주택시장 연착륙과 서민·취약계층 주거안정 역점 추진

[세종부동산마스터]

• ▶ 규제지역 및 민간택지 분상제 지역 해제
• ▶ 전매제한 최대 10→3년 완화, 분상제 주택 실거주의무 폐지
• ▶ 공공주택 100만 호 본격 공급, 주거위기·취약가구 선제 발굴·지원

국토교통부(장관 원희룡)는 1월 3일(화) ｢2023년도 국토교통부 업무보고｣를 통해 2023년 주요 정책과제를 발표하였다.

특히, 부동산 분야에서는 최근 주택 시장 침체 및 경제난으로 인한 주거불안에 대응하여, 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민·취약계층의 주거복지 강화를 적극 추진하기로 하였다.

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주요 과제 세부내용은 다음과 같다.

[1. 시장변화에 부응하는 부동산 시장 정상화]

① 규제지역 해제

(현황) 현재 서울 전 지역, 과천, 성남(수정·분당), 하남, 광명이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있다.

* 서울 15개구(강남·서초·송파·용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)는 주택 투기지역으로도 지정되어 있음

(개선) 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제한다.

국토교통부는 1.2(월) 주거정책심의위원회(위원장: 국토교통부 장관)를 개최하여 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)｣을 심의한 결과,

서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되, 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역*은 최근 시장 상황 등을 고려하여 해제키로 하였다.

* 투기과열지구·조정대상지역 해제지역 : [서울 21개구] 도봉, 강북, 노원, 성북, 은평, 종로, 중랑, 동대문, 서대문, 중, 마포, 성동, 광진, 강서, 양천, 구로, 영등포, 금천, 동작, 관악, 강동 [경기] 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명

또한, 기획재정부도 1.2(월) 부동산가격안정심의위원회(위원장: 기획재정부 제1차관)를 개최하여 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 주택 투기지역*을 유지하고 그 외에는 모두 해제키로 하였다.

* 성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작(11개구) 해제

(조치계획) 이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 1.5(목) 0시부터 효력이 발생한다.

이와 별도로, 보다 효율적인 규제지역 제도 운영을 위해 종합적 제도개선 방안도 관계부처와 함께 마련할 예정이다.

② 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제

(현황) 서울 18개구* 309개동과 과천ㆍ하남ㆍ광명시 13개동이 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정되어 있다.

* 서울: 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문 전지역, 강서(5개동)·노원(4개동)·동대문(8개동)·성북(13개동)·은평(7개동)
경기: 과천(5개동)·하남(4개동)·광명(4개동)

(개선) 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제한다.

국토교통부는 1.2(월) 주거정책심의위원회에서 규제지역 조정(안)과 함께 ｢분양가상한제 적용지역 조정(안)｣을 심의한 결과, 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 유지하고, 나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역은 최근 주택시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편* 등을 고려하여 분양가 상한제 적용지역 지정을 해제**키로 하였다.

* 분양가상한제가 적용되는 주택은 전매제한 강화, 실거주 의무(수도권) 등 부과
** 분양가상한제 해제지역: (서울) 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 중, 광진, 서대문구 全 지역, 강서(5개동), 노원(4개동), 동대문(8개동), 성북(13개동), 은평(7개동) <총 14개구>
(경기) 과천(5개동), 하남(4개동), 광명(4개동)

아울러, 민간택지 분양가상한제 지역과 상관 없이 의무적으로 분양가 상한제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가상한제 적용을 배제할 계획이다.

* 분양가상한제 적용 배제로 인해 이익이 발생할 경우 생활 SOC 확충 및 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용

(조치계획) 분양가상한제 적용지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 1.5(목) 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용된다.

도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업의 분양가상한제 적용 배제는 ｢주택법｣ 개정 사항으로, 즉시 개정에 착수할 계획이다.

③ 전매제한 완화

(현황) 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중이다.

수도권의 경우 분양가상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준, 규제지역 지정 여부, ｢수도권정비계획법｣ 상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지 차등 적용되고 있다.

비수도권의 경우, 분양가상한제 적용 여부, 규제지역 지정 여부, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있다.

`18년 이전 전매제한은 수도권 최대 3년 수준(`09~`17)이었으나, `18~`19년 대폭 강화되고 분양가 대비 시세비율 간 차등적용 등이 도입되면서, 규제 수준이 과도하고 제도가 복잡하여 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 있었다.

(개선) 지역별 시장 상황을 감안하여 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화한다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화하고, 비수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다.

(조치계획) 전매제한 완화는 ｢주택법 시행령｣ 개정 사항으로서 즉시 개정에 착수할 예정이며, 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용하여 완화된 규정이 적용될 예정이다.

③ 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

(현황) 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자(`21.2~)는 실거주 의무가 부과되어 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 한다.

* 당초 입주가능일부터 즉시 거주해야 했으나, 입주가능일 이후에도 해당 주택의 상속·증여·양도 전까지 거주기간을 충족하면 되도록 제도 개선중(｢주택법｣ 개정안 상임위 상정, `22.9.23)

그러나, 거주이전을 제약하여 국민불편을 초래하고, 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다는 지적 등이 제기되어 왔다.

(개선) 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다.

(조치계획) 실거주 의무 폐지는 ｢주택법｣ 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용할 예정이다.

아울러, ｢주택법｣ 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.

④ 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

(현황) HUG 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원에서 12억원으로 상향(`22.11)되었으나, 여전히 분양가가 12억원을 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한되었다.

또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원까지만 가능하여, 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었다.

(개선) HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지하여 분양가에 관계 없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 하고, 중도금대출보증 인당 한도도 폐지한다.

(조치계획) HUG 중도금 대출보증 확대는 ｢HUG 내규｣ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 `23.1분기 내 시행할 예정이다.

⑤ 특별공급 분양가 기준 폐지

(현황) 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있어, 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하기 어려운 문제가 있었다.

(개선) 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계 없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다.

(조치계획) 특별공급 배정 분양가 상한 기준 폐지는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월까지 개정을 완료하고, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용된다.

⑥ 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

(현황) 수도권·광역시 등*에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분**(`18.12~)해야 한다.

* 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 물량의 75%는 무주택자만 신청가능하며, 나머지 25%는 무주택·1주택자에게 공급
** `18.12월 이전에는 민영주택 일반공급 추첨제는 주택소유 여부와 관계없이 당첨 가능

그러나, 최근 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 발생하고 있다.

(개선) 청약에 당첨된 1주택자*의 기존주택 처분 의무를 폐지한다.

* 투기과열지구, 조정대상지역, 수도권 및 광역시의 민영주택 일반공급 추첨제 1순위 물량의 25%

(조치계획) 1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정이며, 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정이다.

⑦ 무순위 청약 자격요건 완화

(현행) 본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능*(`21.5~)함에 따라 미계약 물량을 해소하는 데 어려움을 겪고 있다.

* `21.5월 이전에는 유주택자도 무순위청약 신청 가능

(개선) 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선한다.(무순위 청약 자격요건 중 ‘무주택 요건’ 폐지)

(조치계획) 무순위 청약 자격요건 완화*는 ｢주택공급규칙｣ 개정사항으로, `23.2월 개정·시행할 예정이다.

⑧ HUG PF대출 보증 확대

(현황) 금리상승, 부동산 경기침체에 따른 건설사업장의 자금조달 애로해소를 위해 PF대출 보증 등을 통해 유동성을 지원하고 있다.

(개선) 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질없이 이루어질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출 보증을 신설·확대한다.

착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF 대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 확대(`23년 10조원)하고, 금리·심사요건 등도 개선*한다.

*금리 자율화(CD + 1.5% 이내→ 제한 없음), 심사방식 개선(시공사 신용등급, 사업장 규모 등 따라 심사 기간·주체 차등) 등

착공 후에는 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등을 만기가 긴 대출로 대환*할 수 있는 보증상품을 1.2일 신설하고 보증서 발급 신청 접수도 시작하였다.

* 예시: HUG 보증을 통해 기존 PF대출(대출 30%, ABCP 70%)을 신규 대출 100%로 전환

아울러, 준공 전 미분양*이 발생하여 자금조달이 어려워진 사업장을 지원하는 미분양 PF 보증상품(5조원)**도 1.2일 신설하여 보증서 발급 신청 접수도 시작하였다.

* 준공 후 미분양의 경우, HUG 주택담보대출 보증을 통해 유동성 지원 중
**주택사업자가 미분양으로 인한 사업비 부족 시 자구노력 등을 전제로 HUG 대출보증을 통해 건설자금 확보 지원

[2. 두텁고 촘촘한 주거복지 구현]

(1) 공공주택 100만호 공급 및 질적 개선

① 공공주택 100만호 공급

(현황) 그간 공공주택을 공공임대 중심으로 공급한 결과, 내집 마련을 희망하는 청년, 무주택 서민 등 변화하는 주거 수요에 충분한 대응이 부족했다.

(개선) 향후 5년간(`23∼`27) 공공주택 100만호를 공급*하되, 공공분양과 공공임대 간 균형감 있는 공급을 통해 다양한 주거선택지를 제공한다.

* 필요시 시장 여건과 수급상황 등을 고려하여 탄력적으로 공급 검토

공공분양주택은 구입부담을 낮추고 주거선택권을 높인다는 차원에서 ｢뉴:홈*｣이라는 브랜드를 사용하여 지난 정부 대비 3배 이상인 50만호(`23~`27)를 공급할 예정이다.

* ‘첫집’, ‘새로운 주거문화’, ‘희망시작’ 등의 의미를 내포하고 있으며, 국민제안·선호도조사(`22.11) 등을 거쳐 선정

특히 내집 마련 수요가 높은 청년층에 약 34만호, 그 외 중장년층에도 약 16만호를 공급한다. 올해는 7월부터 사전청약을 실시할 계획이다.

일반형 외에 초기 부담금을 크게 낮춘 나눔형(시세 70% + 시세차익 70%), 선택형(임대 후 분양 여부 결정) 등 신규 유형을 도입하여 소득·자산 여건에 따라 다양한 선택을 할 수 있게 된다.

아울러, 초저금리(1.9∼3.1%, 변동 가능)의 획기적인 전용모기지를 지원하여 주택구입 부담을 완화한다.

공공임대는 연 10만호(건설임대 3.5만호, 매입임대 3.5만호, 전세임대 3만호)씩 총 50만호*를 공급한다.

* 필요시 도심 내 취약계층에 즉시 공급가능한 전세임대 등 중심으로 탄력적 공급 검토 → `23년은 전세임대(0.7만호)를 추가하여 10.7만호 공급

경기침체, 재해 등으로 어려움을 겪는 저소득층(소득 4분위 이하) 대상으로 충분히 공급(`23∼`27, 86%)하고, 수도권 등 우수입지에 70% 이상 공급하는 등 수요 맞춤형으로 공급을 추진한다.

특히, 인구·가구 변화에 대응하여 늘어나는 고령층 대상 공공임대 공급을 확대하고(‘23∼’27, 6만호), 청년 1인 가구를 위한 행복기숙사, 일자리연계형 주택(연 4천호) 등 다양한 특화임대도 공급한다.

또한, 그간 공공임대 공급 시 입주 희망자가 공고별 내용을 직접확인 후 신청하여 불편을 초래하였으나, 앞으로는 대기자통합시스템을 도입*하여 한 번 신청하면 입주자격에 맞는 선호주택을 맞춤형으로 공급할 수 있도록 지원할 계획이다.

* 법적근거 마련 및 ISP 용역(‘23) → 시범사업(LH) 등 단계적 도입 추진(‘25∼)

- 이외에도 공공임대 입주자가 안정적으로 거주할 수 있도록 입주자격·임대기간·보증금 등도 개선*할 예정이다.

* (입주자격) 통합임대 중위 150%로 일원화, 매입임대는 청년·신혼간 칸만이 완화 등
(임대기간) 통합임대는 30년 거주, 매입·전세임대는 청년층 거주기간 확대(6→10년)
(보증금) 주거급여 수급청년 보증금 하한선 인하, 매입임대 전세형 유형 도입 등

② 공공임대주택 질적 개선

(현황) 그간 신규로 공급한 공공임대는 주로 도심 외곽에 위치하고, 소형 면적 및 낮은 품질로 공급하여 입주자 주거만족도가 낮았고, 공실도 증가(6개월 이상, ‘17년 1.1%→‘19년 1.6%→‘21년 3.0%)하였다.

기존 공급된 공공임대의 경우에도 노후화가 심화*되어 슬럼화로 인한 낙인 효과로 사회적 배제와 차별 문제가 야기되었다. 일부 시설 개선을 지속 시행하였으나, 유지·관리 수준에 그쳐 환경 개선 및 주민 체감 효과는 제한적이었다.

* ‘21년 기준 영구임대 총 21.6만호 중 30년 경과 23%(5만호), 15년 경과 89%(19만호)

(개선) 신규 공공임대는 품질과 서비스를 향상하고, 기존 공공임대는 노후도, 입지 등에 따라 체계적으로 정비하여 공공임대주택의 생활 수준을 높일 예정이다.

앞으로 새롭게 공급하는 공공임대는 공급면적 확대(3기 신도시 17→20평, ’23)와 함께 생활SOC를 설치하고, 빌트인 품목과 마감재 재질을 분양 수준으로 개선하는 등 전반적인 품질을 혁신할 계획이다.

특히, 공실률이 높은 행복주택은 계획 변경(신규물량 중 미착공분, 14→20㎡), 세대통합 리모델링(16→32㎡, ‘23년 시범사업) 등을 통해 소형면적을 확대하여 효용성을 높인다.

아울러, 공공임대 이미지 개선을 위해 디자인 특화 공모(연 10개 단지 이상), 테마형매입임대 공급(연 2천호) 등 민간 역량을 적극 활용한다.

또한, 공공임대 소셜믹스를 강화하기 위해 단지 내 분양·임대를 무작위로 혼합 배치하고, 민간분양과 공공임대를 혼합하는 것을 조건부로 하는 택지 매각도 확대한다.

공공임대에 대한 차별과 배제를 해소하기 위해 시공사 브랜드 또는 입주민이 희망하는 단지명으로 변경하는 시범사업*도 추진한다.

* ‘23년 시범사업(신축:과천지식정보타운, 남양주별내, 기축 : 서울강남3, 도봉) 후 확대 추진

한편, 기존 공공임대의 경우 노후도, 입지 등 개발여건 등을 종합 고려하여 재건축, 리모델링 등 전략적으로 정비를 추진할 예정이다.

30년 이상 오래된 공공임대는 재건축 대상으로 선정하여 공공분양과 공공임대를 혼합하고, 상업·문화시설 등을 복합 설치한 새로운 공공주택단지로 조성한다.

* 시범사업(서울 중계1·가양7·하계5) 이주부지 확보(’23) 및 사업계획 승인(‘24) 추진

15년 이상 공공임대는 개별 세대 중심으로 부문별로 시설 개선하던 것을 옥외공간, 부대·복리시설까지 포함한 단지 단위 리모델링으로 전환하여 주민체감형 공간으로 탈바꿈한다.

* ’23년 단지단위 종합개선 시범사업(서울번동), 연구용역 등을 토대로 중장기계획 마련

(2) 주거안전망 확충

(현황) 최근 금리인상, 물가 상승 등 어려운 경제 여건으로 인해 주거위기가구 및 주거취약계층의 주거비 부담이 가중*되는 등 주거불안이 심화될 우려가 있다.

* 저소득층(소득 2분위 이하) RIR은 35.0% > 전체 15.7%(‘21년 주거실태조사)

따라서, 경기침체로 인해 새롭게 주거위기에 놓인 가구가 주거안정을 찾을 수 있도록 지원하고, 주거복지 지원 경계에 있거나, 주거복지 제도를 잘 몰라서 신청하지 못하는 주거복지 사각지대 가구를 찾아내 지원하는 노력이 지속적으로 필요하다.

이외에도 고령자·장애인 등 주거약자에 대한 주거복지 수요도 지속 확대되고 있어 맞춤형 주택·서비스 제공도 꾸준히 필요하다.

* (65세 이상 인구 비율) ‘16년 13.2% → ’21년 16.6% → ‘40년 34.4%

(개선) 사각지대에 놓인 주거위기·취약가구를 선제적으로 발굴하고, 적정한 주거생활권 보장을 위해 주거비지원, 맞춤형 주택·서비스 제공 등 다각적인 지원을 추진할 계획이다.

정부의 손길이 닿지 않는 주거위기가구를 발굴하기 위해 복지부 등 관계부처와 협업하여 정보망 연계를 강화하고, 발굴된 대상은 긴급주거지원* 및 공공임대 우선공급(소득·자산요건 개선) 등을 통해 주거안정을 회복할 수 있도록 지원할 계획이다.

* 現 재해·재난 이재민 한해 지원(최대 2년) → 경제적 위기가구 추가 검토

또한, 주거복지 사각지대를 해소하기 위해 주거복지센터를 확충하고, 표준모델을 마련하여 주거복지 전달체계를 강화한다.

주거급여 대상자임에도 몰라서 신청하지 못한 미수급자도 공공임대 입주정보 등을 활용하여 적극 발굴할 예정이다.

◈ 공공주택 100만호 공급계획 및 주거안전망 세부내용은 붙임(｢서민·취약계층 주거복지 강화방안｣) 참고

(3) 전세사기 근절 및 피해자 지원

최근 증가하는 악질적 전세사기에 대응해 ｢전세사기 대응 전담 조직｣(`22.12.30 구성)을 통한 피해 예방 및 피해자 지원에 역량을 집중한다.

(피해예방) 안심전세 앱을 출시(`23.1월)하여 전세계약시 확인해야할 체크리스트, 시세정보(매월 업데이트) 등을 한눈에 확인하고, 전세금 반환 보증가입 가능 여부도 손쉽게 확인할 수 있도록 한다.

아울러, 임차인이 임대인의 정보를 확인할 수 있는 권리를 강화*하고(법률 개정 진행중), 시중은행이 주택담보대출을 심사할 때 임대차 계약 여부를 확인**할 수 있도록(`23.1, 시범사업) 하는 등 전세사기 피해 방지를 위한 제도개선도 추진한다.

* 임차인이 임대차계약 체결 전에 임대인의 선순위 권리관계, 납세증명서를 확인할 수 있는 권리 부여(｢주택임대차보호법｣ 개정, `22.11.21~`23.1.2 입법예고)
** 전입신고 효력발생(익일) 전에 임대인이 임차인 몰래 담보대출을 받아 은행의 채권(근저당권)이 임차인의 대항력보다 우선하게 되는 피해사례 방지를 위해 은행에 확정일자 조회권한 부여

(피해자 지원) 전세피해자는 ｢국토부-법무부 합동 법률지원 TF｣(`22.12.20 출범)를 통해 HUG 보증금 반환 심사기간을 단축하고, 무료 법률·금융상담 등을 지원하는 한편, 전세피해 지원센터 추가 설치('23.1), 주택도시기금 1%대 긴급지원 대출*('23.1~) 착수, 임시거처 확대(28개소→100개소) 등을 통해 피해자 지원·보호를 확대한다.

* (대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1% 수준, (기간) 최대 10년 등

(단속 강화) 범정부 전세사기 특별단속(’22.7~’23.1) 결과를 2월 중에 발표하고, 경찰청과 상시 공조체계를 유지하여 전세사기에 대한 단속·처벌을 강화해나갈 계획이다.

230103(참고)_주택시장_연착륙과_서민·취약계층_주거안정_역점_추진.pdf

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