한 국민주택 (’99. 8.20~2001.12.31 신축주택 등)을 5년 이상 임대 후 양도 시

100% 감면

미분양 주택

(제98조)

서울시외 소재 주택으로서 ’95.11. 1~97.12.31 또는 ’98. 3. 1~12.31 기간 중에 취득하여 5년 이상 임대 후 양도시

20%세율적용과 종합소득세 적용 중 선택가능

신규주택취득후 양도

(Ⅱ유형)

신축주택취득자

(제99조)

’98. 5.22~’99. 6.30 등 사이에 취득한 신규주택을 양도시

-5년 내 양도시100%,

-5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감

신축주택취득자

(제99조의2)

2000. 9. 1~2001.12.31 중 1년 이상 보유한 주택을 양도하고 신축주택을 취득시

양도세율은 10%로 적용

신축주택취득자

(제99조의3)

-2001. 5.23~2003. 6.30 사이에

-주택건설업자와 최초로 계약하고 계약금을 납부하거나(단, 고가주택은 제외), 자가 건설주택의 경우 위 기간 내에 사용검사나 사용승인 받은 주택, 단 서울, 과천, 5대 신도시는 2003년 이후 계약분은 해당사항이 없음

-5년 내 양도시100%,

-5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감

※ 참고 : 양도시 당시의 6억 원이 넘으면 감면을 받을 수 없는가?

<고가주택(아파트 등 공동주택)의 변천과정>

	96.1.1이후	97.1.1이후	99.9.18이후	01.1.1~02.9.30	02.10.1~02.12.31	03.1.1이후
면적기준	165㎡(50평)	좌동	좌동	좌동	149㎡(45평)	면적관계 없음
금액기준	5억 원 초과	좌동	6억 원 초과	좌동	좌동	좌동

고가주택에 대한 양도세 감면은 다음과 같이 판단한다.

① 2001.1.1~2002.9.30 사이에 취득한 신축주택→취득당시 6억 원이 넘었다고 하더라도 50평 미만이면 감면가능

② 2002.10.1~2002.12.31 사이에 취득한 신축주택→45평 미만이면 6억 원 초과하더라도 감면가능

③ 2003.1.1이후 취득한 주택→6억 원 초과하면 무조건 감면이 불가능

3. 중과세 판정

▶ 3주택자

○ 중과세 대상주택 수 판정

주택 소재 지역

중과세 대상 주택 수

수도권 및 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍?면지역 제외)

무조건 포함

기타지역(수도권 읍면지역, 광역시 군지역 포함)

국세청 기준시가 3억 원 초과한 주택만 포함

(입주권 : 사업시행고시일 현재의 종전 주택의 가격)

※ 참고 : 국내에 있는 주택 모두가 대상이며, 지분으로 소유한 주택은 원칙적으로 각각 1주택으로 간주한다(동일 세대원이 공동소유한 주택은 한 채로 간주). 주거용 오피스텔도 주택에 포함한다.

○ 중과세제외 주택

중과세 판정에 의해 중과세가 되는 주택이 3주택 이상이라도 다음에 열거한 주택은 중과세를 적용하지 않는다. 한편 입주권이 포함되는 경우에도 마찬가지이다.

① 양도소득세 감면 주택과 장기 임대주택

-양도세 감면 주택은 5년 이상 임대 후 양도하는 것(Ⅰ유형)과 신축 주택을 취득하기만 하면 적용되는 것(Ⅱ유형)으로 구별된다.

-한편, 임대주택이 양도세 감면을 받지 못한 상태에서 3주택이 되더라도 다음과 같은 요건을 갖추면 중과세율이 아닌 일반 세율로 과세된다. 임대사업을 하는 경우 미리 관할구청과 세무서에 등록이 돼야 한다.

구분	중과세 제외 요건
매입한 임대주택	2003.10.29 이전 기존 사업자	2채 이상, 임대기간 5년 이상 단 주택은 25.7평 이하이고 양도 당시 3억 원에 미달할 것
	2003.10.30 이후 신규 사업자	5채 이상(같은 시?군 소재), 임대기간 10년 이상 단 주택은 25.7평 이하이고 양도 당시 3억 원에 미달할 것
건설 임대주택	2채 이상, 5년 이상 임대 단 주택은 45평 이하이고 6억 원에 미달할 것

② 5년 경과되지 않은 상속주택

상속은 비자발적인 사유에 의해 취득한 것이므로 중과세 불이익을 배제한다. 다만 중과세에서 제외되는 상속주택은 5년이 경과되지 않은 1주택에 한한다. 상속주택이 2채 이상이면 피상속인(사망인)이 소유한 기간이 가장 긴 것만 혜택을 준다. 그리고 10년 이상 사원용으로 사용된 주택이나 문화재 주택, 저당권 실행이나 변제를 받기 위해 취득한 주택도 중과세하지 않는다.

③ 소형 주택

서울이나 광역시(군지역 제외) 그리고 경기도(읍?면지역 제외)에 소재한 소형 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 소형 주택이란 2003년 12월 31일 현재 소재한 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

－ 오피스텔, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정?고시된 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

－ 2003년 12월 31이전에 취득한 것

－ 대지 면적이 120㎡(36평) 이하이고 주택의 연면적(주거전용 지하실 포함, 공동주택은 전용면적을 말함) 60㎡(18평) 이하일 것

－ 주택 양도 당시에 기준시가가 4,000만 원 이하일 것

④ 1주택인 일반주택

중과세 제외 주택(감면 주택, 장기 임대주택, 사원용 주택, 상속주택 등) 중 소형 주택이 없는 상태에서 일반주택이 한 채가 있으면 그 주택 한 채는 중과세를 배제한다. 이 일반주택이 실질적으로 거주하고 있는 주택에 해당하기 때문이다. 다만 일반주택과 소형 주택이 같이 있으면 일반주택의 혜택을 배제하며, 일반주택을 먼저 양도하면 중과세를 적용한다.

▶ 2주택자

2주택 중과세 내용 : 2007년 50%, 장기보유특별공제 박탈

○ 중과세 대상주택 수 판정

3주택 중과세 판단과 같다.

○ 중과세제외 주택

중과세 판정에 의해 중과세가 되는 주택이 2주택 이상이라도 다음에 열거한 주택은 중과세를 적용하지 않는다.

① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택 : 감면주택, 장기임대주택, 장기 사원용주택, 5년 미경과된 상속주택, 문화재주택

② 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도

③ 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 않을 것

④ 세대원 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장군수 등으로부터 가정보육시설 인가를 받고 관할 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택

⑤ 수도권 광역시권 소재주택으로서 기준시가 1억 원인 주택-다만, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재한 주택은 제외한다.

⑥ 위 ①~④ 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택

제5절 양도소득세 과세방법

▶ 양도세 계산구조

		계산방법	비고

1단계	양도차익계산	양도가액 -취득가액 -기타 필요경비 =양도차익	기준시가 또는 실거래가 상동 기준시가 신고시 3%, 실거래가 는 실경비

2단계	과세표준계산	-장기보유특별공제 =양도소득금액 -기본공제 =과세표준	토지?건물만 적용(10%, 15%, 30%, 45%) 250만 원(연간 1회)

3단계	산출세액계산	×세율 =산출세액	-보유기간이 1년 미만 : 50% 보유기간이 1~2년 미만 : 40% -1세대 3주택 : 60% -나대지?부재지주의 농지 등 : 60%(2007년 이후 양도분) -1세대 2주택 : 50%(2007년 이후 양도분)

4단계	납부세액계산	-예정신고납부세액공제 +가산세 -기납부세액공제 =최종 납부할 세액	양도말일~2월내 신고시 10% 할인 1년 내 2회 신고시 발생 1,000만 원 초과시 분납가능(다음해 5월 중 주소지 관할세무서에 확정신고)

▶ 신고방법 : 기준시가 대 실거래가 신고

? 원칙

실거래가액과 기준시가 중에서 유리한 것을 선택할 수 있다.

? 예외

다음은 무조건 실거래가액으로 신고해야 한다.

－투기지역

－보유기간 1년 미만의 주택 양도(단 상속으로 취득한 주택은 투기 목적이 희박하므로 취득 후 1년 내 양도하더라도 기준시가를 적용할 수 있다. 단, 투기지역 내는 실거래가)

－미등기 자산

－고가 주택, 1세대 2주택 이상 상태에서 양도, 분양권 양도

－허위 계약서 등 부정한 방법 사용(부동산중개업법 위반, 미성년자 명의 취득 후 양도, 1세대 구성원이 3회 이상 취득 또는 양도하고 그 가액이 3억 원 이상인 경우 등)

－실거래가 신고

※ 참고 : 실거래가제도의 변천

		2005년	2006년	2007년
주택	원칙	기준시가	기준시가	원칙 : 실거래가 예외 : 미정
주택	예외	실거래가 -주택 투기지역 -1세대 3주택 -1년 미만 보유 -미등기 전매 -허위 양도 등	실거래가 -좌동 -추가 : 1세대 2주택
토지	원칙	기준시가	기준시가
토지	예외	실거래가 -주택외 투기지역 -1년 미만, 미등기, 허위 양도 등	실거래가 -좌동 -추가 : 비사업용토지
상가	원칙	기준시가	기준시가
상가	예외	실거래가 -주택외 투기지역 -1년 미만, 미등기, 허위 양도 등	-좌동

▶ 필요경비의 범위

○ 필요경비로 인정되는 것들 : 섀시공사, 거실확장공사, 발코니 확장공사, 붙박이장, 보일러교체 등 자본적 지출

○ 필요경비로 인정 안되는 것들 : 도배공사, 싱크대교체, 욕조교체 등 수리비 성격

필요경비 입증을 위해 계약서, 대금영수증, 증빙 등을 구비해야 한다(세금계산서는 굳이 받을 필요가 없고, 간이영수증에다 은행을 통한 송금영수증, 계약서 등 입증서류를 준비하자).

▶ 양도소득세 신고자료

토지 및 건축물대장(인터넷 발급가능)

토지 및 건물등기부등본

토지 및 건축물대장

토지 및 건물 등기부등본

취득·양도 시 매매계약서 사본(2006년부터 양수인 계약서 인감날인하고 양수인의 인감증명서 첨부해야 함)

감면 신청서(감면이 있는 경우 등)

-실거래가로 신고할 때 추가할 서류

취득세 등 영수증

자본적 지출액(개량비 등) 영수증

제6절 재건축아파트 입주권의 양도

● 입주권을 양도하면

- 원칙 : 과세(실거래가)

- 예외 : 비과세

● 입주권 비과세 요건

-요건 1 : 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재에 비과세요건(보유 및 거주요건)을 갖출 것

-요건 2 : 입주권을 양도한 날(잔금 청산일)에 다른 주택이 없을 것

-요건 3 : 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에는 소유한 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도할 것

● 입주권 비과세 요건 적용시 쟁점사항

? 쟁점1 : 요건1에서 관리처분계획인가일 이후에도 실제 거주하면 보유 및 거주요건이 연장되는가?

▶ 관리처분계획인가일 이후의 미철거주택에 대한 입장

	국세청	국세심판원
1세대 1주택 비과세요건 중 보유및 거주기간	주택으로 보아 계산 (최근 예규변경, 2004.12.30, 2005.12.17)	좌동
장기보유특별공제 적용	입주권으로 보아 공제 배제	주택으로 보아 공제 적용
다른 주택 양도시	주택으로 보아 다른 주택 과세판단	없음
입주권특례 규정적용여부	입주권으로 비과세 판단	좌동
승계취득한 경우 보유기간 통산	입주권으로 보므로 통산하지 않음	없음
양도차익 계산시	입주권으로 봄	좌동

▶ 입주권 양도세계산 사례

서울 문래동에 거주한 G씨가 아파트 입주권을 J씨에게 양도하려 한다. 입주권에 대한 양도세는 얼마인가?

<자료>

? 기존 건물(부수토지 포함)의 취득 내용

취득일 : 1996년 12월 1일

취득가액 : 1억 원(취득 부대비용 포함)

? 관리처분 계획 인가 내용

인가일 : 2002년 10월 30일

기존 건물과 부수토지의 평가액 : 2억 원

청산금으로 납부한 가액 : 5,000만 원

? 입주권 양도 내용

양도 일자 : 2005년 4월 30일

입주권 양도가액 : 3억 5,000만 원

양도세 과세표준 신고서
구분	기존 주택	부동산 권리	계
양도가액	2억 원(관리처분 계획 인가일 현재 평가액)	3억 5,000만 원
취득가액	1억 원(기존 주택 취득가액)	2억 5,000만 원(납부한 청산금 포함)
기타 필요경비	0	0
양도차익	1억 원	1억 원	2억 원
장기보유특별공제 (보유기간 6년－15%)	1,500만 원	해당사항 없음	1,500만 원
양도소득금액	8,500만 원	1억 원	1억 8,500만 원
양도소득 기본공제	1인당 연 250만 원 공제		250만 원
양도소득 과세표준			1억 8,250만 원
세율	보유기간이 2년 이상이므로 9~36% 세율 적용		36% 구간
산출세액	1억 8,250만 원×36%－1,170만 원(누진공제액)		5,400만 원
예정신고 납부세액 공제(10%)	양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 신고시 적용		540만 원
납부할 세액	주민세 10% 추가 납부금액이 1,000만 원을 넘으면 분납 가능		4,860만 원

그런데 실무에서 보면 기존 주택의 취득시기가 오래돼 취득가액을 모르는 경우가 많다. G씨가 가진 주택의 관리처분 계획 인가일 현재 기준시가는 1억 5,000만 원이고 취득 당시의 기준시가는 6,000만 원으로 확인됐다. 취득가액은 어떻게 구하는가?

6,000만 원

－환산취득가액= 2억 원× ----------- =8,000만 원

1억 5,000만 원

제7절 완공된 재건축아파트

1. 완공된 재건축 아파트와 관련된 취득세금

○ 원 조합원

-신축된 건물부분에 대해서만 3.16%로 과세(∵조합에 맡긴 토지는 기존 주택소유권을 되찾는 것이므로 취득세를 추가로 물리지 않음)

▶ 3.16%의 구성

-취득세 2%, 전용면적 25.7평을 초과하는 건물에 한해 농어촌특별세 0.2%(25.7평 이하는 농특세 비과세)

-보존등기에 대한 등록세 0.8%, 교육세 0.16%

○ 승계조합원

-사업 시행 중에 토지나 건물을 취득하므로 취득관련 세금을 내야함.

-신축된 건물부분은 위 기존조합원처럼 3.16% 과세

○ 일반분양자

-사업 시행 중에는 취득세 등을 납부할 의무가 없음.

-건물이 완공되는 시점에 취득세와 등록세를 4.6%(25.7평 이하는 4.4%)로 한꺼번에 내게 됨(승계취득).

-1가구가 무주택 상태에서 취득한 18평 이하 주택은 감면(50~100%)

○ 요약

구분	취득세율		등록세율		취득세와 등록세율
구분	건물 지분	대지 지분	건물 지분	대지 지분	취득세와 등록세율
조합원	2(2.2)%	×	0.8(0.96)%	×	건물지분 2.8(3.16)%
일반분양자	2(2.2)%	2(2.2)%	2(2.4%)	2(2.4)%	건물+대지 지분 4.0(4.60)%

※ ( )은 농특세나 교육세를 포함한 세율임.

2. 완공된 아파트 양도시 비과세 받는 방법

▶ 완공 후 1년 안에 파는 경우

① 보유 주택 수가 완공된 주택 한 채라면

	보유요건	·	거주요건

원조합원	구주택 보유기간+공사기간+새주택 보유기간		구주택 및 새주택 거주기간

승계조합원	-(비과세 배제 : 실거래가로 50%)		-

일반분양자	-(비과세 배제 : 실거래가로 50%)		-

※ 최근 국세심판원에서는 입주권을 취득(승계조합원)해 아파트 준공 후 1년 안에 양도하면 보유기간은 아파트 취득일인 완공일부터 따지는 것으로 하고 있다.

② 보유한 주택 수가 2채 이상이면

우선 재건축이 완료된 주택을 양도하면 대부분 과세된다. 다만 일시적 2주택 비과세 특례가 인정되는 경우에만 예외적으로 비과세가 적용된다. 예를 들어 재건축 공사 중에 주거용 집을 취득하고 취득일부터 1년 안에 완공된 아파트를 팔면 완공된 아파트에 대해서도 비과세를 받을 수 있다(일시적 2주택 특례).

※ 참고 : 재건축이 완료된 아파트가 아닌 다른 주택을 먼저 팔 경우에는 어떨까?

1세대 1주택자가 재건축 중에 거주용 집에서 1년 이상 살다가 세대원 전원이 재건축이 완료된 아파트로 이사를 가려고 거주용 집을 양도하면 비과세를 받을 수 있다(이외 추가 요건 : 완공된 후 1년 내 거주용 집 양도, 완공된 주택에서 최소 1년 이상 거주).

▶ 완공 후 1년이 지난 후에 파는 경우

-이 경우도 원칙적으로 앞과 같이 과세가 결정된다.

-다만, 승계조합원이나 일반분양자의 세율 차이가 생길 뿐이다. 승계조합원이나 일반분양자는 취득일로부터 1년 내 양도하면 50%, 2년 내 양도하면 40%, 2년 이상 보유하고 양도하면 9~36%의 세율이 적용된다.

3. 완공된 아파트의 과세방법

▶ 과세기준 : 기준시가 원칙(단, 1년 미만 보유, 투기지역, 2주택 이상, 6억 원 고가주택 실거래가 신고)

▶ 취득유형별 양도차익의 계산

	기준시가	실거래가

원조합원	▶ 양도차익 : 3단계 적용 ① 구주택 취득일~관리처분계획인가일 ② 관리처분일~완공일 ③ 완공일~양도일	▶ 양도차익 : 2단계 적용 ① 신축주택의 양도차익 ② 종전주택의 양도차익

승계조합원	▶ 양도차익 : 2단계 적용 ① 대지권 취득일~완공일 ② 완공일~양도일	?

일반분양자	양도시 기준시가-(취득시 기준시가 등)	양도가액-(분양가+프리미엄 등)

※ 승계조합원의 비애

-2001년 8월 3일 : 사업계획승인, 2001년 12월 26일 : 입주권 승계

-2004년 6월 30일 : 사용승인일, 2004년 12월 27일 : 완공된 아파트 양도

이 경우 세금은 어떻게 과세될까?

● 기준시가에 의한 방법(명문규정 있음)

● 실거래가에 의한 방법(명문규정 및 유권해석은 없으나 실무상으로 처리되고 있는 방법, 아래 참조)

▶ 양도차익의 계산 : ①+②

① 신축아파트 양도차익 = 실지양도가액-(종전주택 평가액+납부한청산금+취득세 등)

② 종전주택 양도차익 =종전주택평가액- (종전주택취득가액+취득세 등)

※ 종전주택 취득가액이 불분명한 경우

종전주택평가액×(취득당시 기준시가÷ 관리처분인가일 현재 기준시가)

※ 취득세 등이 불분명한 경우

-신축아파트 취득세등= 신축아파트 준공일현재 기준시가×3%

-종전주택 취득세등= 종전주택 취득당시 기준시가×3%

▶ 양도소득금액의 계산

① 청산금 부분=신축아파트 양도차익×(납부한 청산금/분양가액)×해당율(준공일~양도일)

② 청산금 이외부분=신축아파트 양도차익×{(분양가액-청산금)/분양가액}×해당율(취득일~양도일)

③ 종전주택 부분=종전주택 양도차익×해당율(취득일~양도일)

▶ 세율 적용시 보유기간 : 구주택 취득일로부터 기산함.

제8절 일반분양자의 분양권세금

1. 분양권의 취득

조합원이 아닌 상태에서 일반분양에 당첨된 후 계약을 체결하고 계약금·중도금·잔금을 치르면 완공된 아파트에 입주할 수 있다. 또 조합원의 입주권을 승계하거나 일반분양권을 프리미엄을 주고 사서 입주할 수도 있다. 여기서 일반분양권은 조합원들이 공사비용을 충당하기 위해 분양하는 것을 말한다.

일반분양에 당첨된 사람들은 분양가액을 제때에 내기만 하면 되며, 추후 주택이 완공되면 분양가액을 기준으로 취득세와 등록세를 납부하고 소유권을 넘겨받는다. 따라서 일반분양에 당첨됐거나 분양권을 매입해 취득했다고 해 곧바로 내는 세금은 없다.

2. 분양권 양도나 증여

분양권 전매(투기과열지구는 등기시까지 금지)나 증여가 가능해 명의가 변경되면 양도세와 증여세 등이 파생돼 세금이 복잡해진다.

여기서 양도세는 분양권의 취득시기와 양도시기를 어떻게 따질지, 세율을 어떻게 적용할 것인지 검토해야 한다. 또 분양권이 완공된 주택과 겹치게 될 때 이를 어떻게 구분해야 하는지도 살펴야 한다. 예를 들어 주택이 완공됐음에도 잔금을 치르지 않았다면 아직 분양권인지, 주택인지 문제가 된다.

분양권을 증여하거나 공동명의로 바꿀 때는 증여세를 검토해야 한다. 증여세는 불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액을 기준으로 부과되므로 프리미엄을 어떻게 따지는지도 알아볼 필요가 있다.

<실전사례>

대기업에 다니고 있는 W씨는 사업 시행 기간에 분양권을 취득했으나 자금사정이 여의치 않아 아파트가 완성되기 전에 양도하려 한다. 양도세는 얼마가 나올까?

? 자료

분양권 매매예상가액 : 2억 7,000만 원

분양권 취득가액 : 2억 5,000만 원

소개 수수료 등 100만 원

보유기간 : 1년 6개월

? 양도세의 계산

양도가액 : 2억 7,000만 원

－취득가액 : 2억 5,000만 원

－필요경비 : 100만 원

=양도차익 : 1,900만 원

－양도소득 기본공제 : 250만 원

=과세표준 : 1,650만 원

×세율 40%(1~2년 미만 보유시 40% 적용)

=산출세액 : 660만 원

분양권의 양도세는 보유기간에 따라 큰 차이가 있다. 세율은 보유기간에 따라 달라지며, 1세대 3주택자에 매기는 60%의 중과세율이나 투기지역 탄력세율제도는 적용되지 않는다. 분양권은 부동산이 아니기 때문이다. 또 분양권을 취득해 단기간 양도하면 높은 세율로 과세되는 것도 주의해야 한다.

다음과 같이 M씨가 자녀에게 분양권을 증여하고 증여세를 신고했다고 하자. 그러면 어떤 문제가 있을까?

?증여세의 계산

양도가액 : 2억 7,000만 원

－취득가액 : 2억 5,000만 원

－필요경비 : 100만 원

=양도차익 : 1,900만 원

－양도소득 기본공제 : 250만 원

=과세표준 : 1,650만 원

×세율 40%(1~2년 미만 보유시 40% 적용)

=산출세액 : 660만 원

여기서 주의할 것은 M씨의 분양권에 프리미엄 3,000만 원이 있다는 점이다. 원래 증여세는 이 프리미엄에도 과세되지만 이를 정확하게 파악하는 것이 쉽지 않다. 증여 당사자는 구체적인 프리미엄을 알 수 없기 때문에 신고할 때 프리미엄을 반영하기 힘들다. 그래서 과세당국은 증여 전후 3개월 내에 유사 매매사례가액을 찾아내 고쳐서 과세할 수 있는 권한을 갖고 있다.

한편 M씨가 불입금액 전액을 대출받고 대출금과 같이 증여하면 부담부 증여가 돼 세금이 변한다.

대출금 상당액은 양도세 과세대상이지만 양도가액과 취득가액이 5,000만 원으로 동일하므로 양도세는 없다. 또 프리미엄 상당액은 증여세 과세대상으로 프리미엄 3,000만 원에서 증여재산 공제액 3,000만 원을 차감하면 과세표준이 ‘0'이 나와 증여세 역시 없다.

투기과열지구가 아닌 곳이라면 증여가 가능하므로 이러한 부담부 증여를 통해 세금 없이 명의를 변경할 수 있다.

3. 분양권이 주택으로 바뀔 때 알아야 할 것들

소유물이 분양권에서 재개발 주택으로 바뀌는 시점은 잔금 지급일(혹은 완공일)이다. 권리가 부동산으로 바뀌면서 알아둬야 할 것들을 점검해보자.

① 일반분양자의 취득세와 등록세

일반분양자는 새 주택의 잔금 지급일에 맞춰 취득세와 등록세를 내게 된다. 취득세는 잔금 지급일부터 30일, 등록세는 60일 안에 등기하고 납부한다. 소형 주택은 취득세와 등록세의 일부를 감면받을 수 있다. 자세한 것은 조합이나 관할 시?군?구청에 문의하도록 하자.

② 일반분양 주택의 취득가액

일반분양 주택에 당첨된 후 중도금과 잔금을 지급한 사람에게는 분양가가 바로 취득가액이다. 그런데 중도에 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 사람은 분양가액에 프리미엄을 합한 금액을 취득가액으로 하도록 하고 있다. 프리미엄은 매매계약서와 대금 영수증에 의해 입증되므로 관련 서류를 보관해야 한다. 프리미엄에 대해서는 현재 취득세나 등록세가 과세되지 않는다.

③ 일반분양자의 보유기간 산정

승계조합원이나 일반분양자의 보유기간은 새 아파트의 취득일부터 따진다. 분양권 보유기간은 인정이 되지 않는 것이다.

▶ 분양권은 언제 파는 것이 좋을까?

일반분양자가 완공된 아파트를 팔 때 보유기간 산정에 분양권 보유기간은 포함되지 않는다. 그렇기 때문에 완공된 후에 단시일 내에 팔면 높은 세율을 적용받게 된다. 결국 실수요자나 장기보유자가 아니라면 분양권 상태에서 양도하는 편이 더 유리할 수 있다. 물론 이러한 의사 결정은 자금 보유능력이나 전매 가능 여부, 시세 예측 등의 변수에 따라 달라질 수 있다. 분양권과 분양권으로 취득한 아파트의 양도세율은 다음과 같다.

－분양권 양도 : 보유기간이 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%

－분양 아파트의 양도 : 잔금 지급일로부터 1년 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 9~36%

▶ 투기과열지구의 분양권 전매 제한

? 서울 : 2002년 9월 6일 투기과열지구로 지정

－2002년 9월 5일 이전 분양계약 체결분 : 1회에 한해 전매 가능

－2002년 9월 6일부터 2003년 6월 6일 사이에 계약 체결분 : 계약일부터 1년 경과 또는 중도금 2회 이상 납부했을 때 1회에 한해 전매 가능

－2003년 6월 7일 이후 계약 체결분 : 등기시까지 전매 불가

? 서울 외 수도권과 충청권 : 2003년 6월 7일 전 지역 투기과열지구로 지정

－2003년 6월 6일 이전 계약 체결분 : 1회에 한해 전매 가능

－2003년 6월 7일 이후 계약 체결분 : 등기시까지 전매 금지

? 기타 지역 : 부산·대구·광주·대전·울산·충북·충남·경남 등 일부 시·군이 투기과열지구로 지정

－2003년 6월 7일 이후 계약 체결분 : 등기시까지 전매 금지