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[법령의지존]

경매 낙찰후 절차 (인도명령신청부터 유체동산경매까지)

낙찰자가 해당부동산을 인도받기 위한 법적인 절차입니다 

① 인도명령신청 

실무에서는 점유자와 이사에 관해 협의를 하기전에 잔금납부와 동시에 인도명령신청을 합니다

낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정되고(단, 임차인의 경우 배당기일 이후에 인도명령결정을 해주는 것이 법원의 관례임), 만약 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령심문기일을 지정하여 낙찰자와 점유자의 의견을 청취한 뒤 인도명령결정의 가부를 결정합니다  

실무에서 점유자를 강제집행까지 하는 경우는 드뭅니다.  그러나 인도명령은 낙찰자가 갖고 있는 명도에 관한 히든카드이므로 잔금납부와 동시에 신청해두는 것이 좋습니다

인도명령의 대상

2002. 7. 1 개정된 민사집행법은 인도명령의 대상을 소유자, 채무자 뿐만 아니라 경매개시일 이후의 모든 대항력이 없는 점유자로 확대하였습니다

대항력없는 점유자는 채무자나 소유자의 동거가족이나 상속인, 피고용인, 점유보조자, 집행방해을 목적으로 채무자와 공모한 점유자, 채무자가 법인일 경우 법인의 직원 등이 해당됩니다

하지만 대항력있는 임차인이나 적법한 유치권자의 경우 낙찰후 인도명령신청을 한다고 해도 기각됩니다                       

인도명령의 신청기간

낙찰자는 낙찰잔금을 납부하고 잔금일을 기준으로 6개월 이내에 인도명령신청이 가능합니다

만약 이 기간이 지나면 인도명령신청이 불가능하고 명도소송을 해야 합니다(민사집행법 제136조 제1항)                                           

인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기위한 보조방법

점유이전금지가처분 신청을 합니다

점유이전금지가처분은 해당부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요없이 신청 당시 점유자가 집행전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 승계집행문을 부여받아서 강제집행이 가능합니다

또 가처분집행시 가처분 게시문을 집행관이 해당부동산 건물 내부에 부착하게 되므로 점유자에게 심리적 부담감을 주게되어 명도협상할때 유리한 부분이 있습니다 

② 인도명령결정문 송달 

점유자와 원만한 합의가 되지 않아 강제집행을 신청할때 일단 인도명령결정이 되어야 하고 인도명령결정문과  인도명령결정문의 송달증명원을 첨부해서 강제집행신청을 해야 합니다 

따라서 인도명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행신청을 할 수 없습니다 

인도명령결정문이 송달이 안되면 다시 송달신청(주소보정: 상대방의 주민등록이나 주민초본을 다시 떼어 옮긴 주소로 보내는 것)을 해야 합니다.  하지만 법원마다 업무에 차이가 있어서 일부법원에서는 인도명령결정문이 송달되지 않았을 경우 낙찰자가 따로 재송달 신청을 하지 않아도 해당 경매계에서 '발송송달'을 해줍니다 

발송송달은 공시송달과 비슷한 개념인데 쉽게 말해서 1차에 송달을 받지 않으면 2차 발송하는 순간에 송달된 것으로 간주하여 업무처리를 하는 것입니다.  즉, 2차에서 인도명령결정문을 상대방에게 발송하는 날짜로 송달증명원 발급이 가능한 것입니다 

따라서 발송송달제도가 없은 법원은 낙찰자가 상대방에게 송달될 때까지 주소보정을 해줘야 합니다 

결론은 법원에서 발송송달을 하는 곳도 있고 낙찰자가 재송달신청을 해야 하는 곳도 있으므로 해당법원의 업무지침을 참조하여 업무처리를 해야 합니다  

③ 송달증명원 발급

인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해당 경매계에 방문하여 발급받습니다

강제집행신청을 할 경우에만 발급받으면 됩니다

④ 강제집행 신청

인도명령결정이 상대방에게 송달이 되었는데도 점유자가 이사를 거부할 경우 강제집행을 신청합니다 

관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출합니다 

⑤ 집행비용 예납

강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원내 은행에 비용을 납부하면 됩니다

강제집행전에 점유자와 합의된 경우 예납한 비용은 환급받을 수 있습니다

또 강제집행을 위해 현장에 도착했는데 기타 사유로 집행하지 못한 경우 낙찰자가 예납한 비용에서 30%가 차감됩니다                        

⑥ 집행계고

이 부분은 각 법원마다 조금씩 차이가 있습니다

집행계고란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의하지 않으면 ○월 ○일에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다

만약 점유자가 현장에 없을시 위 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다

이 업무지침도 법원마다 약간 차이가 있어서 강제집행을 실시하기 전에 집행계고를 2번해야 하는 곳이 있고, 집행개고를 생략하고 바로 강제집행을 집행하는 법원도 있으므로 미리 확인해 두어야겠습니다

⑦ 노무비 납부

집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납합니다

노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다

예를 들면 공장의 경우 크레인비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 비용이 추가됩니다

⑧ 강제집행

집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계

집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1월분)을 추가로 납부해야 합니다

강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다

⑨ 최고서 발송

강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 됩니다

강제집행을 하고 보관집행을 했는데 동산매각절차를 밟지 않아 보관창고에 있는 경우 창고비용을 계속 지불해야 하므로 강제집행후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다

왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문입니다

특히, 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 합니다

⑩ 유체동산 매각신청

최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 합니다

양식은 법원에 비치되어 있습니다

⑪ 집행비용 예납 및 공탁

유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원내 은행에 납부해야 합니다

⑫ 유체동산감정

법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다

유체동산의 감정가격이2,000만원이 넘으면 추가로 감정료를 납부해야 합니다

⑬ 집행비용확정결정신청

낙찰자가 점유자를 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계입니다

⑭ 유체동산경매실시

감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다 

위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것이 아니네요.  그러므로 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋겠습니다