남양주 별내지구 우미린 1순위 청약경쟁률
그렇지만 경쟁률이 낮다고 미분양이 된다고 투자가치까지 증발하는건 아닙니다
과거 입지가 우수하면서 저렴하게 분양한 수요층이 두터운 미분양 아파트가 일시적으로 미분양이 발생했지만
향후 수요가 증가하면서 투자가치 상승으로 이어진 아파트들이 상당수 있었습니다
우미린도 부동산 하락세와 분양권 다운장세로 인해 1순위에서는 3EA평형의 미달이 벌어졌지만 별내에서
서울 도노강 수요흡수력이 높은 입지를 가진 역세권 인기 블럭이라 향후 거래가 활성화되고 수요가 증가하는
시점에는 높은 인기가 예상되는 블럭입니다
앞서 분석자료를 통해 말씀 드렸지만 별내 역세권에서 가장 인기가 높았던 쌍용예가 39평의 분양가는
로열층 기준으로 4억 6400만원대이고 신일유토빌은 4억 5800만원대인데 반해 우미린은 4억4200만원대로
충분한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다
다만 지금 저렴한 분양가에도 수요가 붙지 않는건 추가하락에 대한 공포와 부동산에 대한 불신이 수요를
별내에서 밀어내는 분위기를 조성해 내고 있고 서울 도노강과 구리,남양주의 기존 거래마비는 감당수요를
감소시킨 상황이지만 별내 전매금지시기(85㎡초과 1년)는 매물을 늘리고 있어 일시적인 매물증가 매수감소
장세가 이루어지고 있기 때문입니다
별내지구 블럭별 토지이용 계획도
또 규제완화후 추석을 전후해서 급등한 전세가격이 서울 강남3구와 강동구 그리고 경기남부의 급급매물을
소진시키면서 매수가 살아나고 있지만 강북락인은 아직 뚜렷한 매수움직임이 감지되지 않고 있어 예상보다
청약자를 흡수하지 못한것으로 보입니다
그러나 구리,남양주 수요와 서울 강북라인(도봉,노원,강북,중랑)의 수요가 이동할수 있는 대규모 택지지구는
별내지구 말고는 특별한 대규모 택지지구가 없다는데 주목할 필요가 있습니다
결국 강북라인의 거래가 활성화되고 신규시장으로 이동 수요가 증가한다면 입지는 빼어난 반면에 분양가는
다른 단지보다 상대적으로 저렴한 우미린은 우수한 수요흡수력을 바탕으로 상승기류를 만들어 낼수 있게
될겁니다
물론 변수가 전혀 없는건 아닙니다
도노강과 구리,남양주의 하락폭은 감당수요를 줄임으로서 별내지구의 분양가를 고분양가로 인식시키는
재료가 되고 있고 갈매지구,진건지구의 민간 분양물량들은 가뜩이나 감소한 수요를 분산시키면서 상승기류에
찬물을 끼얹을수 있으며 전매금지 기간 만료후에 증가하는 분양권 매물들도 별내의 가치하락으로 이어질수
있기 때문입니다
별내 우미린 청약일정
별내 우미린 분양가격및 분양내역
그러나 남양주 별내지구에서 입지가 빼어난 블럭중 우미린과 수요흡수력이 비슷할것으로 보이는 중대형
단지는 사실 몇 안됩니다
인기리에 청약이 마무리된 쌍용예가와 신일 유토빌이 있고 조망이 빼어난 KCC 스위첸 그리고 분양계획중인
동익 미라벨 정도입니다
하지만 분양가격,역세권,조망권,서울 수요흡수력,향,편의시설 이용등 종합적인 점수를 매긴다면 브랜드
인지도만 쌍용에 쳐질뿐 입지와 가격경쟁력,수요흡수력면에서는 사실 우미린이 쌍용을 제외한 타 단지보다
밀리지 않고 되려 더 우수합니다
그리고 보금자리 민간공급도 크게 우려할 상황은 못됩니다
별내지구에 영향을 미칠수 있는 갈매지구의 민간공급 물량은 많지 않고 분양가 역시 85㎡미만 주택이
990만원(사전예약)에 분양했기 때문에 크게 저렴하게 분양할수 없는 현실입니다
하지만 수요는 갈매지구보다는 별내지구의 선택할 가능성이 높고 모든 편의시설이 별내역을 중심으로
이루어질 가능성이 높기 때문에 갈매지구와 별내지구는 가격차이가 있을수밖에 없습니다
때문에 수요흡수력이 우수한 별내지구의 인기블럭은 갈매지구보다 높은 시세를 형성할 가능성이 높다고
봐야 합니다
우려하는 부분중에 이제 남는건 기존 주택 추가하락 부분에 따른 별내의 가치하락 정도입니다
그러나 앞서 말씀드린데로 5%계약금과 중도금 이자후불제라는 제도는 별내지구의 마이너스 프리미엄
장세를 만들기에는 역부족일 가능성이 높습니다
때문에 다른 택지지구나 비인기 신도시처럼 마이너스 프리미엄 장세가 별내지구에서 펼쳐질 가능성은
크지 않습니다
그리고 기존 추가하락 부분도 진정세를 찾고 있으며 인기지역을 중심으로 급급매물이 소진되고 있는
상황입니다
아직은 강남권과 경기남부에 국한되고 있는 현실이지만 별내지구 인근(구리,남양주)의 큰폭의 전세가격
상승이 벌어지고 있는 현실장세는 별내 주변 지역들의 급급매물 소진으로 이어질 가능성이 높습니다
때문에 우려하는만큼 별내지구 우미린이 불안한 투자이거나 투자가치 불분명한 투자는 아니라는 겁니다
남양주 별내지구 우미린 주변 역세권 단지 부양내역및 청약경쟁률,가점 커트라인,수요선호도
지금 별내지구 모델하우스 주변에 부동산들이 모이는것도 같은 맥락입니다
주변 분양가와 시세받침이 되어주고 있는 상황에서 충분한 수요를 예측하고 있기 때문에 물량확보 차원으로
부동산들이 모여 있다고 보시면 됩니다
물론 며칠전 분석자료에 드린 말씀데로 단기간에 높은 투자가치가 발생될 가능성은 낮습니다
하지만 부동산 거래가 살아나고 거래량이 증가하면서 별내지구로 이동수요유입이 가능해지는 시점에서는
우미린의 투자가치는 상승할수 있을것으로 보이며 구리,남양주와 도노강 수요가 특별히 이동할 택지지구가
없는 상황에서 별내지구는 가치상승으로 이어질 가능성이 높다고 볼수 있습니다
아마 우미린이 저렴한 분양가격으로 작년에 분양했다면 쌍용예가에 밀리지 않는 경쟁률로 전평형 1순위로
청약이 마감되었을것이고 상당한 투자가치를 발생시켰을겁니다
부동산 하락세가 별내지구로 이동하는 수요를 차단하면서 가치하락으로 이어졌고 그런 상황들은 저렴한
분양가의 별내내에서 입지가 빼어난 우미린을 1순위 미분양이라는 성적을 만들어냈을 뿐입니다
하지만 강북수요와 구리,남양주 수요가 이동할수 있는 택지지구중 가장 규모가 크고 입지가 우수한곳이
바로 별내지구이며 수요흡수력이 가장 뛰어난 택지지구 역시 별내지구입니다
우리가 1순위 미분양이 벌어진 별내지구 우미린에 중장기 투자전략으로 시선을 한번쯤 돌려봐야 하는
이유도 수요흡수력이 우수한 별내지구내에서 최고의 입지를 지녔음에도 불구하고 가장 저렴하게 분양한
A18블럭을 다시한번 쳐다보아야 하는 이유도 바로 그 때문입니다~~~~~~~~~^_^
별내지구 우미린 블럭위치및 교통
별내신도시 위치및 교통계획
별내신도시 전철 계획
별내 우미린
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