재건축 vs 리모델링 - 정자동 느티마을 기준

[바람소년]

안녕하세요.

정자동 느티마을 리모델링 추진위원회 입니다.

9.1부동산 대책에서 재건축 규제 완화가 발표되었습니다.

가뭄에 비내리듯이 재건축이 몇 일 핫 이슈되었습니다.

그러나 3주째 접어든 시점에서 재건축 규제완화는 강남,목동 등 일부 부자들을 위한 대책임이 밝혀지고 있습니다.

재건축 규제를 40년에서 30년으로 줄이는 것이 주요 골자이지만, 다른 재건축 규제는 여전합니다.

[참고자료 : 하나메지니먼트 제공]

이하 내용은 사적인 판단 기준으로 작성한 글 입니다. (테클은 환영합니다.)

1. 연한 단축 : 40년 이상 지나서 재건축이 가능하였는데...이제는 30년만 지나면 재건축이 가능하다고 합니다.

그렇다면, 지금 재건축 연한이 지난 강남의 은마아파트등 수 없이 많은 노른자위의 아파트 들이 재건축을 못하고 있습니다.

이유가 뭘가요?  각종 규제와 이익환수, 기부체납, 임대주택 건립, 사업시기 조정(가장 강력한 규제안 입니다.)  

쉽게 생각해 보면, 앞으로 10년 후면 1기 신도시 전부 재건축 연한이 됩니다. 과연 분당 전체가 재건축 가능할까요?

분당은 계획된 신도시 입니다. 현재 리모델링을 추진하면서도 공공지원이라는 이유로 단지별 용적률, 리모델링 시기를 조정하고 있습니다. 또한 도시계획 심의위원회에서 심의를 하게 됩니다.  몇%의 세대수 증가로 재건축이 가능할까요?

2. 저출산과 노령화에 따른 부동산 수요예측 혼란

현재 출산율이 1.187 이며, 향후 20년 후에는 고령화인구가 23.1%까지 급상승 하게 됩니다.

과연, 20년 후에 재건축으로 인한 일반분양 성공 장담할 수 있을 까요?

아파트 가격이 너무 높게 형성되어, 신혼 부부등이 수요자 역활을 제대로 못 하게 되는 사회적 상황입니다.

3. 사업시행 방법 차이

재건축은 위의 도표와같이 정비기본계획수립 --> 안전진단 --> 사업시기조정 --> 정비구역지정 --> 추진위원회 승인 --> 조합설립인가 --> 건축심의 --> 조합설립인가 --> 사업시기조정 --> 관리처분계획인가 --> 이주/착공 --> 공사 --> 준공 --> 일반분양 --> 조합해산 등과 같이 아무리 계획을 잘세우고 추진하더라도 7~8년 이상 소요가 됩니다.

느티마을 리모델링는 현재 성남에서 시범지구로 선정되어 적극적인 지원을 받고 있습니다. 조합승인, 인.허가 과정에서 가장 우선으로 추진될 수있는 지위를 획득한 단지 입니다. 또한, 조합설립비용, 사업추진비(이자) 등을 지원 받을 수 있게되어 소유자 부담이 적습니다.

4. 재건축 vs 리모델링 비교 해 볼까요?

1) 일반분양 : 재건축은 일반분양 가격이 최소 2500~3000은 되야 사업성이 있습니다. 현재 느티마을 재건축을 하더라도 일반분양가격은 2천만원 초반입니다. 또한, 사업성이 확보되려면 일반분양을 많이 해야하는데 용적률, 도시계획법에 의해서 몇%까지 재건축에서 승인이 될지 미지수 입니다. 기존세대 +30% 정도도 어려울 수 있습니다.

2) 공사비 : 재건축 공사비 450~ 600만원 예상(조합운영비 평당 50만원), 리모델링 380~400만원 예상(조합운영비 평당 25만원)

3) 취.등록세 : 재건축 100% 부담, 리모델링 확장부분만 부담

4) 부가가치세 : 재건축 부담, 리모델링 면제(느티마을은 국민주택규모 이하)

5) 동.호수 : 재건축 100%변경(뽑기 운빨이 좋아야함), 리모델링 현재위치에서 변동 없음

6) 평면구조 : 재건축 가장유리함, 리모델링 다소 미흡함 , 하지만 느티마을 경우 평면구조의 불만이 거의 없을 것으로 예측되고 있음  

7) 단지밀집도 : 재건축 무리한 세대수 증가등으로 인해서 용적률이 높아지고 답답한 구조로 변경, 리모델링 현재 구조에서 큰 변화없이 쾌적한 환경유지 가능함

8) 공공지원여부 : 재건축 현재로써는 지원금없음, 리모델링 현재 적극적인 공공지원으로 추진 중

9) 사업시기 : 재건축 20년 후에나 기대할 수 있음, 리모델링 지금도 추진 중

10) 새아파트 입주 예정 : 재건축 20년 후인 2034년 , 리모델링 3.5년 후인 2017년    2018년

11) 재건축을 고민할 경우 앞으로도 20년을 지옥같은 집에서 살아야 하고, 전세,월세도 제값 받을 수 없게 됩니다.

12) 비용 : 재건축 27평이 30평 갈 경우 2억 예상(강남 재건축 아파트 기준), 리모델링 27평이 32평 갈 경우 1.5억 예상

그냥 쉽게 말해서 "1기 신도시 모두 재건축" 말이 된다고 생각하세요?

20년 후에도 분양 성공할까요?

20년을 언제 될지 모르는 재건축에 목멜 필요 있나요?

재건축해서 입주하려면... 제가 무덤에 들어갈때나... 새아파트에 입주할 지도 모릅니다.

과천도 재건축 연한이 다되어도... 1년에 2개단지 이상 사업승인을 안내주고 있습니다.

분당이 전부 재건축 하려면, 분당만한 신도시가 있어서...이주가 이루어져야 가능할 것입니다. 과연 이런 일이 가능할까요?

물론 호재는 호재입니다만, 내 손에 떨어져야 내 호재가 되는거지요.

재건축하면 돈되는 시절은 지났습니다. 저층인 가락동 시영아파트도 힘들고, 고층인 은마는 말도 못하구요. 각종 규제, 분담금, 소송등으로 쉽지 않습니다.

우리 느티마을은 고층아파트 입니다. 강남.목동의 저층 재건축 대상 아파트가 아닙니다. ^^

20년 후를 바라보지말고, 지금 살고 있는 아파트 리모델링으로 새아파트에서 편하게 사는게 꿈입니다.

항상 말씀드리죠. 아는게 힘이고 재산이 된다고요.  ^^ 현명한 느티마을 화이팅.

이상.

[청마]

느티마을은 리모델링수직증축으로도 사업성이 뛰어난 단지로 리모델링으로 가는게 좋아보입니다. 분당의 경우 용적율이 낮거나 대형평형이 섞여 있는 단지는 리모델링 보다는 재건축을 추진하는 것이 유리해보입니다.

[매화다람쥐]

분당에서 용적율 120%~140%는 없습니다.
또한 목동에비하여 일반분양 수익도 크게 기대하기도 어렵습니다.
바람소년님 의견에 적극 동감합니다.

[프리2]

http://cafe.daum.net/bundangAPT/2ReZ/1696

분당 신도시 전체의 평균 용적률이 200%이고, 개별 단지별로는 낮은 용적률도 많이 있습니다.
위 글은 매화다람쥐님도 읽고 댓글을 달아두셨는데, 왜 분당에 120~140% 용적률이 없다고 하시는지 모르겠네요.
그리고, 재건축 시점의 경제 상황에 따라 다르겠지만 분당이라면 용적률 180%까지는 재건축이 가능하지 않을까 기대합니다.

더구나 분당은 대형 평형이 많은데, 요즘처럼 대형의 평단가가 낮은 상황에서 재건축은 청마님 말씀처럼 대형 평형에 날개를 달아주는 겪이 아닌가 싶습니다.

[프리2]

그리고, 분당 아파트들이 리모델링도 가능하고 재건축도 가능하다는 사실은, 분당의 큰 장점이 될 수 있습니다.

그런데, 우리들 스스로 분당 아파트는 재건축해도 수익성이 없다느니, 재건축은 강남, 목동 아파트들을 위한 정책이라는 식으로 얘기하면서 ...... 스스로의 가치를 낮출 필요가 있을까 싶습니다. ^^

수직증축 리모델링이나 재건축이나 각자의 장단점이 있는 것이니, 각 단지별로 상황에 맞는 길을 찾으면 되겠지요.

[반짝이]

짝짝짝 박수 보내드립니다~^^

[kwangnaru]

짝짝짝...

[바그다드]

120~140 없다고 하신건...어디서 보신건지요??? 저희단지 140인데....

[바람소년]

용적률 부럽습니다. 단지가 몇종인지 확인 해 보세요... 2종이면... 용적률 제약이 더 많습니다.

[똥똥똥]

건축기술의 발전을 너무 과소평가하신 듯 합니다만, 건물의 기초인 토목기초만 제대로 갖추기 위해 시간이 다소 소요될 뿐,건축시일은 상당히 단축이 될 것입니다.예전엔 동절기에 콘크리트 경화가 난제한 부분이라 계절적 영향이 있었는데요.최근 영하40도에서도 콘크리트 작업할 수 있는 기술들이 국내에서 개발되었고, 요즘 건축은 내진설계가 기본이라 철골구조가 대부분으로 시공일정도 상당 단축되었습니다. 고층이라하여 일조권의 영향이 전적인 부분은 아닙니다. 예상 조감도 테스트를 거쳐 보완.개선하여 최적의 입지 조건을 갖춘 단지로 설계될 수 있으리라 봅니다. 예전의 기술과 제도로 견주어 본다면, 난해한 부분들도 있겠지만요.

[바람소년]

단지별로 사업방향을 잘 결정하면 좋겠습니다. 다만, 시간과 기회비용 측면에서... 10년 ~ 20년 짧은 기간은 아니라는 것입니다. 리모델링의 개념을 확대해서 보면... 재건축과 일맥상통하는 부분이 많습니다. 느티마을 180% 용적률에서 리모델링 후 용적률이 260% 수준까지 올라갑니다. 성남시 용적률 제한인 280%에 근접하게 리모델링이 진행됩니다.

[steven]

저마다 장단점에 맞게 진행하면 되리라 사료됩니다.
느티마을은 리모델링이 정답인것 같군요. !!

[청마]

분당 재건축을 주민 스스로 폄하하는 발언은 자제했으면 합니다. 분당 30평대 기준 주요단지가 요즘 평당 2천만원을 상회하고 있습니다.
재건축후 신평면 감안하면 분당 재건축 충분한 사업성이 있습니다.

[바람소년]

재건축을 절대로 폄하하고자 작성한 글이 아닙니다. 갑자기 재건축 완화가 발표되고, 마치 내일이라도 재건축이 될꺼 같은 현상에 대해서 시간과 기회비용을 설명한것 입니다. 시간적으로 충분히 기다릴 수 있다면 재건축을 하루라도 쾌적한 주거시설을 원한다면 리모델링을 선택하자는 겁니다. 두 가지 사업의 장.단점을 논의하고자 합니다.

[청마]

마치 내일이라고 말한 사람 없는 것 같구요... ^^
재건축 이든 리모델링이든 각 단지 실정에 맞게 주민들의 합의를 도출하여 추진하면 되구요..재건축 연한 단축은 분당의 경우 기존보다 10년 이나 재건축 가능성이 앞당겨 졌으니 현실적으로 상당한 이익을 주는 효과가 생긴게 확실한 사실입니다. 또한 재건축 정책도 현실에 맞게 계속 진화될 것입니다.

[바람소년]

네에 내일은 아니지요^^ 항상좋은글 잘보고있습니다. 느티설명회도 시간되시면 한번 오세요. 시간이 아깝지는 않을 것 입니다. 모두.분당의 발전을 위한 토론이니깐요. 가끔 본인의 주장을 강하게 하다보니 약간의 억지도 있네요. 애교로 봐주세요

[바람소년]

10월 2일 저녁 7시 30분 에 성남시청에서 느티마을 리모델링 설명회가 진행됩니다. 사업개요. 분담금. 세대별평면이 공개됩니다. 많은참석바랍니다. 기대이상일것 입니다. 느티주민이 아니어도 참석가능합니다. 백문이불여일견 입니다. 응원해 주세요

[법률계]

취득세는 지방세법11조3항,15조2항에 따라 증가된 부분은 원시취득으로 보아 2.8%, 기존면적은 2%의 취득세율을 부가하게됩니다.
국민주택규모 이하의 부가세 면제는 매입부가세로서 시공사가 자재를 구입할 때 해당 되는 것으로, 나중에 시공사와 공사 비 협상때 그만큼 공제를 받던가 깍으면 그것도 능력입니다.

[바람소년]

좋은 의견 감사합니다.

[수미니]

리모델링, 재건축 다 잘되야겠지요. 일단 앞서 가고있는 느티마을의 리모델링사업 잘 진행되길 기원합니다.

[바람소년]

넵 응원 감사합니다. 리모델링에 대해서 새로운 역사를 써보겠습니다. 좀 먼 ... 미래에는 재건축이지만... 당장은 리모델링이 답이라고 생각합니다.

[이카루스]

아 그랬군요 좋은 정보를 참고 되었습니다 감사합니다